如何開展城鎮(zhèn)土地權(quán)屬調(diào)查

張曉強，袁俊陽，陳余才

黃河勘測規(guī)劃設(shè)計有限公司測繪院，河南鄭州 450045

1 術(shù)語

1.1 地籍調(diào)查

地籍調(diào)查是指依照國家規(guī)定，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清宗地的權(quán)屬、界址線、面積、用途和位置等情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項技術(shù)性工作。地籍調(diào)查是土地登記的法定程序，是土地登記的基礎(chǔ)工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。地籍調(diào)查的主要內(nèi)容可概括為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。

1.2 土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查指通過對土地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界線的調(diào)查，在現(xiàn)場標(biāo)定土地權(quán)屬界址點、線，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。土地權(quán)屬調(diào)查的基本單元是宗地。

1.3 地籍測量

地籍測量指在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以科學(xué)的方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量宗地的權(quán)屬界線、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據(jù)。地籍測量的內(nèi)容包括：地籍控制測量和地籍細(xì)部測量。

1.4 調(diào)查單元

調(diào)查單元是宗地。凡被權(quán)屬界址線封閉的地塊稱為宗地。一個地塊內(nèi)由幾個土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的也是一個宗地，稱為共用宗。宗地的劃分應(yīng)以方便地籍管理為原則。

2 地籍調(diào)查

2.1 地籍調(diào)查分類

地籍調(diào)查通常分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查是初始土地登記前的區(qū)域性普遍調(diào)查。變更地籍調(diào)查是在變更土地登記或設(shè)定土地登記時利用初始地籍調(diào)查成果對變更宗地的調(diào)查，是地籍管理的日常性工作。

2.2 地籍調(diào)查方法

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查可采用的方法有：1）航空攝影測量法；2）全野外數(shù)字測量法；3）解析法；4）部分解析法。城市和有條件的地方，均應(yīng)采用航空攝影測量法，并同時制作數(shù)字地籍線劃圖和數(shù)字地籍正射影像圖；條件不具備的縣城、一般建制鎮(zhèn)和獨立工礦可以采用野外數(shù)字測量法或解析法；鄉(xiāng)政府所在地和村莊可以采用部分解析法。

本文針對采用航空攝影測量法進(jìn)行城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，就初始地籍調(diào)查部分進(jìn)行闡述，初始地籍調(diào)查包括：初始土地權(quán)屬調(diào)查和初始地籍測量。

3 初始土地權(quán)屬調(diào)查

初始土地權(quán)屬調(diào)查是初始地籍調(diào)查的重要程序，是調(diào)查人員對轄區(qū)內(nèi)的全部宗地進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，核實宗地權(quán)屬，確認(rèn)宗地界址的實地位置并掌握土地利用狀況。

3.1 初始土地權(quán)屬調(diào)查步驟

初始土地權(quán)屬調(diào)查工作步驟包括：準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、資料整理、文字總結(jié)、檢查驗收等幾個方面。具體步驟見（圖1）：

圖1 初始土地權(quán)屬調(diào)查工作步驟

3.2 權(quán)屬調(diào)查

初始權(quán)屬調(diào)查工作是地籍調(diào)查工作的核心，其工作瑣碎，任務(wù)重、難度大。所以下面只針對此部分加以闡述。

3.2.1 宗地權(quán)屬調(diào)查

宗地權(quán)屬調(diào)查是指調(diào)查人員在接受土地登記人員轉(zhuǎn)來的申請文件后，現(xiàn)場對調(diào)查宗地的土地使用者性質(zhì)、土地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源情況、宗地使用權(quán)情況（含共用使用情況）、他項權(quán)利狀況、權(quán)屬來源證明材料上的土地使用者和申請書上的土地使用者一致性、土地實際用途與批準(zhǔn)用途及申請書上填寫用途一致性等進(jìn)行調(diào)查、核實。核實無誤后，調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查情況現(xiàn)場填寫地籍調(diào)查表中相關(guān)內(nèi)容。

3.2.2 界址調(diào)查

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心。界址調(diào)查是指對相鄰雙方的界址狀況進(jìn)行實地調(diào)查。本宗地、相鄰宗地權(quán)利人到現(xiàn)場共同指界，認(rèn)定界址點、界址線，調(diào)查人員對認(rèn)定的界址點現(xiàn)場設(shè)界標(biāo)。

水產(chǎn)品是人類優(yōu)質(zhì)蛋白質(zhì)的主要來源之一，富含人體必需的8種氨基酸[1]。但由于水分含量較高、組織柔軟，且自身易攜帶大量細(xì)菌，在貯運、加工與銷售過程中，往往容易引起變色、變味，甚至腐敗變質(zhì)，大大降低了食用價值。因此，對漁獲后的水產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)的保鮮處理措施，以延長貨架期。

3.2.3 界址邊丈量

采用鋼尺，對認(rèn)定的界址邊進(jìn)行丈量。丈量過程中，對于界址邊上不同建筑類型的建筑物，要分段丈量其尺寸，并分段記錄，必要時還需丈量界址點與建筑物、建筑物與建筑物之間的相關(guān)距離，以便能夠更好地確定界址點、界址線的實地位置。

3.2.4 繪制宗地草圖

宗地草圖是描述宗地的位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地記錄。

權(quán)屬調(diào)查時，調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場繪制宗地草圖，用來表示宗地現(xiàn)狀、界址點與鄰近重要地物之間的距離、界址點的幾何條件。宗地草圖的內(nèi)容有：本宗地號、地類和門牌號、相鄰宗地號；本宗地使用者名稱、相鄰宗地使用者名稱；本宗地界址點、界址點編號及界址線；宗地內(nèi)緊靠界址點（線）的主要建筑物和構(gòu)筑物；界址邊邊長、界址點與相鄰地物的關(guān)系距離及建筑物邊長；界址點的幾何條件；指北針、比例尺、丈量者、丈量日期等。

宗地草圖以概略比例尺繪制，線條、注記要清晰，數(shù)字、文字等注記字頭要向北、向西，斜線注記字頭垂直斜線。宗地使用者名稱注記在宗地內(nèi)，字頭一律向北，本宗地相鄰界址點之間的距離及界址點與相鄰地物的關(guān)系距離等所有勘丈數(shù)據(jù)都要注記。界址邊長注記在界址線外，建筑物邊長注記在界址線內(nèi)，界址點與相鄰地物的關(guān)系距離注記在相應(yīng)的位置。

3.2.5 填寫調(diào)查表

調(diào)查人員現(xiàn)場應(yīng)將權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果如實填寫在地籍調(diào)查表上。表中填寫項目不得涂改，每一處只允許劃改一次，并在劃改處蓋章，以示負(fù)責(zé)；全表劃改不得超過兩處。

現(xiàn)場調(diào)查結(jié)束后，經(jīng)雙方認(rèn)可無爭議的界址，須由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。有爭議的界址，現(xiàn)場處理不了的，用爭議界表示，并在調(diào)查記事欄予以說明。

3.2.7 制作街坊圖

利用航空攝影測量法制作的地圖作為制作街坊圖的底圖，結(jié)合調(diào)查時丈量的界址邊邊長、界址點與相鄰地物的關(guān)系距離及建筑物邊長、界址點的幾何條件等數(shù)據(jù)，展繪宗地權(quán)屬界址線，按規(guī)則進(jìn)行宗地編號、界址點編號，注記相關(guān)的權(quán)利人、門牌號、道路名、河流名等。

4 初始地籍測量

初始地籍測量必須遵循“先整體后局部，先控制后細(xì)部”的原則進(jìn)行。

4.1 初始地籍測量步驟

初始地籍測量工作步驟包括：地籍控制測量、地籍細(xì)部測量、文字總結(jié)、資料整理、檢查驗收等幾個方面。具體步驟見（圖2）：

圖2 初始地籍測量工作步驟

4.2 地籍細(xì)部測量

地籍細(xì)部測量是地籍測量的核心，是在地籍平面控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上，測量宗地權(quán)屬界線、位置、形狀等，并計算面積、測繪地籍圖、繪制宗地圖。準(zhǔn)確測定宗地界址點是管理土地產(chǎn)權(quán)的基本保證。

地籍細(xì)部測量方法有：解析法、部分解析法和圖解勘丈法3種。針對采用航空攝影測量法進(jìn)行城鎮(zhèn)地籍調(diào)查，用部分解析法進(jìn)行地籍細(xì)部測量較好。

4.2.1 部分解析法測量界址點

只有部分界址點（通常是街坊外圍的界址點及街坊內(nèi)部明顯界址點）是用實測元素按公式解析計算其坐標(biāo)，其余界址點位置采用勘丈法確定。當(dāng)街坊內(nèi)部建筑物比較密集，采用解析法地籍測量有困難時，可以采用部分解析法進(jìn)行地籍細(xì)部測量。

采用航空攝影測量法進(jìn)行地籍細(xì)部測量時，最好采用部分解析法測量界址點，只測量街坊外圍的界址點及街坊內(nèi)部明顯界址點，實現(xiàn)街坊內(nèi)界址點精度的控制。

4.2.2 地籍圖制作

地籍圖是土地管理的專題圖，它首先要反映包括行政界線、地籍街坊界線、界址點、界址線、地類、地籍號、面積、座落、土地使用者或所有者及土地等級等地籍要素；其次要反映與地籍有密切關(guān)系的地物及文字注記，一般不反映地形要素。地籍圖是制作宗地圖的基礎(chǔ)圖件。

利用航空攝影測量法制作的地圖與街坊圖進(jìn)行套合編輯，以界址點測量數(shù)據(jù)進(jìn)行控制，校核街坊圖上界址點的精度，如有問題，以界址點測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，進(jìn)行界址點、界址線修改；再檢核與界址有關(guān)的地物的正確性，如發(fā)現(xiàn)原地形圖有錯，就利用勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行修改，新建的建筑物，應(yīng)予以補測。將編輯好的數(shù)據(jù)進(jìn)行分幅整飾，數(shù)據(jù)整理，即可得地籍圖。

4.2.3 宗地圖制作

以制作好的地籍圖為基礎(chǔ)，按照一定的比例，利用數(shù)字法測圖系統(tǒng)自動生成宗地圖。

4.2.4 面積量算

面積量算的內(nèi)容包括：宗地面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與面積匯總統(tǒng)計。面積量算可以通過數(shù)字法測圖系統(tǒng)自動實現(xiàn)。

5 結(jié)論

在目前的土地調(diào)查工作中，城鎮(zhèn)土地權(quán)屬調(diào)查是其重要部分，如何開展城鎮(zhèn)土地權(quán)屬調(diào)查工作，本文緊緊圍繞這一主體進(jìn)行闡述，注重實用性和可操作性?？晒氖碌丶畽?quán)屬調(diào)查的人員參考、借鑒。

[1]樊志全主編.地籍調(diào)查[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2004.

[2]第二次全國土地調(diào)查培訓(xùn)教材[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2007．

[3]河南省城鎮(zhèn)地籍更新調(diào)查技術(shù)規(guī)程，2006，12.