商業(yè)銀行房貸經(jīng)營問題

□文/程惠鑫

商業(yè)銀行房貸經(jīng)營問題

□文/程惠鑫

金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的資金來源，與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)系緊密。通過對次貸危機的總結(jié)，可以為中國商業(yè)銀行創(chuàng)新找到一條更加穩(wěn)妥的發(fā)展途徑，從而降低商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險，提高資本金使用效率。

資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)；明基時刻；債務(wù)通縮理論；表內(nèi)雙擔(dān)保債券

隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具有不可再生屬性的地產(chǎn)的價格伴隨著經(jīng)濟增長與對房屋需求的不斷攀升。金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的資金來源，保證企業(yè)的資金鏈前后銜接，與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)系緊密，地產(chǎn)企業(yè)的巨額收益占據(jù)銀行貸款收益的比重很大。中國由于沒有次級貸款，也沒有相關(guān)的衍生品，所以不存在機構(gòu)的過渡投機問題，但是系統(tǒng)性風(fēng)險導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險帶給商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險同樣不可忽視。

一、房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行關(guān)系密切，二者利益共享、風(fēng)險共擔(dān)

隨著近20年來中國經(jīng)濟的國際化，不論從發(fā)展模式上還是發(fā)展速度上，各行各業(yè)的發(fā)展都取得了質(zhì)的變化。其中，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)經(jīng)營息息相關(guān)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互依賴、相互促進。銀行為地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，保證企業(yè)的資金鏈前后銜接，地產(chǎn)企業(yè)的巨額收益占據(jù)銀行貸款收益的比重很大，可以說，銀行、地產(chǎn)是互補性質(zhì)的兩個行業(yè)。

開發(fā)商為了儲備土地資源，作為自己的生產(chǎn)資料以備日后生產(chǎn)所用，需要穩(wěn)定的資金鏈作為后盾。一旦資金鏈斷裂，開發(fā)商在購買地塊、建筑樓房等環(huán)節(jié)就會出現(xiàn)生產(chǎn)停滯，延誤工期，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。如果房屋價格過渡膨脹，當(dāng)泡沫破裂時房屋價格下降，房屋銷售量下降，開發(fā)商存貨增加，周轉(zhuǎn)率下降產(chǎn)生風(fēng)險。銀行對于開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險十分敏感，開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險通過資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)隱性地轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行。由于商業(yè)銀行為地產(chǎn)商提供貸款，地產(chǎn)商經(jīng)營虧損不能償還貸款，銀行貸款產(chǎn)生壞賬，從而給銀行經(jīng)營帶來風(fēng)險。當(dāng)房屋價格下降演變成整體市場價格下降的時候，非系統(tǒng)性風(fēng)險變成系統(tǒng)性風(fēng)險，風(fēng)險根源深化。

從零售信貸業(yè)務(wù)的角度來看，個人房屋貸款占銀行資產(chǎn)的比重不容忽視。因為中國人口數(shù)量巨大，房屋作為人們生活的必需品存在著需求剛性，價格的變動在短期內(nèi)不會對需求產(chǎn)生很大的影響，相反由于房屋的需求剛性，當(dāng)房價上漲時人們的恐慌心理，預(yù)期未來房價過高難以承受，便會加大目前的投資，對于房地產(chǎn)市場價格起到了助漲的作用。當(dāng)房屋價格小幅下降，由于人們的需求量過大，短期內(nèi)房屋成交量的加大會抑制價格的下跌，巨大的需求使得地產(chǎn)市場量價齊升。由于以上諸因素，個人住房貸款量逐年上升，在銀行貸款業(yè)務(wù)中的比重不斷加大，可以說這是對于個人的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)。

二、通過次貸危機分析虛擬經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生與破滅的過程和帶來的危害

如果中國經(jīng)濟產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險使得住房價格下降，由于銀行貸款業(yè)務(wù)收益與風(fēng)險與房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營具有顯性聯(lián)系，地產(chǎn)價格與開發(fā)商收益下降會對銀行貸款收益產(chǎn)生很大影響，以下通過美國次貸危機的產(chǎn)生機制分析房屋價格風(fēng)險對于金融業(yè)風(fēng)險的影響。

（一）明基時刻與危機的產(chǎn)生。2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅之后，美國經(jīng)濟為了尋找新的利潤增長點，在低利率的背景之下，房地產(chǎn)市場蓬勃興起。在加息的影響下，人們的償債壓力加大，導(dǎo)致違約開始增加。當(dāng)資產(chǎn)收益大于資產(chǎn)成本時，這時叫做明基時刻，明基時刻可以說是次貸危機爆發(fā)的起始點，由此導(dǎo)致一連串的危機。早在2001年，英國房屋租賃價格開始出現(xiàn)下降趨勢，靠房屋租賃購買住房支持月供的方法難以為繼，明基時刻在英國率先展開。但在美國，次貸市場蓬勃發(fā)展，機構(gòu)參與者增多，杠桿加大，成交量呈幾何倍數(shù)增加。

（二）去杠桿化加劇了危機，對經(jīng)濟帶來巨大打擊。在明基時刻之后，在2008年危機來臨之后，由于經(jīng)濟體內(nèi)爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，經(jīng)濟增長緩慢，房屋價格大幅回落，住房貸款違約增加并且導(dǎo)致一系列的MBS、CDO、CDS等產(chǎn)品違約率加大，對于金融體系造成重創(chuàng)。人們預(yù)期未來損失更大，紛紛拋售手中的證券，導(dǎo)致證券市場流動性不足，賣方需求幾乎減少為零，證券價格與信用評級大幅下降。這種大幅低價拋售資產(chǎn)的現(xiàn)象稱之為去杠桿化，去杠桿化使得金融市場體系接近崩潰。

（三）通過債務(wù)通縮理論對現(xiàn)實進行分析。由于大量金融部門參與杠桿化衍生品交易，當(dāng)違約率與違約相關(guān)性上升時，各大金融機構(gòu)相繼產(chǎn)生巨額虧損，難以償還債務(wù)。次貸危機轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟危機，由于大廠商與金融機構(gòu)破產(chǎn)，使得經(jīng)濟下滑、復(fù)蘇緩慢。加上人們的悲觀預(yù)期使得社會總需求不足，商品與資產(chǎn)價格下降，伴隨著金融機構(gòu)與企業(yè)的壞賬增加，產(chǎn)生債務(wù)通縮現(xiàn)象。

三、中國由于沒有次級貸款，也沒有相關(guān)的衍生品，所以不存在機構(gòu)的過度投機問題，但是系統(tǒng)性風(fēng)險導(dǎo)致的地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險帶給商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險同樣不可忽視

（一）商業(yè)銀行流動性與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從商業(yè)銀行貸款的期限結(jié)構(gòu)上看，個人住房貸款存在著如下問題：首先，房屋貸款的期限較長，一般在10～30年不等。由于人們住房貸款的還款能力有限，住房貸款利率一般維持在5%左右，對于資信評級高、信用記錄良好的客戶還可以實行七折利率。中國目前要求商業(yè)銀行資本充足率8%，核心資本充足率4%。由于大量長期的低息貸款使得銀行資本流動性較差，資源沒有得到高效利用。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新可以使長期貸款表外化，達(dá)到提高資金使用效率、降低銀行風(fēng)險、加大流動性的目的。

（二）加大創(chuàng)新力度，提高交易規(guī)模。中國一直受到全世界金融危機的影響，這主要是因為中國的經(jīng)濟依賴出口所致。相比來講，中國金融體系并沒有被廣泛波及。這主要有兩點原因：首先中國的資本項目沒有放開。我國實行以供求為基礎(chǔ)，盯住一籃子貨幣，有管理的浮動匯率制度。資金在資本項目下不能自由流動，熱錢的流動對中國金融業(yè)沖擊較?。辉儆?，中國資產(chǎn)證券業(yè)發(fā)展十分落后。除了2005年建行發(fā)行建元資產(chǎn)證券化信托產(chǎn)品之外，之后沒有相繼的產(chǎn)品產(chǎn)生。所以，中國金融體系在此次危機中沒有受到?jīng)_擊，跟我國商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新力不足有直接關(guān)系。我們應(yīng)該通過此次危機吸取教訓(xùn)，大力發(fā)展中國的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品創(chuàng)新，通過資本市場的作用加大市場供給，為資金投資需求創(chuàng)造條件。建立多層次的資本市場體系，大力培育機構(gòu)投資者投資創(chuàng)新產(chǎn)品，提高市場流動性，增加市場穩(wěn)定性。

（三）大力推廣表內(nèi)雙擔(dān)保債券。我國通過借鑒此次次貸危機的經(jīng)驗教訓(xùn)，推行表內(nèi)雙擔(dān)保債券。表內(nèi)雙擔(dān)保債券是銀行等存款機構(gòu)以住房抵押貸款等高質(zhì)量資產(chǎn)為抵押擔(dān)保，組成擔(dān)保資產(chǎn)，直接或通過SPV間接發(fā)行債券，擔(dān)保資產(chǎn)仍然保留在資產(chǎn)負(fù)債表上，銀行為此保留一定的資本金。一旦風(fēng)險發(fā)生，投資者可以向發(fā)行體求償或者要求處置擔(dān)保資產(chǎn)。CB可以被視為優(yōu)先支付的有擔(dān)保債券，一般采用固定利率。由于CB的投資者具有雙重追索權(quán)，銀行不能把風(fēng)險像“發(fā)起-配售”模式那樣完全轉(zhuǎn)嫁出去，所以投資者的權(quán)益可以得到保證，有利于金融穩(wěn)定。

[1]程惠鑫.次貸危機與中國住房貸款證券化創(chuàng)新研究.合作經(jīng)濟與科技，2010.3.

[2]宣昌能.金融創(chuàng)新與金融穩(wěn)定：歐美資產(chǎn)證券化模式的比較分析.金融研究，2009.5.

[3]程虎.關(guān)于我國資產(chǎn)證券化若干問題的探討.國際貿(mào)易問題，2002.8.

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（作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院）