地產(chǎn)業(yè)謀劃新格局

◎ 本刊記者 陳桂龍

中央經(jīng)濟(jì)工作會議于2010年12月12日在京閉幕，其中節(jié)能減排、綠色經(jīng)濟(jì)、低碳技術(shù)、城鎮(zhèn)化、住房保障體系建設(shè)等與住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)有關(guān)的內(nèi)容備受關(guān)注。在此背景下，為百姓所關(guān)注的住房保障體系建設(shè)、房價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控等百姓關(guān)心的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)商和行業(yè)專家是如何解讀的？

茅于軾：多開投資渠道房價(jià)就會降

經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議背景下，我談三個(gè)問題：一是政府在解決老百姓住房問題上有什么樣的責(zé)任；二是政府的住房政策針對哪些人群；三是當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫應(yīng)如何解決。

第一，政府對百姓的住房有什么樣的責(zé)任和義務(wù)？住房是人權(quán)的一部分，包括五個(gè)權(quán)利，其中有住房權(quán)，這個(gè)權(quán)利由誰來提供呢？要由政府來提供，所以政府有義務(wù)給老百姓有房子住。但是政府沒有什么義務(wù)呢？沒有義務(wù)讓你去買房，也就是說沒有義務(wù)滿足人不但要住，而且還想占有這個(gè)房子，對房子有占有欲望，這個(gè)占有欲，政府沒有義務(wù)滿足他。我們想占有好多東西，錢多了想買這個(gè)買那個(gè)，都不是壞事，但是你沒有錢就沒有辦法到市場買房子，你沒有錢買房就租房，政府沒有義務(wù)滿足每個(gè)人對房產(chǎn)的占有欲。政府現(xiàn)在這個(gè)界限搞錯(cuò)了，讓大家都買套房，那是不可能的事兒，住房的不公平，是人類社會不公平的集中表現(xiàn)，他永遠(yuǎn)存在，從奴隸社會到現(xiàn)在，不管是資本主義社會，還是社會主義社會，無論是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是市場經(jīng)濟(jì)，要讓每個(gè)人都買一套房是天方夜譚。

第二，住房政策針對什么人？針對收入最低的人，住房最困難的人，不是針對中等收入的普通人。普通人買房只能靠自己，政府那點(diǎn)資源都是百姓的資源，我們交的稅都是國有制土地和國有制企業(yè)，政府沒有財(cái)富去創(chuàng)造，我們想讓政府幫我們買房，剝奪你的公交稅，剝奪你共有資產(chǎn)的一部分權(quán)利。我們往往搞錯(cuò)了，認(rèn)為政府有辦法，我要買房，你幫我想個(gè)辦法，我不需要出什么代價(jià)，就可以白得一些房，這怎么可能呢？天上能掉下來一個(gè)房嗎？房子是有成本的，對于我們來說政府是沒有錢的，所以普通人怎么認(rèn)為政府把你的資源給了政府。這個(gè)資源有收益的問題，是有成本的，收完了稅再拿來買房，這不是多此一舉嗎？以前政府稿的經(jīng)濟(jì)適用房，就是一個(gè)典型的錯(cuò)誤，一個(gè)不必要的經(jīng)濟(jì)適用房把它樹起來，建立了一個(gè)貪污腐敗的機(jī)會，這是很叫人痛心的。

第三，房地產(chǎn)泡沫怎么解決？首先要認(rèn)清泡沫怎么來的，我覺得是由于有一部分人手里頭錢特別多造成的。為什么？因?yàn)槲覀儑褿DP增長很高，每年10 %左右，財(cái)富的總產(chǎn)量每年10%增長，錢多而且分配得不均勻，富人得的多，窮人得的少，因此富人的增加不是10%是20%，他們手里的錢很多，而且他們手里的錢沒有什么用處，你買了股票還能干什么？還要擔(dān)心通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，他買房不是為了住，就是為了保值，或者為了升值將來可以賣掉，這些原因造成房地產(chǎn)變成一個(gè)泡沫，好多好房子賣掉了，好幾年沒有人住，這個(gè)泡沫最后要把它消化掉，不消化掉它就高了，最后消化掉了，泡沫就破裂了，你消化不掉泡沫就膨脹了，泡沫破裂的后果非常大，臺灣就是一個(gè)鮮明的例子。因此，如何解決這個(gè)問題呢？我們不希望GDP掉下來，改善收入分配不是一天兩天可以解決的事兒，開辟投資渠道這是可以立竿見影的。我們有很多的投資機(jī)會，由于政府的各種限制，老百姓沒有投資的選擇，就去買房了。比如我們把金融業(yè)開放，讓老百姓能辦銀行，大量的錢就不會去買房了，這沒有什么奇怪的，美國的銀行百分之百都是老百姓辦的，我們國家的銀行都是國家辦的，老百姓是不可以辦銀行的。如果我們把這個(gè)口子打開，房價(jià)馬上就可以降下來。

總之，當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，一個(gè)是政策問題，一個(gè)是泡沫問題。

苗樂如：健全中國保障房建設(shè)機(jī)制

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)面臨著工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化層面的發(fā)展，同時(shí)，又面臨著部分城市房價(jià)過高，增長過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，以及融入性資金通脹預(yù)期等壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，需要業(yè)界共同探討和深思。

一、房地產(chǎn)市場的定位。這關(guān)系到我們對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的認(rèn)識和執(zhí)行情況。2010年政府的調(diào)控充分表明，國家對調(diào)控形勢的研判更加透徹，調(diào)控時(shí)機(jī)的把握更加?jì)故欤ㄟ^應(yīng)用經(jīng)濟(jì)行政各種措施，加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)調(diào)整的效果持續(xù)顯現(xiàn)。部分城市地區(qū)過快增長的房價(jià)態(tài)勢受到一定的控制。調(diào)控的著力點(diǎn)——抑制投資投機(jī)，不僅是針對當(dāng)前市場供求緊張的地區(qū)，不僅是針對應(yīng)對金融危機(jī)以來，流動(dòng)性資金寬裕的情況，更突破投資性的需求，來保障居民的基本要求。增加住房的供給，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房回歸消費(fèi)性市場，定位消費(fèi)品屬性是保持住房市場發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)政策制定的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。住房定位于消費(fèi)品并不是完全排除投資品屬性的發(fā)生，住房投資品屬性過強(qiáng)不僅影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，還會帶來嚴(yán)重的問題，比如導(dǎo)致資源配置的無效，市場波動(dòng)加大，住房的擁有和缺房的矛盾的加劇，乃至影響房地產(chǎn)市場的調(diào)控。因此房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，有利于房地產(chǎn)價(jià)格在合理空間內(nèi)運(yùn)行，有利于保障性住房的實(shí)現(xiàn)。

二、建立保障性住房體系和商品房體系。中央會議提出要加大保障性安居工程力度，逐步建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，這是對近年來房地產(chǎn)調(diào)控的高控制，又是調(diào)控的深化，對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有綱領(lǐng)性的指導(dǎo)意義。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)了四個(gè)特點(diǎn)：一是總體調(diào)控和差別化調(diào)控；二是總量調(diào)控和結(jié)構(gòu)性調(diào)控；三是近期調(diào)控和長期建設(shè)制度相結(jié)合；四是出臺政策與強(qiáng)化執(zhí)行力相結(jié)合。在這方面我們應(yīng)該支持國家，推動(dòng)兩個(gè)體系的建設(shè)，建設(shè)符合我國國情的供應(yīng)、消費(fèi)品質(zhì)和運(yùn)行的綱領(lǐng)。實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo)，是全社會的任務(wù)，更是房地產(chǎn)業(yè)義不容辭的職責(zé)。有的人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)只局限于房地產(chǎn)市場的范圍，我覺得，這樣的想法是否可以實(shí)現(xiàn)，或者是應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)？在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中按照社會分工原則，為滿足社會某種需要而劃分的城市、產(chǎn)品和勞動(dòng)生活，可描述為介于微觀的企業(yè)和家庭、宏觀的國民經(jīng)濟(jì)之間的若干問題。相對于企業(yè)來說，它是同類企業(yè)的集合；相對于國民經(jīng)濟(jì)來說，它是國民經(jīng)濟(jì)的輔助。因此建立兩個(gè)體系是房地產(chǎn)開發(fā)商的職責(zé)。在這方面，萬科、首開等領(lǐng)軍企業(yè)，都加大了保障性住房的投入，加強(qiáng)了對于二三線城市城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的建設(shè)。

三、加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，是十二五期間的首要任務(wù)。今年是十二五的開局之年，房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的要求，眾多領(lǐng)軍企業(yè)積極推進(jìn)開發(fā)精英模式的理念，提高了持有物業(yè)的份額和各類公共租賃住房，包括商品房公共住房等持有的份額。唱響了“首創(chuàng)模式”、“綠色萬通”等品牌，開創(chuàng)了房地產(chǎn)發(fā)展的新領(lǐng)域，首開、萬科等領(lǐng)軍企業(yè)，加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的探索，努力提供建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會所要求的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品。

展望2011年，由于貨幣政策由適度寬松到穩(wěn)健，投資性需求會繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)調(diào)控政策會持續(xù)，政策效果疊加顯現(xiàn)，因此房地產(chǎn)市場有望保持健康發(fā)展。

秦虹：2011年需加強(qiáng)制度建設(shè)

住房和城鄉(xiāng)建部政策研究中心副主任秦虹

回顧2010年的房地產(chǎn)市場，有三個(gè)特點(diǎn)：一是開發(fā)量高。2010年1月至11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到4.3萬億，投資增速達(dá)到36.5%，土地供應(yīng)面積增長速度達(dá)到33%，預(yù)計(jì)2010年全年，在建商品房施工面積總量超過30億平方米，新開工商品房的住宅面積能夠達(dá)到12億平方米，這樣一個(gè)數(shù)字可以說是這些年來房地產(chǎn)發(fā)展的高位；二是成交量多。我們看到，2010年1至11月份全國商品房的銷售面積已經(jīng)達(dá)到8.2億平方米，預(yù)計(jì)2010年仍然是一個(gè)商品房銷售的高峰年；三是房價(jià)漲幅不均。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市同比上升7.7%，環(huán)比上升7.3%。各個(gè)城市房價(jià)漲幅不一樣，有些城市在2010年的房價(jià)漲幅還是明顯偏高。對2010年的房地產(chǎn)形勢，我們關(guān)注到老百姓對這個(gè)市場的狀況仍然是不滿意，這與房地產(chǎn)的調(diào)控政策在實(shí)際的執(zhí)行效果有一定關(guān)系。

為什么不滿意？可以概括為幾個(gè)方面的原因：第一，今天中國房地產(chǎn)市場上存在的一些不健康的問題，比如說房價(jià)漲得過快，比如說投資性需求增長速度過快，以及我們在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保障性住房建設(shè)總量比較低等等，這些問題并不是一年形成的。中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡，從2005年開始，連續(xù)多年的房地產(chǎn)市場積累形成這些問題，不可能要求我們房地產(chǎn)調(diào)控政策在出臺幾個(gè)月之后，就能把幾年積累的問題徹底解決。

第二，這些問題的外部因素是非常強(qiáng)大的，比如說貨幣因素、流動(dòng)性過剩因素、投資渠道有限的因素、收入差距大與收入分配不公因素，以及地方政府的“土地財(cái)政”依賴機(jī)制等因素，都對今天房地產(chǎn)市場的問題產(chǎn)生了直接的影響。這些外圍的大的宏觀因素沒有得到徹底解決的情況下，僅僅依靠房地產(chǎn)政策就想徹底解決房地產(chǎn)市場問題，難度是比較大的。

第三，改革開放三十年以來，我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展得很快，客觀上市場主體各方的利益分化已經(jīng)非常嚴(yán)重，所以對國務(wù)院的調(diào)控政策的理解和執(zhí)行層面，我們看到不同的地方政府，不同的商業(yè)銀行，在政策的理解和執(zhí)行上顯然有差距，所以我們調(diào)控的政策，能夠取得今天這樣一個(gè)成果，已經(jīng)是實(shí)屬不易了。

第四，房地產(chǎn)市場在最近十年發(fā)展速度特別快，市場擴(kuò)張的速度特別快。但是和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)顯然有所缺失?，F(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的一些政策的調(diào)整，主要靠調(diào)控政策。我們長期制度建設(shè)仍然滿足不了一些市場的發(fā)展。比如讓開發(fā)企業(yè)自己承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度；反映土地供求關(guān)系的土地制度；一個(gè)能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等等。在這些都還沒有建立或者是還不夠完善的情況下，僅靠一些我們的調(diào)控政策，來進(jìn)行調(diào)整市場是顯然不夠的，所以，以上這幾方面的原因，導(dǎo)致了今天的調(diào)控政策效果和局面。

未來我國政府對房地產(chǎn)采取什么樣的政策呢？我想有三個(gè)建議：第一，繼續(xù)貫徹國務(wù)院的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。累積多年的房地產(chǎn)問題，不可能靠短短幾個(gè)月的政策能夠解決，所以調(diào)控政策還要持續(xù)，還要控制投資性需求，切實(shí)有效地增加住房有效供給；第二，各級政府確實(shí)要履行好保障性住房的托底作用，穩(wěn)定好中低收入家庭住房需求，避免中低收入家庭隨著市場的變化而使其利益受到傷害；第三，地方政府在密切觀察市場異動(dòng)，維護(hù)市場發(fā)展秩序的同時(shí)，切實(shí)做好長期制度的建設(shè)，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展，能夠有一個(gè)遵循市場規(guī)律和市場規(guī)律相匹配的長期穩(wěn)定的制度建設(shè)，支撐房地產(chǎn)市場的基本面。

童悅仲：2011年房地產(chǎn)向更加穩(wěn)定的方向發(fā)展

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長童悅仲

從前不久中央召開的十二五全國建設(shè)工作會議來看，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控還會繼續(xù)，調(diào)控不能說是結(jié)束，可能還剛剛開始。2011年有些城市要出臺房產(chǎn)稅，從稅收方面來影響房地產(chǎn)市場。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)是四句話，16個(gè)字，叫做“經(jīng)濟(jì)調(diào)控，市場監(jiān)管，社會管理，公共服務(wù)”，經(jīng)濟(jì)調(diào)控是第一個(gè)職責(zé)。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)被全國居民關(guān)心好幾年了，在一定程度上影響社會穩(wěn)定。它不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也牽扯到我們的社會生活，甚至政治生活。在這種情況下，政府肯定要出臺一些調(diào)控政策，讓它能夠保持一種健康穩(wěn)定的發(fā)展。2011年的調(diào)控將會對樓市產(chǎn)生很大的影響，而且政府將不斷觀察調(diào)控效果，根據(jù)效果會繼續(xù)再出臺政策。有人說好像政府沒有辦法了，好像就是越調(diào)越高了，其實(shí)政府有很多政策儲備，只是說在權(quán)衡利弊。

我覺得過高的房價(jià)是會回落的。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)區(qū)域性的市場，永遠(yuǎn)不是一個(gè)整體市場，房屋作為一個(gè)產(chǎn)品來說，它最大的特點(diǎn)就是位置是固定不可移動(dòng)的。就同樣的完全一模一樣的一個(gè)建筑，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它在不同的城市，在不同的省份，甚至在同一個(gè)城市不同的區(qū)位，它的價(jià)格可能會有很大的差異?，F(xiàn)在通過調(diào)控讓一些過高、不符合規(guī)律的局部地區(qū)的房價(jià)，讓它回歸到理性。像房產(chǎn)稅就對不合理的需求有很大的抑制作用，炒房子的人持有成本要增加，他可能會減持，這樣供應(yīng)量就會增加，會使房價(jià)有一個(gè)回落，產(chǎn)生一些幫助。

孟曉蘇：調(diào)控有效控制了房價(jià)上漲幅度

中房集團(tuán)董事長孟曉蘇

一提到價(jià)格，去年我們最擔(dān)心的是房價(jià)過高，現(xiàn)在我們擔(dān)心的是物價(jià)上漲過快。去年房地產(chǎn)抑制部分城市房價(jià)過快上漲的調(diào)控取得了很好的效果，房價(jià)上漲的幅度從之前的12.8%降到了調(diào)控后的11月份的7.7%，這是一個(gè)很大的成功。另一方面供應(yīng)量的大幅度增長，特別是保障房建設(shè)的大幅度的提供，使新的一年房價(jià)上漲幅度能夠因?yàn)楣┣箨P(guān)系的改善得到抑制。

在2007年的全國兩會上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說過，打壓房價(jià)會使物價(jià)上漲，這句話一講，這個(gè)被稱最有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家第二天被網(wǎng)民罵成最沒良心的人，兩年后這句話成真了，實(shí)體價(jià)格上漲了12.3%。去年四月份以來的調(diào)控，很多專家建議把資金擠出樓市，進(jìn)入到新的增長點(diǎn)去，這些資金非常聽話，所以很多人炒黃金、炒翡翠、炒郵票、炒名表。這還沒有涉及到老百姓的利益，他們拿出錢去炒綠豆，炒大蒜，造成了去年的黑色幽默——“蒜你狠”、“姜你軍”、“豆你玩”等等。盡管這里面可能會有一些回歸，但是這里面有熱錢的炒作是確定的，為什么一打壓它就下去了呢，可見有熱錢的炒作。

李貴斌：市場發(fā)展需要住房品質(zhì)提高

光耀東方董事長李貴斌

我對中國地產(chǎn)業(yè)有這樣一個(gè)看法：中國的地產(chǎn)需求是不是無限的？其實(shí)現(xiàn)在這個(gè)階段，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到今天，是不可逾越的這樣一個(gè)時(shí)期，涉及到房價(jià)問題，政府出臺了一系列的政策，這些政策的疊加效應(yīng)，對房價(jià)起到一些穩(wěn)定的作用，它促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)前些年炒作的比較熱一些，現(xiàn)在我的看法是，商業(yè)地產(chǎn)需要品質(zhì)，住宅地產(chǎn)也要品質(zhì)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了，人應(yīng)該提高生活品質(zhì)。作為房地產(chǎn)來說，住宅地產(chǎn)，品質(zhì)好了，那就能安居樂業(yè)，就能住的舒服，商業(yè)地產(chǎn)也是如此，品質(zhì)好了房地產(chǎn)市場就好了。

張衛(wèi)克：開發(fā)商是夾縫中求生存

北京新基礎(chǔ)控股有限公司董事長張衛(wèi)克

開發(fā)商活得挺難的，我做了10幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，給我的感覺是，開發(fā)商像批發(fā)市場的小販，這個(gè)市場是誰開的呢？是政府開的，這個(gè)攤位費(fèi)不斷的上漲，還讓你的售價(jià)降低，限制你，最后逼得開發(fā)商做不下去，市場也出現(xiàn)問題了。

從開發(fā)角度來說，涉及到方方面面的問題，一個(gè)項(xiàng)目正常的一個(gè)月就審批下來，現(xiàn)在審批了四個(gè)月還沒有下來，審批中間不斷的有新政策出臺，政府傳達(dá)的更多的是一些政策方面。作為開發(fā)企業(yè)，是在夾縫中求生存，開發(fā)商從老大的位置上退到了小三的位置。

房超：國內(nèi)很多建筑水平已經(jīng)達(dá)到國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

國華置業(yè)董事長房超

房地產(chǎn)行業(yè)這幾年一個(gè)比較大的變化，就是在創(chuàng)新方面，房地產(chǎn)和其它行業(yè)一樣，最近三五年新開發(fā)的一些建筑，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)，基本上是處在一個(gè)換代的時(shí)刻。目前，大部分的住宅的品質(zhì)和商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)都提高了，這和整個(gè)行業(yè)，包括整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是與時(shí)俱進(jìn)的?，F(xiàn)在的住宅，無論從建筑規(guī)劃理念，還是景觀的設(shè)計(jì)和精裝修的比例都有了很大的變化。

近兩年的節(jié)能建筑，節(jié)能減排的建筑，環(huán)保的建筑，一些新技術(shù)的引用，都發(fā)生了很大的變化。應(yīng)該說，無論房地產(chǎn)其它方面還存在多大問題，在創(chuàng)新方面沒有落后，這是很可喜的一個(gè)現(xiàn)象。我們經(jīng)常考察國外一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目，比較而言，國內(nèi)很多的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到或接近國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的建筑水平，這是中國房地產(chǎn)下一步能夠健康發(fā)展的重要的支點(diǎn)。不論是地價(jià)、房價(jià)、政策怎么變化，最后留給歷史的是建筑產(chǎn)品。所以當(dāng)我們面對歷史的時(shí)候，現(xiàn)在應(yīng)該把產(chǎn)品做好。

田治華：房地產(chǎn)發(fā)展決定一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

亞洲房地產(chǎn)聯(lián)盟主席田治華

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？地產(chǎn)商都很清楚，問題是，一塊磚頭，從三毛錢，經(jīng)過地產(chǎn)商變成了一塊金磚，這樣的房地產(chǎn)能維持下去嗎？300年的工業(yè)發(fā)展史證明，這樣的房地產(chǎn)只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。全人類今天之所以不能發(fā)展，是因?yàn)槿说纳鼊?chuàng)造力，在以資本為中心的生產(chǎn)方式下，僅能釋放10%，有90%尚處于沉睡狀態(tài)，也就是說，今天整個(gè)人類的財(cái)富，我們僅僅掌握了十分之一，還有十分之九沒有挖掘出來，這樣，歷史擺在我們面前，就是如何將人類的生命創(chuàng)造力，以及它所決定的財(cái)富增長力實(shí)現(xiàn)一倍，這樣才能解決整個(gè)人類不可持續(xù)發(fā)展所面臨的種種困惑和挑戰(zhàn)。

在解決全人類經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展這個(gè)主題當(dāng)中，為什么要切入房地產(chǎn)？因?yàn)?，房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)力的第一集合者，它聚集著人類的知識、科學(xué)、資源、需求等等。因此一國的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何，將決定一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如說在高速公路上我們奔馳設(shè)計(jì)的是300邁，卻跑出了400邁、500邁，測試的結(jié)果上卻說提前到達(dá)目標(biāo)，可結(jié)果車拋錨了，車毀人亡，高速度是不是有高效果呢？因此，亞洲房地產(chǎn)的發(fā)展走勢必須提高，亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行質(zhì)量的提升，關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變中國及亞洲的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展道路和方式。如何解決亞洲的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展方式，包括亞洲房地產(chǎn)的核心要解決什么呢？比如說我們地價(jià)泡沫價(jià)達(dá)到幾萬元一平方米，現(xiàn)在用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)方法調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)是不行的，必須解決政府財(cái)政取財(cái)之道，把30%到50%的地產(chǎn)價(jià)格降下來。第二必須把地產(chǎn)價(jià)格的利益?zhèn)鹘y(tǒng)生產(chǎn)方式降下來，比如說一個(gè)集團(tuán)管理，一個(gè)建筑項(xiàng)目，原材料供應(yīng)，我們要把一個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向管理一個(gè)層次的原材料，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組。

房產(chǎn)稅穩(wěn)定預(yù)期

樓市調(diào)空屢屢受挫，很多人開始把房產(chǎn)稅看成是打擊房價(jià)的核武器。隨著重慶市試點(diǎn)自主制訂方案，房產(chǎn)稅的腳步越來越近。早在去年的9月29日，有關(guān)部門出臺新一輪調(diào)控政策時(shí)明確提出，“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并推廣到全國?！?0月底，中央制定關(guān)于“十二五”規(guī)劃的建議中提出，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

房產(chǎn)稅真能如約平抑住房的投機(jī)需求，平抑房價(jià)嗎？

李曉林：房產(chǎn)稅征收準(zhǔn)備工作還沒做好

林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林

我贊同經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的觀點(diǎn)，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房做得不是很成功，但是我反對蝸居，蝸居是對改革開放一種諷刺，保障性住房是需要的，但是建什么類型要注意，完全從市場方面解決住房問題也是不現(xiàn)實(shí)的。

過去的一年，我們用金融手段解決房價(jià)不太理想，今年可能會用稅收手段來解決，因?yàn)橹貞c已經(jīng)實(shí)行房產(chǎn)稅。但我覺得，國內(nèi)開征房產(chǎn)稅還沒準(zhǔn)備好。比如怎么收？是按建筑面積收還是使用面積收，什么人收，什么人不收，而且稅收主要是為了解決二次分配，我們現(xiàn)在最大的問題是供求關(guān)系沒有得到扭轉(zhuǎn)，所以2011年房地產(chǎn)的走向究竟如何？保障性住房是一個(gè)方向，房價(jià)可能不會讓大家滿意。

王軍：房產(chǎn)稅的成本會轉(zhuǎn)移到房價(jià)上

沿海集團(tuán)總裁王軍

關(guān)于稅收問題，在全世界范圍里面看，你要看征收物業(yè)稅的國家，美國的次貸危機(jī)是怎么來的？短期內(nèi)物業(yè)稅的出臺對大家的心理是有影響，會使房價(jià)有一定程度的回落。但如果稅收模式不改變，房產(chǎn)稅就會增大房子的成本，最后還是要轉(zhuǎn)移到房價(jià)上來。

經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的規(guī)律，價(jià)格是由價(jià)值決定，價(jià)值是要看成本。最近我們做了一個(gè)測算，通過一個(gè)模擬，模擬之后的結(jié)果是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用不出臺比出臺效果更大，也就是說你一直把它吊在空中，它對房價(jià)的控制，可能比你出臺之后的作用更大。

陳順：房產(chǎn)稅開征對市場影響顯著

中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順

2010年是一個(gè)政策年，國家和地方政府都出臺了很多的調(diào)控房地產(chǎn)的政策。2011年我們遇到一些什么樣新的問題，我想保障性住房是一個(gè)問題。2010年大概是580萬套，財(cái)政投入8千億，2011年是一千萬套，可能比八千億還要多，兩年一共是1580萬套。如果按一套房解決三戶人的話，四千多萬人住房問題就解決了。作為開發(fā)商，2011年會遇到很多很多的問題，保障房對開發(fā)商建設(shè)商品房的影響問題，房產(chǎn)稅的推出問題。

作為開發(fā)商，首先要研究的是，今后開發(fā)商建的商品房和房產(chǎn)稅之間有什么樣的關(guān)系，比如商品房的供應(yīng)及需求和今后的房產(chǎn)稅征收究竟如何計(jì)算，房產(chǎn)稅的征收肯定對房價(jià)有影響，影響多大根據(jù)各地政府征收的程度決定。半年前傳的是0.8%，最后又有領(lǐng)導(dǎo)說是1%。今后會不會對不同的面積，征收不一樣的稅都很難說。

前些日子傳說上海市將按新增的這部分商品房來征收房產(chǎn)稅，所以出現(xiàn)了很多人大批的購買商品房。如果說對存量房已經(jīng)持有的房子你要采取一種什么樣的方式征，征的時(shí)候要不要打折，或者采取什么樣的方式，這些都會對房價(jià)產(chǎn)生非常大的影響。我認(rèn)為，可能采取新增商品房來征稅，相對來說技術(shù)上處理比較簡單。

房產(chǎn)稅是一個(gè)很敏感的問題，2011年不會大范圍開征，可能會在幾個(gè)試點(diǎn)城市試征。對樓市會有一定的影響，主要是影響到投機(jī)和投資需求，將加大其持有成本，但是影響不會很大。