房地產(chǎn)公司工程造價控制

桑新蓮

目前，根據(jù)我國工程項目的建設程序。房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段(項目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項目規(guī)劃設計階段(項目規(guī)劃設計、方案審批)，項目實施階段(施工階段)，項目竣工結(jié)算階段。本文對這四階段逐一進行分析。

一、項目投資決策階段工程造價的控制

項目投資決策階段是影響項目成功與否和做好造價控制的關(guān)鍵階段。

1項目投資決策階段。項目評估非常重要，最重要的是對可行性研究報告進行評估，對項目的可行性研究報告的評估是一個項目立項決策的最直接的依據(jù)。

2在評估過程中，要著重從整體上衡量項目：是否符合國家政策，符合產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向；產(chǎn)品是否符合市場需求，項目的整體規(guī)劃和設計是否屬于最佳方案選擇；項目的資金籌措是否能夠保證項目的正常建設等，調(diào)查一定要深入細致、實事求是，力求準確。

二、項目規(guī)劃設計階段工程造價的控制

工程設計是建設項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。

1優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價。實行設計方案招投標制度。通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證。

2積極推行限額設計。應建立起完整的限額設計管理方法，認真編制工程投資估算和設計概算，把施工圖預算的價格嚴格限制在設計概算以內(nèi)。同時，改革現(xiàn)行的設計費用計取辦法。采用節(jié)約資金激勵辦法，激發(fā)設計人員降低工程造價的主動性，從設計上降低工程造價。

3進行設計圖紙多方評審。加強圖紙會審。將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求提高設計質(zhì)量，達到造價控制要求。

三、項目實施階段工程造價的控制

1嚴格執(zhí)行施工合同。履行合同，按合同辦事，是施工過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經(jīng)簽訂，則成為一個法律文件，具有法律約束力；一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制；施工合同確定了工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù)；施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標準定額中的人工、材料(設備)、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價等，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。

2編制成本計劃，確定成本控制的目標。對于計劃外的一切開支，應嚴格控制。一般來說，鋼筋、水泥、砂石料等用于主體施工的主要材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結(jié)合市場行情進行適當?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。

3控制工程款的動態(tài)結(jié)算。建筑安裝工程項目款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其它雙方約定的支付方式等。工程款結(jié)算方式的不同，對開發(fā)商工程成本支出數(shù)額也有較大影響。要求造價工程師全面掌握和運用招投標文件、合同協(xié)議書及有關(guān)設計、施工文件，以合理的工程量清單為依據(jù)，抓住計量支付這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，認真審核支付申請，使每筆資金都能得到合理控制和支付。

4控制工程變更和現(xiàn)場簽證。在開發(fā)項目的實施過程中，由于多方情況的變更，經(jīng)常會出現(xiàn)工程量變化，施工進度變化等問題，需現(xiàn)場驗證和變更的，則應按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。

四、項目竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，要求結(jié)算人員要具備較強的業(yè)務水平和開拓、創(chuàng)新、判斷、應變能力，落實考核目標責任。這是一項細致具體的工作，計算時要認真、細致、不少算、不漏算。同時要尊重實際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。編制時，不依編制對象與自己親、熟、好、壞而因人而異。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽。在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價”的準確合同，做好工程結(jié)算。