淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

賈守國

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長，從前期策劃、手續(xù)審批、項(xiàng)目開發(fā)到后期管理環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對整體運(yùn)營有著舉足輕重的影響，對項(xiàng)目開發(fā)的綜合運(yùn)作能力提出了很高的要求。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需求密集大量的資金，運(yùn)作程序繁多，對企業(yè)的投融資和資金管理能力有很高的要求。所以，必須對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，在國家良好的政策和法律基礎(chǔ)上，搭建符合自身特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)信息管理體系，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策層和管理層應(yīng)具有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識，熟悉可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營管理工作中，對那些不可控因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識和妥善的應(yīng)對措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有以下六類:政策和政府風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

1 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)較長周期的動態(tài)過程，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)項(xiàng)目管理層識別風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)市場不確定性的環(huán)境。2)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。3)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以避免因風(fēng)險(xiǎn)事件突發(fā)，引起對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巨大的財(cái)務(wù)沖擊，在災(zāi)后可獲得必要的資金補(bǔ)償，以保證項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營。4)風(fēng)險(xiǎn)管理以最小成本獲取最大風(fēng)險(xiǎn)管理效果為宗旨，通過風(fēng)險(xiǎn)管理可以達(dá)成減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。5)有助于房地產(chǎn)開發(fā)商更好地為企業(yè)員工提供安全保障和安全措施，消除員工們的后顧之憂，提高員工的積極性和創(chuàng)造性，促進(jìn)開發(fā)商更好地履行社會責(zé)任，樹立良好的社會形象。6)促使房地產(chǎn)開發(fā)商建立和加強(qiáng)與銀行、消費(fèi)者以及建筑承包商等方面的協(xié)作關(guān)系。善于防范風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)企業(yè)總是受到人們信賴的，這些對開發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有莫大的幫助。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的后果，達(dá)到以最少成本獲得最大安全的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是項(xiàng)目管理決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障。

1 )風(fēng)險(xiǎn)識別。風(fēng)險(xiǎn)識別是確定風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)分類的過程，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工作分解，不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。其工作程序:收集與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息，確定風(fēng)險(xiǎn)因素，形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別報(bào)告。2)風(fēng)險(xiǎn)評估。風(fēng)險(xiǎn)評估是通過對風(fēng)險(xiǎn)的定性、定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和損失量，在此基礎(chǔ)上確定風(fēng)險(xiǎn)量和風(fēng)險(xiǎn)等級，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)估量的過程。風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售及售后服務(wù)各階段的工作特點(diǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。3)風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)。風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)是指針對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對策進(jìn)行的響應(yīng)行為。常用的對策包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、轉(zhuǎn)移、減輕、自留及其組合。4)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況不斷修正提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果不斷修正，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)修改，即風(fēng)險(xiǎn)識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)的方法

1 )風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評估，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，避開風(fēng)險(xiǎn)源從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施，屬消極的防范手段。通常可能發(fā)生的事件損失程度和發(fā)生概率太大，又無適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施。風(fēng)險(xiǎn)回避一種是放棄或終止可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動，另一種是改變活動方案和目標(biāo)?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會。

2 )風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。風(fēng)險(xiǎn)控制分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的，風(fēng)險(xiǎn)抑制以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥，房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3 )風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況采取適當(dāng)?shù)男问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用:風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和風(fēng)險(xiǎn)接受方之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分;被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

4 )風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留具體措施有:自己保險(xiǎn)、損失攤銷、借款補(bǔ)償、自負(fù)額保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留對策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對策也應(yīng)與保險(xiǎn)對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

5 )風(fēng)險(xiǎn)利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。

自2009年以來，中央從提高貸款準(zhǔn)備金率開始，逐步出臺房貸收緊政策，連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”。對地方政府提出“房價(jià)問責(zé)”，施壓限購商品房，遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的住房信貸政策?！靶聡畻l”將減少甚至切斷投機(jī)房地產(chǎn)的資金，投資房地產(chǎn)需求的資金鏈?zhǔn)艿骄薮笥绊?。個(gè)別精明的房地產(chǎn)開發(fā)商另辟蹊徑開辟“團(tuán)購”渠道，適當(dāng)?shù)蛢r(jià)一次性預(yù)售房屋?！坝唵位遍_發(fā)既節(jié)省了房屋銷售、廣告宣傳費(fèi)用，又規(guī)避了收緊政策下的融資困難，看似利潤少了其實(shí)很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)注意的問題

1 )制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，不為省小利而鑄大錯。上?！吧徎ê优暇霸贰卑l(fā)展商梅都地產(chǎn)公司，為了降低成本，放棄使用施工周期長，成本高，但是抗壓能力和側(cè)向剛度都很高，足以應(yīng)對一般的土體滑移的鉆孔灌注樁基礎(chǔ);采用便宜、施工速度快、抗推剪能力差的PHC預(yù)應(yīng)力管樁。又在深基坑施工中同樣是為了節(jié)約成本、縮短工期，不做支撐圍護(hù)，結(jié)果地基土體滑移造成兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)疊加終使樓房失穩(wěn)倒塌，釀成大禍。

2 )注重應(yīng)對管理方法的組合。無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，需注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先等級排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

3 )注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性。為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評估。在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效，就需要根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的方案。

從某種意義上講，風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，風(fēng)險(xiǎn)管理靠項(xiàng)目集體管理的力量。每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，重視“過程控制”的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)項(xiàng)目的不利影響。

［1］ 陳 蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007(8)：95-97.

［2］ 陳煌紅，張 欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006(3)：56-58.

［3］ 鄧田生，徐杰軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系設(shè)計(jì)初探［J］.企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006(11)：101-103.

［4］ 朱亞東.思考淺析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及規(guī)避對策［J］.民營科技，2010(7)：9-11.