李建明：房產(chǎn)信息化建設(shè)新思路

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層層加碼，個人住房信息系統(tǒng)、住房保障系統(tǒng)建設(shè)的滯后已嚴(yán)重影響了相關(guān)政策的落實，如限購，開征房產(chǎn)稅，保障房供給管理。與此同時，智慧城市、數(shù)字城市、云計算等技術(shù)概念層出不窮。一方面有應(yīng)用迫切需求，另一方面新技術(shù)眼花繚亂。如何找準(zhǔn)建設(shè)的道與行，是本文試圖闡述的要點。

一、現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)信息化建設(shè)，可以認(rèn)為有二個里程碑。一個是劉志峰副部長2004年在廣州全國住宅與房地產(chǎn)信息工作座談會上的講話，第一次明確提出建設(shè)的基本思路：“以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理電子化為平臺，以數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，以建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)為手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息資源共享，為政府、社會和企業(yè)服務(wù)?！?/p>

另一個重要標(biāo)志是 2010年6月青島會議，齊驥副部長在會上提出的“以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)全國住房信息共享和查詢”。同時提出了“以市帶縣，縱向到底，橫向到邊”的建設(shè)要求。

這二個框架是一脈相承的，如果前者是確定方向，也就是所謂道的，第二個會議就是定“行”了，方向正確，并付之行動，就是所謂有“道行”了。

可現(xiàn)實狀況并不理想。具體表現(xiàn)：

1、標(biāo)準(zhǔn)滯后。到目前為止，沒有國家級的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)。較為正式的也就2007發(fā)布的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》，2008年發(fā)布的《建設(shè)行業(yè)通用軟件測評規(guī)范》，而在信息系統(tǒng)建設(shè)中至關(guān)重要的元數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)等尚未出臺，好比建了高速公路，但沒有制定交通規(guī)則。

2、條塊分割。登記系統(tǒng)、交易系統(tǒng)、測繪系統(tǒng)，以及網(wǎng)簽系統(tǒng)、資金監(jiān)管，加上去年提出的個人住房信息系統(tǒng)、住房保障信息系統(tǒng)等，政出多門，各自為戰(zhàn)，有些是重復(fù)建設(shè)，有些是半途而廢，如預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。好比可建一條八車道的高速，分道行駛，可現(xiàn)在各自建單行道，雖是方便，專用，但大量浪費了公共資源。

3、濫用技術(shù)。房產(chǎn)信息管理的本質(zhì)是不動產(chǎn)登記。也就是不動產(chǎn)登記簿的維護(hù)與利用。技術(shù)上要點是保證標(biāo)的物的空間唯一性及主客體關(guān)系的準(zhǔn)確性。因此，采用通用的地理信息技術(shù)GIS及傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)相結(jié)合就可基本滿足業(yè)務(wù)需求，基本的的一些硬件指標(biāo)可滿足要求。但在實踐中，部分廠商為其商業(yè)利益，忽悠用戶，濫用技術(shù)，如加密、數(shù)據(jù)交換平臺等，無謂增加不必要的投入。好比限速120的公路上，開一輛寶時捷跑車。

4、重軟輕數(shù)。我們往往在系統(tǒng)建設(shè)上對硬件指標(biāo)、軟件功能上越強(qiáng)越好。有時為了只用到20%的功能，花掉了80%的投資。而事實上，軟硬件更新周期短則三年，長則5年，并且都是推到重來的，而數(shù)據(jù)才是真正有價值的并且要持續(xù)利用的，可常被忽略。好比路修得好，車也是好車，可拉的貨是廢品或次品。

二、建設(shè)思路

縱觀全國，乃至全球，信息化建設(shè)成功率很低，而政府的信息化建設(shè)真正更是鳳毛麟角，其內(nèi)在原因值得分析及深思。以本人主持或參與近十年的房產(chǎn)信息化建設(shè)經(jīng)驗所得有以下幾點體會：

1、目標(biāo)長遠(yuǎn)，分步推進(jìn)。房產(chǎn)信息化建設(shè)是一項長期的，持續(xù)的工作，關(guān)系到國計民生，更是今后征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。由于歷史原因，造成歷史問題多多，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)，家底不清。因此希望一步到位只是一種理想。建設(shè)規(guī)劃要分幾期，分步實施，步步為營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，切忌急功近利，出政績工程，另外，投入的資金一定要保證。

2、立足現(xiàn)實，打好基礎(chǔ)?？陀^地講，現(xiàn)在各地的房產(chǎn)信息化已達(dá)到一定的基礎(chǔ)，手工發(fā)證的現(xiàn)象已基本消失。但軟件功能參差不齊。大至有這幾類：打證型的。最基本的功能，用電腦代替人工繕證。一般在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，個別縣，區(qū)級房產(chǎn)登記部門使用；案例型的。基于交易案例設(shè)計。沒有上下手關(guān)系，房屋數(shù)據(jù)多次重復(fù)錄入；登記型的。以房屋為主體，權(quán)利人為客體，通過系統(tǒng)業(yè)務(wù)辦理，建立主客體關(guān)聯(lián)，多次交易同一套房屋，房屋數(shù)據(jù)是唯一不需重錄；登記簿型的。系統(tǒng)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫與登記簿數(shù)據(jù)庫物理分隔，從不動產(chǎn)登記規(guī)范要求，以及物權(quán)法對登記的描述：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，系統(tǒng)建設(shè)的核心思想應(yīng)源自物權(quán)法，根本立足點是建立及維護(hù)不動產(chǎn)登記簿。

3、重視聯(lián)網(wǎng)，共建共享。在物權(quán)法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記核心要點有二個一個是不動產(chǎn)必須經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，第二是國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。隨著我國城市化，也就是城鄉(xiāng)一體的快速變革，隨之而來的戶籍制度，原先城鎮(zhèn)及農(nóng)村的二元戶籍管理模式的打破，人員流動，異地就業(yè)及異地置業(yè)成為一種常態(tài)。就如社保、醫(yī)保等全市聯(lián)網(wǎng)、全省聯(lián)網(wǎng)最終全國聯(lián)網(wǎng)一樣，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)必然最終全國聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)然這會是一個漫長的過程。

但在市本級系統(tǒng)建設(shè)中，以現(xiàn)有技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)條件完全可以實現(xiàn)統(tǒng)一平臺，共享數(shù)據(jù)，最終達(dá)到統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模式，前幾年黑龍江推出的以市帶縣的房產(chǎn)信息化建設(shè)模式已初露鋒芒。

這種模式在實踐中可行。因為縣、區(qū)基本上沒有能力獨立搞一套完整的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，市局對下轄區(qū)縣本身就有業(yè)務(wù)指導(dǎo)的職能，以目前的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，BS架構(gòu)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)已完全成熟，完全可以實現(xiàn)，這在寧波、常州等城市中已有成功案例。

三、應(yīng)用設(shè)計

“管理信息化，信息資源化，資源社會化”可以認(rèn)為是房產(chǎn)信息化的三步 。第一步管理信息化，解決最基本的業(yè)務(wù)辦理流程的電子化，第二步是信息資源化，就是對已有數(shù)據(jù)的整理與重構(gòu)，使之成為一種有價值的數(shù)據(jù)資源，第三步是資源社會化，信息來自公眾，服務(wù)于公眾。建立開放的信息查詢平臺，提供高效、精準(zhǔn)的信息服務(wù)，對提高政府的公信力及建設(shè)和諧社會具有極大的現(xiàn)實意義。

1、關(guān)于頂層設(shè)計

房產(chǎn)信息化整個系統(tǒng)建設(shè)的周期必然是長期的，并且是可持續(xù)的，動態(tài)的，必須進(jìn)行科學(xué)、合理、全面的頂層設(shè)計。

不動產(chǎn)登記信息是是政府信息資源的一個重要組成部分，信息資源開發(fā)利用可以分為對內(nèi)（信息資源共享）和對外（信息資源公開和市場化開發(fā)）兩個層面。因此，政府信息資源包括政務(wù)信息資源（G2G）、公共信息資源（G2B）和市場化信息資源（G2C）。政務(wù)信息資源是政府信息資源的基礎(chǔ)和核心，政務(wù)信息資源共享因而必須放在政府信息資源開發(fā)利用的重點和優(yōu)先位置。

2、關(guān)于平臺架構(gòu)

平臺設(shè)計要充分利用GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、WEB技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、信息安全技術(shù)，對信息資源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高數(shù)據(jù)資源的系統(tǒng)性、權(quán)威性、適用性、及時性與共享性，構(gòu)建部、省、市三級數(shù)據(jù)更新與交換的機(jī)制和"共享型信息庫"的技術(shù)，面向服務(wù)的體系架構(gòu)。

SOA是一個組件模型，它將應(yīng)用程序的不同功能單元（稱為服務(wù)）通過這些服務(wù)之間定義良好的接口和契約聯(lián)系起來。接口是采用中立的方式進(jìn)行定義的，它應(yīng)該獨立于實現(xiàn)服務(wù)的硬件平臺、操作系統(tǒng)和編程語言。這使得構(gòu)建在各種這樣的系統(tǒng)中的服務(wù)可以以一種統(tǒng)一和通用的方式進(jìn)行交互。

以服務(wù)為導(dǎo)向、開放、松散耦合的總體目標(biāo)架構(gòu)，在應(yīng)用系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計時，我們可遵循如下業(yè)務(wù)集成參考架構(gòu)。

3、關(guān)于數(shù)據(jù)庫設(shè)計

建立地、樓、幢、房的以GIS為基礎(chǔ)的房屋數(shù)據(jù)庫，對現(xiàn)有存量住房有一個唯一的空間位置標(biāo)識，才能掛接各類應(yīng)用功能，從而達(dá)到以圖管房，數(shù)據(jù)共享的目的。

根據(jù)數(shù)據(jù)時效性，分工作庫、現(xiàn)勢庫、歷史庫三種狀態(tài)，系統(tǒng)在具體數(shù)據(jù)庫設(shè)計時應(yīng)采用三庫分離設(shè)計。各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之上展開。

四、建議與結(jié)論

可以預(yù)計，隨著我國民主化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，國民資產(chǎn)逐步豐裕，縮小貧富差別，建立和諧社會將是一個主要政府職能。從地方政府而言，大規(guī)模的依靠出讓土地獲取城市建設(shè)資金的方式將轉(zhuǎn)型為精細(xì)化的稅收管理。其中開征房產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅是一個必然趨勢，當(dāng)前重慶，上海等已開始試運(yùn)行。

關(guān)于項目建設(shè)，有以下幾點建議：基于“房產(chǎn)行業(yè)平臺”搭建業(yè)務(wù)系統(tǒng)；采用SOA技術(shù)對現(xiàn)有的系統(tǒng)進(jìn)行整合；采用“邊上業(yè)務(wù)系統(tǒng)，邊數(shù)據(jù)整理”的模式；開展“登記簿+樓盤表”數(shù)據(jù)整理；聘請行業(yè)專家指導(dǎo)。

關(guān)于項目建設(shè)資金投放，根據(jù)經(jīng)驗，項目總體費用的50%的用于數(shù)據(jù)整理建庫，25%的費用用于系統(tǒng)研發(fā)，25%用于網(wǎng)絡(luò)及硬件設(shè)備。這雖比常規(guī)的1（硬件）：3（軟件）：10（數(shù)據(jù)）反差小一些，但的確是十分必要的。