淺析國(guó)家機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的節(jié)能管理工作

上海市人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 張曉卯

根據(jù)《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》的要求，上海市有關(guān)部門已于去年底啟動(dòng)了第一批國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑能源審計(jì)項(xiàng)目，從能源審計(jì)情況看，承擔(dān)機(jī)關(guān)辦公物業(yè)管理的服務(wù)公司在機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能管理中，能開動(dòng)腦筋，開源節(jié)流，做了大量富有成效的工作，取得了一定的成績(jī)；同時(shí)，也暴露出物業(yè)管理過(guò)程中的一些問(wèn)題和不足。為進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑的節(jié)能管理，本文試就物業(yè)管理公司如何做好機(jī)關(guān)辦公建筑的節(jié)能管理工作提出一些粗淺的認(rèn)識(shí)和看法。

1 物業(yè)管理公司在節(jié)能管理中存在的問(wèn)題和不足

去年底啟動(dòng)的上海市國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑能源審計(jì)項(xiàng)目包括公、檢、法、司、政協(xié)、政府機(jī)關(guān)在內(nèi)的11幢機(jī)關(guān)辦公樓，建筑面積共計(jì)55萬(wàn)m2，涉及8家物業(yè)管理公司。從所選擇的機(jī)關(guān)辦公建筑規(guī)模、辦公形式、能耗總量、節(jié)能管理等諸多情況看，具有典型性和代表性，基本反應(yīng)了物業(yè)管理公司在機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能管理方面的水平和特點(diǎn)。物業(yè)管理公司在節(jié)能管理中存在的問(wèn)題和不足主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.1 節(jié)能管理基礎(chǔ)工作欠缺

從機(jī)關(guān)辦公建筑的能源審計(jì)資料檢查看，40%的物業(yè)管理公司會(huì)同機(jī)關(guān)業(yè)主單位建立了專門的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳；20%的物業(yè)管理公司設(shè)立了節(jié)能管理崗位，明確了具體的節(jié)能任務(wù)和責(zé)任；50%的物業(yè)管理公司利用BA控制系統(tǒng)進(jìn)行了節(jié)能管理；30%的物業(yè)管理公司定期開展有組織的節(jié)能宣傳與培訓(xùn)工作；20%的物業(yè)管理公司計(jì)劃按照國(guó)家《能源管理體系要求》(GB/T23331-2009)開展節(jié)能管理工作。上述數(shù)據(jù)表明，健全機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能管理規(guī)章制度、明確節(jié)能管理崗位責(zé)任制、完善用能設(shè)備設(shè)施圖檔卡冊(cè)臺(tái)帳等基礎(chǔ)工作，對(duì)物業(yè)管理公司而言還需進(jìn)一步落實(shí)。

1.2 節(jié)能管理專業(yè)人員缺乏

從機(jī)關(guān)辦公物業(yè)管理公司成立的大樓物業(yè)管理處（部）看，其部門負(fù)責(zé)人具有國(guó)家級(jí)物業(yè)管理專業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)的寥寥無(wú)幾，其中具有暖通或給排水或設(shè)備實(shí)施管理大專以上的專業(yè)技術(shù)人員也同樣屈指可數(shù)，節(jié)能管理崗位基本缺位，即使配置節(jié)能專管員的物業(yè)管理處，其工作人員也是兼職人員。專業(yè)人員的缺乏導(dǎo)致機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能管理難以大有作為，各機(jī)關(guān)業(yè)主單位依靠物業(yè)管理公司深入開展節(jié)能管理工作也難以真正落地。

1.3 節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用缺欠

從市級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓的節(jié)能實(shí)際情況看，行為管理節(jié)能執(zhí)行情況較好，公共部位照明、空調(diào)系統(tǒng)開啟等都能根據(jù)機(jī)關(guān)辦公樓實(shí)際，按照規(guī)定要求，制定了較為科學(xué)合理的優(yōu)化方案。但從機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用情況看，不容樂(lè)觀。如大樓物業(yè)BA控制系統(tǒng)應(yīng)用于節(jié)能管理的為數(shù)不多；使用中央空調(diào)能效綜合管理控制系統(tǒng)和變頻技術(shù)的微乎其微；研究應(yīng)用電力需求側(cè)管理和余熱余壓再利用等技術(shù)方案幾乎沒有；一些大樓會(huì)議室或辦公區(qū)具有利用自然光源的基礎(chǔ)條件，但物業(yè)管理部門卻不予利用。限于部門經(jīng)費(fèi)和人手緊張，大多數(shù)物業(yè)管理公司在節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用上則是就事論事，實(shí)際運(yùn)用較少。

1.4 節(jié)能管理資金投入少

由于機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張，各辦公樓物業(yè)費(fèi)用均由各行政機(jī)關(guān)在單位年度部門預(yù)算經(jīng)費(fèi)中申請(qǐng)，雖然審核嚴(yán)格但缺少相對(duì)科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，以至各辦公樓物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不盡相同，在節(jié)能管理資金投入更是精打細(xì)算。對(duì)物業(yè)管理公司而言，若無(wú)明確節(jié)能目標(biāo)和要求，機(jī)關(guān)業(yè)主單位又不主動(dòng)積極，依靠物業(yè)管理公司投入節(jié)能管理經(jīng)費(fèi)相當(dāng)有限。經(jīng)了解，部分市級(jí)機(jī)關(guān)辦公樓有照明、電梯等小型節(jié)能技改投入，但對(duì)系統(tǒng)全面的節(jié)能技改項(xiàng)目，卻因工程量大、經(jīng)費(fèi)緊張難以實(shí)際操作。

2 存在問(wèn)題和不足的原因分析

目前從事機(jī)關(guān)辦公建筑物業(yè)管理的大多數(shù)物業(yè)管理公司都是從原國(guó)家行政機(jī)關(guān)服務(wù)中心改制而來(lái)，體制、機(jī)制、人員、管理實(shí)踐等方面，都帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的機(jī)關(guān)辦事風(fēng)格和特點(diǎn)，分析其原因，主要有以下幾方面：

2.1 傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理思想束縛了節(jié)能管理工作的積極開展

客觀地說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比是不相匹配的，“重建輕管”、“節(jié)能不節(jié)效”的傳統(tǒng)意識(shí)，使其整個(gè)行業(yè)的管理隊(duì)伍、管理思想、管理模式、管理手段相對(duì)落后。而機(jī)關(guān)辦公建筑的物業(yè)管理形態(tài)更為封閉、更加傳統(tǒng)、更缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。大多數(shù)承擔(dān)機(jī)關(guān)辦公物業(yè)管理的公司，其管理手段以粗放式手工操作、事后維修保養(yǎng)為主，管理模式以現(xiàn)場(chǎng)單向、靜態(tài)滯后為主，管理人員以安于現(xiàn)狀、勞動(dòng)生產(chǎn)型為主，管理層級(jí)屬于行業(yè)較低管理層次。凡此種種，導(dǎo)致大多數(shù)機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司不可能突破原有的管理格局，對(duì)如何建立科學(xué)、系統(tǒng)、集成、交叉、網(wǎng)格化的綜合性的物業(yè)資產(chǎn)管理模式，如何運(yùn)用現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理思想促進(jìn)整個(gè)物業(yè)生命周期內(nèi)的資產(chǎn)保值增值，如何在機(jī)關(guān)有限資源的情況下提高機(jī)關(guān)辦公建筑能源利用效率和節(jié)能降耗水平等方面，缺少應(yīng)有的實(shí)踐和思考。

2.2 物業(yè)合同條款的缺陷制約了節(jié)能管理工作的深入推進(jìn)

如前所言，目前管理機(jī)關(guān)辦公物業(yè)的服務(wù)公司多數(shù)是從機(jī)關(guān)服務(wù)中心轉(zhuǎn)制而來(lái)，大多數(shù)物業(yè)管理合同都是定向承包，即使通過(guò)招標(biāo)產(chǎn)生，但在招標(biāo)文件或在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對(duì)涉及節(jié)能管理的部分條款，沒有落實(shí)相對(duì)準(zhǔn)確的節(jié)能措施或規(guī)定約束性節(jié)能目標(biāo)（指標(biāo)）。對(duì)合同主體而言，沒有規(guī)定硬性的可操作的合同雙方權(quán)利義務(wù)，也就表明在物業(yè)服務(wù)合同中不可能用經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段來(lái)控制或利用市場(chǎng)機(jī)制方法進(jìn)行節(jié)能管理。雖然機(jī)關(guān)業(yè)主單位和物業(yè)管理公司在節(jié)能管理方面采取不少措施，并取得一定成效，但一般意義上物業(yè)管理公司不會(huì)也不可能主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)的節(jié)能管理工作。

2.3 財(cái)政預(yù)算制度的規(guī)定影響了節(jié)能管理工作的有力推動(dòng)

目前，各機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用均通過(guò)部門預(yù)算上報(bào)市財(cái)政局，審批通過(guò)后于每年4-5月份下?lián)芙?jīng)費(fèi)，而且預(yù)算按照“零基預(yù)算”執(zhí)行，因此，物業(yè)服務(wù)合同年底到期，物業(yè)管理費(fèi)用也在當(dāng)年結(jié)清，多則不留，少則不補(bǔ)。合同費(fèi)用支付與大樓能耗統(tǒng)計(jì)、能耗費(fèi)用支付、節(jié)能考核工作不對(duì)稱不同步，導(dǎo)致物業(yè)管理公司落實(shí)節(jié)能管理工作相當(dāng)被動(dòng)。此外，機(jī)關(guān)辦公樓水、電、煤、氣等能源費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)合同中是以物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)中包干使用或?qū)崍?bào)實(shí)銷，而辦公樓在節(jié)能技改方面的經(jīng)費(fèi)則以維修費(fèi)的名義另行申請(qǐng)。以至，能源費(fèi)用由物業(yè)管理公司包干使用的，物業(yè)管理公司在節(jié)能管理上則盡量壓縮成本，爭(zhēng)取公司利潤(rùn)最大化；能源費(fèi)用按實(shí)結(jié)算的，對(duì)物業(yè)管理公司而言，無(wú)利可圖，因此不可能有很大積極性參與節(jié)能管理。對(duì)節(jié)能技改費(fèi)用，申請(qǐng)到財(cái)政支持的就做，申請(qǐng)不到的就不做。政府機(jī)關(guān)對(duì)能源費(fèi)用和節(jié)能技改費(fèi)用缺少統(tǒng)一明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，又缺少相應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制致使物業(yè)管理公司節(jié)能管理工作大打折扣。

3 提升物業(yè)管理公司節(jié)能管理水平的對(duì)策和建議

目前，雖然進(jìn)行能源審計(jì)的國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑單位建筑面積年綜合能耗和單位建筑面積年均電耗均低于本市辦公類建筑的平均能耗水平，但承擔(dān)機(jī)關(guān)辦公建筑物業(yè)管理的公司還需要在機(jī)關(guān)業(yè)主單位的指導(dǎo)下，更新理念，尋找對(duì)策，大膽創(chuàng)新，勇于實(shí)踐，為國(guó)家機(jī)關(guān)節(jié)能減排作出自己的貢獻(xiàn)。

3.1 創(chuàng)新思維，推進(jìn)節(jié)能管理的戰(zhàn)略思考

面對(duì)機(jī)關(guān)服務(wù)需求特色和公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理要求，當(dāng)前，物業(yè)管理公司所采取的傳統(tǒng)意義上的管理方式已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，應(yīng)加以改進(jìn)。首先，機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)“節(jié)約型”政府的高度，切實(shí)從管理思想、管理模式、管理制度等方面入手，加強(qiáng)公司內(nèi)部治理，提高機(jī)關(guān)后勤服務(wù)質(zhì)量，保障機(jī)關(guān)正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)。再則，機(jī)關(guān)業(yè)主單位應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式明確物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)節(jié)能管理工作目標(biāo)和內(nèi)容；項(xiàng)目建設(shè)期間邀請(qǐng)資質(zhì)優(yōu)良物業(yè)管理公司提前介入，幫助業(yè)主單位選擇重點(diǎn)用能設(shè)施設(shè)備，避免因設(shè)計(jì)冗余過(guò)大而產(chǎn)生“大馬拉小車”、“大流量小溫差”的現(xiàn)象；同時(shí)物業(yè)管理公司也可提早熟悉建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的性能，盡早制定預(yù)防性物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)和節(jié)能管理方案。此外，各物業(yè)管理公司應(yīng)該引入英美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的“設(shè)施管理”理念，把機(jī)關(guān)辦公建筑當(dāng)作物業(yè)資產(chǎn)納入整個(gè)建筑使用壽命周期來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，避免短視現(xiàn)象，確保產(chǎn)權(quán)人、使用人、管理人在節(jié)能管理目標(biāo)上的有機(jī)統(tǒng)一，通過(guò)持之以恒行之有效的用能設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)與節(jié)能管理工作結(jié)合，推進(jìn)機(jī)關(guān)辦公建筑的節(jié)能效率和節(jié)能效益。

3.2 引進(jìn)人才，加強(qiáng)節(jié)能管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

由于歷史原因，機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的選擇基本上是內(nèi)部消化，雖然現(xiàn)在政府采購(gòu)要求物業(yè)服務(wù)合同每年超過(guò)50萬(wàn)元需進(jìn)行招標(biāo)，但機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司仍缺少面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，缺少能夠走向社會(huì)化和市場(chǎng)化的人才隊(duì)伍。同時(shí)，機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司基于管理成本、員工福利以及歷史遺留包袱等各方面考慮，在優(yōu)秀人才引進(jìn)上缺少手段和方法，節(jié)能管理崗位設(shè)置上缺乏多學(xué)科交叉的復(fù)合型人才，整個(gè)節(jié)能管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)滯后。為此，機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)該從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，根據(jù)機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能特點(diǎn)和需求，配置既懂經(jīng)營(yíng)又懂技術(shù)的節(jié)能管理人才，同時(shí)按照國(guó)家《能源管理體系要求》加強(qiáng)管理，強(qiáng)化培訓(xùn)，形成具有綜合管理實(shí)力的團(tuán)隊(duì)以迎接社會(huì)化、市場(chǎng)化的挑戰(zhàn)。

3.3 大膽實(shí)踐，提升節(jié)能管理的總體水平

公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理是個(gè)新鮮事物，牽涉到方方面面。對(duì)機(jī)關(guān)業(yè)主單位而言需要?jiǎng)?chuàng)造條件，通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)化的體制機(jī)制，支持物業(yè)管理公司積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和成熟可靠的節(jié)能方法，不能以確保機(jī)關(guān)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為由，忽視或排斥一些切實(shí)可行的、行之有效的節(jié)能技術(shù)運(yùn)用和實(shí)踐。物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用已有的能源分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)等設(shè)施，根據(jù)機(jī)關(guān)辦公樓的實(shí)際能源消耗狀況，綜合比較，系統(tǒng)策劃，針對(duì)建筑節(jié)能特點(diǎn)，尤其是在建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)、空調(diào)系統(tǒng)智能化運(yùn)行、鍋爐、電梯、信息機(jī)房、辦公電器等重點(diǎn)耗能部位，通過(guò)計(jì)量監(jiān)測(cè)，提出合理化建議和可操作方案供機(jī)關(guān)業(yè)主單位決策。同時(shí)對(duì)合同能源管理項(xiàng)目、分布式供能等新型服務(wù)方式和管理技術(shù)，也應(yīng)以開放的姿態(tài)進(jìn)行研究論證，條件成熟的，可借助社會(huì)上專業(yè)節(jié)能公司參與，以提升節(jié)能管理水平，確保機(jī)關(guān)辦公建筑節(jié)能措施落實(shí)和節(jié)能目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。