“后國(guó)民時(shí)代”的重新布陣

鄧?yán)?文

1999年12月1日，大連沃爾瑪服務(wù)管理有限公司（現(xiàn)改為大連沃爾瑪百貨有限公司）與大連市萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司簽訂協(xié)議，擬租用位于大連市甘井子區(qū)后鹽商業(yè)區(qū)、面積44147平方米土地上的房屋，房屋建筑面積16508平方米。大連萬(wàn)國(guó)出錢出地為大連沃爾瑪專門建設(shè)山姆會(huì)員店，施工、圖紙、建材全部按照大連沃爾瑪?shù)囊蠼ㄔO(shè)，2002年5月，通過大連市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站組織的竣工驗(yàn)收，6月11日雙方交接，大連沃爾瑪租用這個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，租金每年1000多萬(wàn)元，租期15年。

大連萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人周玉玲稱，盡管大連沃爾瑪此前支付了部分租金，但從2002年6月接手房屋以后，沒有付過一分錢租金。

2003年，大連沃爾瑪百貨有限公司向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，要求解除租賃合同，理由是大連萬(wàn)國(guó)開工遲延和工期延誤、交接不合法、房屋證照不齊，還有未完成工程，等等。

2005年，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)作出裁決，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，駁回大連沃爾瑪解除租賃合同的請(qǐng)求及雙方各種索賠要求。

在這次仲裁生效后第十天，大連沃爾瑪又一次提出了新的仲裁申請(qǐng)，要求對(duì)方賠償損失，申請(qǐng)查封現(xiàn)場(chǎng)。2008年，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)作出了第二次裁決，駁回大連沃爾瑪?shù)纳暾?qǐng)，維持第一次的仲裁結(jié)果。

大連市中級(jí)人民法院法官林馳說，在兩次仲裁生效后的法定期限內(nèi)，沃爾瑪都沒有向法院提出任何異議，沒有提出撤銷仲裁裁決或申請(qǐng)不予執(zhí)行。

大連市中級(jí)人民法院審判管理辦公室主任、法官于洲認(rèn)為，裁決是一裁終局，與法院終審判決等同，只要裁決結(jié)果確定，必須按裁決結(jié)果履行和執(zhí)行，不存在申訴、上訴和抗訴，裁決作出后，立即發(fā)生法律效力。

然而，大連沃爾瑪百貨有限公司依然拒不履行裁決。

“由于萬(wàn)國(guó)資金缺乏、證照不齊、管理混亂等原因無(wú)法按合同在2001年8月交付場(chǎng)地，使得沃爾瑪在大連的開店計(jì)劃嚴(yán)重滯后，約6100萬(wàn)元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業(yè)主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴。”就備受關(guān)注的拖欠房租一案，沃爾瑪公關(guān)部11月1日向媒體如是回應(yīng)。

10月29日，中央電視臺(tái)報(bào)道沃爾瑪大連公司與大連萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)生合同糾紛。萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)稱，十年前大連沃爾瑪公司租了房，但是房租至今卻分文沒付。這中間經(jīng)過多次交涉、協(xié)調(diào)、仲裁，甚至連法院強(qiáng)制執(zhí)行都拿它沒辦法。

沃爾瑪對(duì)上述的指責(zé)予以否認(rèn)?！拔譅柆敱惺胤ê弦?guī)的經(jīng)營(yíng)理念，嚴(yán)格遵循經(jīng)營(yíng)所在地的法律法規(guī)，并一貫尊重中國(guó)的司法程序，執(zhí)行生效的判決和裁決?！?/p>

對(duì)于大連萬(wàn)國(guó)的指責(zé)，沃爾瑪在給媒體的申明中表示，“萬(wàn)國(guó)到2001年8月合同規(guī)定的交付日并在此后數(shù)年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規(guī)定的許多建設(shè)義務(wù)；由于其對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進(jìn)場(chǎng)施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的保安工作，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)施工不存在來(lái)自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

曾經(jīng)的“超國(guó)民待遇”

沃爾瑪表示，雙方矛盾的起因在于萬(wàn)國(guó)沒有“履行合同規(guī)定的許多建設(shè)義務(wù)”。按照這個(gè)邏輯，依然有諸多值得推敲之處。

首先，貿(mào)仲委兩次駁回沃爾瑪?shù)恼?qǐng)求，并裁決沃爾瑪繼續(xù)履行合同。沃爾瑪拒不執(zhí)行的理由是什么？

其次，按照沃爾瑪?shù)恼f法，2007年與大連萬(wàn)國(guó)解除合同。那么在房屋交接的2002年-2007年，沃爾瑪是否入駐了萬(wàn)國(guó)購(gòu)物中心？如果入駐，這段時(shí)間的租金是否應(yīng)該支付？

最后，作為世界500強(qiáng)企業(yè)，沃爾瑪在合作伙伴的選擇上是非常嚴(yán)格的。沃爾瑪認(rèn)為“萬(wàn)國(guó)資金缺乏、證照不齊、管理混亂”，為何當(dāng)初在簽約之前不考慮到這些因素？

“從中國(guó)貿(mào)促會(huì)裁決維持合同履行來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行是有瑕疵的，但合同是有效合同，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行或者再行協(xié)商解除。從目前的情況來(lái)看，顯然沃爾瑪堅(jiān)持的合同撤銷并未得到大連萬(wàn)國(guó)的同意，但是這個(gè)仲裁結(jié)果六年都沒有被大連中院執(zhí)行下去，非常令人費(fèi)解?！痹蠹瘓F(tuán)董事長(zhǎng)助理柏文喜如是說。

“我們不妨試想一下，要是換做一家內(nèi)資零售企業(yè)，也許不會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛?！痹诙嗉彝赓Y零售企業(yè)擔(dān)任發(fā)展總監(jiān)的王先生如是說。據(jù)王先生透露，沃爾瑪在選址方面對(duì)物業(yè)的要求是異常嚴(yán)格的。比如，沃爾瑪要求物業(yè)層高必須得是多少，柱距不能小于一定的長(zhǎng)度，停車位必須要有多少。甚至沃爾瑪要求物業(yè)方按照自己指定的品牌購(gòu)買并安裝電梯等設(shè)備。

“沃爾瑪是世界500強(qiáng)企業(yè)老大，它深知自己的品牌價(jià)值，所以在與物業(yè)方簽訂合同的時(shí)候提出諸多嚴(yán)格甚至苛刻的條款，而業(yè)主為了提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，明知有些條款非常苛刻，但也會(huì)硬著頭皮簽約。這為日后的合作留下隱患?！蓖跸壬硎荆叭绻莾?nèi)資零售企業(yè)，它就不會(huì)這么強(qiáng)勢(shì)”。

沃爾瑪與萬(wàn)國(guó)合作的1999年，正是外資企業(yè)瘋狂跑馬圈地的時(shí)代。當(dāng)時(shí)的背景是，地方政府為了政績(jī)考核的需要，在引進(jìn)像沃爾瑪這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)的時(shí)候給予了諸多優(yōu)惠條件。比如，在網(wǎng)店資源、土地價(jià)格甚至稅收政策方面都偏向外資企業(yè)。

這便是糾結(jié)業(yè)內(nèi)多年的“超國(guó)民待遇”。

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮表示：“企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，比如開店的時(shí)候，遇到同樣的網(wǎng)點(diǎn)資源。外資與內(nèi)資競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，外資往往能夠拿到更低的價(jià)格。此外還有一些稅收政策，為了吸引他們來(lái)，地方政府可以在稅收上進(jìn)行支持。”

在地方政府推動(dòng)下，開發(fā)商也積極與外資零售商進(jìn)行“捆綁”。

王先生表示：“開發(fā)商看重的是外資的品牌價(jià)值。像沃爾瑪這樣的企業(yè)一旦入駐，對(duì)商圈周邊客流的帶動(dòng)起到很大作用。因此，開發(fā)商不僅要按照外資‘苛刻’的條件施工，甚至給它比內(nèi)資便宜一半的租金。”

零售十年 中外巨頭重新布陣

“十年前的舊案為何此時(shí)又抖出來(lái)？這背后深層次的原因是，隨著我國(guó)本土零售商的發(fā)展壯大，地產(chǎn)商對(duì)外資零售巨頭的依賴度在逐漸下降，而沃爾瑪依然‘感覺良好’，習(xí)慣于用強(qiáng)勢(shì)的態(tài)度對(duì)待合作伙伴，以至于矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大?！蓖跸壬缡钦f。

對(duì)于中國(guó)零售業(yè)而言，一個(gè)微妙的變化是2004年以后，所謂的“狼來(lái)了”的呼聲逐漸被淹沒。隨著本土零售商的不斷發(fā)展壯大，本土零售商與外資零售商的差距逐漸在減少。

2010年，一家叫做大潤(rùn)發(fā)的臺(tái)灣超市以404億元的銷售額首次超過了家樂福，成為國(guó)內(nèi)超市業(yè)老大。風(fēng)向變了，以前本土企業(yè)學(xué)習(xí)家樂福、沃爾瑪，現(xiàn)在都一致看好“黑馬”大潤(rùn)發(fā)。盡管大潤(rùn)發(fā)是臺(tái)灣企業(yè)，屬于外商投資，但給本土零售業(yè)的啟示是，中國(guó)人也能做好零售。

“事實(shí)上，像華潤(rùn)萬(wàn)家這樣的本土企業(yè)在大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)水平上并不比外資零售商差多少”，北京和美商地投資管理有限公司董事長(zhǎng)穆健瑋表示。因此，成熟的本土零售商使得地產(chǎn)商招商時(shí)有了很多選擇，500強(qiáng)的光環(huán)逐漸暗淡。

另外，由于外資企業(yè)大部分是1995年進(jìn)入中國(guó)。它們對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃的時(shí)間一般是15年。如今算下來(lái)，這些外資企業(yè)第一批商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面臨到期。屆時(shí)，土地價(jià)格飆升后的業(yè)主不再像之前那樣給外資以太多優(yōu)惠。外資零售商面臨巨大的成本壓力。

事實(shí)上，就在不久前，Tesco紹興唯一的一家門店關(guān)閉。其原因之一便是房租到期，業(yè)主提出上漲租金，超出了Tesco的預(yù)算。永輝超市一位高管告訴筆者，永輝也在積極物色一些外資零售商即將到期的物業(yè)。屆時(shí)，外資零售商將面臨更多壓力。

沃爾瑪中國(guó)關(guān)于“大連萬(wàn)國(guó)城租約”一案的事實(shí)說明：

沃爾瑪秉承守法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)理念，嚴(yán)格遵循經(jīng)營(yíng)所在地的法律法規(guī)，并一貫尊重中國(guó)的司法程序，執(zhí)行生效的判決和裁決。公司尊重司法公正，對(duì)在審案件一直堅(jiān)持不主動(dòng)公開評(píng)論。

近日大連沃爾瑪與大連萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（“萬(wàn)國(guó)”）關(guān)于“租金支付”一案即已公之媒體，我司需澄清如下重要事實(shí)：在我司與萬(wàn)國(guó)簽約初期，為解決萬(wàn)國(guó)的資金短缺問題，我司就已支付預(yù)付租金、定金、工程款等2300余萬(wàn)元，我司已超出合同義務(wù)為該司支付相關(guān)款項(xiàng)。但因萬(wàn)國(guó)遲遲不能依據(jù)合同交付場(chǎng)地，且被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為“非正常納稅人”、被工商機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。我們已于2007年向萬(wàn)國(guó)送達(dá)解約通知，萬(wàn)國(guó)并沒有依法提出異議，因此依法解除了雙方之間的房屋租賃協(xié)議。

對(duì)于“大連沃爾瑪相關(guān)商場(chǎng)工程未完成的原因是沃爾瑪一直未提供冷庫(kù)、貨架等相關(guān)設(shè)備，2002年接手后也不讓業(yè)主進(jìn)行后續(xù)工程”，事實(shí)情況如下：“萬(wàn)國(guó)到2001年8月合同規(guī)定的交付日并在此后數(shù)年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規(guī)定的許多建設(shè)義務(wù)；由于其對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進(jìn)場(chǎng)施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的保安工作，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)施工不存在來(lái)自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

對(duì)于“大連沃爾瑪拒不履行相關(guān)租賃合同的原因是已經(jīng)在當(dāng)?shù)亓硗膺x擇地點(diǎn)開設(shè)同一業(yè)態(tài)的商場(chǎng)”，事實(shí)情況是，“由于萬(wàn)國(guó)因資金缺乏、征照不齊、管理混亂等原因無(wú)法按合同按時(shí)在2001年8月交付場(chǎng)地，使得沃爾瑪在大連的開店計(jì)劃嚴(yán)重滯后，約6100萬(wàn)元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業(yè)主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴?！?/p>

目前，我們與法院保持溝通，望能妥善解決與萬(wàn)國(guó)早在2007年就已解約后的遺留場(chǎng)地的相關(guān)問題。