提高居民收入增速緩解房?jī)r(jià)過(guò)高壓力

○夏 飛 （安徽省經(jīng)濟(jì)研究院）

提高居民收入增速緩解房?jī)r(jià)過(guò)高壓力

○夏 飛 （安徽省經(jīng)濟(jì)研究院）

解決房地產(chǎn)走向的問(wèn)題，就是要找出一條既能有效解決民眾生產(chǎn)、生活需求，又能不斷降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的路徑，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在此背景下，結(jié)合我國(guó)發(fā)展的階段性特征和房地產(chǎn)高企的危害性，提出通過(guò)提高居民收入增長(zhǎng)速度，將有助于緩解房地產(chǎn)難題不斷加大的壓力。

一、多方博弈，房地產(chǎn)短期難以下行

房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)高升，已經(jīng)引起社會(huì)各界足夠的重視，特別是2010年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的各種政策、貨幣調(diào)控措施力度不斷加大，如加大二套房首付比例、控制信貸總量等，但由于各方的利益訴求不一致，調(diào)控效果仍未明晰。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整個(gè)流程中，主要涉及方分別是地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者。在目前的發(fā)展階段，從房地產(chǎn)各參與方的利益訴求及其交叉點(diǎn)著眼進(jìn)行分析，可以為明晰房地產(chǎn)走勢(shì)，提供有益的參考。

1、地方政府。自上世紀(jì)90年代分稅制實(shí)施之后，地方政府面臨著財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的狀況，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)建設(shè)的雙重任務(wù)，地方政府普遍性財(cái)力偏緊。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)源。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，土地財(cái)政收入約占地方政府財(cái)政收入的35%～40%左右。在目前的大建設(shè)、大發(fā)展階段之下，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，保持一個(gè)較為穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，對(duì)地方政府繼續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)本地建設(shè)顯得尤為重要。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在兩方面因素的作用下，開(kāi)發(fā)商之間出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能性較低，開(kāi)發(fā)商共謀拉高出貨的現(xiàn)象將繼續(xù)存在。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高密度資金和高負(fù)債率的特征，開(kāi)發(fā)商必須要保障上游資金市場(chǎng)（銀行）對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期；從銷售過(guò)程來(lái)看，依靠個(gè)人房產(chǎn)抵押性質(zhì)的個(gè)人住房貸款，要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)提供融資不能建立在被抵押房產(chǎn)的價(jià)值有縮水的預(yù)期之上。二是從投資品的屬性來(lái)看，投資者必須強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的“保值增值”特性，如果房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的下調(diào)趨勢(shì)，就會(huì)出現(xiàn)銷售難的狀況。

3、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資與房地產(chǎn)銷售融資兩個(gè)環(huán)節(jié)上提供了巨量的資金，因而對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期顯得更為敏感。我國(guó)的國(guó)有銀行是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的大企業(yè)，只要地方政府還能給整個(gè)市場(chǎng)發(fā)出積極的、正面的預(yù)期信號(hào)，對(duì)于商業(yè)銀行而言，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格有無(wú)泡沫，從存量房地產(chǎn)資產(chǎn)安全性、短期獲利的角度來(lái)看，商業(yè)銀行的管理者繼續(xù)提供房地產(chǎn)相關(guān)貸款對(duì)其都是有利的選擇。

4、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。購(gòu)買(mǎi)者主要有兩類，一是以居住為目的的消費(fèi)者，二是以獲得轉(zhuǎn)讓差價(jià)、保值增值為主要目的的投資者。第一類人與當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和城市化率有比較密切的關(guān)系，是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的量，并且需求量對(duì)房?jī)r(jià)的價(jià)格彈性較小，具有價(jià)格下調(diào)的利益訴求。第二類人與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、國(guó)家金融環(huán)境密切相關(guān)，在目前負(fù)利率化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)、缺乏投資機(jī)會(huì)的環(huán)境下，只要沒(méi)有出現(xiàn)更好的可供投資的市場(chǎng)，且沒(méi)有明顯的價(jià)格下行趨勢(shì)，偏好于投資房地產(chǎn)的投資群體，也將會(huì)保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定程度，并且具有房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)的利益訴求。因此，從兩類購(gòu)買(mǎi)者期望目標(biāo)的角度來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)者難以形成同盟，造成購(gòu)買(mǎi)者集體議價(jià)能力較弱，難以對(duì)價(jià)格下調(diào)形成壓力。

5、中央銀行。跳出房地產(chǎn)整個(gè)生產(chǎn)、消費(fèi)流程來(lái)看，中央銀行具有對(duì)各方參與者調(diào)節(jié)的能力，但顧忌到房地產(chǎn)市場(chǎng)委縮，將會(huì)使商業(yè)銀行出現(xiàn)大量的不良貸款，為了避免上世紀(jì)80年代末期日本房地產(chǎn)泡沫和上世紀(jì)90年代末期香港房地產(chǎn)泡沫破滅后給金融體系和整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的災(zāi)難性打擊，央行出臺(tái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)措施的可能性較小。

可以看出，在多方博弈的情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行具有推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)的動(dòng)機(jī)，地方政府是價(jià)格下調(diào)和市場(chǎng)蕭條的受害者，而房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者難以形成有效的價(jià)格下調(diào)壓力，基于供需關(guān)系不會(huì)真正打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。在關(guān)注民生、適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)之下，地方政府采取以推動(dòng)穩(wěn)定為基礎(chǔ)、適當(dāng)上漲的策略，從而達(dá)成各方妥協(xié)的局面，是房地產(chǎn)各方都較能接受的博弈結(jié)果，也是一個(gè)多方博弈中面臨共同選擇的較優(yōu)結(jié)果。

二、房地產(chǎn)高位運(yùn)行的危害

不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)在解決我國(guó)居民基本住房需求的同時(shí)，在尚未完善住房制度、發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀態(tài)下，對(duì)我國(guó)下一階段的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)。

1、擠壓消費(fèi)市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，給地方政府帶來(lái)了巨大的土地收入，這種以土地出讓為手段，源源不斷地從民間汲取建設(shè)的資本，對(duì)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有促進(jìn)作用的；但與此同時(shí)，在既定的社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)集聚的社會(huì)財(cái)富越多，則居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消費(fèi)增長(zhǎng)的空間受到限制，不可避免地削弱了消費(fèi)拉動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用力。

2、擴(kuò)大貧富差距。在房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下，會(huì)出現(xiàn)早期買(mǎi)房或者有能力買(mǎi)房的人，能迅速通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大自有資產(chǎn)規(guī)模，與此相對(duì)應(yīng)的是買(mǎi)不起房的人距離買(mǎi)房的差距則越來(lái)越大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)成為快速調(diào)節(jié)財(cái)富水平的手段，這將進(jìn)一步拉大貧富差距，不利于“橄欖型”社會(huì)的形成。

3、金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性加大。銀行在建設(shè)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)分別向房地產(chǎn)商和購(gòu)買(mǎi)者提供融資，在一定程度上，銀行主要承擔(dān)了房?jī)r(jià)變動(dòng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著銀行提供房地產(chǎn)融資規(guī)模的加大，如果房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值發(fā)生較大偏差，則房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)可能直接對(duì)金融系統(tǒng)的內(nèi)部穩(wěn)定性形成沖擊，不利于保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的盈利能力，會(huì)造成社會(huì)資本不斷涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面造成企業(yè)缺乏投資其他行業(yè)、推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的動(dòng)力，另一方面會(huì)造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴性加大，這兩個(gè)負(fù)面效果對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力是非常不利的。

5、社會(huì)不穩(wěn)定因素增多。一方面，發(fā)展房地產(chǎn)不可避免地涉及到征地環(huán)節(jié)，與個(gè)人利益產(chǎn)生面對(duì)面的碰撞。近年來(lái)，由于征地引發(fā)的沖突經(jīng)常見(jiàn)諸于各地媒體，已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)矛盾中的一個(gè)重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能滿足低收入群眾的需要時(shí)，買(mǎi)不起房或因房致貧也將增加社會(huì)不穩(wěn)定的因素，惡化社會(huì)生態(tài)環(huán)境。

三、收入增速超過(guò)房地產(chǎn)增速，有助于破解難題

在房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下調(diào)的情形下，解決房地產(chǎn)困境的另一條途徑就是增加居民的收入，以緩解房?jī)r(jià)收入比。主要的方式就是將居民收入增速提升到一個(gè)更高的水平上，確保收入增速超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度，通過(guò)這條道路，在破解房地產(chǎn)綜合癥、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展上，可以發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。

1、擴(kuò)大居民消費(fèi)空間。若居民收入水平增速超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格增速，可相對(duì)提高居民的購(gòu)房能力，降低居民購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的壓力，進(jìn)而相對(duì)擴(kuò)大居民購(gòu)買(mǎi)其他消費(fèi)品的空間，不僅有益于緩解房地產(chǎn)價(jià)格高漲給居民帶來(lái)的可支配收入縮水，還有益于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向內(nèi)需增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，符合我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展導(dǎo)向。

2、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多元化發(fā)展。在社會(huì)消費(fèi)空間較大、消費(fèi)環(huán)境趨于優(yōu)化的情況下，合理調(diào)控居民收入增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，將大大促進(jìn)文化、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還將不斷凝聚社會(huì)向心力、大大提高國(guó)家軟實(shí)力和人民幸福感，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的正常發(fā)展。

3、增加金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，防止因房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)而造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)減緩與適應(yīng)并重。另一方面，居民收入水平增速超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格增速，有益于化解存量房地產(chǎn)中的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，增加金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。

4、助推經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。在居民收入和房地產(chǎn)業(yè)都有增長(zhǎng)空間的情況下，可以使地方政府繼續(xù)保有土地財(cái)政，在實(shí)施積極的財(cái)政政策、總體負(fù)債規(guī)模較大的背景下，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，逐步化解公共債務(wù)，降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)制度建設(shè)，推動(dòng)居民收入增長(zhǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，推動(dòng)居民收入較快增長(zhǎng)，不僅需要發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“無(wú)形之手”的作用，還需要發(fā)揮政府“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，通過(guò)建立科學(xué)、合理的收入增長(zhǎng)制度，推動(dòng)居民收入不斷增加。

1、聯(lián)動(dòng)居民收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家在控制房地產(chǎn)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)依靠市場(chǎng)方式解決問(wèn)題的房地產(chǎn)，應(yīng)制定勞動(dòng)者收入增速與房?jī)r(jià)增速聯(lián)動(dòng)制度，定時(shí)統(tǒng)計(jì)、公布區(qū)域內(nèi)居民收入變動(dòng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，實(shí)行指數(shù)預(yù)警機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)前者有低于后者的趨勢(shì)或者房?jī)r(jià)收入比例超過(guò)地區(qū)設(shè)定參考值時(shí)，應(yīng)及時(shí)制定措施遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，確保居民收入增速高于或不低于房?jī)r(jià)增速。

2、促進(jìn)企業(yè)主體的發(fā)展。居民的收入主要來(lái)源于企業(yè)，企業(yè)生存狀態(tài)優(yōu)劣、盈利能力的強(qiáng)弱，將直接關(guān)系到居民收入有無(wú)增長(zhǎng)的空間。因此應(yīng)進(jìn)一步完善市場(chǎng)機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置上的基礎(chǔ)性作用；規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障企業(yè)處于正常的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則之下，促進(jìn)企業(yè)主體的健康、有序發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力。

3、提高社會(huì)就業(yè)能力。就業(yè)是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推動(dòng)國(guó)家政治體制、經(jīng)濟(jì)管理體制改革的基礎(chǔ)上，應(yīng)放寬社會(huì)資本投資限制，優(yōu)化社會(huì)資本發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等領(lǐng)域，通過(guò)民營(yíng)企業(yè)的大發(fā)展，提高我國(guó)社會(huì)整體的就業(yè)容納能力。

4、制定、落實(shí)收入增長(zhǎng)政策措施。依據(jù)國(guó)家出臺(tái)的方針和政策，結(jié)合本地實(shí)際，制定本地區(qū)勞動(dòng)者收入增長(zhǎng)保障政策，加強(qiáng)政策措施的落實(shí)，不斷完善勞動(dòng)者收入增長(zhǎng)機(jī)制，加大勞動(dòng)執(zhí)法監(jiān)察力度，依法保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

5、完善勞動(dòng)者維權(quán)組織。進(jìn)一步完善工會(huì)組織職能，發(fā)揮工會(huì)在保護(hù)職工權(quán)益方面的作用，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)勞動(dòng)者建立職工權(quán)益維護(hù)等各類組織，增強(qiáng)勞動(dòng)者對(duì)勞動(dòng)收入、工作環(huán)境等條件的議價(jià)和談判能力，引導(dǎo)勞方、資方開(kāi)展工資談判等工作，促進(jìn)勞動(dòng)者收入同步于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)成長(zhǎng)。

6、縮小勞動(dòng)者收入差距。通過(guò)向高收入者征稅、向低收入者發(fā)放補(bǔ)貼等多種手段，縮小勞動(dòng)者收入差距，防止少數(shù)人收入增長(zhǎng)過(guò)快而大多數(shù)人收入增速較慢等不公平現(xiàn)象的發(fā)生，逐步改變勞動(dòng)者平均收入水平較高而大多數(shù)普通勞動(dòng)者收入水平較低的現(xiàn)象。

（責(zé)任編輯：張瓊芳）