中國住宅發(fā)展新趨勢(shì)

◎ 本刊記者 陳桂龍

房地產(chǎn)家居市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)

中國建筑裝飾協(xié)會(huì)會(huì)長 李秉仁

2001年對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和家居市場(chǎng)來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、保障房政策推出影響了房地產(chǎn)和家居企業(yè)的戰(zhàn)略布局。

2011年是“十二五”的開局之年，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的主旋律，家居企業(yè)既面臨著挑戰(zhàn)，也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)大內(nèi)需和節(jié)能環(huán)保為家居企業(yè)的發(fā)展提供新的成長點(diǎn)。這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是擴(kuò)大內(nèi)需。中國的城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，成為拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)大動(dòng)力?！笆濉币?guī)劃綱要確定了我國年均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7%的目標(biāo)，促進(jìn)了“十二五”期間城市化產(chǎn)業(yè)提高4個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的形式下，我國的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市公共基礎(chǔ)建設(shè)、家居行業(yè)得到了與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的持續(xù)發(fā)展。就商品住宅領(lǐng)域，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至7月商品住宅全國銷售面積4.66萬平方米，比去年提高12%，在宏觀調(diào)控的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量仍然是在增長，房地產(chǎn)上半年的成交金額急劇上升。

二是節(jié)能環(huán)保。改革開放30多年來，我國的經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，30年國內(nèi)生產(chǎn)總值10%左右，這樣的成績(jī)是輝煌的。環(huán)境問題、資源問題對(duì)我們的發(fā)展形成制約，節(jié)能環(huán)保、綠色低碳發(fā)展戰(zhàn)略是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。家居行業(yè)在老百姓的生活更提倡環(huán)保，節(jié)能環(huán)保不能只停留在概念上，要確實(shí)從原材料、生產(chǎn)工藝、創(chuàng)新技術(shù)提高企業(yè)在環(huán)保領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，這是大勢(shì)所趨。提倡綠色消費(fèi)，誰能夠在環(huán)保上下功夫就能夠贏得消費(fèi)的信任，也能夠獲得更大的提升，能夠促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。2010年建筑裝飾生產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到2萬億美元，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全國建筑裝飾總產(chǎn)值將達(dá)到2.3萬億元，可見家居行業(yè)依然能夠拓展自身的增長點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控背景下，家居企業(yè)面臨著生機(jī)，如何在家居品牌中脫穎而出，如何制造消費(fèi)者信任的產(chǎn)品，成為家居企業(yè)必須面臨的問題。

中國住宅發(fā)展的大趨勢(shì)

沿海地產(chǎn)集團(tuán)總裁 王軍

我從市場(chǎng)層面來分析住宅發(fā)展新趨勢(shì)：

一、從人口規(guī)模和住宅規(guī)模來看：中國城鎮(zhèn)人口6.22億人，4.7是戶籍城鎮(zhèn)人口，還有生活城市的農(nóng)民工人口1.45億。以這個(gè)來推算，按照當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，戶均面積是每套110平米，如果按照每年的指標(biāo)，考慮這幾年人口紅利關(guān)系，從新增面積可以看出，2008年是8.3億平方米，2009年是9.32億平方米，2010年是12.95億平方米。從銷售可以看出，2008年接近6億平方米，2010年8.6億平方米，2011年是9.3億平方米，到2027年中國進(jìn)入老齡化社會(huì)，接近美國人的標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)情況下，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)達(dá)到每年5.2億平方米的商品房規(guī)模。

二、從房市供需來看：房地產(chǎn)從新開工到供給，周期大約9個(gè)月左右，供需之間的矛盾決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。2007年，新開工面積將近8億平方米的供給，而在2008年只賣了5.9億平方米，明顯供大于求。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)日子非常難過，房?jī)r(jià)也有比較大的回調(diào)。2009年，市場(chǎng)供給是11億平方米，2010年消化了13億平方米，所以2010年看到的是房?jī)r(jià)在迅速的上漲，市場(chǎng)大好。在2010年，全國的商品住宅的土地供應(yīng)是9.3億平方米，而新開工達(dá)到16.38億，從新開工面積可以看出來，相對(duì)于前一年增長幅度非常大，而今年前4個(gè)月，從前一階段的消化速度來看，商品房增速明顯減少，很多城市出現(xiàn)了萎縮的局面。這樣的情況下，今年下半年到明年是供過于求的局面。按照國家今年年初定的今年供應(yīng)計(jì)劃，商品房供應(yīng)計(jì)劃是14.55億平方米，如果計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，明年的供應(yīng)依然是非常大，供過于求的局面在2011～2012年顯現(xiàn)。

三、目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策比較嚴(yán)厲，宏觀調(diào)控的政策是支持首次置業(yè)，逐步向中間階層改善性置業(yè)需求發(fā)展，把這一部分的需求逐步釋放到市場(chǎng)。在建設(shè)市場(chǎng)監(jiān)管司的城市里面，40個(gè)城市限購是長期趨勢(shì)，其他城市可能是階段性的限購。限購采取什么措施？采取“1+1”的措施?！?+1”就是擁有一套房子后，讓你再買一套改善性的住房。

完善保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系

中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師 劉東衛(wèi)

在十二五“住有所居”的住房保障總體目標(biāo)下，商品房市場(chǎng)與保障房并蒂開花的住房供應(yīng)體系已逐漸形成。保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為各級(jí)各地政府部門工作中的大事，已經(jīng)迎來規(guī)模龐大的建設(shè)時(shí)期。作為政府滿足中低收入人群需求的住宅商品，該類住宅產(chǎn)品具有公共品質(zhì)的性質(zhì)，完全按照市場(chǎng)運(yùn)作，建設(shè)品質(zhì)優(yōu)良的保障性住房的推進(jìn)是無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)前完善保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系的工作的建設(shè)刻不容緩，保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有利于提高建設(shè)水平，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障總體目標(biāo)。

當(dāng)前城鎮(zhèn)保障性住房需求依然較大，保障性住房建設(shè)將保持快速發(fā)展勢(shì)頭。面對(duì)大規(guī)模保障性住房建設(shè)的需求，由于缺乏完善的建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及其建造技術(shù)保障體系，傳統(tǒng)方式建造的保障性住房在質(zhì)量與控制和保障、成本控制、運(yùn)營維護(hù)保障等方面存在巨大的挑戰(zhàn)。

保障性住房是一種以政府作為主導(dǎo)的小面積規(guī)模套型，有利于系列化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化部品應(yīng)用和工業(yè)化建造的實(shí)施。而住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的生產(chǎn)方式，對(duì)于提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障總體目標(biāo)有著無可比擬的優(yōu)勢(shì)，可以提高住宅建設(shè)質(zhì)量和建造效率，提升性能，減少資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障總體目標(biāo)。

住宅未來關(guān)鍵詞：健康、舒適、低碳

清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司綠色建筑工程設(shè)計(jì)所副所長 黃獻(xiàn)明

未來兩年，中國住宅的發(fā)展將呈現(xiàn)以下四個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、保障性住房在量上成為設(shè)計(jì)主流。由于房地產(chǎn)調(diào)控的力度加強(qiáng)以及國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新思路，大量的保障性住宅設(shè)計(jì)與建造將成為這一領(lǐng)域的主流。如何解決好中低收入家庭的住房需要，廉租與中低收入住宅的健康、舒適、低碳、可持續(xù)發(fā)展問題，將成為中國住宅未來兩年的關(guān)鍵詞。

2、養(yǎng)老性住宅是重要的方向。隨著人口老齡化加劇，如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老，住宅設(shè)計(jì)與設(shè)施方面如何滿足未來養(yǎng)老性的需要，將成為住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，也是中國住宅發(fā)展在該歷史階段急需解決的問題。

3、住宅產(chǎn)業(yè)化程度逐步深化。隨著城市化進(jìn)程的加速、勞動(dòng)力成本的提升、保障性住房大量快速建設(shè)以及后期維護(hù)便利性的要求，都使得住宅產(chǎn)業(yè)化的需求變得更為迫切。中國住宅的產(chǎn)業(yè)化水平將在過去幾年研發(fā)、局部試行的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化，當(dāng)然這將是一個(gè)緩慢的漸進(jìn)過程。

4、新農(nóng)村建設(shè)帶來新農(nóng)村住宅。新農(nóng)村建設(shè)是中國特色城市化的重要內(nèi)容，在此背景下，新農(nóng)村住宅也是中國住宅發(fā)展的重要方面。它既有別于城市集合住宅也不同于以往的農(nóng)村住宅，如何兼顧土地集約利用、新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、新農(nóng)村人的生活與文化需求，將是新農(nóng)村住宅建設(shè)面臨的長期問題，也將是未來兩年中國住宅發(fā)展的一個(gè)重要分支。

提高住宅品質(zhì)的關(guān)鍵

（日本）吳建筑事務(wù)所株式會(huì)社所長 吳東航

建新的住宅需要消耗大量的材料和能源，拆舊的住宅也要消耗大量的能源而且產(chǎn)生大量的垃圾，無論從經(jīng)濟(jì)和環(huán)保的角度來說，住宅都必須是長久耐用的優(yōu)良財(cái)產(chǎn)，可持續(xù)地保持應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。

為此，在今天的建設(shè)中首先應(yīng)提高住宅的品質(zhì)，包括建筑的質(zhì)量以及作為住宅所要求的各種性能。例如建設(shè)良好的生活環(huán)境和配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)無障礙化，提高隔音和保溫性能，具備對(duì)火災(zāi)、洪水、地震等不測(cè)災(zāi)害的承受力。

建設(shè)高品質(zhì)長壽命的住宅有賴于好的設(shè)計(jì)，讓住宅具備能適應(yīng)時(shí)代進(jìn)步的可變性，留有充分的更新和改造余地?，F(xiàn)在生活水平迅猛提高，住宅要跟上時(shí)代的要求，不但能變而且得容易變，現(xiàn)在推廣的CSI技術(shù)是有效的措施之一。假如我們把住宅的壽命定為50年，并不是只保證它50年不倒，更重要的是保證能滿意地使用50年。

維持管理是提高可持續(xù)性的又一關(guān)鍵。日常管理的目的是維護(hù)住宅日常的正常使用和安全。計(jì)劃修繕的目的是努力維持住宅長期可持續(xù)地使用，并按新的時(shí)代要求進(jìn)行改良，例如追加新的設(shè)備等。

中國住宅向綠色發(fā)展

美國龍安建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問有限公司董事長 饒及人

未來中國的房地產(chǎn)，城市綜合體、定制屋、結(jié)合醫(yī)療的老人公寓、度假酒店和綠色住宅五大類產(chǎn)品將會(huì)越來越興旺。

綠色建筑，勢(shì)在必行。所謂“綠色”，亦即可再生。從第二次世界大戰(zhàn)之后19億的全世界人口到60年以后的63億全世界人口，人口漲了3倍多，但資源并沒有隨之增長，長此以往會(huì)產(chǎn)生資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。美國的建筑資源占了美國37%的能源，如果能在建筑里節(jié)省能源，就可以延續(xù)資源利用。

在美國，建筑正在逐漸從時(shí)髦型向時(shí)代型和責(zé)任型綠色建筑過渡。目前，全世界在綠色能源上還沒有一個(gè)龍頭老大，中國如果能夠抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，不但能夠創(chuàng)造出很多新的就業(yè)機(jī)會(huì)，而且能在世界執(zhí)行業(yè)之牛耳。

在目前高速的城市化發(fā)展下，中國的住宅更應(yīng)該向綠色發(fā)展，尤其是政府，更應(yīng)該身先表率，推動(dòng)綠色的節(jié)能建筑，除去利用法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)范，政府還必須“威逼利誘”，給予稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼。

半成品房退出市場(chǎng)

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長 童悅仲

宏觀調(diào)控使住房市場(chǎng)回歸理性，消費(fèi)者勢(shì)必比以往更加關(guān)注住房品質(zhì)。能否向消費(fèi)者提供品質(zhì)過硬的住房，成為開發(fā)企業(yè)生死攸關(guān)的問題。

經(jīng)過裝修的成品住宅將成為住房市場(chǎng)的主流，半成品房將逐步退出中國住房市場(chǎng)。

住宅建造的產(chǎn)業(yè)化程度將越來越高。住宅產(chǎn)業(yè)化是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、科研院校包括房產(chǎn)公司都在做的一件事，現(xiàn)在從粗放向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。目前的住宅建設(shè)現(xiàn)狀是粗放型的，比較滯后，科技含量比較低，這是一個(gè)很大的課題。

目前住宅還是以滿足居民基本住宅需求為主，而從我國發(fā)展?fàn)顩r來看，綠色科技地產(chǎn)很重要的載體就是綠色建筑。人們不僅滿足于普通的住宅更追求高品質(zhì)舒適的居住環(huán)境。目前的住宅產(chǎn)品需要進(jìn)一步改善，將綠色進(jìn)行到底，需要不斷研究及應(yīng)用新科技、新技術(shù)，采用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部鼓勵(lì)推薦的高科技技術(shù)及環(huán)保節(jié)能的材料設(shè)備，在施工過程中采用外墻外保溫、地?zé)岬戎T多節(jié)能環(huán)保的科技，還有從太陽能熱水、太陽能采暖、太陽能光電、中水處理、新風(fēng)系統(tǒng)、科技示范風(fēng)能、無線上網(wǎng)等技術(shù)上不斷提升；不斷加強(qiáng)集裝箱房屋的研究和創(chuàng)新，達(dá)到廢物循環(huán)利用、節(jié)能減排。