我國(guó)當(dāng)前高房?jī)r(jià)與公允價(jià)值計(jì)量屬性探究

金 莎

（安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230011）

我國(guó)當(dāng)前高房?jī)r(jià)與公允價(jià)值計(jì)量屬性探究

金 莎

（安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230011）

本文主要探討了公允價(jià)值計(jì)量屬性與高房?jī)r(jià)的相關(guān)聯(lián)系，高房?jī)r(jià)形成的成因，公允價(jià)值來(lái)歷的淵源，我國(guó)引入公允價(jià)值的背景，分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的實(shí)際審慎應(yīng)用過(guò)程中面臨的現(xiàn)狀及問(wèn)題，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量與高房?jī)r(jià)之間關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了簡(jiǎn)單評(píng)述和提出相關(guān)的建議。

高房?jī)r(jià)；公允價(jià)值；計(jì)量屬性；投資性房地產(chǎn)

一、引言

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，不得不令中國(guó)政府急速采取相關(guān)宏觀財(cái)政與經(jīng)濟(jì)政策，壓制房地產(chǎn)快速上升的價(jià)格。有先前的穩(wěn)健到抑制政策，再有抑制政策到才出臺(tái)的遏制政策，以此規(guī)避房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。房?jī)r(jià)如此過(guò)高，增長(zhǎng)此等之快。如果是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制在其正常運(yùn)行過(guò)程中自發(fā)行為，則是價(jià)值規(guī)律的正常體現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值規(guī)律理論，價(jià)格就是在供求和需要間上下波動(dòng)達(dá)到供需平衡的，即通過(guò)價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)，促使市場(chǎng)達(dá)到供需平衡，最終使生產(chǎn)資料達(dá)到最優(yōu)配置。然而，我國(guó)目前的高房?jī)r(jià)絕對(duì)不是價(jià)值規(guī)律中的供需正常調(diào)節(jié)的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。這其中有著各種非正常非市場(chǎng)的因素形成了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，快增長(zhǎng)。

二、高房?jī)r(jià)成因與公允價(jià)值計(jì)量屬性淵源

我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的些原因大致可分為以下幾類(lèi)。一是集中釋放的需求；二是成本推動(dòng)；三是行業(yè)自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性，使房?jī)r(jià)維持在較高水準(zhǔn)。四是政府的干預(yù)和調(diào)控，尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)人為的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的托市更是房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的重要原因。五是房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的關(guān)系，尤其在國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期，投資房產(chǎn)更是首選。六是其他諸多外部因素，例如國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)由于其他投資品的低收益把富裕資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)影響了房地產(chǎn)價(jià)格；在當(dāng)期國(guó)際金融危機(jī)的背景下，大量的海外熱錢(qián)涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了新一輪的房地產(chǎn)投資熱等等。

但它和會(huì)計(jì)學(xué)上的公允價(jià)值計(jì)量屬性又有什么關(guān)系呢。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用要求公允價(jià)值在準(zhǔn)則體系中首先反映在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則— —基本準(zhǔn)則》的第九章“會(huì)計(jì)計(jì)量”的內(nèi)容中，與之前使用的準(zhǔn)則相比，這是新增加的一章內(nèi)容。其第四十二條規(guī)定，“會(huì)計(jì)計(jì)量屬性主要包括:歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值”。 “在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量?！绷硗?，基本準(zhǔn)則中不再將歷史成本和權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)核算的基本原則。由此可以看出，公允價(jià)值在準(zhǔn)則體系中的重要地位。

三、投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量屬性

公允價(jià)值在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的中運(yùn)用，最能直接體現(xiàn)其與高房?jī)r(jià)的關(guān)系。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》要求，“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式作出硬性規(guī)定，這就給房地產(chǎn)上市公司留下了選擇的空間。

那么開(kāi)發(fā)商如何通過(guò)公允價(jià)值來(lái)操縱高房?jī)r(jià)的呢？首先，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用公允價(jià)值計(jì)量，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定必須具備相關(guān)條件以及必須采用一定方法。新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)，然而，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)是相當(dāng)困難的。不論在一線城市，還是二線城市，即便在一座城市同一地段房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)還存在差異，準(zhǔn)確做出公允價(jià)值計(jì)量不是容易得到的，這就給開(kāi)發(fā)商操作房?jī)r(jià)留下了伸縮的空間。其次，公允價(jià)值確定方法和技術(shù)的運(yùn)用，若想找到真正的公允價(jià)值，要有科學(xué)的方法原理，選擇適當(dāng)?shù)墨@取方法，而且還要制定并嚴(yán)格遵守程序規(guī)范。只有科學(xué)的方法、且選擇得當(dāng)，并有嚴(yán)密而有效的程序規(guī)范，公允價(jià)值的獲取才可以消除主觀判斷的影響，并具有較高的客觀性和可驗(yàn)證性。目前，準(zhǔn)則上介紹了三種方法包括收益現(xiàn)值法、DCF（自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型法）和重置成本法等。每種方法開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己需要自由選擇，所得公允價(jià)值必然有差異，價(jià)格也有了空間。如國(guó)際慣例大多采用收益現(xiàn)值法，通過(guò)測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格。而估算模型采用的計(jì)算因素如利率、時(shí)間、回報(bào)預(yù)計(jì)數(shù)等如果略有偏差，那么計(jì)算出的收益現(xiàn)值差異非常大，若在方法上不加以規(guī)定，則在客觀上存在操縱公允價(jià)值的可能。再有，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否獨(dú)立公證進(jìn)行評(píng)估?！肮蕛r(jià)值”公允不公允，關(guān)鍵看審計(jì)評(píng)估機(jī)構(gòu)如何審計(jì)評(píng)估。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)是對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的有效評(píng)估措施，對(duì)企業(yè)保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)性起著有效的監(jiān)督和促進(jìn)作用。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，如何規(guī)范審計(jì)評(píng)估市場(chǎng)，成為重中之重。另外面對(duì)不斷出現(xiàn)的新型資產(chǎn)，如金融工具，我國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否有經(jīng)驗(yàn)做出公正評(píng)價(jià)還待考驗(yàn)等等。最后，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)。就公允價(jià)值而言，采用計(jì)價(jià)模型要求會(huì)計(jì)人員能夠及時(shí)收集和應(yīng)用交易商品的市價(jià)，并采用估價(jià)技術(shù)，這需要會(huì)計(jì)人員熟悉理財(cái)學(xué)方面的知識(shí)，并具備一定的綜合分析、判斷能力，才能熟練地操作。目前，我國(guó)會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力比較差，必然在一定程度上影響到公允價(jià)值在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用。

四、結(jié)論

任何一種計(jì)量屬性都不是十全十美的，公允價(jià)值也不例外。如何讓公允價(jià)值計(jì)量屬性更好的為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)。關(guān)鍵看我們?nèi)绾斡闷溆欣囊幻妫芷洳焕囊幻?。針?duì)我國(guó)當(dāng)前的狀況，應(yīng)采取以下的應(yīng)對(duì)措施：

1.完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)

加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善市場(chǎng)體系，促進(jìn)完善的生產(chǎn)要素市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和商品市場(chǎng)的建立。只有在統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)體系和公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序下，價(jià)格是所有市場(chǎng)參與者在充分考慮了收益和風(fēng)險(xiǎn)之后所達(dá)成的共識(shí)，價(jià)格才能成為真實(shí)的、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信號(hào)，才能更好地確定商品成本和市價(jià)，從而獲得商品公允價(jià)值的信息。建議由國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部、國(guó)土資源部、社會(huì)保障部會(huì)同財(cái)政部部等國(guó)家宏觀職能部門(mén)組成聯(lián)合工作組，仔細(xì)認(rèn)真調(diào)研各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一、二線城市，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量屬性做出嚴(yán)格細(xì)致規(guī)定。全面完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，使資源能夠在市場(chǎng)上有效流動(dòng)，特別是要完善資本市場(chǎng)的建設(shè)，提高市場(chǎng)的有效性，使市場(chǎng)能夠公允地反映資產(chǎn)的價(jià)值，確立公允價(jià)值在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的前提。這是健全我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求，也是保證公允價(jià)值在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的基礎(chǔ)。

2.加大法制建設(shè)力度，確立公允價(jià)值規(guī)范體系

我國(guó)法律制度不健全，已經(jīng)嚴(yán)重地影響到公允價(jià)值在會(huì)計(jì)計(jì)量中的應(yīng)用，使本不夠完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制更難應(yīng)用公允價(jià)值。在國(guó)際國(guó)內(nèi)逐步運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)實(shí)情況下，相關(guān)法律必須盡快完善，至少在法律上基本取得認(rèn)同，承認(rèn)公允價(jià)值的合法地位，逐步夯實(shí)公允價(jià)值運(yùn)用的法律基礎(chǔ)。完善的法律法規(guī)能夠規(guī)范人們的行為，為交易雙方公平交易提供一個(gè)廣闊的空間。不斷完善《公司法》《會(huì)計(jì)法》等相關(guān)法律規(guī)范，建立完善會(huì)計(jì)規(guī)范的同時(shí)，加大違規(guī)行為的處罰力度。盡力避免給那些利用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)舞弊者留下操縱的空隙，并制定嚴(yán)厲的處罰措施，凈化會(huì)計(jì)環(huán)境。目前我國(guó)涉及公允價(jià)值的相關(guān)準(zhǔn)則較為普遍，但是分布較為零散，缺乏系統(tǒng)指導(dǎo)公允價(jià)值理論和實(shí)務(wù)的公允價(jià)值準(zhǔn)則和框架體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但它本身是一個(gè)指導(dǎo)性文件，在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資源配置的效率不高，而且行業(yè)之間又有較大的差異性，這些都使公允價(jià)值在應(yīng)用的過(guò)程中面臨著諸多要解決的問(wèn)題。因此要根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，針對(duì)特殊的市場(chǎng)環(huán)境和具體的行業(yè)特點(diǎn)，出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則，在實(shí)踐中拓展公允價(jià)值應(yīng)用的深度與廣度，提高其可操作性。

3.提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，完善公允價(jià)值的取得

我國(guó)要想全面地推廣公允價(jià)值計(jì)量屬性，歸根到底還要取決于會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高。面對(duì)當(dāng)前的實(shí)際情況，要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)力度，尤其需要提高評(píng)估人員和審計(jì)師的技能，培養(yǎng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和未來(lái)觀念，在充分了解企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上，更多地把握企業(yè)的未來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用自己豐富的職業(yè)判斷經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的知識(shí)背景，在規(guī)則范圍內(nèi)靈活進(jìn)行業(yè)務(wù)處理，及時(shí)準(zhǔn)確地取得公允價(jià)值。首先，要從整體上來(lái)提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)。會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)素質(zhì)上要緊跟時(shí)代的步伐和形勢(shì)的發(fā)展，要不斷更新觀念，接受新的知識(shí)。其次，要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的廣泛宣傳和對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行知識(shí)更新，使廣大會(huì)計(jì)人員能盡快地熟知公允價(jià)值計(jì)量屬性，同時(shí)并能盡快地掌握對(duì)公允價(jià)值的具體運(yùn)用。最后，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者應(yīng)經(jīng)常與會(huì)計(jì)實(shí)踐工作人員保持溝通，及時(shí)解答他們?cè)谔幚砉蕛r(jià)值上遇到的現(xiàn)實(shí)難題。

目前公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中仍然存在著諸多問(wèn)題，但是從公允價(jià)值的國(guó)際應(yīng)用來(lái)看，公允價(jià)值的廣泛采用是不可回避的，有可能發(fā)展成為未來(lái)價(jià)值計(jì)量主要屬性的趨勢(shì)。我們應(yīng)趨利避害，使其更好的為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮作用。謹(jǐn)慎引入和應(yīng)用公允價(jià)值符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

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Research on Domestic Housing Price and Measurement Attributes of Fair Value

JIN Sha

This article mainly explores the relations between the measurement attributes of fair value and domestic housing, the causes of high housing price, the origin of fair value, the background under which our country introduced fair value, analyzes the status and problems in the appliance of fair value in investment estate evaluation, the relations between high housing price and investment estate measured by fair value, and on this basis, makes a brief comment and offers some suggestions.

high housing price; fair value; measure attribute

F293.3

A

1008-7427（2011）09-0081-02

2011-05-17

作者系安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)系經(jīng)濟(jì)師。