吳順民：城市數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)初探

鄭州 “數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)起步于1996年，是最先列入全國試點的城市之一，歷經(jīng)起步、發(fā)展、提升和新時期四個階段多年的探索與完善，目前已基本建立起較為完善的框架體系，實現(xiàn)了房產(chǎn)管理與服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化、信息化和現(xiàn)代化。鄭州 “數(shù)字房產(chǎn)”作為“數(shù)字鄭州”的重要組成部分，結(jié)合行業(yè)特點，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通訊、GIS等先進技術(shù)，逐步建成了由政務(wù)管理、企業(yè)服務(wù)、公眾服務(wù)三大平臺組成的綜合信息服務(wù)平臺。通過該平臺，2010年全市完成房產(chǎn)交易和登記43萬余件，合同網(wǎng)簽與備案訂近10萬份，公眾信息查詢?nèi)站?萬多人次，在輔助政府決策、加強行業(yè)管理、引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營、服務(wù)群眾置業(yè)等方面發(fā)揮了顯著的成效和作用。

與數(shù)字城市的關(guān)系

圖1 “數(shù)字房產(chǎn)”與“數(shù)字城市”關(guān)系圖

圖2 “數(shù)字房產(chǎn)”的邏輯架構(gòu)圖

“數(shù)字房產(chǎn)”是“數(shù)字城市”概念在房地產(chǎn)業(yè)的延伸，以“數(shù)字城市”的基礎(chǔ)設(shè)施為依托，以房地產(chǎn)業(yè)為對象，應(yīng)用遙感 (RS)、全球定位系統(tǒng)(GPS)、地理信息系統(tǒng) (GIS)、CAD、網(wǎng)絡(luò)和樓盤表等技術(shù)，對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、管理、服務(wù)等全部內(nèi)容進行數(shù)字化，為房地產(chǎn)業(yè)提供管理、服務(wù)、決策的應(yīng)用平臺。

整體架構(gòu)

“數(shù)字房產(chǎn)”是數(shù)字城市建設(shè)的一個重要的基礎(chǔ)性工程。建立“數(shù)字房產(chǎn)”不僅可以大大提高房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍業(yè)務(wù)管理水平，同時也為電子政務(wù)建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要和信息化工作實際，形成了具有鄭州特色的“數(shù)字房產(chǎn)”框架體系，主要包含政務(wù)管理平臺、企業(yè)管理平臺、公眾應(yīng)用平臺和信息共享平臺四部分（如圖3）。

圖3 “數(shù)字房產(chǎn)”框架圖

主要功能

1、政務(wù)管理平臺

圖4 “數(shù)字房產(chǎn)” 四大平臺關(guān)聯(lián)關(guān)系圖

鄭州市政務(wù)管理平臺是鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局行政審批、業(yè)務(wù)辦理的主要工作平臺。房地產(chǎn)政務(wù)管理信息平臺緊緊圍繞政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理的需要，依托房管部門多年積累的房地產(chǎn)信息資源，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)規(guī)范，科學(xué)布局、系統(tǒng)整合，建立起覆蓋全市房產(chǎn)行業(yè)、技術(shù)先進、安全可靠、功能強大、能夠充分反映行業(yè)特點的信息化網(wǎng)絡(luò)平臺，為鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與管理工作提供數(shù)字化信息服務(wù)。它包括以下七個方面（如圖5）。

其中，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是政務(wù)管理平臺的核心和基礎(chǔ)，我們將從業(yè)主體管理和項目管理子系統(tǒng)擴展后，建設(shè)了房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)（分管理端、企業(yè)端），它不僅滿足企業(yè)資質(zhì)審批、資質(zhì)動態(tài)考核、企業(yè)信用檔案管理、項目手冊管理還實現(xiàn)了對房地產(chǎn)企業(yè)和項目進行全程動態(tài)監(jiān)測、風(fēng)險排查和及時預(yù)警等功能?？膳挪楹皖A(yù)警：土地長期閑置，造成資源浪費，或者囤積居奇，增加市場競爭的不公平性問題；項目拆遷后安置進度緩慢，導(dǎo)致社會不穩(wěn)定因素增加問題；項目工程建設(shè)進度異常緩慢，容易形成停緩建工程，造成社會不穩(wěn)定問題；項目竣工后長時間不能通過驗收、長時間延遲交付、或者交付后長期不能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等，易導(dǎo)致的一系列社會問題，等等。已成為我局實現(xiàn)房地產(chǎn)市場精細化監(jiān)管的種要手段。

2、企業(yè)管理平臺

主要是在政務(wù)管理平臺的基礎(chǔ)上，秉承政府信息化推動企業(yè)信息化建設(shè)的思路，促進房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、中介、評估等各類企業(yè)，通過信息化手段加強內(nèi)部項目、工程、房屋、人員及服務(wù)等的管理。應(yīng)分別開發(fā)建設(shè)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與銷售管理信息系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)管理信息系統(tǒng)、中介機構(gòu)的中介服務(wù)管理信息系統(tǒng)。

3、公眾應(yīng)用平臺

該平臺主要是圍繞滿足社會公眾對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政務(wù)信息、市場信息等需求，在政務(wù)管理平臺基礎(chǔ)上設(shè)計的為公眾提供全方面房產(chǎn)信息綜合服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺。對公眾安全置業(yè)、明白置業(yè)、放心置業(yè)起到了很大的幫助作用，為政府調(diào)控房價引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供了市場數(shù)據(jù)參考，同時，通過對外公共服務(wù)平臺的互動欄目，在政府和民眾間架起溝通的橋梁。主要由鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)、360房產(chǎn)網(wǎng)、房管服務(wù)熱線組成。

應(yīng)用效果

鄭州“數(shù)字房產(chǎn)”在我市房地產(chǎn)行業(yè)管理和服務(wù)工作中的應(yīng)用，為我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了有力保障，為群眾安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟快速發(fā)展、構(gòu)建和諧社會起到了積極作用。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、輔助科學(xué)決策?！皵?shù)字房產(chǎn)”全面實時地采集來自政府、企業(yè)、群眾等全方位、多渠道的相關(guān)信息，通過對全市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、銷售、價格走勢的多維分析，形成了周報、月報、年報，為政府準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，制定調(diào)控政策，實施科學(xué)管理提供了強有力的數(shù)據(jù)支撐。

圖5 政務(wù)管理平臺框架圖

圖6 企業(yè)管理平臺框架圖

圖7 企業(yè)應(yīng)用平臺框架圖

如2006年，國務(wù)院發(fā)布了“90/70”套型比例的調(diào)控政策，我市利用“數(shù)字房產(chǎn)”平臺，制定了“分區(qū)域、分類型、分項目”區(qū)別控制的措施，嚴(yán)格貫徹落實，逐步實現(xiàn)了國家規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)。

2、強化市場監(jiān)管。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局通過“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)，一方面實現(xiàn)了對房地產(chǎn)企業(yè)和人員情況的動態(tài)管理；另一方面實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)市場經(jīng)營行為的全過程動態(tài)監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的異常情況，如土地長期閑置、拆遷安置不及時、工程建設(shè)進度緩慢、延遲交付、違規(guī)銷售等，做到問題早發(fā)現(xiàn)、早干預(yù)，早解決，大大提高了政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險防范和干預(yù)控制的能力。

比如，要求企業(yè)在開工建設(shè)階段必需建立樓盤表，根據(jù)施工情況，及時逐層標(biāo)注建設(shè)進度，當(dāng)出現(xiàn)樓層建成間隔時間過長，系統(tǒng)會自動提示，管理部門現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)問題及時干預(yù)，避免出現(xiàn)爛尾樓。

3、維護群眾利益?！皵?shù)字房產(chǎn)”為群眾置業(yè)提供了“三層保護”：“第一層保護”，“數(shù)字房產(chǎn)”平臺將預(yù)售許可的房源信息及時公示和更新，確保每套待售房源的信息真實、有效，群眾可登錄360房產(chǎn)網(wǎng)，及時了解各樓盤的銷售動態(tài)?！暗诙颖Ｗo”，群眾利用“商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)”購房，合同簽定與備案安全可靠。群眾也可通過“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”隨時查詢購房合同是否已在房管局備案、自己的房產(chǎn)證辦理已進入了業(yè)務(wù)辦理流程的哪個階段等動態(tài)的管理信息 ?！暗谌龑颖Ｗo”，購房過程中出現(xiàn)問題能夠得到管理部門的及時處理。群眾可通過網(wǎng)上局長信箱、房管服務(wù)熱線、房產(chǎn)廣播在線等方式進行反映、投訴，管理部門核實后對群眾反映、投訴的有關(guān)事項及時協(xié)調(diào)、處理和回復(fù)。

4、提高服務(wù)效能。借助于“數(shù)字房產(chǎn)”，鄭州市房管業(yè)務(wù)實現(xiàn)了“一個窗口收件、一套資料傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證”的辦理模式，業(yè)務(wù)流程更加精簡，群眾辦理時限明顯縮短。交易審批流程由6道減為3道，辦事時限也縮短了50%以上”。辦事大廳中安裝了自動排號叫號、大屏顯示等人性化的信息服務(wù)系統(tǒng)，使整個大廳井然有序，極大地提高了服務(wù)水平。

建設(shè)體會

1、領(lǐng)導(dǎo)重視是信息化建設(shè)的重要保障

鄭州數(shù)字房產(chǎn)建設(shè)之所以取得較好的成效，與各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持分不開的，國家住建部及部房地產(chǎn)業(yè)司、信息中心和河南省住建廳有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次親臨鄭州給予關(guān)心和指導(dǎo)。

鄭州市委、市政府一直對房地產(chǎn)信息化建設(shè)高度重視，專門成立了市級領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了工作協(xié)調(diào)機制，下發(fā)了多個文件。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局也成立了專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，從政策、資金、組織機構(gòu)上大力支持信息化建設(shè)。截止目前，我市數(shù)字房產(chǎn)建設(shè)累計投資已達4000余萬元。在機構(gòu)上，2005年11月成立了局信息中心,將原來分散在各業(yè)務(wù)處室和單位的信息工作職能和人員劃歸信息中心統(tǒng)一管理，2008年協(xié)調(diào)市政府專門成立了正式工作機構(gòu)——鄭州市房產(chǎn)檔案和信息中心，大力推動了數(shù)字房產(chǎn)建設(shè)。

2、遵照“統(tǒng)一設(shè)計、分布實施、急用先上”原則

統(tǒng)籌規(guī)劃：根據(jù)我市的實際情況和經(jīng)濟條件，召集各方有關(guān)專家進行統(tǒng)一總體規(guī)劃設(shè)計。緊緊圍繞建設(shè)部發(fā)布的《綱要》和《技術(shù)規(guī)范》對我市房地產(chǎn)業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的目標(biāo)及要求，統(tǒng)一部署、統(tǒng)一規(guī)劃。

分步實施：在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)各處室實際需要，急需使用的先開發(fā)，見效快的先上，幾種業(yè)務(wù)模塊齊頭并進。目前，以房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)交換平臺和數(shù)據(jù)中心為核心，房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)、企業(yè)信息采集系統(tǒng)、市場監(jiān)測與分析系統(tǒng)、數(shù)據(jù)上報與信息發(fā)布系統(tǒng)為一體的全方位“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)已基本形成。

3、開發(fā)模式及隊伍選擇是系統(tǒng)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)

應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的主要有自行開發(fā)、委托開發(fā)、合作開發(fā)三種模式。自行開發(fā)需要培養(yǎng)一支開發(fā)隊伍，短期內(nèi)較難解決；委托開發(fā)獨立完成容易出現(xiàn)“交鑰匙工程”，后續(xù)維護問題較多。合作開發(fā)模式是較好的選擇，在選擇合作隊伍時，要堅持選用信譽好、有實力的大公司，以保證軟件技術(shù)方面的領(lǐng)先優(yōu)勢；我方參與開發(fā)的技術(shù)人員，一方面起到用戶與開發(fā)隊伍之間的橋梁作用、做好協(xié)調(diào)工作，另一方面承擔(dān)一部分開發(fā)任務(wù)、能夠迅速提高技術(shù)水平，為后續(xù)維護打下良好的基礎(chǔ)。

結(jié)束語

鄭州“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)剛剛起步，初步發(fā)揮了一些成效，但距離行業(yè)發(fā)展、公眾需求還有較大差距，今后將在國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，在我市“數(shù)字鄭州”大框架下，充分利用“數(shù)字鄭州”地理空間框架建設(shè)成果，進一步完善“數(shù)字房產(chǎn)”，為實踐科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)鄭州市跨越式發(fā)展做出更大貢獻。