主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及后期管理

開封建業(yè)森林半島置業(yè)有限公司 馬冰冰

河南省城市規(guī)劃設(shè)計研究總院有限公司 夏 磊

主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及后期管理

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主體施工合同可以說是施工合同中最大、最復(fù)雜、最重要的一個合同。為此，國家也制訂了主體施工合同的標(biāo)準(zhǔn)文本。目前的主體施工合同大都是在標(biāo)準(zhǔn)文本的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修改而成的。本文，筆者對主體施工合同中標(biāo)準(zhǔn)文本之外應(yīng)注意的一些合同細(xì)節(jié)條款和合同后期管理做一簡要分析。

一、主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)

1.總包單位與分包單位的權(quán)利和義務(wù)。

（1）總包單位與消防、熱力等管線類分包單位的權(quán)利和義務(wù)?？偘鼏挝灰话阋o這些分包單位提供預(yù)留和預(yù)埋。關(guān)于預(yù)留預(yù)埋的尺寸和位置，鑒于管線類工程的設(shè)計要滯后于土建工程且容易發(fā)生變更，所以在主體施工合同中最好約定。在土建工程預(yù)留預(yù)埋時，這些分包單位要到現(xiàn)場配合和確認(rèn)，并且其設(shè)計文件和變更要及時送達(dá)主體施工單位，否則預(yù)留預(yù)埋出現(xiàn)問題將由分包單位負(fù)責(zé)。另外，關(guān)于管線工程安裝后的填縫密封等零星土建工作和分包工程產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)也要事先約定清楚由哪方負(fù)責(zé)，否則將會在工程結(jié)尾時產(chǎn)生扯皮。

（2）總包單位與園林景觀分包單位的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，總包單位和園林景觀單位交叉的地方相對比較少。主要有兩點：一是主體單位退場，園林景觀單位進(jìn)場。在合同中要明確約定主體單位的退場時間和退場時要達(dá)到的要求（施工措施材料、機(jī)械、辦公房、庫房、建筑垃圾等一定要清理干凈），并明確因主體單位退場不及時或退場不徹底導(dǎo)致園林景觀單位進(jìn)度拖延而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。二是要明確主體一層有小庭院或室外臺階的情況下，此庭院或臺階是否由主體單位施工。因為考慮到和景觀工程的協(xié)調(diào)性，室外工程建設(shè)方一般要求由園林景觀單位統(tǒng)一施工。對此應(yīng)提前在主體施工合同中明確下來，以防止重復(fù)施工。

（3）總包單位和基坑支護(hù)與降水單位的權(quán)利和義務(wù)?；咏邓话阍诨娱_挖前1周開始（視各個地區(qū)的地下水位而定），在主體建筑物能抵抗浮力后停止。關(guān)于降水的工期一定要約定清楚，并對超過降水工期的責(zé)任作明確劃分。關(guān)于此，即使降水由主體單位自己做也要約定清楚。常規(guī)的工期延誤肯定是誰導(dǎo)致誰負(fù)責(zé)。但對于降水期間包含雨季，或者工地位于市政排水設(shè)施不完善的新城區(qū)及郊區(qū)的情況，在合同中一定要提前約定雙方的責(zé)任范圍和大小。這樣就為日后可能的索賠和反索賠提供了最好的依據(jù)，對雙方都有好處。

2.關(guān)于影響工程結(jié)算及索賠細(xì)節(jié)的規(guī)定。

（1）對施工圖紙不明確之處的約定。若施工圖紙不明確或圖紙的規(guī)定是選擇性的情況，則主體施工合同中一定要明確下來，最好在圖紙會審中讓設(shè)計單位給予明確，并將圖紙會審作為合同的一部分。如在高層建筑中，鋼筋的連接問題，一般除了直徑比較大、構(gòu)件比較重要的鋼筋圖紙有專門規(guī)定外，其余都沒有要求。但是機(jī)械連接、焊接、綁扎這3種連接方式總體造價的差異還是挺大的。因此，在簽訂合同時要提前和工程部門溝通，在合同中給予明確，這樣就能為日后的結(jié)算工作帶來方便。

（2）對合同結(jié)算方式的規(guī)定。目前，市場上固定總價的合同居多。這類合同的結(jié)算公式一般為：結(jié)算價=合同價+變更簽證+材料調(diào)差+獎罰－質(zhì)保金。其中，合同價一般是優(yōu)惠后的預(yù)算價或者中標(biāo)價。預(yù)算價的確定一般是經(jīng)雙方核對后得到的，這在私營企業(yè)中是很普遍的。但是對于工期緊或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不明確的情況，預(yù)算核對中都會將其列入編制說明。因此，編制說明將成為工程結(jié)算的重要依據(jù)。編制說明的詳細(xì)程度在很大程度上決定了結(jié)算的難易程度。特別是對預(yù)算人員流動性較大的企業(yè)來說，它更為重要。因此，建議將預(yù)算編制說明作為合同的一個附件，并在結(jié)算價中加入預(yù)算編制說明調(diào)整這一項。

（3）對總包服務(wù)費和配合費及材料風(fēng)險的約定。一是對總包服務(wù)費和配合費的約定。根據(jù)前面所講的，將主體單位和分包單位的權(quán)利義務(wù)約定清楚后，主體單位要根據(jù)合同中規(guī)定的配合內(nèi)容，對總包服務(wù)費和配合費的費率進(jìn)行約定。對某些確定不下來的配合內(nèi)容，可按假設(shè)條件來約定費率。這樣可以避免分包單位干了合同未約定或約定模糊的配合內(nèi)容，但談價錢時卻陷入被動。二是對材料風(fēng)險的約定。對施工周期長的工程一般都要約定材料的調(diào)差風(fēng)險。風(fēng)險系數(shù)以10%和5%居多。工程量越大、工期越長，材料的價格風(fēng)險越大，特別是這幾年材料價格的波動很大，根據(jù)我國目前所處發(fā)展階段和國際形勢來看，這種波動還會持續(xù)下去。所以，在約定這方面的風(fēng)險系數(shù)時，雙方一定要慎重，特別是施工方。對于像中建系列的國字號企業(yè)，因大宗主材都是統(tǒng)一采購，數(shù)量較大。因而可考慮買入期貨，以對沖施工材料漲價的風(fēng)險。此外，對可以調(diào)整材差的材料范圍的約定也很重要，一般情況只是對鋼筋、水泥、沙子、碎石、砌塊進(jìn)行調(diào)差。但是對于高層建筑，其外保溫材料（含黏結(jié)砂漿和抹面砂漿）的工程量也較大，特別是新的消防規(guī)范中提高了保溫板的防火等級，也使保溫板的價格有所提升。因此，對承包方來說，最好把這些材料也納入調(diào)差范圍內(nèi)，以規(guī)避風(fēng)險。

（4）對索賠細(xì)節(jié)的規(guī)定?！稑?biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》中對索賠有較詳細(xì)的規(guī)定，涉及文物發(fā)掘、政策、不可抗力、異常氣候等。如果工程招標(biāo)文件采用了《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》，那么招標(biāo)文件已經(jīng)作為主合同的一部分，這樣索賠就有很強(qiáng)的依據(jù)了。但如果工程招標(biāo)文件沒有采用《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》的話，合同中最好將這些規(guī)定作為合同專用條款的一部分，這樣在施工中一旦發(fā)生索賠事件就可以對號入座，避免了不必要的爭執(zhí)。但是《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》中對索賠的規(guī)定還不夠細(xì)化，如對遇到交叉情況的規(guī)定不夠細(xì)化。如果工程施工中發(fā)生了異常惡劣的氣候，但是又因為是第3方原因（如公用配套設(shè)施不健全）導(dǎo)致施工方的補(bǔ)救失效或者損失擴(kuò)大。假設(shè)僅是異常惡劣的氣候?qū)е碌乃髻r，只是賠償工期。但現(xiàn)在加入了第3方因素，就變得麻煩了。如果合同中提前考慮到了各種交叉情況的組合，并商定了雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。那么絕大部分索賠就可以很輕快地解決。

二、合同的后期管理

1.合同交底。合同簽訂后，并不意味著合同的結(jié)束，而是合同執(zhí)行的開始。現(xiàn)實中往往存在重合同談判，輕合同執(zhí)行的現(xiàn)象。所以，合同簽訂后首先要對合同的執(zhí)行部門進(jìn)行合同交底。交底的內(nèi)容主要是協(xié)議內(nèi)容和專用條款等涉及這個項目的具體細(xì)節(jié)。在交代細(xì)節(jié)時一定要向執(zhí)行部門交代清楚這些條款的真正用意和談判背景，以達(dá)到執(zhí)行部門在工作中能趨利避害的目的。

2.合同的執(zhí)行檢查。執(zhí)行才是簽訂合同的最終目的。所以一定要對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查。例如有些工地就出現(xiàn)過這樣的情況，合同中明明規(guī)定主體施工單位有清理建筑垃圾的義務(wù)，但是施工單位卻遲遲不做，而甲方工程部又沒有什么強(qiáng)制措施（如先請其他單位清理垃圾，費用從主體單位中扣除）。因此，如果合同的某些條款未得到執(zhí)行，那就要追究原因，是這些條款脫離現(xiàn)場實際無法執(zhí)行，還是執(zhí)行人員的失職。對前者要深刻反思，并制定出符合實際情況的條款以改進(jìn)下一個合同；對后者要督促直至追責(zé)。

3.合同的改進(jìn)和完善。在合同的具體執(zhí)行過程中肯定會遇到一些合同沒有規(guī)定的事情或者合同條款的模糊地帶。這就需要商務(wù)人員在合同執(zhí)行中要與執(zhí)行人員多交流多傾聽，并深入現(xiàn)場一線了解情況。不管合同的制訂者以往有多少經(jīng)驗都應(yīng)該這么做，因為沒有完全一樣的項目。只有這樣，主體施工合同才能不斷改進(jìn)和完善，并為日后的索賠和反索賠工作準(zhǔn)備第一手資料。

綜上，建設(shè)工程是一項巨大的系統(tǒng)工程，涉及面廣，不可控因素多，主體施工合同不可能預(yù)見所有的事件。只有在施工實踐中不斷總結(jié)，同行之間不斷交流，主體施工合同才能更完善、更實用，并為工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制提供有力保證。