淺議如何加快保障性住房建設(shè)

陳 宇

近幾年來(lái)，國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，把保障性住房建設(shè)作為“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價(jià)、惠民生”的重要抓手，全面落實(shí)資金籌措、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠等各項(xiàng)政策，堅(jiān)持以人為本，著力改善民生，以公共租賃住房、廉租住房和限價(jià)商品房為重點(diǎn)，不斷提高租賃住房、公共租賃住房為主體的實(shí)物配租保障能力，建立和完善了分層次的保障性住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決了城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，逐步改善了城市中等偏下收入住房困難家庭等群體的住房條件，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。

1 保障性住房建設(shè)存在的問題

雖然國(guó)家在加快保障性住房建設(shè)方面做了大量的工作，但我們看到，保障性住房建設(shè)還存在一定的問題:

1)組織機(jī)構(gòu)和工作制度不完善。目前，一些省市的保障性住房的管理機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)還不健全。保障對(duì)象核定工作往往需要較多的人力，現(xiàn)有人員難以滿足日常工作需要，帶來(lái)審查工作緩慢的問題。負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)的各部門工作責(zé)任和分工不夠明確，沒有形成統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的機(jī)制，妨礙了政策落實(shí)和工作推進(jìn)。

2)各級(jí)政府面臨著保障性住房建設(shè)資金嚴(yán)重不足的問題。保障性住房建設(shè)需要大量的資金，如何突破資金瓶頸，多渠道籌措資金，成為各級(jí)政府面臨的難題。

3)我國(guó)目前住房保障體系不健全，還存在著住房保障體系覆蓋面小，保障對(duì)象范圍窄等問題。

4)保障性住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全，管理有難度。保障性住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制，必須明確什么人應(yīng)該保障、如何保障、補(bǔ)助金額、退出條件等，這是住房保障工作的基礎(chǔ)。一旦在這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，不僅損害國(guó)家和保障對(duì)象的利益，而且影響保障性住房建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2 保障性住房建設(shè)存在問題的分析

1)我國(guó)住房保障建設(shè)建立時(shí)間短，各地保障住房體系在工作機(jī)制及運(yùn)轉(zhuǎn)模式上還須不斷磨合、探索和實(shí)踐。一方面，我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系職能相互交叉，容易發(fā)生籌資過程中的矛盾和造成各部門之間對(duì)權(quán)利的相互攀比、責(zé)任的相互推諉。另一方面，我國(guó)的住房保障體制規(guī)范性不強(qiáng)，資金管理分散，缺乏有效的監(jiān)督制約機(jī)制，擠占、挪用甚至揮霍浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這需要各級(jí)政府建立起一套高效運(yùn)轉(zhuǎn)的工作推進(jìn)機(jī)制，進(jìn)一步明確政府相關(guān)部門的住房保障職責(zé)，配備專職人員，制定細(xì)化保障性住房建設(shè)工作責(zé)任，落實(shí)到具體項(xiàng)目，落實(shí)到具體人員。保障性住房建設(shè)工作應(yīng)實(shí)行主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制，納入國(guó)家、省、市的績(jī)效考核和領(lǐng)導(dǎo)班子年度考核范圍，實(shí)行“一票否決”。政府各相關(guān)部門要形成協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的工作落實(shí)合力，分工協(xié)作，密切配合，建立強(qiáng)有力的工作落實(shí)、督導(dǎo)機(jī)制工作，促進(jìn)政策落實(shí)和工作推進(jìn)。

2)國(guó)家沒有出臺(tái)關(guān)于住房保障的專門法律法規(guī)。從法制層面來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)在的住房保障制度大多數(shù)是一些會(huì)議文件，或者是部門的規(guī)章，上升到國(guó)務(wù)院行政法規(guī)層面的很少，結(jié)果導(dǎo)致住房保障政策缺乏法律保障，對(duì)社會(huì)及政府相關(guān)部門缺乏約束力、強(qiáng)制力和執(zhí)行力。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)《住房保障法》，建立一個(gè)從中央到各級(jí)地方統(tǒng)一的住房保障政策體系，統(tǒng)籌全國(guó)的住房法律保障制度，這樣各級(jí)政府可以按照全國(guó)一盤棋的規(guī)劃來(lái)推進(jìn)住房保障制度建設(shè)，規(guī)范住房保障方方面面的行為。

3)住房保障資金來(lái)源渠道窄，資金來(lái)源得不到有效保障。住房保障屬于公共產(chǎn)品，其資金安排應(yīng)該出自政府，我國(guó)保障性住房建設(shè)資金目前未有穩(wěn)定的資金預(yù)算渠道，保障性住房建設(shè)資金來(lái)源于政府一般預(yù)算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及社會(huì)資金參與幾種方式。住房保障資金供給不穩(wěn)定和渠道窄決定了目前我國(guó)住房保障制度的覆蓋面難以提高。保障性住房建設(shè)要突破資金瓶頸，需要國(guó)家財(cái)政、金融等方面的支持政策，吸引更多社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)。國(guó)家應(yīng)研究制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)的貸款政策，提高融資能力。可通過完善法律、政策引導(dǎo)、稅收優(yōu)惠等途徑，推進(jìn)養(yǎng)老基金、醫(yī)?；?、住房公積金等資金參與公共租賃房等保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，拓展保障性住房建設(shè)融資渠道。

3 加快保障性住房建設(shè)的建議及對(duì)策

1)完善工作機(jī)制，加大住房保障工作的統(tǒng)一協(xié)調(diào)力度。建議統(tǒng)一協(xié)調(diào)住房保障工作，成立各級(jí)社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室，負(fù)責(zé)保障性住房的整體協(xié)調(diào)工作，各相關(guān)部門密切配合，確保項(xiàng)目落地、確保建設(shè)進(jìn)度。在保障性住房管理方面，明確各個(gè)部門的工作職責(zé)，對(duì)保障性住房的信息資源實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。制定社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理的法規(guī)與政策，對(duì)社會(huì)保障性住房申請(qǐng)、審核、審批等各個(gè)管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)的弄虛作假等違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

2)突破資金瓶頸，建立多元化的資金籌措渠道。建議政府首先加大財(cái)政資金投入。將保障性住房建設(shè)資金列入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。提取土地出讓總收入5%以上資金，作為保障性建設(shè)資金，納入保障性住房資金專戶統(tǒng)一管理;住房公積金風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金達(dá)到貸款余額的1%時(shí)，當(dāng)年不再提取住房公積金風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，公積金增值收益全部用于保障性住房建設(shè)支出;地方政府債券資金，優(yōu)先用于保障性住房建設(shè);政府安排不低于農(nóng)村危房改造補(bǔ)助的資金用于農(nóng)村危房改造。其次，申報(bào)中央和省投資保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，積極爭(zhēng)取中央、省級(jí)資金支持及開發(fā)銀行貸款，確保資金足額到位。第三，搭建融資建設(shè)平臺(tái)。各地政府安排籌措公司資本金，注冊(cè)成立保障性住房開發(fā)建設(shè)投資公司，實(shí)施保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。積極爭(zhēng)取國(guó)家、省、市融資公司的融資幫扶，彌補(bǔ)資金缺口，使項(xiàng)目建設(shè)資金按時(shí)足額到位。第四，積極引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)，采取政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的模式，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企事業(yè)單位和社會(huì)資金參與公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大信貸投入，保障項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。

3)突出重點(diǎn)，大力發(fā)展公共租賃住房。建議政府對(duì)各類再租、空置房源和集體宿舍等住房情況進(jìn)行摸底調(diào)查，統(tǒng)計(jì)建檔，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)納入公共租賃住房管理。鼓勵(lì)用工集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和住房困難職工較多、有閑置土地的大中型企業(yè)，利用自有土地投資建設(shè)公共租賃住房。新建公共租賃住房套型建筑面積以40 m2左右的小戶型為主，控制在60 m2以內(nèi)。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)?shù)陀谕囟瓮瑱n次市場(chǎng)價(jià)租金，一般不低于市場(chǎng)價(jià)租金的70%。建議中央和各省在今后的住房保障體系建設(shè)中，適當(dāng)調(diào)整思路，探索建立區(qū)別于不同保障對(duì)象的分類租金制度和市場(chǎng)租金下的分類租金補(bǔ)貼制度，確保住房保障對(duì)象租金交得起、住得好。

4)創(chuàng)新模式，健全完善保障準(zhǔn)入和退出機(jī)制。建議盡快研究出臺(tái)國(guó)家公共租賃住房和限價(jià)商品住房管理辦法，進(jìn)一步明確申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核等具體事項(xiàng)。政府部門要合理確定保障對(duì)象的住房困難、家庭收入的具體標(biāo)準(zhǔn)并定期進(jìn)行調(diào)整。建立住房保障申請(qǐng)常態(tài)化受理機(jī)制，由政府組織民政、住房保障、街道辦事處、社區(qū)等部門，共同構(gòu)建聯(lián)審機(jī)制、年度復(fù)核制度和退出制度。比如于每年第一季度，對(duì)上年度已納入住房保障的家庭進(jìn)行復(fù)核，對(duì)住房、收入(財(cái)產(chǎn))情況發(fā)生變化，已不符合保障條件的及時(shí)退出。加強(qiáng)日常管理，將住房保障情況在網(wǎng)上公開，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督，確保配租配售過程公開透明，結(jié)果公平公正。

5)強(qiáng)制配建，拓展保障性住房籌集方式。認(rèn)真執(zhí)行商品住房開發(fā)項(xiàng)目按比例牽制配建保障性住房的規(guī)定，建議掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，按照項(xiàng)目總建筑面積10%(5%為廉租住房、5%為公共租賃住房)以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有。確實(shí)無(wú)法配建的特殊開發(fā)項(xiàng)目，須經(jīng)政府審批，并報(bào)上一級(jí)政府住房保障部門備案。國(guó)土資源、規(guī)劃、建設(shè)和住房保障等部門按各自職責(zé)齊抓共管，確保配建落到實(shí)處。對(duì)未按規(guī)定落實(shí)配建的項(xiàng)目，不得進(jìn)行土地出讓，不得辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，并依法追究有關(guān)部門及相關(guān)人員責(zé)任。

4 建設(shè)保障性住房須注意的幾個(gè)方面

1)關(guān)于用地供應(yīng)模式。建議實(shí)行計(jì)劃單列，健全優(yōu)先安排的用地供應(yīng)模式。對(duì)照保障性住房建設(shè)規(guī)模，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃單列，隨任務(wù)計(jì)劃以“點(diǎn)供”方式直接下達(dá)給項(xiàng)目。優(yōu)先供應(yīng)凈地，盡量減少征收和拆遷環(huán)節(jié)。建立用地儲(chǔ)備制度，將保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。強(qiáng)化用地監(jiān)管，嚴(yán)禁改變保障性住房建設(shè)用地的用途，擅自改變土地用途的，依法從嚴(yán)處理。以劃撥方式取得土地的，任何部門不得批準(zhǔn)土地變性，否則收回土地使用權(quán)。

2)關(guān)于落實(shí)優(yōu)惠政策。政府嚴(yán)格管理保障性住房建設(shè)中的收費(fèi)問題，列出應(yīng)收和免受清單，制定落實(shí)現(xiàn)行優(yōu)惠政策的具體措施，使收費(fèi)減免政策落實(shí)到位。切實(shí)落實(shí)保障性住房建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等減免政策，免受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。減少行政審批環(huán)節(jié)，加快審批速度，為項(xiàng)目建設(shè)單位減負(fù)助力。建立保障性住房建設(shè)項(xiàng)目聯(lián)審制度，組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審查，聯(lián)合驗(yàn)收，加快辦理相關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)限辦理，為項(xiàng)目建設(shè)提供保障和支持。

3)關(guān)于質(zhì)量管理。政府應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)管，提升項(xiàng)目建設(shè)水平和品位。保障性住房原則上要安排在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊備、公共事業(yè)完備、就業(yè)方便的區(qū)域。政府要優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，落實(shí)“明衛(wèi)”設(shè)計(jì)理念，力爭(zhēng)在較小的空間滿足基本居住需求。按照主管部門嚴(yán)格監(jiān)管、項(xiàng)目法人對(duì)住房質(zhì)量終身負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)抓好保障性安居工程的質(zhì)量管理。住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要嚴(yán)格管理，按項(xiàng)目基本建設(shè)程序，落實(shí)項(xiàng)目法人、招標(biāo)投標(biāo)、合同管理、工程監(jiān)理等制度。按照省地、節(jié)能、環(huán)保、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，積極推進(jìn)保障性安居工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)工作，努力創(chuàng)建市級(jí)、省級(jí)乃至全國(guó)示范工程，抓好抓實(shí)保障性安居工程的質(zhì)量和安全。

4)關(guān)于宣傳引導(dǎo)。各級(jí)政府應(yīng)采取多種方式、多種渠道，廣泛宣傳保障性住房建設(shè)的政策和重要意義、目標(biāo)任務(wù)，形成社會(huì)共識(shí)，增強(qiáng)各級(jí)部門推進(jìn)工作的自覺性。及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，分析社情民意，發(fā)揮正確輿論導(dǎo)向作用，疏解土地征收、安置、補(bǔ)償?shù)入y題，讓社會(huì)各界廣泛關(guān)注和支持住房保障工作，營(yíng)造良好的輿論氛圍。

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[8]建保[2010］87號(hào)，關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見[Z］.