住宅經(jīng)濟(jì)中的市場機(jī)制與政府干預(yù)

顧書桂

(上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

住宅經(jīng)濟(jì)中的市場機(jī)制與政府干預(yù)

顧書桂

(上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心，上海 200020)

住宅作為一種商品，可以是投資品，也可以是生活必需品。住宅的供給與住宅的性質(zhì)有關(guān)，具有投資品屬性的優(yōu)質(zhì)住宅供給剛性強(qiáng)，具有生活必需品屬性的普通住宅供給彈性大。供給剛性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)住宅價格應(yīng)由市場決定，供給彈性大的普通住宅價格應(yīng)取決于消費者的有效需求。收入分配的兩極分化需要政府干預(yù)普通住宅市場，以確保普通住宅有效供求的平衡。土地財政是政府干預(yù)的異化，必然導(dǎo)致住宅投機(jī)，從而扭曲整個住宅市場的平衡。政府干預(yù)住宅市場的核心內(nèi)容是避免普通住宅的價格超出消費者的支付能力，彌補(bǔ)市場缺陷。

投資品;生活必需品;優(yōu)質(zhì)住宅;普通住宅;政府干預(yù)

研究住宅市場的運行機(jī)制，不論是在國內(nèi)還是在國外，都具有非常重要的現(xiàn)實意義。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的教條，供求總會自動趨于平衡，但在住宅市場上這一教條具有明顯的局限性。首先，城市優(yōu)質(zhì)住宅地基的供給是缺乏彈性的，優(yōu)質(zhì)住宅更多具有投資品的屬性，而不是被當(dāng)作一種物品來使用;其次，即使普通住宅的價格相對穩(wěn)定，也不是人人具有足夠的支付能力;再次，住宅是一種典型的耐用消費品，信用幾乎貫穿住宅經(jīng)濟(jì)活動的始終;最后，住宅的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)需要政府干預(yù)，但政府失靈往往進(jìn)一步扭曲住宅市場。美國住宅市場發(fā)育幾百年，住宅金融更是世界上最發(fā)達(dá)的，但2008年的次貸危機(jī)宣告美國住宅市場和政府干預(yù)現(xiàn)有模式的失敗。中國1998年的城鎮(zhèn)住房制度改革則是政府失靈扭曲住宅市場的典型案例，最初幾年住宅市場是半死不活，2003年以后在政府推動下住宅價格扶搖直上，催生出一個龐大的既得利益階層，以致2010年轟轟烈烈的住宅市場宏觀調(diào)控依然擺脫不了騎虎難下的宿命。中美兩國有不同的經(jīng)濟(jì)體制和政治體制，我們不能斷定中美兩國有同樣的失誤，但能夠斷定中美兩國都違背了住宅市場的運行規(guī)律，沒有起到彌補(bǔ)住宅市場缺陷的作用。本文通過研究住宅市場的供求與價格決定機(jī)制，試圖揭示政府干預(yù)住宅市場的基本原則與途徑。

一、文獻(xiàn)綜述

在市場機(jī)制作用下，住宅價格是建安成本和地價的總和。由于建安成本可以通過市場競爭均等化，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界關(guān)于住宅價格的研究主要是圍繞地租或地價展開的。地租 (地價)理論既是住宅經(jīng)濟(jì)理論的核心內(nèi)容，又是研究住宅供求與住宅價格的立足點。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租 (地價)理論包括地租 (地價)產(chǎn)生理論和地租(地價)分配理論。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注地租現(xiàn)象至少可以追溯到18世紀(jì)的法國重農(nóng)主義學(xué)派［1］，不過重農(nóng)主義者主要研究的是農(nóng)業(yè)地租。1776年，亞當(dāng)·斯密在《國富論》中指出，農(nóng)業(yè)地租隨土地的肥沃性和位置變化。［2］19世紀(jì)初，大衛(wèi)·李嘉圖對農(nóng)業(yè)地租作了論證［3］，它構(gòu)成今天地租理論的基礎(chǔ)和主要內(nèi)容。1826年，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·杜能發(fā)展出完整的區(qū)位級差地租理論［4］。19世紀(jì)中期，馬克思以勞動價值論為基礎(chǔ)，辯證吸收古典經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于農(nóng)業(yè)地租和地價理論的研究成果，提出了自己的建筑地租和城市地價觀。馬克思認(rèn)為，建筑地租是受農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的;在迅速發(fā)展的城市內(nèi)，建筑投機(jī)的真正對象是地租，而非房屋;增加的城市人口、住宅需要量的增加和土地固定資本的發(fā)展，是推動建筑地租上升的三大力量;建筑地租與農(nóng)業(yè)地租一樣，是土地所有者利用社會進(jìn)步但不勞而獲的結(jié)果;土地價格的壟斷優(yōu)勢一旦與產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合，就變成掠奪社會財富的強(qiáng)有力工具。［5］馬克思從生產(chǎn)關(guān)系的角度研究建筑地租，既為土地增殖收益分配的理論研究打下了基礎(chǔ)，也是當(dāng)時人們關(guān)于地租如何分配進(jìn)行各種爭論的反映。19世紀(jì)末，阿弗里德·馬歇爾主要研究了能夠產(chǎn)生價值的各類土地利用問題。［6］1903年，赫德在《城市土地價值原理》中首次將城市土地價值作為研究對象，并認(rèn)為城市土地的價值取決于接近性。［7］1926年，羅伯特·黑格提出了城市土地價值定價的主要原則，認(rèn)為地租與交通成本具有互補(bǔ)性［8］。

與地租產(chǎn)生相伴隨的是地租分配，國外關(guān)于地租分配的理論同樣可以上溯到18世紀(jì)。張俊(2007)研究發(fā)現(xiàn)，在土地增值收益分配的問題上，人們一開始就傾向于土地所有者與國家共享;18世紀(jì)，德國財稅學(xué)家阿道夫·瓦格納就提出對土地增值征稅;1807年，拿破侖·波拿巴率先對土地增值征稅;1845年，德國弗里德里?！だ钏固剡€提出，公共設(shè)施改良帶來的土地增值在土地交易時應(yīng)征稅;最早提出土地增值收益應(yīng)收歸國有的是英國約翰·穆勒，他在1848年出版的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理及其在社會哲學(xué)上的若干應(yīng)用》中明確提出這一觀點;1879年，美國亨利·喬治進(jìn)一步提出單一地價稅的分配手段。［9］(P3－4)

受歷史和現(xiàn)實原因的影響，中國關(guān)于地租和地價理論的研究，無論是地租產(chǎn)生還是地租分配，都處于比較初級的階段，如城市住宅的商品屬性研究、城市住宅價格與地租的關(guān)系以及城市住宅商品化的問題等。這也就決定了，中國關(guān)于住宅經(jīng)濟(jì)的理論研究，首先要充分學(xué)習(xí)和掌握國外住宅經(jīng)濟(jì)理論已有的研究成果，其次要克服國外住宅經(jīng)濟(jì)理論研究的缺陷，只有這樣才可能進(jìn)一步取得進(jìn)展。

二、住宅需求

住宅需求是人生存與發(fā)展的基本需求，獲取住宅效用是住宅需求產(chǎn)生的前提。市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了獲取一定的住宅效用，住宅需求首先表現(xiàn)為住宅意愿需求，其次才表現(xiàn)為住宅的有效需求。

(一)住宅效用

人們需要住宅是因為住宅能提供一系列效用。這些效用如此重要，以至于人們不得不花費畢生收入或積蓄的很大比例去購買一套屬于自己的住宅。住宅提供的效用主要包括:(1)提供就業(yè)便利;(2)便于購買商品和勞務(wù);(3)滿足勞動力再生產(chǎn)的需要;(4)滿足個人享受和發(fā)展的需要;(5)滿足投資、保值、增值的需要等。住宅能夠提供的這些效用，對消費者個人來說是非常重要的。只要能夠獲得即具有必要的支付能力，消費者就會希望擁有它們。

另一方面，住宅所提供的這些效用，在不同的人和同一個人眼中，其重要性都是不同的。當(dāng)存在預(yù)算約束時，消費者將不得不有所取舍，由此就產(chǎn)生了住宅效用的比較和替代問題。關(guān)于住宅效用的比較，首先是同一個人對住宅的不同效用進(jìn)行比較，其次是同一個人在不同的時期對住宅的同一效用進(jìn)行比較，再次是不同的人對住宅的同一效用進(jìn)行比較。住宅效用的替代是比較住宅效用大小、實現(xiàn)住宅效用最大化的基本途徑。住宅效用替代的產(chǎn)生原因主要在于不同屬性的住宅效用權(quán)重不同。從住宅效用替代的內(nèi)容看，住宅效用替代主要包括四個方面:第一是住宅效用種類的替代;第二是住宅效用來源的替代;第三是住宅效用在不同家庭成員之間的替代;第四是住宅效用在不同時間點的替代。消費者正是通過這些效用的比較和替代，尋找實現(xiàn)自己效用最大化的住宅特征組合。

(二)住宅意愿需求

住宅意愿需求是獲得住宅效用物質(zhì)載體的必然體現(xiàn)，它具體反映在購房者對住宅使用價值的規(guī)定上。為了獲得必要的效用以滿足購房者的意愿需求，實現(xiàn)住宅效用的最大化，購房者必須對住宅的使用價值進(jìn)行仔細(xì)考察。從目前來看，購房者對住宅使用價值的關(guān)注主要集中在以下幾個方面:首先是住宅的外部設(shè)計和墻體材料，它直接影響消費者是否有興趣進(jìn)一步了解住宅的使用價值和功能;其次是住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝飾裝修，它直接決定住宅本身向消費者提供住宅效用的大小;再次是住宅的附屬設(shè)施和綠化水平，它是反映住宅等級和檔次的重要指標(biāo);最后是住宅的地理位置。住宅地理位置的重要性是住宅使用價值的其他特征無法比擬的。這是因為:(1)住宅的地理位置決定從公共娛樂休閑設(shè)施獲取效用的多少;(2)住宅的地理位置決定在多大程度上能夠規(guī)避城市污染;(3)住宅的地理位置決定接受公共文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生的成本;(4)住宅的地理位置決定所處地區(qū)的治安環(huán)境和鄰里關(guān)系;(5)住宅的地理位置決定交通成本的高低;(6)住宅的地理位置決定商品和消費性勞務(wù)購買的便利程度;(7)住宅的地理位置決定就業(yè)成本的高低和便利程度。

人們在購買住宅時非常重視住宅的地理位置，一方面固然是因為住宅的地理位置確實重要，另一方面也因為除了地理位置外，住宅的其他使用價值特征都是可以復(fù)制的。住宅地理位置的重要性以及其不可復(fù)制性，使得人們在購買房子時將住宅的地理位置作為決策的主要考慮因素，在審視房價時首先將其與住宅的地理位置聯(lián)系起來考慮，地理位置因此成為普通住宅與優(yōu)質(zhì)住宅劃分的最主要標(biāo)志。人們在日常生活中所見豪宅很多建于郊區(qū)，由此認(rèn)為豪宅不在意地理位置，這其實是一種誤解。合理的解釋是，由于經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)的原因，在地理位置優(yōu)越的城區(qū)建豪宅不值得或不可行，相反在郊區(qū)建豪宅限制要少得多。盡管如此，一旦郊區(qū)地理位置帶來的不便太多，而且依靠消費者的財力無法克服時，豪宅的主人會毫不猶豫地將豪宅遷回城區(qū)?？傊M者會通過對住宅使用價值特別是地理位置等方方面的權(quán)衡，最終選擇一套實現(xiàn)家庭成員效用最大化的住宅。

(三)住宅實際需求

購房者對住宅使用價值的要求只構(gòu)成消費者的意愿需求，它要轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌袌龅挠行枨?，既取決于購房者的絕對購買力，也取決于購房者的相對購買力。在住宅可以復(fù)制的情況下，住宅市場的有效需求只與消費者的絕對購買力有關(guān)。住宅可以復(fù)制，意味著住宅供給的所有投入要素都可以增加，只要絕對購買力能夠彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)商的復(fù)制成本，住宅的供給就可以源源不斷地增加，從而滿足所有購房者的需求。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著，房地產(chǎn)開發(fā)商的復(fù)制成本下降，后續(xù)購房者還可以以較少的貨幣支出購買住宅;如果規(guī)模不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著，房地產(chǎn)開發(fā)商的復(fù)制成本上升，后續(xù)購房者就必須以較多的貨幣支出購買住宅。最終結(jié)果無論是哪一種，購房者通過支出一定的貨幣彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本以后就能夠購買到同等效用住宅的這一結(jié)論不會改變。在住宅不能完全復(fù)制、只能有限供給的情況下，住宅市場的有效需求還與消費者的相對購買力有關(guān)。消費者的相對購買力越高，越容易獲得住宅;消費者的相對購買力越低，獲得住宅的可能性也越低，即消費者能夠彌補(bǔ)生產(chǎn)成本的貨幣購買力并不足以購買一套住宅。

住宅需求的特點分析意味著，住宅需求得到滿足盡管很重要，但市場條件下不一定都能實現(xiàn)，特別是住宅不能無條件復(fù)制時，總有一部分消費者因競購能力不足而失敗;或消費者的支付能力不足以彌補(bǔ)生產(chǎn)成本，市場無法供給。

三、住宅供給

住宅供給有兩種形式，即增量供給與存量更新。與人們的常識不同，無論是從微觀上看還是從宏觀上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅供給的影響都是微乎其微的，也是被動的，當(dāng)代住宅市場的形成一般是市場與政府共同作用的結(jié)果。此外，技術(shù)進(jìn)步對住宅的長期供給影響也很大。

(一)住宅供給中的市場機(jī)制

市場機(jī)制的核心內(nèi)容是供求決定價格，價格反過來又影響供求。通過市場機(jī)制來促進(jìn)住宅供應(yīng)的增加，滿足社會公眾的住宅需求，既有其積極的一面，但消極作用也不可低估。市場機(jī)制對住宅供給的積極影響主要表現(xiàn)為:第一，市場機(jī)制能夠充分反映城區(qū)土地的稀缺程度;第二，市場機(jī)制能夠促進(jìn)城區(qū)宅基地的充分利用;第三，市場機(jī)制能促進(jìn)居民從城區(qū)向郊區(qū)疏散;第四，市場機(jī)制能夠以購買力為依據(jù)滿足不同家庭的住宅需求。市場機(jī)制對住宅供給所發(fā)揮的這種積極作用，使得人們在條件許可的情況下盡可能將住宅供給問題交給市場去解決。

市場機(jī)制對住宅供給的消極影響主要表現(xiàn)為:第一，市場機(jī)制會導(dǎo)致城區(qū)居住過分擁擠，公共設(shè)施不堪重負(fù);第二，市場機(jī)制會導(dǎo)致耕地等自然資源的浪費性使用;第三，市場機(jī)制不能提供達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)的住宅;第四，市場機(jī)制不能解決城市污染問題;第五，市場機(jī)制不能解決公共設(shè)施和公共服務(wù)問題。市場決定住宅供給所存在的這些缺陷，又使得人們在發(fā)揮市場作用的同時對市場的消極面保持小心和謹(jǐn)慎。市場機(jī)制的消極作用迫使政府不得不介入住宅市場施加一定的干預(yù)。

(二)住宅供給中的政府干預(yù)

政府干預(yù)住宅市場的供給不是從來就有的，它是歷史需要的產(chǎn)物。從歷史上看，政府對住宅的干預(yù)是與城市工業(yè)化聯(lián)系在一起的。在聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的作用下，城市特定地區(qū)的工業(yè)越來越集中。這一方面導(dǎo)致在這些企業(yè)就業(yè)的工人數(shù)量越來越多，從而居住在這些企業(yè)周圍的工人數(shù)量也越來越多;另一方面導(dǎo)致這些企業(yè)周圍的地價暴漲，后來的工人越來越難以找到棲身之所，居住條件也越來越差，形成所謂的棚戶區(qū)。棚戶區(qū)惡劣的生活條件和擁擠的生存環(huán)境，導(dǎo)致傳染病時時流行，不僅嚴(yán)重威脅到正常的經(jīng)濟(jì)活動秩序，也徹底打亂統(tǒng)治階層的日常生活，最終迫使政府以城市規(guī)劃、財政投融資等為主要手段對住宅市場施加必要的干預(yù)。

理論上，政府干預(yù)住宅供給是因為完全通過市場渠道供給住宅存在明顯的弊端，因而需要政府彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。由此也就決定了市場不能有效發(fā)揮作用的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，政府都可以進(jìn)入和介入。政府可以基于保護(hù)耕地限制住宅地基的供應(yīng)，可以通過限制單位住宅的面積變相擴(kuò)大住宅的供給數(shù)量，甚至可以基于市場的失效而取消住宅的商品屬性。從這種意義上說，市場既不能囊括整個住宅需求，也不能囊括整個住宅供給。當(dāng)然，政府干預(yù)不是萬能的，甚至可能是失敗的如土地財政，但市場的失靈確實為政府干預(yù)提供了空間。

(三)影響住宅供給的技術(shù)因素

影響住宅供給的因素除了市場與政府外，科技進(jìn)步也不可忽視［10］。按照對住宅供應(yīng)影響角度的不同，影響住宅供應(yīng)的技術(shù)大體上可以分為以下幾類:第一是增加住宅樓層高度的建筑物建造技術(shù);第二是降低交通成本、減少交通時間的運輸技術(shù);第三是增加住宅基地的技術(shù);第四是影響商品和勞務(wù)獲取的信息及其傳輸技術(shù)。在技術(shù)一定的條件下，無論是采用市場機(jī)制還是采用政府干預(yù)，人們主觀努力獲得住宅供應(yīng)數(shù)量及其增長都是有限的。只是隨著技術(shù)的進(jìn)步，隨著地理位置對生產(chǎn)與生活重要性的下降，住宅的供應(yīng)才會獲得顯著的增長，相對于人們的需求來說，住宅也才會越來越充裕。然而與市場和政府相比，技術(shù)對住宅的供應(yīng)影響似乎更具有剛性，它給住宅供應(yīng)施加的是一個自然的限制。如果說人們在住宅供應(yīng)問題上爭論市場機(jī)制與政府干預(yù)的優(yōu)劣，歸根到底是在現(xiàn)有的客觀限制條件下如何發(fā)揮人們的主動能動性以最大限度地提供住宅供給的數(shù)量和質(zhì)量。技術(shù)限制則不然，它排除了人們的主觀努力，將人們的主觀努力及其成效限制在一定范圍之內(nèi)。因此在某一個時間點考察住宅市場，技術(shù)因素的影響往往可以忽略。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)商與住宅供給

在技術(shù)給定的前提下，市場與政府相互作用，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠發(fā)揮的作用也就相當(dāng)有限。住宅地基供應(yīng)的數(shù)量和位置，住宅地基的供應(yīng)價格和建安成本，住宅的結(jié)構(gòu)和規(guī)模，不是受市場的制約，就是受政府的干預(yù)。這樣，在技術(shù)許可的條件下，一方面遵循市場機(jī)制的要求，一方面遵循政府規(guī)制的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商通過從國家或土地所有者那里購買土地的使用權(quán)或所有權(quán)，然后進(jìn)行住宅開發(fā)，將建好的住宅按照不同的價格出售給消費者。在這一過程中，無論是住宅成本的決定，還是住宅供給數(shù)量的決定，亦或住宅開發(fā)利潤的決定，房地產(chǎn)開發(fā)商與其他廠商并無多大區(qū)別。因為任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商都不具有足夠的市場力量 (不是主觀上做不到，就是客觀上不允許)，排斥競爭，從而將不勞而獲的壟斷利潤據(jù)為己有。

住宅供給的分析說明，住宅市場的供給主要還是受市場和政府兩大因素的影響，技術(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)商作用弱小。當(dāng)市場機(jī)制不能確保住宅供求在總量和結(jié)構(gòu)上平衡時，政府就要對住宅供給施加必要的干預(yù)。市場只能將住宅供給劃分為優(yōu)質(zhì)住宅和普通住宅兩部分，優(yōu)質(zhì)住宅受制于聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，供給剛性明顯;普通住宅解除了地基供應(yīng)的束縛，供給彈性很大。對優(yōu)質(zhì)住宅，政府干預(yù)雖然不能改變優(yōu)質(zhì)住宅的供給總規(guī)模，但可以改變優(yōu)質(zhì)住宅的供應(yīng)規(guī)格和供應(yīng)結(jié)構(gòu);對普通住宅，政府既可以通過限制住宅用地與非住宅用地的自由轉(zhuǎn)換限制普通住宅的供給彈性，又可以通過降低轉(zhuǎn)換成本，擴(kuò)大普通住宅的供給彈性。

四、住宅價格

市場機(jī)制下，住宅的價格雖然由供求決定，但其形成有自己的特點。

(一)住宅價格的形成

對普通住宅來說，由于地基的地理位置不足以引發(fā)買方的市場競爭，普通住宅的價格因此具有很穩(wěn)定的預(yù)期。首先，土地所有者之間的競爭使地價近似于農(nóng)用地價格，具有很大的確定性;其次，建安成本在建筑商激烈的市場競爭中決定，短期內(nèi)也具有很大的確定性;再次，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭使得普通住宅的價格只能是地價、建安成本和平均利潤之和。在普通住宅市場上，普通住宅的需求曲線和供給曲線是重疊的，是一條水平線。

對優(yōu)質(zhì)住宅來說，地基基本上來自于老城區(qū)的更新改造，供給呈現(xiàn)明顯剛性，優(yōu)越的地理位置只能引發(fā)買方的激烈競爭。此時，優(yōu)質(zhì)住宅的市場價格與優(yōu)質(zhì)住宅的生產(chǎn)成本已經(jīng)無關(guān)，只與市場競購者的支付能力有關(guān)。市場競購者的支付能力越強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)住宅價格越高，反之則反是。當(dāng)然，市場預(yù)期的存在使得地價與房價有明顯的互動關(guān)系，本來是房價拉動地價，在現(xiàn)實中也會表現(xiàn)為地價推動房價。由于地價上漲相對于房價上漲的滯后性，優(yōu)質(zhì)住宅生產(chǎn)的超額利潤往往由房地產(chǎn)開發(fā)商與優(yōu)質(zhì)住宅地基所有者共享。

(二)住宅價格的變化

住宅價格的變化可以源于住宅供給的變化，也可以源于住宅需求的變化，前者多出現(xiàn)于普通住宅市場，后者多出現(xiàn)于優(yōu)質(zhì)住宅市場。例如，當(dāng)普通住宅地基不能自由從其他土地使用形式特別是農(nóng)用地或荒地轉(zhuǎn)換而來時，普通住宅的供給彈性就會喪失，普通住宅價格就與優(yōu)質(zhì)住宅一樣變?yōu)楦傎弮r格，從而高于普通住宅的生產(chǎn)價格。由于優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性明顯，其市場價格只有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險沒有政策風(fēng)險，因而更適合充當(dāng)投資品，當(dāng)優(yōu)質(zhì)住宅市場投機(jī)氣息變濃時，優(yōu)質(zhì)住宅的市場價格也會急劇上漲。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)蕭條時，由于人們購買力下降，所有住宅價格會下跌，但受市場需求影響大的優(yōu)質(zhì)住宅市場價格下跌幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅市場的價格下跌幅度。

住宅價格的巨大變化對社會和經(jīng)濟(jì)的影響是破壞性的，主要體現(xiàn)為:第一，財富泡沫效應(yīng)，這是住宅價格變動的最基本效應(yīng);第二，收入分配效應(yīng)，這涉及社會、經(jīng)濟(jì)和政治的核心問題;第三，投機(jī)效應(yīng)，這是宏觀經(jīng)濟(jì)失衡的催化劑;第四，引發(fā)社會不安和動蕩。確保住宅價格的相對穩(wěn)定通常是政府干預(yù)住宅市場的重要原因之一。

(三)住宅價格的水平

總體而言，住宅不管是絕對價格還是相對價格，都應(yīng)該很高。這是因為住宅是典型的耐用消費品，使用長達(dá)幾十年甚至上百年，生產(chǎn)既占用寶貴的土地，也要耗費大量的人力、物力和財力，因此住宅價格的確定至少應(yīng)參照人一生而不是一年或一個月的收入。籠統(tǒng)地批評住宅價格水平過高，是缺乏內(nèi)在邏輯的體現(xiàn)。

住宅價格水平的高低主要與住宅的經(jīng)濟(jì)和社會屬性有關(guān)。這里有兩點尤其需要注意。 (1)優(yōu)質(zhì)住宅作為投資品，其價格水平無所謂高低。優(yōu)質(zhì)住宅是一種競購商品，獲得優(yōu)質(zhì)住宅是競購者支付能力首屈一指的體現(xiàn)，反映的是競購者的經(jīng)濟(jì)實力，是競購者財富存儲的一種方式。因此優(yōu)質(zhì)住宅的價格高低是競購者財富多寡的體現(xiàn)，不管從經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)上還是從社會標(biāo)準(zhǔn)上來看均無可厚非。一個社會能容忍貧富差距的存在就應(yīng)該也能容忍優(yōu)質(zhì)住宅與普通住宅在價格上拉開差距，強(qiáng)行打壓優(yōu)質(zhì)住宅的價格無異于協(xié)助買者從賣者那里掠奪財富。(2)普通住宅作為基本消費品，價格應(yīng)以人們的支付能力為限。普通住宅的價格盡管原則上以其成本為底限，但其基本消費品的屬性注定了即使人們的支付能力達(dá)不到普通住宅的生產(chǎn)成本水平，政府也應(yīng)該以財政手段確保收入低的消費者獲得起碼的居住條件。如果說優(yōu)質(zhì)住宅價格過高，競購者應(yīng)該風(fēng)險自擔(dān)的話，普通住宅的價格過高，政府絕對不能袖手旁觀。因為普通住宅不能滿足社會公眾的需要，將危及社會秩序的安定和團(tuán)結(jié)。從這種意義上說，住宅價格水平更多針對的是普通住宅。當(dāng)然，降低普通住宅的市場價格，不是損害房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，從而抑制住宅生產(chǎn)，而是以財政金融手段降低普通住宅的生產(chǎn)成本，實現(xiàn)普通住宅居住價格與居民支付能力的銜接。

五、土地財政與住宅投機(jī)

土地財政是住宅市場上政府失靈的體現(xiàn)，是一種壞的政府干預(yù)。土地財政的產(chǎn)生，源于實現(xiàn)地方財政收入的最大化?，F(xiàn)實生活中，土地財政與住宅投機(jī)往往結(jié)伴而行。

(一)土地財政

土地財政本意是與土地相關(guān)的財政收支行為，是一個中性詞。在土地國有化的前提下，加強(qiáng)土地財政收入管理，對于減少國有資產(chǎn)流失，加強(qiáng)土地利用的宏觀調(diào)控，具有非常重要的意義。然而，在不健全的政治和經(jīng)濟(jì)體制下，土地財政特指土地利用已經(jīng)成為政府生財?shù)闹匾ぞ?，即地方政府通過出讓土地使用權(quán)獲得土地出讓金收入，作為地方政府財政收入的重要補(bǔ)充來源。

土地財政的核心內(nèi)容是:在供給方面，以加快舊城改造為理由，加大優(yōu)質(zhì)住宅的存量更新速度，以土地節(jié)約利用為借口，減少普通住宅的市場供給量，使所有住宅的供給價格決定均與生產(chǎn)價格脫鉤;在需求方面，透支消費者購買力，擴(kuò)大住房信貸規(guī)模，將不具有競購支付能力的一般消費者驅(qū)趕到商業(yè)租賃市場，從而使優(yōu)質(zhì)住宅與普通住宅均向高收入階層集中;由于住宅的供求明顯錯位，住宅的民生屬性遭到忽視，住宅投資和投機(jī)需求占了上風(fēng)，住宅價格一路扶搖直上，政府因為地價的上升而土地出讓金收入大增。

土地財政在加重地方政府對土地出讓金依賴的同時，對政府干預(yù)住宅市場產(chǎn)生了極為消極的影響:首先，土地財政與政府的住宅保障功能發(fā)生沖突;其次，土地財政與政府的宏觀調(diào)控功能發(fā)生沖突;再次，土地財政與政府的規(guī)劃功能發(fā)生沖突;最后，土地財政與政府穩(wěn)定住宅市場的功能也是沖突的。土地財政行為的存在使政府對住宅市場的干預(yù)效果大打折扣，形成典型的政府管制失靈。

(二)住宅投機(jī)

與土地財政一樣，住宅投機(jī)本來也是一個中性詞，指利用住宅市場的正常價格波動通過買賣住宅獲取其中差價的一種市場投資行為。在土地財政下，住宅投機(jī)不再是一種市場行為，而是一種政策引導(dǎo)行為。首先，土地財政憑借對普通住宅地基的壟斷供應(yīng)權(quán)以及舊城改造的規(guī)劃控制，使住宅供給 (包括地基供給與住宅供給脫節(jié))始終滯后于住宅需求 (包括投機(jī)需求)，確保土地價格始終處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢。其次，由于建安成本的相對穩(wěn)定性，地價上升必然推動普通住宅和優(yōu)質(zhì)住宅價格的穩(wěn)定上升。再次，住宅投機(jī)不管是投機(jī)地基還是投機(jī)房子，均不存在風(fēng)險，與經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的投機(jī)完全是兩回事。投機(jī)地基，進(jìn)入的資金門檻高，適宜于機(jī)構(gòu)集團(tuán);投機(jī)房子，進(jìn)入資金門檻低，適宜于自然投資者。理論上，土地財政必然派生住宅投機(jī)，住宅投機(jī)反過來又為土地財政提供強(qiáng)有力的支撐，它們的立足點均在于地價的穩(wěn)定上升。土地財政產(chǎn)生的巨額壟斷利潤，也不再由地方政府獨占，而是與房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅投機(jī)者和住宅抵押貸款銀行共同瓜分［11］。

住宅投機(jī)作為土地財政孳生的毒瘤，為住宅市場的扭曲和國民經(jīng)濟(jì)的整體失衡準(zhǔn)備了最后的條件。第一，住宅投機(jī)從需求方面抬高了房價，優(yōu)質(zhì)住宅的市場價格越來越脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，普通住宅的市場價格越來越脫離中低收入階層的支付能力，整個住宅市場都處于扭曲狀態(tài)。第二，住宅投機(jī)使住宅存量越來越向高收入階層集中，不能滿足基本居住需要的無房者或蝸居者，嚴(yán)重影響著社會安定與和諧。第三，住宅投機(jī)誘發(fā)的住宅市場價格泡沫在時機(jī)成熟時一旦破滅，整個國民經(jīng)濟(jì)勢必因為信用鏈條中斷遭到毀滅性的打擊。第四，住宅投機(jī)不是一種資源優(yōu)化配置的方法，純粹是對社會弱勢階層的掠奪，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公德均有害無益。

六、住宅供求的政府干預(yù)

市場機(jī)制不能確保住宅供求的完全對接，意味著政府對住宅市場施加干預(yù)是完全必要的。然而，政府干預(yù)的主要對象只能是普通住宅。這是因為優(yōu)質(zhì)住宅市場上，政府著力點不多。優(yōu)質(zhì)住宅作為財富存儲的一種方式，與其他財富形式具有很強(qiáng)的替代性，政府干預(yù)效果并不理想，甚至有可能影響市場機(jī)制的正常運行。讓優(yōu)質(zhì)住宅的供求完全交給市場調(diào)節(jié)，成本低，收益大。優(yōu)質(zhì)住宅完全市場化不僅能夠發(fā)揮優(yōu)質(zhì)住宅市場的收入再分配功能，而且可以將住宅市場的多余購買力有效囤積起來。當(dāng)然，考慮到本地的優(yōu)質(zhì)住宅地理位置相對于外地或外國的優(yōu)質(zhì)住宅地理位置同樣具有不可替代性或替代性不強(qiáng)，在測定優(yōu)質(zhì)住宅需求彈性的前提下，政府也可以以法律、規(guī)章制度等手段確定優(yōu)質(zhì)住宅的供給標(biāo)準(zhǔn)和供給數(shù)量，從而使優(yōu)質(zhì)住宅市場的功能發(fā)揮最大化。此外，優(yōu)質(zhì)住宅總是相對于普通住宅而言的，政府即使想對優(yōu)質(zhì)住宅施加某種影響，也可以通過干預(yù)普通住宅市場來間接調(diào)節(jié)優(yōu)質(zhì)住宅市場。

普通住宅市場在宏觀調(diào)控中的基礎(chǔ)和核心地位，是由普通住宅的經(jīng)濟(jì)特征決定的:第一，普通住宅是供給數(shù)量最能滿足社會公眾需要的住宅品種;第二，普通住宅也是社會公眾有效需求的主要對象;第三，普通住宅能夠滿足消費者基本的生存和發(fā)展需求;第四，普通住宅是最能反映市場經(jīng)濟(jì)特征的住宅品種。政府對普通住宅市場的調(diào)控，是實現(xiàn)住宅市場供求對接的關(guān)鍵。理論上，對于普通住宅，只有居民不能支付生產(chǎn)成本時，才需要政府干預(yù)。實踐上，只有人少地多的國家和城市，普通住宅的生產(chǎn)成本才會相對穩(wěn)定。更多情況下，普通住宅的生產(chǎn)成本是由政府確定的。出于保護(hù)耕地、節(jié)約用地的需要，普通住宅的地皮很少無限制供應(yīng)，因此普通住宅的地價很大程度上也是由政府決定的。與其說普通住宅的地基可以無限制供應(yīng)，不如說普通住宅的地基供應(yīng)相對于優(yōu)質(zhì)住宅地基供給彈性大大增加而已。

政府干預(yù)普通住宅市場，必須遵循保障、市場和公平三大原則，具體內(nèi)容包括:第一，根據(jù)本國、本地區(qū)的人均自然資源擁有量確定普通住宅的建設(shè)密度、人均建筑面積和人均使用面積，確保普通住宅的供給數(shù)量能夠滿足社會公眾基本的居住需求;第二，根據(jù)本國、本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入分配狀況，確定政府干預(yù)的廣度和強(qiáng)度以及普通住宅的銷售價格，特別是普通住宅地基的市場價格;第三，對于支付能力超強(qiáng)或過弱的消費者，分別以稅收或補(bǔ)貼的方式將他們安置在優(yōu)質(zhì)住宅市場和公共租賃住宅市場上。從形式上看，普通住宅的價格與規(guī)格一旦確定，優(yōu)質(zhì)住宅的價格與規(guī)格以及公共租賃住宅產(chǎn)生的財政支出規(guī)模也會基本確定。大體上，商品化的普通住宅市場屬于財政收支相抵型，優(yōu)質(zhì)住宅市場上財政收入會大于支出，公共租賃住宅市場的財政收入會小于支出。盡管一般情況下政府開發(fā)土地是一種收大于支的行為，但某一時期財政的最終結(jié)果是凈支出還是凈收入，取決于具體的財稅制度安排。需要強(qiáng)調(diào)的是，任何住宅市場的穩(wěn)定，均須以住宅市場的供求平衡為前提，而住宅市場的供求平衡固然與自然和經(jīng)濟(jì)條件有關(guān)，但更與住宅市場政府的有效干預(yù)有關(guān)。

七、結(jié)論

住宅市場本身的運行機(jī)制并不復(fù)雜，難的是政府干預(yù)是否抱著彌補(bǔ)市場缺陷的原則行事。住宅作為一種商品，既可以是投資品，又可以是生活必需品。住宅作為投資品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循市場的原則;住宅作為生活必需品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循保障原則。住宅的供給取決于住宅的性質(zhì)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性較強(qiáng)，普通住宅供給彈性較大。在住宅市場上，優(yōu)質(zhì)住宅才能成為投資品，普通住宅只能成為生活必需品。政府需要干預(yù)的主要是普通住宅，根據(jù)國情國力確定普通住宅的價格和使用價值，從而間接地確定優(yōu)質(zhì)住宅與租賃住宅的市場規(guī)模。政府違背彌補(bǔ)市場缺陷的原則大肆推行土地財政，只會干擾住宅市場的正常運作，進(jìn)而扭曲整個國民經(jīng)濟(jì)，最終誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在現(xiàn)代社會，優(yōu)質(zhì)住宅的市場風(fēng)險已不可怕，可怕的是普通住宅的政策風(fēng)險。在住宅市場泡沫極其嚴(yán)重的情況下，普通住宅的民生屬性勢必遭到忽視，商品化的普通住宅不可能成為中低收入者解決居住問題的首選。此時，建立和完善公租房市場，確保中低收入者的基本租賃需求得到滿足，是政府干預(yù)住宅市場的重中之重。

［1］［法］魁奈.魁奈經(jīng)濟(jì)著作選集［M］.五斐丹，譯.北京:商務(wù)印書館，2008.

［2］［英］亞當(dāng)·斯密.國民財富的性質(zhì)和原因的研究［M］.郭大力，王亞南，譯.北京:商務(wù)印書館，1994.

［3］［英］大衛(wèi)·李嘉圖.政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理［M］.周潔，譯.北京:華夏出版社，2005.

［4］［德］約翰·馮·杜能.孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系［M］.吳衡康，譯.北京:商務(wù)印書館，1997.

［5］馬克思.資本論:第3卷［M］.中共中央馬克思、恩格斯、列寧、斯大林著作編譯局，譯.北京:人民出版社，1975.

［6］［英］阿弗里德·馬歇爾.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理［M］.廉運杰，譯.北京:華夏出版社，2007.

［7］Ricard M.Hurd.Principles of City Land Values［M］.New York:The Record and Guide，1903.

［8］Robert M.Haig.Toward an Understanding of Metropolis［J］.Quarterly Journal of Economics，1926，(40).

［9］張俊.城市土地增值收益分配問題研究［M］.北京:地質(zhì)出版社，2007.

［10］［美］沃納·赫希.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.劉世慶，等，譯.北京:中國社會科學(xué)出版社，1990.

［11］顧書桂.住宅市場與政府管制［M］.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

Market Mechanism and Government Intervention in Housing Economy

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，Shanghai 200020，China)

As one kind of goods，housing are both investment goods and necessity.Housing supply has something to do with housing nature which means that supply flexibility of good house is little and that of common house is large.The price of good house should be decided by market while the price of common house should be affordable for consumers.Polarization of income distribution forces government to intervene common housing market in order to realize supply and demand balance of common housing.Land finance is alienation of government intervention which certainly leads to housing speculation and further distorts the equilibrium of housing market.The core of government intervention is avoiding common housing is unaffordable and repairing market shortcoming.

investment goods;necessity;good house;common house;government intervention

F293.30

A

2095－0292(2011)05－0047－08

2011－07－22

顧書桂，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向:金融學(xué)與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

［責(zé)任編輯 張 峰］