論不動產登記的效力與事實物權的確認與保護

豆 艷，王亞偉

(1.天津市第一中級人民法院，天津 300090;2.天津市北辰區(qū)人民法院，天津 300400)

論不動產登記的效力與事實物權的確認與保護

豆 艷1，王亞偉2

(1.天津市第一中級人民法院，天津 300090;2.天津市北辰區(qū)人民法院，天津 300400)

不動產登記之物權應該與真實的不動產物權狀態(tài)一致，這是正常的不動產秩序的基本要求。但是鑒于現(xiàn)實生活的復雜性，不動產登記之物權與當事人的事實權利狀態(tài)并不一致的情況在司法實踐中經常存在。當不動產登記的物權狀態(tài)與真實物權狀態(tài)不一致時，法律如何既客觀地確定不動產物權登記的效力，又能夠對真正的事實物權進行保護，本文進行了較為詳細的探討。

不動產;物權;法律物權;真實物權

一、問題的提出

案例一:2008年7月，張某因生活需要欲購買住房一套。因為張某已退休，不能從銀行取得貸款，張某在取得女兒張華同意后，便借用張華名義購買了私產房屋一套，房產證上登記的是張華的名字。購房時張華已與閻某結婚，2010年2月，閻某與張華感情不和遂訴訟離婚，并要求對上述房屋進行分割。張某主張該住房雖登記為張華的名字，但是是由他繳納的房屋首付款、稅款和保險等，并由自己每月到銀行交納貸款，且上述事實有相關的付款票據(jù)予以證實，提出訴爭之房應歸他所有。

案例二:趙某與李某2001年登記結婚，婚后生有一子趙剛。2002年二人共同購買了一套期房。2003年二人簽訂房屋處分協(xié)議，將婚后購買的上述房屋處分給其子趙剛，并經某律師事務所律師證明。后兩人經常因為瑣事爭吵至大打出手，2004年二人訴訟離婚，離婚判決書中對二人上述房屋處分行為進行了確認，但由于趙剛未成年，當時未辦理房產證。離婚后，趙某擅自拿著購房合同將房屋辦到了自己名下，又與第三人劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，將房屋“賣”與劉某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。2006年趙某死亡，趙剛及其法定代理人李某在整理趙某遺產時發(fā)現(xiàn)上述房屋買賣情況，遂起訴要求確認趙某與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。在李某提供的錄音資料中，劉某承認其未支付房屋對價，無買賣房屋的真意。訴訟中劉某主張房產證上登記的是自己的名字，該房屋應歸自己所有。

根據(jù)相關法律規(guī)定，不動產登記之物權應該與真實的不動產物權狀態(tài)一致，這是正常的不動產秩序的基本要求。但是鑒于現(xiàn)實生活的復雜性，不動產登記之物權與當事人的事實權利狀態(tài)并不一致的情況在司法實踐中經常存在，并由此引發(fā)了理論界“法律物權與事實物權的區(qū)分”問題。上述兩則案件涉及的關鍵問題就是當不動產登記的物權狀態(tài)與真實物權狀態(tài)不一致時，法院能否推翻不動產登記，以及實際物權人的利益能否得到維護，即法律如何既客觀地確定不動產物權登記的效力，又能夠對真正的事實物權進行保護。

二、不動產登記的效力

不動產登記的效力指的是登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。一般認為，不動產登記產生兩個方面的效力:一是不動產物權變動的效力，即不動產登記是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件;二是不動產登記公信效力。

(一)不動產物權變動的效力

不動產登記的效力首先是對不動產物權的影響。關于登記對不動產物權變動的效力，從各國立法來看，主要有三種模式:一是登記對抗主義，以法國和日本為代表。在當事人之間，不動產物權的變動僅需當事人意思表示一致即發(fā)生效力，并不以登記為要件，但是只有在登記后，才能產生對第三人的對抗效力，未經登記的，不得對抗善意第三人。登記對不動產物權變動只具有確認或者證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。這種立法體制是《法國民法典》創(chuàng)立的，后來為《日本民法典》等所繼受。〔1〕二是登記生效主義，以德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)為代表。這種模式下，不動產物權的變動必須進行登記，如果未進行登記，則不發(fā)生不動產物權變動的效力。即關于物權的一切法律行為，都必須在具有雙方當事人的意思表示一致的條件之外，還必須將該意思表示予以登記，并自登記時起該法律行為方可生效。如我國臺灣地區(qū)民法典規(guī)定，不動產物權，依法律行為而取得、設立、喪失及變更者，非經登記，不生效力?！?〕登記生效主義模式中，因對契約性質的理解不同，又有兩種不同做法:在德國，登記決定不動產物權變動的效力被推上了極致，以物權行為的獨立和無因性為其制度基礎。物權行為可以與原因行為相分離獨立，登記行為為獨立的物權行為，其行為不受原因行為的影響。而瑞士則采用“債權形式主義”，登記是不動產變動的必要法定手續(xù)而不是單獨的當事人物權變動的合意。如果不動產物權變動的原因行為無效或者被撤銷，經登記的不動產物權也會相應地無效或者被撤銷。三是托拉斯登記主義，主要是英美國家做法。其特點是“除了登記以外，還有交付權利證書的要求，產權一經登記，具有不可推翻的效力，國家給予保障。不強制一切土地所有權、他項權利申請登記。但已經登記，其后發(fā)生的房地產權利變更和設定，非經登記，不生效力”〔3〕。

我國《物權法》的規(guī)定顯然采用的是登記生效主義。根據(jù)《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產物權因法律行為發(fā)生的變動，只能在登記時發(fā)生物權變動的后果，不經登記不生效力。①不動產物權變動主要有兩種情形，即依法律行為發(fā)生的物權變動和依非法律行為發(fā)生的物權變動，依法律行為發(fā)生的物權變動是物權變動的主要和常見原因，依非法律行為如法律的直接規(guī)定、政府行為、法院判決、繼承遺贈及其他事實等發(fā)生的物權變動也是物權變動的重要原因。本文研究的主要是依法律行為發(fā)生物權變動的情形。即不動產登記是不動產物權設立、變更、消滅的生效要件，是不動產物權依法獲得承認和保護的基本根據(jù)。對于在具體模式上采用的是德國還是瑞士模式，筆者將在下文詳述。

(二)不動產登記的公信效力

物權的享有和變動需有可取信于社會公眾的外在表現(xiàn)形式，這就需要物權公示，通常不動產物權的公示方式為登記。不動產登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。所謂不動產的公信效力是指，登記的不動產物權權利人在法律上推定為真正的權利人，對于信賴該登記而與之從事不動產交易的善意第三人，即使后來證明該登記是錯誤的，法律仍然承認其具有與真實物權相同的法律效果，并不影響善意第三人通過交易而取得該物權。

三、不動產登記的效力與事實物權的確認與保護

不動產登記的基本目的之一就是從法律上確定物的支配秩序和交易秩序，只有在客觀通暢的物上支配秩序和交易秩序的基礎上，其他財產關系才能順利建立并穩(wěn)定發(fā)展。因此，我們必須在明確不動產登記的效力與事實物權的關系基礎上，確定事實物權的正當性及物權的真實歸屬，從而使真正的物權人能夠確定地享有真實物權。

(一)不動產事實物權之含義

不動產事實物權是相對于法律物權而言，在不動產登記與不動產的實際物權狀況不一致的情況下，應當由真正的權利人實際享有直接支配不動產并排除他人干涉的權利。②所謂法律物權，是指權利正確性通過法定登記方式予以公示并在法律上推定為正確的物權。不動產事實物權未經登記公示，它與登記的物權即法律物權相比，有如下特點:(1)事實物權未經公開登記，它所具有的排他性一般通過權利人確認之訴、更正登記、異議登記等形式表現(xiàn)出來。(2)不動產事實物權存在于物權正當性判斷標準之上，其取得必須有符合法律規(guī)定的依據(jù)。(3)事實物權沒有法定的公示形式給其提供正當性支持，社會公眾不易了解該物權的存在，法律無法推定其權利的正確性，因此，權利人只能舉證證明事實物權的正確性，而且這種舉證責任不能得以免除。(4)對不動產事實物權的法律保護程度低于登記的物權，在無權處分的場合，為維護交易安全，不動產事實物權不得對抗第三人。

不動產事實物權在現(xiàn)實生活中有不同表現(xiàn)形態(tài)，司法實踐中主要有以下幾種類型:(1)借用他人名義登記的不動產事實物權。即不動產事實物權人因某種特殊原因，借用他人名義進行不動產物權登記，而其本人并沒有將不動產轉讓或贈與借用名義人，一般借用名義人為事實權利人的好友或者親屬。(2)因他人惡意冒充權利人進行登記導致的不動產事實物權。(3)通過合法轉讓并已實際占有支配不動產，但因客觀原因未辦理好登記手續(xù)，且無其他善意第三人取得該不動產物權的情況。(4)不動產共有關系，不動產物權僅登記在部分共有人名下，其他共有人即為不動產事實物權人。(5)因登記機關的錯誤登記而導致登記的物權狀態(tài)與事實的物權狀態(tài)不一致的情況。

(二)不動產登記效力與事實物權的關系

不動產物權登記應當從法律上確認事實權利的真實性和正確性，從而維護真正權利人的物權權利。然而現(xiàn)實生活的復雜性卻導致了不動產登記之物權與當事人的事實權利狀態(tài)并不一致情況的發(fā)生。如上文所述，不動產登記產生物權變動的法律效果，在法律上推定這一物權事實的真實性，并保護善意交易第三人的合法權益。那么不動產登記產生的是不是一種絕對的、不可推翻的效力，也就決定了事實物權權利人的合法權益能否得到法律的承認和保護。此時，要解決好不動產事實物權的法律保護問題，就要探討不動產登記的效力與不動產事實物權之間的關系。

1.物權變動的原因性

我國《物權法》的規(guī)定顯然采用的是不動產登記生效主義，但是采用的是德國模式還是瑞士模式法律并沒有確定。按照通說，我國現(xiàn)行法律關于物權變動采用的是債權形式主義模式。〔4〕所謂債權形式主義，又稱意思主義與登記之結合，指物權因民事法律行為而發(fā)生變動，當事人之間除債權合同，尚需進行不動產登記的法定形式，即不動產物權的變動既要有變動的合意，還要進行權利登記。我國《物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理登記的，不影響合同效力。也就是說不動產物權行為并不是無因的、獨立的，而是具有原因性的。如出賣人與買受人訂立商品房買賣合同的目的是取得價款，買受人支付價款的目的是取得商品房的所有權。這樣在商品房買賣這種不動產交易中，物權變動當然就有了原因，即商品房買賣合同行為。不動產物權的原因行為被確認無效或者被撤銷時，因該原因行為而引起的不動產物權亦應歸于無效或者被撤銷。依法律行為產生的物權變動，是由兩個不同的法律事實構成的，首先是作為物權變動原因的法律行為有效成立的法律事實，其中包含著當事人債權意思表示;然后是物權變動的法律事實，這是當事人物權法上的意思表示一致的產物。不動產登記實質是物權契約的表現(xiàn)形式，不動產變動原因的瑕疵，必然要影響不動產物權變動的法律效果。當物權變動的原因行為無效或者被撤銷的，如果物權變動仍然有效，真正權利人只能依債權請求財產的話，真正權利人的利益將無法得到維護，這將導致當事人之間利益失衡。

2.權利推定的可推翻性

不動產登記的一個重要效力就是權利的正確性推定效力。根據(jù)這種推定，凡是符合法定公示形式的物權對于社會公眾而言，就是權屬正確的物權，他人信賴這種形式所取得的物權應受到法律的保護。這種推定無疑是正當?shù)?，因為通過物權的法定表現(xiàn)形式，社會公眾能得知物權的歸屬、類型和內容，而且由于不動產登記機關具有權威性、登記程序具有嚴格性，故不動產物權的正確性可以從不動產登記中獲得公眾認可的推定。其意義在于維護不動產登記的公信力，保護信賴不動產登記的交易人的利益。但這種效力是法律上的推定，并非絕對不可推翻，這也是不動產登記效力的應有之義。不動產登記除了維護交易安全外，更深層次的意義還在于維護不動產物權人的合法權益。在當事人有相反的證據(jù)足以推翻這種法律推定時，法律就要維護事實上的“真正”，保護真正權利人的合法權益。我國《物權法》第十九條亦規(guī)定了利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記，也可以申請異議登記，并可以通過訴訟解決爭議，即是對這種法定推定可推翻性的一種肯定。

3.事實物權的歸屬正當性

民法的任務是對物之歸屬于人的事實進行規(guī)定〔5〕，物權歸屬具有正當性，權利人才有資格支配其物，才有正當理由享有和行使物權。但要取得這種資格，必須符合社會的公平正義觀念和社會的整體秩序。權利人只有按照合法根據(jù)取得不動產物權，且該不動產蘊涵的物權利益有合理充分的依據(jù)歸屬于權利人，即只有這種權利支配狀態(tài)和利益歸屬一致時，才能說該物權歸屬是正當?shù)?。如果不動產登記推定的物權人沒有取得物權的合法根據(jù)，因不動產登記的物權是由產生物權的原始事實衍生而來，當客觀事實與不動產登記簿記載的事實不一致時，不能排除不動產利害關系人向持證人提出權屬異議的權利主張，即權屬證書在被異議后不能自相證明其成立的客觀性、真實性與排他性，此時真實的物權權利應當?shù)玫椒傻目隙ê途S護。

4.法律事實與客觀真實的利益衡平

不動產登記制度從法律上確認了不動產物權變動的登記生效效力和不動產的公信效力，“但這一制度的負面效果，則是真正的、未登錄于登記簿冊的權利人，將有因之喪失權利的危險。易言之，該制度雖有保障交易的動的安全的功能，但亦有損害所有權的靜的安全的危險”〔6〕。不動產登記效力，只是在法律上推定了不動產物權的一種存在狀態(tài)，而如果存在反證證明了事實的權利狀態(tài)與法律事實狀態(tài)相左的情況下，否認實體權利也即事實權利的真實性并阻止事實權利進入交易市場，將會使客觀真實得不到維護，真正的權利人也得不到法律的救濟。筆者認為，法律公平是建立在客觀公平的基礎上的。出于法律事實與客觀真實的衡平，在能夠證明客觀事實真實存在的條件下，法律事實將不能對抗和否定客觀真實。也就是說真正物權人的真實權利狀態(tài)法律應當予以確認并加以保護。

綜上，不動產登記雖然具有物權變動效力和物權公信效力，但是這種效力并不是絕對的、不可推翻的。在有相反證據(jù)予以證明，事實物權狀態(tài)與法律物權狀態(tài)不一致，事實物權又具備正當性條件時，應當從法律上確認事實物權的真實性。

(三)不動產事實物權的法律保護方式

對不動產事實物權的法律保護，一般發(fā)生在不動產事實物權人與法律物權人或者第三人對不動產歸屬發(fā)生爭議的場合，可分為涉及第三人利益和不涉及第三人利益的場合。

1.涉及第三人利益的不動產事實物權的法律保護

根據(jù)我國不動產登記的有關規(guī)定和我國的立法實際，對不動產事實物權的法律保護應當遵循“不損害善意第三人利益”的原則。為保護交易安全和維護正常的交易秩序，應該首先確認對善意第三人物權取得的保護，這也是物權公信效力具有的“權利正確性推定”和“善意保護”作用的運用和要求。但第三人取得物權必須符合一定的條件:第一，第三人已經進行不動產登記;第二，第三人取得物權必須是善意的;第三，第三人必須是依法律行為取得物權，且支付了相應的對價。在善意取得情況下，事實物權人與善意第三人之間將發(fā)生物權變動，第三人因善意取得不動產所有權，事實物權人的所有權將消滅。此時事實物權人的物權利益可以通過以下方法得到救濟:

(1)對法律物權人的債權請求權。第三人取得物權后，事實物權就已經消滅。但是，原法律物權人在這種情況下取得無法律保護的利益，因此，原事實物權人可以分別根據(jù)合同、侵權行為或者不當?shù)美葌鶛嚓P系，要求原法律物權人承擔相應的責任。

(2)請求不動產登記機關承擔國家賠償責任。如登記的錯誤責任在登記機關，登記機關當然應當承擔賠償責任。如果登記錯誤是因為登記機關和法律物權人或者其他人的共同過錯，則他們應當承擔共同責任。

2.不涉及第三人利益的不動產事實物權的法律保護

在不涉及第三人利益的情況下，即不存在交易第三人時，事實物權人的物權變動意思表示不存在或者不真實的情況下，法律物權人要么沒有取得物權的意思，要么取得物權的意思不受法律保護。這就導致物權變動無效，法律物權人就不能取得物權，依理當然不能受法律保護，與其相反的是，事實物權人依法可以請求設定一定的法律保護，以維護自己的合法權益。

(1)異議登記。即不動產的真正事實物權人對不動產登記的法律物權正確性提出異議，而向登記機關申請的登記。異議登記作為保護真正物權人利益的臨時性措施，對登記記載的權利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內容去行使權利;可以暫時排除第三人依登記的公信力取得物權。異議登記應該發(fā)生在第三人物權取得之前，為事實物權人保護其利益的必要措施，其效力直接排斥和限制法律物權變動。

(2)更正登記。即對不動產登記簿上的瑕疵登記進行改正補充而進行的登記。更正登記有兩種途徑:一種是經事實物權人申請，另一種是登記機關主動作出更正登記。不論何種途徑，更正登記都是終止現(xiàn)時登記權利的正確性推定效力，徹底杜絕第三人依據(jù)不動產登記簿取得現(xiàn)時登記的物權，是對原登記權利的涂銷登記，也是對真正權利的初始登記。

(3)物權確認。事實物權人是不動產的真正物權人，因物權的歸屬與法律物權人發(fā)生爭議，其有權通過確認之訴、仲裁裁決以及行政裁決的方式確認物權的歸屬。

〔1〕黃松有.《中華人民共和國物權法》條文理解與適用〔M〕.北京:人民法院出版社，2007.69.

〔2〕梁彗星.中國物權法草案建議稿〔M〕.北京:社會科學文獻出版社，2000.111.

〔3〕王利明.物權法論〔M〕.北京:中國政法大學出版社，2003.160.

〔4〕王利明.關于債權合同與物權及合同無效與撤銷權的關系〔A〕.判解研究(2001年第4輯)〔C〕.北京:人民法院出版社，2002.

〔5〕〔德〕迪特爾·梅迪庫斯.德國民法總論〔M〕.邵建東譯.北京:法律出版社，2000.26.

〔6〕陳華斌.物權法研究〔M〕.香港:金橋文化出版(香港)有限公司，2001.289.

On Effect of Real Property Registration＆Confirmation and Protection of Facto Real Property

DOU Yan1，WANG Ya－wei2
(1.No 1 Intermediate People’s Court of Tianjin，Tianjin 300090; 2.People’s Court in Beichen District of Tianjin，Tianjin 300400)

It is fundamental for normal real property that real rights of real property should be registered in accordance with reality.However，it always shows different in judicial practice for the parties in view of the complexities of real life.This paper discussed in detail that how to make the final effect of real property registration objectively in court actions and have protection to actual facto real property as well.

real property;real right;entitlement;facto real property

DF521

A

1672-2663(2011)03-0073-04

2011-04-15

1.豆艷(1982-)，女，河北唐山人，天津市第一中級人民法院民一庭助理審判員，法學碩士;2.王亞偉(1981-)，女，河南周口人，天津市北辰區(qū)人民法院刑庭助理審判員，法學碩士。

(責任編輯胡同春)