淺析造價控制在房地產項目管理中的重要性

劉攀峰

工程造價是指進行某項工程建設所花費的全部費用。其中有兩種含義，第一種含義:工程造價是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用。也就是一項工程通過建設形成相應的固定資產、無形資產所需用一次性費用的總和。這一含義是從投資者—業(yè)主的角度來定義的。從這個意義上說，工程造價就是指工程價格。即為建設成一項工程，預計或實際在土地市場、技術勞務市場以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格和建設工程總價格。通常把工程造價的第二種含義只認定為工程承發(fā)包價格。它是在建筑市場通過招投標，由需求主體投資者和供給主體者建筑商共同認可的價格。

1 工程造價的構成及特點

1.1 工程造價的構成

所謂工程造價的構成，是指建設項目在工程建設過程中按各類費用支出或花費的性質和途徑，通過費用劃分和匯集所形成的工程造價的費用分解結構。在建設項目工程造價的基本構成中，包括用于購買建設項目所含各種設備的費用，用于建筑安裝施工所需支出的費用，用于委托工程勘察設計應支出的費用，用于購置土地所需的費用，也包括用于建設單位自身進行項目籌建和項目管理所需的費用等。

1.2 工程總價的特點

房地產造價有大額性、個別性、差異性、動態(tài)性、層次性、兼容性等特點，這是由于工程項目周期長、規(guī)模大、造價高的特點決定的，工程造價涉及范圍較廣，也直接關系到人們的生活和居民的居住標準，及經濟承受能力，所以工程造價的作用及影響較大。

2 工程造價在房地產項目過程中的控制

2.1 設計是開發(fā)項目前期控制造價的前提

房地產工程設計是指對工程項目的建設提供有技術依據的設計文件和圖紙的整個活動過程，是建設項目生命期中的重要環(huán)節(jié)，是建設項目進行整體規(guī)劃，體現具體實施意圖的重要過程，是科學技術轉化為生產力的紐帶，是處理技術與經濟關系的關鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。工程設計是否合理，對工程建設項目造價的確定與控制具有十分重要的意義。數據表明:初步設計階段，影響工程造價的75%～95%;技術設計階段，影響工程造價的35%～75%;施工圖設計階段，影響工程造價的25%～35%;施工圖設計階段，影響工程造價的10%。因此控制造價，設計階段起著關鍵的作用。

2.2 工程招投標是控制項目工程造價的核心

招投標階段是確定工程施工合同價格的一個重要階段，它對今后的施工以至于工程竣工結算都有著直接的影響，因此，這兩個階段對于工程造價控制都非常重要。面對當前激烈競爭的建設市場，招標單位要最大限度地節(jié)省工程造價，選擇低價承包商中標，承包商為了能中標，也只能選擇低報價。采用招投標辦法在許多方面能起到保障招投標人的合法權益，也使房地產企業(yè)能從競標中降低工程造價、保證工程質量、縮短工期等，且能選擇技術裝備、資信情況良好的施工企業(yè)。

2.3 采用分包方式能節(jié)省工程總價

甲方采用指定分包工程給專業(yè)的施工單位能比總包方的造價節(jié)約20%～40%左右，又能嚴格控制質量，加快工程進度，避免因總包單位的實力不濟造成停工現象的發(fā)生。如:土方工程、樁基工程、門窗工程、電梯工程、室外高壓工程、智能化工程、人防工程、消防工程、園林綠化工程等。

2.4 施工過程管理是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)

1)做好材料的選定工作如:鋼材、混凝土等主要材料，也可以由甲方代供，能有效地保證質量及進度。2)合理的控制工程簽證工作，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外，又實際發(fā)生費用的施工內容應辦理簽認工作。工程簽證是建筑工程產品在建設過程中的一項經常性的工作，加強工程簽證工作是建設單位控制造價的一項重要工作，合理的簽證工作及強化現場人員的綜合管理水平，能杜絕由于簽證工作而造成工程造價的提高。3)隱蔽工程的驗收工作。一項工序在隱蔽前，必須要求施工單位及時通知建設單位到達現場，雙方共同驗收簽認。在驗收過程中，一定要以設計圖紙為依據，進行實際測量、檢驗、確認，例如:基礎鋼筋的尺寸大小、間距的多少;基槽的寬度、深度;墊層的厚度等，這些重要的數據都是建設單位最終結算的依據，一旦工程被隱蔽之后，倘若沒有進行及時的驗收，在沒有數據記錄的情況下，會對今后的工程造價審核工作造成不利的影響，所以做好隱蔽工程的驗收工作，不僅能更好的保證工程質量，而且也為工程造價的準確性提供保障。

2.5 竣工結算是控制工程造價的關鍵

竣工結算是控制工程造價的關鍵環(huán)節(jié)，在結算時要以實事求是的原則結合現行的管理規(guī)定，根據合同約束內容，按圖紙及設計變更、現場簽證進行計算，之后要審查是否有丟落項工程，還需建立復核、建檔、備案制，加強從業(yè)人員的素質教育，使工程造價確切、合理。

3 結語

工程造價控制與管理貫穿整個房地產項目的始末，其起著關鍵性主導作用，為項目的銷售定價及利潤奠定著基礎。所以只有在房地產項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據和科學合理的計價方法，合理的確定項目投資估算、初步設計概算和施工圖預算，才能提高投資的效益。因此在房地產項目的全過程管理中，有必要研究和分析各個環(huán)節(jié)在投資中的各種因素，有效地控制項目的投資成本。這就是我認為工程造價控制在房地產項目管理中的重要性和必然趨勢。

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