城市住宅價(jià)格波動(dòng)的因素研究

西安建筑科技大學(xué) 王瑾珂

城市住宅價(jià)格波動(dòng)的因素研究

西安建筑科技大學(xué) 王瑾珂

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化水平提高，居民的住房需求不斷增大。與此同時(shí)，我國(guó)取消了福利分房制度，并建立以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)供求機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需體制構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格體系的基礎(chǔ)。但同時(shí)，住房?jī)r(jià)格也隨之上漲，并出現(xiàn)過(guò)高、過(guò)熱的現(xiàn)象。過(guò)高的房產(chǎn)價(jià)格抑制了居民的有效需求，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

一、對(duì)城市住宅價(jià)格范圍的確定

研究城市住宅價(jià)格波動(dòng)，首先要對(duì)本文所研究的城市住宅價(jià)格的范圍進(jìn)行限定。

在國(guó)內(nèi)，城市住宅包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等，其中商品房又包括普通商品房、高檔商業(yè)公寓、別墅等。經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的價(jià)格或者租金是由國(guó)家指導(dǎo)建立的，不受供求機(jī)制的影響，因此都不在本文研究范圍之內(nèi)。而高檔商業(yè)公寓、別墅都是為了滿足較高收入群體對(duì)住宅的需求，加之商住兩用公寓和別墅的土地使用年限與普通商品房不同（商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地使用年限為40年，而普通商品房為70年），與占我國(guó)絕大多數(shù)的普通商品房需求相比不具有代表性和可比性，其價(jià)格同樣不屬于本文的研究對(duì)象。

綜上，本文所研究的城市住宅價(jià)格范圍是具有70年土地使用權(quán)，城市新增的普通商品房?jī)r(jià)格（下文中簡(jiǎn)稱商品房?jī)r(jià)格）。

二、商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)（上漲）的原因

我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)具體表現(xiàn)為持續(xù)的價(jià)格上漲和由于宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策或者企業(yè)自身等原因引起的間歇性價(jià)格微調(diào)（下降）。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)文件即《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)新一輪政策調(diào)控的開(kāi)始，這勢(shì)必影響商品房的供求關(guān)系。本文，筆者利用經(jīng)濟(jì)學(xué)中供求關(guān)系理論，從商品房的需求、供給兩方面出發(fā)，分析導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)因素。

1．影響商品房需求的因素。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)因素。GDP與商品房?jī)r(jià)格有著十分密切的關(guān)系。我國(guó)幾十年GDP的穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了居民消費(fèi)指數(shù)CPI的上漲，而適度的CPI上漲又能促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)。隨著CPI持續(xù)上漲且缺少其他投資渠道，普通居民為了財(cái)富保值，增加了對(duì)商品房的需求，進(jìn)而引起商品房?jī)r(jià)格上漲?？梢哉f(shuō)CPI持續(xù)上漲是商品房需求增大的直接因素之一。

（2）相關(guān)政策制度。政府通過(guò)運(yùn)用合理的金融政策和稅收政策，滿足普通居民對(duì)商品房的剛性自住需求，并減少以投資為目的的投機(jī)性需求。金融政策對(duì)需求的影響主要表現(xiàn)在政府為建立合理的房屋供應(yīng)體系，充分運(yùn)用貸款利率和貸款數(shù)量?jī)煞N信貸手段，針對(duì)不同的收入階層所需的住房標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)政策。例如加大對(duì)自住型面積在90m2以下的住房需求的貸款支持力度，上調(diào)對(duì)第二套及以上住房的貸款利率，或者在適當(dāng)?shù)那闆r下限制對(duì)此類住房消費(fèi)的貸款。

稅收政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的調(diào)節(jié)作用。在現(xiàn)階段商品房?jī)r(jià)格居高不下的情況下，通過(guò)征收住房持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，會(huì)使房屋的投資價(jià)值下降，有助于抑制非理性和投機(jī)性需求，并穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，保障中低收入家庭的正常住房需求。

（3）人口因素。在我國(guó)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口不斷增加，城市居民對(duì)住房的需求也不斷增加。一方面，居住水平提高會(huì)導(dǎo)致住房需求量增加，尤其是居民平均居住面積的增加，加大了住房需求；另一方面，城市人口增長(zhǎng)及家庭規(guī)模的變化導(dǎo)致住房需求量增加?，F(xiàn)在住房需求的主力軍是21世紀(jì)七八十年代出生的人口，這個(gè)年齡段的人口家庭規(guī)模普遍是三口之家的小家庭或丁克家庭甚至單身家庭。一般說(shuō)來(lái)，隨著家庭規(guī)模逐步縮小，即大家庭分解為小家庭，住房需求就會(huì)增加。

（4）心理因素。消費(fèi)者心理因素對(duì)需求的影響主要包括心理預(yù)期、傳統(tǒng)住房觀念等。首先，住房是生活必需品，當(dāng)居民預(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)格未來(lái)要上漲時(shí)，會(huì)增加住房需求。此外，中國(guó)人歷來(lái)對(duì)土地和住房很重視，“有土斯有財(cái)”、“安土重遷”等傳統(tǒng)觀念深入人心。對(duì)“居者有其屋”的理解不僅僅是居住，而且是擁有房產(chǎn)，這也會(huì)增加住房需求。

2．影響商品房供給的因素。

（1）土地政策。面對(duì)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格居高不下，明顯超出普通居民承受能力的情況，經(jīng)過(guò)一系列土地政策制度的出臺(tái)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已初顯成效。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度已明顯下降，住宅市場(chǎng)局部過(guò)熱的現(xiàn)象得到有效緩解。另外，由于土地政策的收緊，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少。

（2）開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)率。商品房開(kāi)發(fā)成本包括建筑安裝工程成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及管理費(fèi)用。其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)成本增加會(huì)導(dǎo)致總體開(kāi)發(fā)成本上升，在國(guó)家收緊銀行個(gè)人住房信貸、預(yù)計(jì)開(kāi)征物業(yè)稅的環(huán)境下，商品房的有效需求減少，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率下降，進(jìn)而影響到商品房的供給量的降低。

（3）宏觀及行業(yè)政策。我國(guó)現(xiàn)階段是通過(guò)房地產(chǎn)稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、銀行信貸和政府投資等財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)供給進(jìn)行調(diào)節(jié)。調(diào)低房地產(chǎn)稅率，可以起到促進(jìn)該行業(yè)投資、增加房屋供給的作用，反之會(huì)起到減少房屋供給的效果。而財(cái)政補(bǔ)貼、銀行信貸和政府投資與房地產(chǎn)稅收的作用正好相反。政府可以運(yùn)用這些政策調(diào)節(jié)商品房的供給量。

綜上所述，通過(guò)理論上分析商品房市場(chǎng)中需求、供給各自的影響因素，在由房地產(chǎn)供需體制構(gòu)成基本的房地產(chǎn)價(jià)格體系下，各因素通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格，這些因素構(gòu)成了影響商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)的因素。本文的不足之處在于，沒(méi)有進(jìn)行各因素與商品房?jī)r(jià)格影響程度，以及各因素之間相互影響的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析，有待進(jìn)一步研究。