為什么要堅(jiān)持推行經(jīng)濟(jì)適用住房

◎ 包宗華

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的來(lái)由

1998年國(guó)務(wù)院發(fā)出23號(hào)文，決定停止建國(guó)后一直實(shí)行的公房低租金制度，改行住房分類(lèi)供應(yīng)制度。

住房分類(lèi)供應(yīng)是許多國(guó)家行之有效的、住房商品化與適度社會(huì)保障相相結(jié)合的制度。其精髓在于，針對(duì)居民不同的住房消費(fèi)能力予以不同類(lèi)型的住房供應(yīng)，即：對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中等收入者供應(yīng)含有適量社會(huì)保障的中等收入者住房，對(duì)低收入者供應(yīng)含有較多社會(huì)保障的廉租屋。高中低三種收入者各占居民總數(shù)的比重，大體為20：60：20，并因各國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同而有一些差別，也有的國(guó)家供應(yīng)廉租屋的比重差別大一些。例如新加坡供應(yīng)廉租屋只占居民總數(shù)的8%，使得供應(yīng)“政府組屋”的中低收入者達(dá)到70%多。

借鑒各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，并考慮到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要適當(dāng)縮小政府負(fù)擔(dān)較重的廉租屋比重。我國(guó)的23號(hào)文規(guī)定：對(duì)高收入者供應(yīng)商品房；對(duì)中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房；對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋。假如我國(guó)最低收入者占居民總數(shù)的8—10%（我國(guó)至今尚未明確其應(yīng)占多大比重），則中低收入者要占居民總數(shù)的70—72%。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)保障和“惠民德政”

我國(guó)中低收入居民收入偏低。特別是中中、中下和一部分不供應(yīng)廉租屋的低收入者，要讓他們買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用住房，必須給以較多的社會(huì)保障優(yōu)惠。因此，當(dāng)年住房主管部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房社會(huì)保障提出的建議是：免收土地出讓金、稅費(fèi)減半和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)限制在3%以?xún)?nèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三大優(yōu)惠）。眾所周知，住房主管部門(mén)負(fù)責(zé)提出的有關(guān)住房問(wèn)題的政策建議，如果涉及其它部門(mén)主管的內(nèi)容，如土地和稅費(fèi)問(wèn)題分別由國(guó)土資源和財(cái)政稅務(wù)等部門(mén)主管，就必須與有關(guān)主管部門(mén)協(xié)商一致共同會(huì)簽后才能出臺(tái)。多年來(lái)，各部門(mén)在一些“交叉”問(wèn)題上的協(xié)商，由于看問(wèn)題的角度和涉及的利益不同，取得一致意見(jiàn)相當(dāng)困難，往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的協(xié)商和反復(fù)調(diào)整修改的過(guò)程。而這次協(xié)商經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)保障，客觀條件是全國(guó)正處于出售房改房的高潮中，主觀條件是各主管部門(mén)對(duì)努力解決好貧苦人民的住房問(wèn)題較快地取得共識(shí)，因而在較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)成了一致意見(jiàn)。這是來(lái)之不易的。因而當(dāng)年有些專(zhuān)家學(xué)者把三大優(yōu)惠譽(yù)為，是經(jīng)過(guò)各有關(guān)部門(mén)共同努力制定的、在住房領(lǐng)域里的一項(xiàng)“惠民德政”。

三、在推行過(guò)程中的一次重大修改

經(jīng)濟(jì)適用住房含有較多的住房社會(huì)保障。2000年我們?cè)鲞^(guò)一次測(cè)算，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的三大優(yōu)惠要占住房?jī)r(jià)格的20%以上。這些年土地價(jià)格上漲過(guò)快，不少城市的土地出讓價(jià)超過(guò)住房?jī)r(jià)格的一半。也就是說(shuō)，這些城市三大優(yōu)惠要占住房?jī)r(jià)格的一半直至超過(guò)一半。這樣大的優(yōu)惠，已不是適量的社會(huì)保障，而是較多的社會(huì)保障，不可能再按23號(hào)文的規(guī)定覆蓋占居民總數(shù)70%多的全部中低收入者。因此，2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文做出規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房只供應(yīng)那一部分不能供應(yīng)廉租屋的低收入者。經(jīng)濟(jì)適用住房既保留了三大優(yōu)惠，又只用于低收入者，就更加切合我國(guó)的實(shí)際，從而有利于這項(xiàng) “惠民德政”的推行。

四、為什么推行經(jīng)濟(jì)適用住房問(wèn)題不少和反對(duì)者不少

（一）觸及了房地產(chǎn)商的利益。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，除了有一部分因拿不到土地而窩工虧損外，另一部分拿得到土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的企業(yè)，大都可以獲得高額利潤(rùn)。由于這個(gè)原因，一些不愿意承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)商，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房利潤(rùn)不得超過(guò)3%的規(guī)定持不同或反對(duì)意見(jiàn)。直至2010年的下半年，還有房地產(chǎn)企業(yè)的老總公開(kāi)發(fā)表言論稱(chēng)，他（們）是一貫地、千方百計(jì)地要求取消經(jīng)濟(jì)適用住房。

（二）觸及了城市政府的“土地財(cái)政”。這些年來(lái)，許多城市的財(cái)政收入，40%以上來(lái)自土地和房地產(chǎn)稅費(fèi)。而經(jīng)濟(jì)適用住房的三大優(yōu)惠，卻會(huì)減少城市的財(cái)政收入，這就使得許多城市政府對(duì)推行經(jīng)濟(jì)適用住房缺乏積極性。因此，在前一段時(shí)間里，出現(xiàn)了許多城市政府對(duì)推行經(jīng)濟(jì)適用住房執(zhí)行不力和疏于管理的問(wèn)題。

（三）管理力量不足。1998年發(fā)布國(guó)務(wù)院23號(hào)文后，許多城市政府誤認(rèn)為房改大業(yè)已經(jīng)完成，因而大力削減了管理住房的機(jī)構(gòu)和人員。而推行保障性住房的任務(wù)十分艱巨復(fù)雜，必須配備足夠的人員。人力不足，是前些年有些城市執(zhí)行不力和疏于管理的另一原因。

（四）因執(zhí)行不力和疏于管理而產(chǎn)生了許多問(wèn)題。一是，推行經(jīng)濟(jì)適用住房的頭兩年，有相當(dāng)大比重的城市按兵不動(dòng)；二是，在執(zhí)行中，特別是在開(kāi)始的一段時(shí)間里，許多城市出現(xiàn)了供應(yīng)對(duì)象、住房套型和房?jī)r(jià)“三失控”的問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了開(kāi)著寶馬車(chē)來(lái)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房、一人一次買(mǎi)10套經(jīng)濟(jì)適用住房以及經(jīng)濟(jì)適用住房的最大套型高達(dá)300多平方米等等嚴(yán)重問(wèn)題；三是，從2003年至2007年，各城市雖然推行了經(jīng)濟(jì)適用住房，但其投資規(guī)模普遍偏小。四是，最近幾年，雖然問(wèn)題有所減少，但仍然不斷出現(xiàn)，極個(gè)別的還爆出了“搖出重號(hào)”的“怪事”；五是，輿論導(dǎo)向不力。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的三大優(yōu)惠來(lái)之不易、供應(yīng)低收入者的準(zhǔn)確定位，以及它已成為我國(guó)保障房體系中的重要組成部分等，沒(méi)有進(jìn)行大力宣傳。而當(dāng)它出現(xiàn)問(wèn)題，卻招來(lái)媒體的頻頻曝光。

（五）有些不明真相的人士跟著“起哄”。由于媒體頻頻曝光，使得經(jīng)濟(jì)適用住房口碑很差。有些社會(huì)人士不了解出現(xiàn)問(wèn)題的主要原因來(lái)自執(zhí)行不力和疏于管理，而誤認(rèn)為問(wèn)題出在制度本身，也跟著呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用住房。

（六）近幾年又出現(xiàn)了一個(gè)新問(wèn)題。就是有的城市新建的一批經(jīng)濟(jì)適用住房賣(mài)不動(dòng)。其原因和解決辦法將在后面說(shuō)明。

五、共同努力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的持續(xù)健康發(fā)展

（一）我國(guó)的中等收入者和低收入者，加起來(lái)要占居民總數(shù)的80%以上。對(duì)這樣人數(shù)眾多的居民推行住房商品化與社會(huì)保障相結(jié)合的制度，必須采取多層次、多元化的住房保障辦法。

（二）低收入者占居民總數(shù)的20%。限于我國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)承受能力，目前各城市劃定的供應(yīng)廉租屋的最低收入者只占居民總數(shù)的百分之幾。即使經(jīng)過(guò)今后一段時(shí)間的擴(kuò)展，其比重也會(huì)低于10%，還有10%左右不能供應(yīng)廉租屋的低收入者必須供應(yīng)另一種保障房。我國(guó)政府決定將經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)低收入者，填補(bǔ)了這一重要的空缺。

（三）經(jīng)過(guò)這些年的實(shí)踐發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)逐步地形成了：對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋，對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)中間偏低收入者供應(yīng)公租房，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造等住房保障體系的初步格局。限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前還達(dá)不到理想的全覆蓋。但已證明，一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系正在逐步發(fā)展和完善。而其中，經(jīng)濟(jì)適用住房是一個(gè)重要的組成部分。

（四）只要認(rèn)真地進(jìn)行逐項(xiàng)分析就可以弄清楚，前些年經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)的許多問(wèn)題，主要來(lái)自執(zhí)行不力和疏于管理。只要提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)管理，執(zhí)行不力的問(wèn)題應(yīng)該不難解決。事實(shí)是，前些年出現(xiàn)的問(wèn)題，有的已經(jīng)得到解決，有的正在繼續(xù)解決。剛過(guò)去的2010年，出現(xiàn)的問(wèn)題已經(jīng)比前些年少得多，就是明證。更要看到，經(jīng)濟(jì)適用住房的管理辦法，經(jīng)過(guò)多次補(bǔ)充修改，已日趨完善，加上各地政府逐步地加強(qiáng)管理，定會(huì)較好地解決現(xiàn)存的和前進(jìn)中新產(chǎn)生的問(wèn)題。

（五）有些地方近幾年建了一批經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售不暢，問(wèn)題的癥結(jié)是工作不過(guò)細(xì)、不到位，包括房?jī)r(jià)定得不合適。解決的辦法：一要結(jié)合本市實(shí)際，確定經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象；二要調(diào)查清楚這些供應(yīng)對(duì)象需要經(jīng)濟(jì)適用住房的動(dòng)態(tài)數(shù)量；三要弄清楚供應(yīng)對(duì)象購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)承受能力；四要在以上調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合本市不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)承受能力，制定分期分批建設(shè)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃，并確定讓供應(yīng)對(duì)象買(mǎi)得起房的售價(jià)（含因地制宜的補(bǔ)貼）；五要繼續(xù)健全管理機(jī)構(gòu)、制度和配齊管理力量，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的管理。

去年12月末召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議，再次提出繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用住房和制定規(guī)劃的要求，這就需要各有關(guān)方面共同努力來(lái)促其實(shí)現(xiàn)。特別是各城市，要下定堅(jiān)持推行經(jīng)濟(jì)適用住房的決心，切實(shí)加強(qiáng)管理，認(rèn)真解決各種問(wèn)題，保證經(jīng)濟(jì)適用住房的持續(xù)健康發(fā)展。