結(jié)合“十二五”規(guī)劃淺析未來5年中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

中國中鐵六局集團有限公司 張慕楠

結(jié)合“十二五”規(guī)劃淺析未來5年中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

中國中鐵六局集團有限公司 張慕楠

“十二五”規(guī)劃是指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)未來五年發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。深入研究“十二五”規(guī)劃的重大問題，探尋未來五年行業(yè)發(fā)展基調(diào)和可能呈現(xiàn)的新特點、新趨勢，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)制定契合自己的發(fā)展目標、重點任務(wù)和措施，掌握發(fā)展機遇，抓住投資機會具有重要指導(dǎo)意義。

“十二五”規(guī)劃 中小房地產(chǎn)企業(yè)

本文以“十二五”規(guī)劃為基礎(chǔ)，以對政府相繼出臺的多項管控措施和對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的分析為背景，結(jié)合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟大趨勢淺析了制約中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要因素；提出了中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分分析與掌握政策的基礎(chǔ)上著重于聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略并做出基于自身的戰(zhàn)略分析與策略的建議；較為詳細的描述了聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略的模式并結(jié)合“十二五”規(guī)劃闡述的發(fā)展方向，預(yù)測了中小房地產(chǎn)企業(yè)在未來5至10年的重點發(fā)展方向，提出中小企業(yè)應(yīng)著眼于未來極具發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鞯禺a(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，加大持有型物業(yè)的儲備，在不斷趨嚴的地產(chǎn)新政與經(jīng)濟大趨勢之間準確定位、在領(lǐng)域內(nèi)找尋新的增長點、尋取生存、發(fā)展與獲利的空間。

2010年樓市調(diào)控被稱為“史上最嚴厲”，政策出臺之頻繁，持續(xù)時間之久，調(diào)控力度之大，前所未有。新國十條、9.29新政、保障房大提速、信貸閘門收緊、三套房停貸、限購令等一系列持續(xù)加碼的調(diào)控舉措讓“發(fā)燒”的樓市逐步回歸理性，新房市場價平滯，土地價格總體平穩(wěn)，炒房客淡出市場，樓盤打折現(xiàn)象擴散，銷售資金回籠放慢，開發(fā)商資金鏈逐步繃緊；同時，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)再融資基本被叫停。這一系列日趨嚴格的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策和措施，其目的是規(guī)范和調(diào)控房地產(chǎn)市場、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，這些政策和措施無疑對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，特別是資金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的挑戰(zhàn)和難題更多。對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一場“強者恒強”的博弈已經(jīng)拉開序幕。在資本的傾向性驅(qū)動下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有可能進入快速集中期，上市企業(yè)和國有企業(yè)成為分化市場的“贏家”。2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告顯示，百強房企2009年銷售總額達9742億元，銷售面積9877萬平方米，在全國市場份額已達22.1%。80%的社會財富集中在20%的人手里，這是“二八法則”的經(jīng)典描述。當(dāng)政策臺風(fēng)來襲，房地產(chǎn)市場資源與發(fā)展的不平衡性相當(dāng)鮮明。從某種程度上而言，國企背景的資源傾向和上市公司的資金渠道，是中國房地產(chǎn)市場“二八法則”日漸明顯的根本所在。研究報告顯示，百強企業(yè)新增土地儲備向二三線城市分布的趨勢進一步增強，新增土地儲備所在城市中，82%均為二三線城市。

隨著大型房企在二三線城市競爭加劇，中小企業(yè)將怎樣在政策層面與房企巨頭攻勢的夾縫中求生存？中小企業(yè)能否在困境中求得生存與成長，或是就此被市場所淘汰，這是擺在所有中小企業(yè)面前的一道難題。通過在工作中的實踐經(jīng)驗與體會，作者試淺析當(dāng)前中小企業(yè)的發(fā)展狀況、面臨的困境和挑戰(zhàn)與生存與發(fā)展戰(zhàn)略，提出企業(yè)應(yīng)如何根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境與快速變化的經(jīng)濟大趨勢并結(jié)合自身的特點和優(yōu)勢制定出適宜企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略。

一、產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟環(huán)境

2011至2015年將是中國走出全球金融風(fēng)暴后的第一個五年計劃，也是至關(guān)重要的五年，其中涉及房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容自然成為了“十二五”規(guī)劃最關(guān)切的要點。而從其相關(guān)內(nèi)容中看，政府已正式著手弱化房地產(chǎn)業(yè)的“支柱性產(chǎn)業(yè)”的定位，并將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主基調(diào)轉(zhuǎn)到了保障性住房建設(shè)和稅制改革上來，從深層次上卻透露出中國政府對整體經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)改革的深遠意義。至少在未來兩年里，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點工作。

我國目前的房地產(chǎn)市場仍處在量的增長階段。由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會和數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)牽頭組織撰寫的《2011年中國房地產(chǎn)市場報告》對房地產(chǎn)行業(yè)總量快速發(fā)展勢頭的持肯定態(tài)度。該報告稱，按照現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展水平及我國城市化發(fā)展的總體要求，到2020年城鎮(zhèn)人口人均建筑面積將達到32.4平方米，這就要求城鎮(zhèn)住宅投資將必須保持兩位數(shù)的增長率，2005-2020年累計新建面積將達到120億平方米。就北京來說，《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》規(guī)定到2020年總?cè)丝谝?guī)?？刂圃?800萬人，而實際居住人口(常住人口+流動人口+外籍人口)已超過2200萬人，突破了總體規(guī)劃的要求。作為新確定的國家五大中心城市之一，還要以每年增加幾十萬人的速度繼續(xù)增長。北京市要容納如此巨大的人口，還需要建設(shè)大量房屋，這種大量的需求必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的生存和發(fā)展空間。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的基本現(xiàn)狀

1、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1998年為2.5萬家，到2008年的數(shù)量已達近8.8萬家，10年間增長了2.5倍，增長速度驚人。20世紀90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實力，但大多數(shù)還屬于中小規(guī)模企業(yè)，“小、散、差”的特點并沒有太大改變。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。拿北京地區(qū)來舉例：

據(jù)北京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，截至到2009年底，北京市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量3171家，其中大型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量124家，僅占4%，中小型房地產(chǎn)企業(yè)占3047家，占到了總數(shù)的96%；資產(chǎn)總額總數(shù)20400億元。其中大型企業(yè)4373億元，占比21.4%，中小企業(yè)為16027億元，占比78.6%；利潤總額總數(shù)432億元，其中大型房企131億元，占總數(shù)30%；中小型房企301億元，占70%；年末從業(yè)人員總數(shù)8.8萬人，其中大型房企1.1萬，中小房企7.7萬人，占總數(shù)87.5%。我國房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大，若采用商品房銷售額和銷售面積反映企業(yè)的市場占有率，作為龍頭企業(yè)的萬科集團和陸家嘴集團的市場占有率還不到1%，而中小房企卻超過了70%。中小企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，無論是在數(shù)量、資產(chǎn)還是在創(chuàng)造利潤和解決就業(yè)方面均做出了巨大貢獻，占有舉足輕重的地位。

盡管房地產(chǎn)市場總體向好，但國家反復(fù)出臺的調(diào)控政策，已經(jīng)行業(yè)發(fā)展的深刻變化。中國中小企業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年二季度中國中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)（SMEDI）為106.7，比一季度回落 0.4個百分點，其中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指數(shù)為100.3，接近臨界值，但與一季度相比回落明顯。在對宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)受分別下降4個百分點和8個百分點，表明國家對樓市調(diào)控政策的影響已在房地產(chǎn)企業(yè)中顯現(xiàn)出來。中小房企規(guī)模小、資金少，在這場行業(yè)變革中處于不利的地位，因此企業(yè)發(fā)展必須進行模式創(chuàng)新。

2、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約因素

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境以及政策環(huán)境的不斷收緊，影響中小房企發(fā)展的因素也發(fā)生了很大變化，通過調(diào)查顯示中小房企與大型房企相比，在獲取土地、資金、品牌、融資、企業(yè)內(nèi)部管理及人才儲備等方面處于明顯的劣勢，成為中小房企生存和發(fā)展的主要制約因素。特別是在土地儲備方面，絕大部分企業(yè)目前處于土地儲備不足的狀況。

而在資產(chǎn)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、管理體制等方面中小房企也存在著不少突出問題，主要表現(xiàn)在缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊。很多企業(yè)缺乏長遠發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業(yè)就盈利。由于沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不注重研究企業(yè)的經(jīng)營模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大；另外，也存在企業(yè)制定的戰(zhàn)略規(guī)劃與自身實際情況、產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟大趨勢不契合的情況。

2.1 獲取土地能力弱、土地儲備量少

難以從一級市場上獲取開發(fā)用地、土地儲備不足成為制約中小房企發(fā)展的主要困境。隨著國家對土地市場調(diào)控力度的不斷加大，一級市場土地的供應(yīng)量受到嚴格限制，導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少；近年來一些地方政府熱衷于一次性大面積批出土地。土地批出規(guī)模大，競買條件設(shè)置過高致使地價偏高導(dǎo)致中小企業(yè)難以承受，而且受到企業(yè)自身資金不足、缺乏競爭力，造成無法與大企業(yè)抗衡的局面。

2.2 融資渠道單一，資金實力不強

房地產(chǎn)業(yè)是資金高密集的行業(yè)，從獲取土地使用權(quán)到整個項目的運作完成需要大量的資金。中小房企中普遍存在融資能力差、融資難的問題，而資金缺乏也成為制約企業(yè)發(fā)展的主要困境之一：

由于中小房企設(shè)立時注冊資本較少，無法直接進入資本市場發(fā)行股票、債券等來籌資，目前主要是銀行貸款和股權(quán)融資，這在較大程度上限制了企業(yè)的融資能力；央行不斷上調(diào)貸款利率，致使企業(yè)融資成本增加；中小房企由于資本不多，造成授信度低，難以獲得授信貸款；并且可供抵押資產(chǎn)不足而難以獲得商業(yè)信用；缺乏有效的擔(dān)保形式。由于土地儲備不足，又難以利用土地向銀行進行抵押貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。過高的負債必然增加其項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。部分自有資金不足的中小房企，靠銀行貸款（包括企業(yè)內(nèi)部銀行貸款）、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼。

2.3 企業(yè)內(nèi)部管理機制不完善

現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目立項之后，由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達不到管理目標；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；企業(yè)各部門之間權(quán)利、義務(wù)界定不清，企業(yè)的管理機構(gòu)相對簡單；這些管理的不規(guī)范都會影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外中小房企一般人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴重；缺乏高素質(zhì)的管理人才和技術(shù)人才，造成專業(yè)依托不足，并且沒有形成一個完備的激勵約束機制，導(dǎo)致人才一旦在企業(yè)沒有發(fā)展的空間就極易造成人才流失。

2.4 核心競爭力較弱，品牌知名度低

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著模仿與戰(zhàn)略趨同的問題，企業(yè)要實現(xiàn)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展，就必須構(gòu)建和提升自己的核心競爭力。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對核心競爭力的內(nèi)涵認識不準確的問題，大部分企業(yè)認為企業(yè)競爭優(yōu)勢、企業(yè)某一方面的能力、或者企業(yè)某一方面占有的資源就是企業(yè)的核心競爭力，如占有的土地資源、資金等。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中逐漸積累而形成的特有的、不易為競爭對手效仿的，并且能夠帶來超額利潤的資源、知識和能力。我國房地產(chǎn)已由地段、價格的競爭提升到品牌的競爭，中小房企多數(shù)成立時間短、開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品單一而導(dǎo)致品牌知名度不高。由于品牌知名度低，往往出現(xiàn)處于同地段同質(zhì)量的由中小房企開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品與品牌知名度高的大型房企開發(fā)的產(chǎn)品在價格方面產(chǎn)生較大差異，因此在市場競爭中，中小房企往往處于劣勢。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展戰(zhàn)略建議

目前我國房地產(chǎn)市場進入大量房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰大洗牌時期。由于我國內(nèi)外部環(huán)境和房地產(chǎn)市場自身的特點，房地產(chǎn)市場集中度會進一步加大，如果按目前的市場狀況發(fā)展下去，中小房企面臨的競爭壓力會越來越大，但仍然有其生存空間。

中小房企的生存與發(fā)展一方面要根據(jù)經(jīng)濟大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境等方面根據(jù)自身的客觀實際制定長遠、明確的發(fā)展戰(zhàn)略。充分研究利用國家傾向性政策，例如國家“十二五”規(guī)劃綱要草案提出的“推進京津冀區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展”，“打造首都經(jīng)濟圈”打造“環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈”等區(qū)域?qū)用娴陌l(fā)展戰(zhàn)略，加強協(xié)調(diào)合作，全力爭取政府在土地、金融等方面的大力支持，營造一個有利于發(fā)展的外部環(huán)境；另一方面，企業(yè)需要改善自身的經(jīng)營能力和管理水平，結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與政策制定適合于自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

1、差異化發(fā)展戰(zhàn)略

在房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化的今天，差異化戰(zhàn)略是中小房企贏取競爭優(yōu)勢的有力武器，企業(yè)實施差異化戰(zhàn)略主要可以從以下方面入手：

第一，產(chǎn)品差異化。由于在土地、資金實力、融資能力、品牌經(jīng)營方面都不是大型房企的對手，因此在產(chǎn)品的開發(fā)上應(yīng)盡量避免與大型房企產(chǎn)品的同質(zhì)化，盡量在產(chǎn)品設(shè)計的實用、合理和完善、設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效等方面下功夫，針對消費者的需求設(shè)計生產(chǎn)經(jīng)濟實用、美觀舒適的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

第二，市場差異化。房地產(chǎn)市場是由需求各異的消費者群體組成的，并且這種消費需求隨著發(fā)展在不斷地變化。市場差異始終存在，關(guān)鍵在于企業(yè)切入市場的切入點與深度如何。中小房企應(yīng)通過對房地產(chǎn)市場的深入細分，尋找差異化市場機會。如滿足中低收入階層的經(jīng)濟實用房、廉租房的建設(shè)；專門針對老人市場的老人公寓市場的開發(fā)等。

第三，營銷差異化。隨著城市化進程的不斷加快，城市土地的需求量會越來越大，土地的供應(yīng)也隨之緊缺。中小房企會面臨難以獲取土地、甚至無地開發(fā)的境況。因此企業(yè)應(yīng)充分認識將來若無地開發(fā)時如何繼續(xù)生存和發(fā)展的問題，解決方法就是將目前的以短期經(jīng)營、以獲取開發(fā)利潤為主的營銷方式轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期經(jīng)營、以獲取收益、保值、增值的營銷方式。一是考慮將位置較好的項目產(chǎn)品由過去的全部銷售轉(zhuǎn)為部分銷售部分出租或全部出租經(jīng)營，以使企業(yè)保持長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；二是適當(dāng)參與一些工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的開發(fā)和營銷，同樣采用出租方式進行長期經(jīng)營。

2、聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略

目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入了全面加速的階段。雖然二、三線城鎮(zhèn)地方色彩濃厚，市場容量小、消費水平低、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間有限，但是由于政策的收緊，大型房企已經(jīng)進駐并大量進行土地儲備，中小房企生存空間日趨狹小。對于實力不強的中小企業(yè)，須集中自身的資源、避開與大企業(yè)直接競爭、選擇立足快速成長期或發(fā)展初期的二三四線城市進行精耕細作，或在新形勢下采取戰(zhàn)略聯(lián)盟，實現(xiàn)1＋1>2的效果，增強企業(yè)競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，是指兩個或兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對共同市場的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營目標、經(jīng)營風(fēng)險的考慮，為達到共同擁有市場、交換互補性資源，各自達成特定的戰(zhàn)略目標和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢互補、風(fēng)險共擔(dān)的組織。在政策調(diào)控越來越緊的局面下，地產(chǎn)巨頭們開始通過聯(lián)手拿地或者合作開發(fā)的現(xiàn)象開始明顯增多。并且合作方式也從以往的以兩家合作為主，逐步變成3至5家，甚至出現(xiàn)了16家地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的局面。企業(yè)聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)有分擔(dān)調(diào)控所帶來的市場風(fēng)險、增加市場份額、提高拿地門檻、規(guī)避資金不足、整合資源、強強聯(lián)手壟斷市場以及避免競爭等諸多優(yōu)勢。

與大型房企合作開發(fā)能夠緩解規(guī)模擴張過程中土地成本及項目開發(fā)本身的資金壓力，企業(yè)還可以通過項目貸款獲得開發(fā)資金。土地本身的融資效應(yīng)及高規(guī)模土地儲備之間的資金滾動效應(yīng)形成正循環(huán)，為企業(yè)提供了發(fā)展和擴張的基礎(chǔ)。在實踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)大體表現(xiàn)為以下幾種形式：

擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另—方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是—種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤，對外雙方共同互負連帶責(zé)任。

已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另—方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以科學(xué)的項目管理模式、合理的組織關(guān)系的確定，是項目聯(lián)合開發(fā)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是—種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金、分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合作。

已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，以其名義投入資金和技術(shù)并進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方。

已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金，雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。典型案例就是萬科。

已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。

3、專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)業(yè)的范圍較為廣泛，從產(chǎn)業(yè)鏈來看，主要可以分為土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有經(jīng)營。從產(chǎn)品上劃分，有住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)，同時也包括了物業(yè)管理及房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)。當(dāng)前，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足產(chǎn)業(yè)鏈的多個環(huán)節(jié)或多種產(chǎn)品形態(tài)。房地產(chǎn)價值鏈中各環(huán)節(jié)包括投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、營銷管理和物業(yè)管理等。中小企業(yè)應(yīng)該分析自身的優(yōu)勢、劣勢，充分利用社會資源，盡量縮短自己的戰(zhàn)線，將企業(yè)的自身優(yōu)勢業(yè)務(wù)作為核心業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中自身最擅長、最核心、最富有價值的環(huán)節(jié)來經(jīng)營。將自己的資源集中于那些最能為客戶創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)，建立專業(yè)化優(yōu)勢，從而形成自身的核心競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化戰(zhàn)略就是要讓企業(yè)聚焦于核心的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，僅涉及單一的或有限的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)品的業(yè)務(wù)組合，剝離與房地產(chǎn)毫無關(guān)系又沒有競爭力的業(yè)務(wù)。中小企業(yè)綜合實力有限，在各個戰(zhàn)線上力量不強，所以不能在整體上尋求突破。中小企業(yè)欲在行業(yè)中做大做強，必須確定專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來5—10年的發(fā)展方向

從“十二五”規(guī)劃中的擴大內(nèi)需來看，物流、商業(yè)零售、旅游是擴大內(nèi)需的主要方向。因此，工業(yè)地產(chǎn)，特別是物流倉儲地產(chǎn)將成主要戰(zhàn)場。所謂“物流地產(chǎn)”，即由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施（物流園區(qū)）后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，物流地產(chǎn)的利潤率遠不如開發(fā)商品住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)高，是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。

旅游地產(chǎn)，就是那些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值；而養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)屬于旅游產(chǎn)業(yè)重要業(yè)態(tài)之一正成為朝陽產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足龐大人群需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)集合，具有明顯的公共性、福利性、民生性和高贏利性特征。目前已有萬科、華潤等龍頭企業(yè)涉足這一領(lǐng)域。

綜上所述，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分分析與掌握政策的基礎(chǔ)上著重于聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略并做出基于自身的戰(zhàn)略分析與策略，著眼于未來極具發(fā)展?jié)摿Φ奈锪鞯禺a(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)制定規(guī)劃與戰(zhàn)略，加大持有型物業(yè)的儲備，在不斷趨嚴的地產(chǎn)新政與經(jīng)濟大趨勢之間尋取生存、發(fā)展與獲利的空間。

[1]王建民編著,戰(zhàn)略管理學(xué)[M]北京大學(xué)出版社,2006

[2]沈悅著,房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究[M],中國水利水電出版社,2006

[3]劉洪玉,張紅著,房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟[M],清華大學(xué)出版社,2006

[4]吳偉良,李嵐,劉光東編,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理:新時期發(fā)展理念與模式[M],高等教育出版社,2006

[5]王克忠著,房地產(chǎn)經(jīng)濟及其周期研究[C],上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2005

[6]上海財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究所·中國經(jīng)濟研究中心編,國民經(jīng)濟安全研究——房地產(chǎn)泡沫,經(jīng)濟波動與政府調(diào)控[R],上海財經(jīng)大學(xué)出版社有限公司,2008

[7]鄒昭晞著,企業(yè)戰(zhàn)略分析[M],首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2008

[8]中國指數(shù)研究院,中國房地產(chǎn)TOP10研究組著,中國房地產(chǎn)品牌價值研究:理論與實踐,經(jīng)濟管理出版社,2006

[9]（美）格林沃德、（美）卡恩著,企業(yè)戰(zhàn)略博弈:揭開競爭優(yōu)勢的面紗,機械工業(yè)出版社，2007

[10]Louise Ellison,Victoria Edwards,Corporate Property Management:Aligning Real Estatewith Business Strategy,Blackwell Publishing,2003

[11]Robert Gibbons,Game Theory for Applied Economists，Princeton University Press,1992

[12]John von Neumann,Oskar Morgenstern,Princeton University Press;2007