國有房地產開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展新思路探討

袁紅鋼

隨著目前國家對房地產業(yè)調控不斷深入，土地供給和銀根緊縮，保障性住房建設不斷加大力度，給國有中、小型房地產開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的沖擊。在這種局面下，如何解決生存和可持續(xù)性發(fā)展，成為一個首要和必須解決的問題，針對這個問題，提出以下的思路和辦法供探討。

1 強化基本建設管理，展現(xiàn)企業(yè)良好形象

強化企業(yè)內部管理這個命題，關鍵在于按基本建設程序組織和開展工作，才能做到有條不紊，循序漸進。結合多年實踐經驗，總結出“程序合法，破解難點，開發(fā)適度，設計優(yōu)化，造價合理，質量可靠，工期科學，驗收細致，決算嚴謹，售價公平”這個工作指導性建議，分析出在整個建設過程中需注意和重點解決的節(jié)點問題，從點、面，縱、橫，前、后提出各時間段和多角度的工作思路和方法。根據(jù)參建各單位的職責和作用，把握好到位不越位的尺度，按照“協(xié)調總體，服務現(xiàn)場，尊重監(jiān)理，理解設計，掌握規(guī)范”的原則，健康、有序開展工作。隨著國家行政管理工作的規(guī)范化，熟悉和了解如建設、規(guī)劃、房管、環(huán)保、水保、人防、消防等部門的報建和受理程序，解決項目開工建設所必須的批復，掌握每個行業(yè)管理部門審核批文的前置性文件，從而提高工作效率，合法建設新項目，避免不必要的損失。理解每個批復的硬性和彈性，在溝通協(xié)調工作中有的放矢，展現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)范，守法建設，信譽良好，工作靈活的形象，贏得政府行業(yè)管理部門的理解和支持。爭取項目利潤最大化，順利實現(xiàn)各項管理工作良性循環(huán)，資金回籠及時，項目開發(fā)工作健康持續(xù)。能夠最大限度降低開發(fā)成本的辦法是規(guī)劃設計和建筑單體設計的優(yōu)化，施工過程管理和控制是保證實現(xiàn)預期效果和安全生產的手段?？茖W、嚴格的內部管理，是保證和展現(xiàn)企業(yè)形象的基礎，是企業(yè)獲取新業(yè)務的前提和保障。

2 尋求新思路，促進企業(yè)良性發(fā)展

1)立足開發(fā)原有劃撥土地，努力實現(xiàn)“雙贏”。

由于歷史原因，絕大部分國有企業(yè)在所在地較好區(qū)域擁有不同數(shù)量的劃撥土地。在目前的政策背景下，按照提高企業(yè)職工住房水平，承擔相應社會責任，盤活國有資產的總體思路，開發(fā)建設保障性住房項目。

各省、市、縣下達的當年保障性住房建設指標，不同程度上會有一部分將由在規(guī)劃范圍內擁有土地資源的國有企、事業(yè)單位具體落實，在這種大背景下，慣用的模式有政府主管部門牽頭開發(fā)和企業(yè)自主開發(fā)等方式。國有房開企業(yè)完全可以把握好這個機會，獨立開發(fā)自有土地，如果選擇建設保障性住房，因其在交納政府所需征收規(guī)、稅費上可以享受國家優(yōu)惠政策，土地獲取方式為劃撥，樓面地價低，本企業(yè)員工將享受較低的購房價格，改善自身住房條件，不足之處是按照國家相關政策的規(guī)定只能計取較低的利潤和管理費，但是在開發(fā)項目不足的情況下，可以解決一部分建設單位開發(fā)管理費，同時在較好地塊爭取政策支持，配建適當商品房，提升項目贏利能力，有序渡過困難時期。

在行政劃撥土地上進行商品房開發(fā)建設，該地塊必須改變土地使用性質，變更為出讓的住宅用地。其過程包括重新設置規(guī)劃設計條件、獲取土地批次和進行“招、拍、掛”競買等，可操作性不強，但可以獲取的利潤可觀，值得考慮。在有可能的條件下，設置土地出讓的前置條件，提高另外參與者的競買難度，充分利用拆遷安置和資產評估等本企業(yè)自身優(yōu)勢，達到預期目標。

2)積極溝通協(xié)調，“代建”國家保障性住房項目。

隨著國家保障性住房建設力度的不斷加大，沉陷區(qū)、棚戶區(qū)等項目規(guī)模普遍較大，當?shù)匦姓鞴懿块T基本上沒有精力和資質獨立完成這個任務，但國家對完成該任務的考核日趨嚴格，日常檢查頻繁，引進專業(yè)房開企業(yè)作為代建單位成為必然趨勢。

代建房開企業(yè)行使部分建設單位權力，如組織招投標、日常施工安全、進度管理、決算初步審核等，按協(xié)商簽訂的合同計取管理費用，根據(jù)項目規(guī)模不同，計取的系數(shù)略有不同，但維持一個中、小型房開企業(yè)的正常運轉，完全可以滿足需要。

當企業(yè)擁有較好的信譽和組織實施能力時，通過積極溝通、協(xié)調，從而獲取“代建”任務，可操作性極強。同時在不同程度上，保障性住房項目會涉及國有企、事業(yè)單位的土地，完全可以作為一個談判的條件，為獲取“代建”資格打下堅實的基礎。

3)拓寬融資渠道，尋求多方位合作，開發(fā)潛在市場。

目前國有房開企業(yè)生存艱難的一個重要原因，是自由資金普遍不足，融資渠道和手段不多，給獲取土地和維持后期開發(fā)建設帶來困難和極大的隱患。銀行貸款是最容易想到的解決辦法，但除了具體辦理工作復雜，受政策性影響較大外，貸款利息會最終導致開發(fā)成本的上升，市場競爭能力不強，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的經營風險。

對于獲取資金和新項目，有效降低開發(fā)風險，另外提出下面幾個建議供參考:

改良資本構成，實現(xiàn)企業(yè)資本股份制。國有房開企業(yè)，一般股權結構較單一，中、小型房開企業(yè)實力更是弱小，如何合法吸引民間閑散資金，保證開發(fā)建設的可持續(xù)性，成為一個可以解決的問題。按照當前的國家政策，唯一的出路是改良資本構成，組建股份制企業(yè)。

具體辦法是在有管轄權限的“國有資產管理委員會”，通過評估后整體出讓，或在評估的基礎上，按照股份制企業(yè)的開辦流程和辦法，組建新的股份制企業(yè)。吸引民間資本的前提是有良好的企業(yè)信譽、形象，深厚的社會和人脈資源，當自有資本達到一定程度后，市場競爭能力自然得到增強。

以項目作為合作基礎，組團出海，尋求多個企業(yè)組建聯(lián)合體進行合作。當一個項目開發(fā)建設自身具備一些有利條件和開發(fā)優(yōu)勢的情況下，可以考慮聯(lián)合開發(fā)的思路，解決建設資金不足的問題，控制開發(fā)成本，主要是財務費用，降低風險。

在許多城市都存在個人擁有土地而獨立開發(fā)修建困難的情況，原因主要是建設資金不足和欠缺相關專業(yè)知識等原因，就為個人、企業(yè)，土地、開發(fā)這種合作格局提供了可能。提供必要的資金和專業(yè)技術支持，獲取相應利潤，當項目規(guī)模和企業(yè)能力相匹配時，可以作為一種思路和保證企業(yè)生存的新方法。

積砂成塔，積水成淵，企業(yè)的發(fā)展和積累是一個較長和循序漸進的過程，在解決好拓展新業(yè)務，樹立企業(yè)良好信譽、形象以及資金積累等一系列繁瑣和具體的問題后，當企業(yè)經濟總量達到相當規(guī)模，實現(xiàn)從量變到質變的跨越，做大、做強企業(yè)不是一個遙不可及的夢想。

[1]劉炳南，周 理.土地新政策對房地產企業(yè)的影響分析[J].山西建筑，2011，36(18):226-227.