我國房地產(chǎn)市場非均衡特征及原因

○姜建

（華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北 武漢 430074）

我國房地產(chǎn)市場非均衡特征及原因

○姜建

（華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北 武漢 430074）

本文針對我國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出的非均衡狀態(tài)，分析了其存在的若干特征，并對其進(jìn)行了深刻的原因分析，指出致使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非均衡的原因包括供給方的壟斷、公共物品的屬性、我國傳統(tǒng)的文化觀念等。

非均衡 供給壟斷 公共物品

一、引言

我國現(xiàn)已建立起社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，商品的價(jià)格由價(jià)值決定，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)供需法則，商品的供給和需求同時(shí)影響商品均衡價(jià)格的波動(dòng)，也就是說，市場通過“無形的手”實(shí)現(xiàn)自身的自我調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)市場的出清狀態(tài)。然而，市場的自發(fā)調(diào)節(jié)存在盲目性、自發(fā)性、滯后性，如果放任市場自由發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)所存在的固有弊端就會(huì)導(dǎo)致市場失靈，進(jìn)而引起資源分配不公、貧富差距拉大、社會(huì)根基不穩(wěn)、資源浪費(fèi)嚴(yán)重等一系列嚴(yán)重的社會(huì)問題，這些問題反過來又會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

二、市場失靈現(xiàn)象在我國房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)

1、囤積居奇的炒房者與收入不足但確實(shí)需要房屋的購房者并存

由于市場經(jīng)濟(jì)本身的逐利性，市場機(jī)制遵循資本優(yōu)先與效率優(yōu)先的原則，同時(shí)由于“馬太效應(yīng)”的存在，導(dǎo)致市場上存在大量囤積居奇的炒房者，他們看到房屋供給不足而需求旺盛的現(xiàn)實(shí)，于是推測房價(jià)在未來將持續(xù)走高，因此通過各種手段購入多套房屋，意在炒高房價(jià)。同時(shí)市場上存在著大量房屋的真正需求者，他們卻因?yàn)槭杖胗邢薅荒芸嗫嗟却?，這是房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資，融資渠道十分單一

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資中，大約35%需要通過銀行貸款融通資金，在商業(yè)房地產(chǎn)市場，超過70%的個(gè)人通過按揭貸款的方式購買住房。房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的依賴程度如此之高，不但加大了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿和資金成本，以至于房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)常常會(huì)引起金融波動(dòng)，甚至是對銀行業(yè)的穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊。

3、“地王”現(xiàn)象層出不窮

我國的土地政策比較特殊，并且同時(shí)由中央、地方兩級(jí)分治，土地是地方政府增加財(cái)政收入的主要來源，由于土地資源的稀缺性和有限性，大量的房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)市場必將繼續(xù)走高，因此，即使商業(yè)房地產(chǎn)的成交量處于不斷萎縮的態(tài)勢中，土地價(jià)格不但不降反而會(huì)繼續(xù)上漲，各省市“地王”頻現(xiàn)。這種“面粉比面包貴”的異?，F(xiàn)象是房地產(chǎn)市場失靈的又一表現(xiàn)?！暗赝酢爆F(xiàn)象頻現(xiàn)，反過來又促使地價(jià)越升越高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理預(yù)期。繼杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司、萬科等分別于2009年成為杭州、佛山等市“地王”后，北京于2010年也已經(jīng)迎來新的“地王”。

2010年的兩會(huì)剛剛結(jié)束時(shí)，在一片高房價(jià)的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)“地王”。專家認(rèn)為，開發(fā)商對樓市未來預(yù)期看好和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主要原因，而地方政府對土地財(cái)政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒，在中央調(diào)控政策漸緊，部分城市消費(fèi)者觀望氛圍濃重的背景下，未來樓市走勢尚不明確，不惜血本拿地并不可取，風(fēng)險(xiǎn)巨大值得高度警惕。同時(shí)，應(yīng)反思招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。3月15日，經(jīng)過64輪競價(jià)，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X I-1B），總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地的50.5億元，創(chuàng)下北京拍地最高總價(jià)。

同日，經(jīng)過84輪的激烈競價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元競得北京大望京1號(hào)住宅混合用地，地塊樓面地價(jià)達(dá)每平方米2.75萬元，被認(rèn)為是北京市場上新任的“單價(jià)地王”。北京“地王”并非個(gè)案，2010年3月，南寧、青島等地也相繼曝出“天價(jià)地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區(qū)緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號(hào)G C 2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價(jià)15.9億元被拍下，而樓面地價(jià)11033元/平方米的價(jià)格也成為廣西土地出讓史上新“地王”。

4、保障性住房供給量嚴(yán)重不足，高檔商品房供給量嚴(yán)重超過需求

由于市場經(jīng)濟(jì)的逐利性，小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房雖然擁有潛在的巨大需求，但因此類住房受政府政策影響大，利潤空間小，雖然是民生所需但卻得不到開發(fā)商的足夠重視。反觀那些大面積的戶型、高檔住宅甚至別墅，由于售價(jià)極高、利潤極大而得到眾多開發(fā)商的一致青睞。而且，大部分購房者在購得此類住房后大多閑置不用，只待日后房價(jià)上漲再待價(jià)而沽。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國商品房空置面積將近1.5億平方米，同比增長超過15%，而且又有繼續(xù)上揚(yáng)之勢。同時(shí)，城市居民中有大約一半以上家庭的收入水平低于新建商品房的價(jià)格水平，這證明了開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給存在著嚴(yán)重的失衡。

二、房地產(chǎn)市場失靈原因探析

為了抑制房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)走高勢頭，政府頒布多個(gè)法令政策，緊縮信貸、嚴(yán)格稅費(fèi)的征收、大力提高保障性住房供給量、切實(shí)增加土地供給等措施都是當(dāng)前過熱房地產(chǎn)市場的一劑溫補(bǔ)良藥，有力地拉動(dòng)了過高的房價(jià)向正常價(jià)格理性回歸。但是由于大量囤積居奇的炒房者仍然手握多處房源，看準(zhǔn)地產(chǎn)行業(yè)長期內(nèi)必將持續(xù)走好的趨勢，不愿在當(dāng)前政策打壓下以相對較低的價(jià)格釋放房源，同時(shí)我國房地產(chǎn)市場熱錢充斥，當(dāng)前政策對此類炒房者形成的資金壓力有限。另一方面，大量真正的住房需求者持觀望狀態(tài)，希望政府能夠再出有力措施打壓房價(jià)，等待房價(jià)的持續(xù)下跌。由于受到中華民族傳統(tǒng)文化的影響，大部分家庭希望居有定所，再加上城市生活方便、快捷，各項(xiàng)公共服務(wù)措施更為完善，大量的農(nóng)村居民希望搬遷到城市居住生活，潛在的住房需求并沒有得到有效釋放，房價(jià)的下跌只是暫時(shí)現(xiàn)象。市場失靈現(xiàn)象并未因?yàn)檎暮暧^調(diào)控政策而真正完全消失，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)市場失靈的主要原因有以下幾點(diǎn)。

1、土地供給壟斷

由于我國政府規(guī)定要嚴(yán)守18億畝耕地紅線及現(xiàn)行的土地招牌掛制度，意味著我國的土地在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)供給數(shù)量有限，這是房地產(chǎn)市場持續(xù)走高的根本原因，也可以說是房地產(chǎn)市場一級(jí)市場土地供應(yīng)不足形成了土地價(jià)格只漲不跌的神話，而“地王”現(xiàn)象的頻頻出現(xiàn)又進(jìn)一步推進(jìn)了商品房價(jià)格的持續(xù)飆升。同時(shí)，土地收入是大部分地方政府的財(cái)政支柱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為預(yù)算外收入的土地出讓金相當(dāng)于地方財(cái)政的34%，土地出讓凈收益相當(dāng)于財(cái)政缺口的94%。土地收益是城市公共投資、工業(yè)開發(fā)投資、保障性住房建設(shè)以及政府融資平臺(tái)的重要支撐，地方政府的土地財(cái)政現(xiàn)象近期不可能發(fā)生大的改變，土地短缺背后是地方政府作為土地唯一供應(yīng)方和地價(jià)上漲的最大受益者。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)位置的固定性以及市場的集群效應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商不但表現(xiàn)出在個(gè)別大中城市聚集的現(xiàn)象，更表現(xiàn)在一個(gè)城市內(nèi)的個(gè)別區(qū)域房價(jià)明顯高于市內(nèi)其他地方，這些房地產(chǎn)開發(fā)程度高的區(qū)域房價(jià)飆升，在一定程度上可以說是人為原因，是政府政策調(diào)控不足所致。

2、需求過于旺盛

首先，受到傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”的觀念深入大部分家庭。有一種普遍的想法，房屋必須是歸個(gè)人所有的，即必須擁有房屋的所有權(quán)，“居者有其屋”在大多數(shù)中國人眼里是“居者購其屋”。然而在西方發(fā)達(dá)國家，30%左右的家庭通過租賃解決了住房問題，特別在年輕人中，這一比例超過50%。我國大部分剛畢業(yè)的大學(xué)生不具備相應(yīng)的購置不動(dòng)產(chǎn)的能力，在這時(shí)購房并非明智之舉，不但會(huì)阻礙他們尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，抑制人口流通，而且會(huì)為房地產(chǎn)市場再添一把柴。

其次，我國13億人口中，有9億是農(nóng)村人口。由于城市較農(nóng)村而言，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，各類交通更為便利，各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施更加方便，大量的農(nóng)村人口正在向城市移動(dòng)。更重要的是，雖然農(nóng)業(yè)是立國之本，但由于現(xiàn)在農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度不斷提高，人力已經(jīng)基本從土地上解放出來，同時(shí)我國的產(chǎn)業(yè)政策是大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，城市提供了大量的工作機(jī)會(huì)，為了生存和持續(xù)不斷的經(jīng)濟(jì)收入，越來越多的人不得不被釘在城市中。

再次，“80后”一代構(gòu)成當(dāng)前住房市場的生力軍。“80后”一代大多開始成家立業(yè)，這一代人接受了更多的西方思想，他們開始放棄傳統(tǒng)觀念，追求更多的獨(dú)立和自由，不愿意與父母住在一起，原來一套住房可以解決一個(gè)家庭的住房問題，現(xiàn)在卻需要兩套，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)市場的需求量。

3、市場的外部性

我國經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展在很大程度上依靠投資拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了建筑業(yè)、家居行業(yè)等的發(fā)展，對GDP的上漲做出了巨大貢獻(xiàn)。個(gè)別地方政府片面追求經(jīng)濟(jì)增長，放松了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，各項(xiàng)政策實(shí)施力度不夠，致使部分地區(qū)創(chuàng)造出房價(jià)神話，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢產(chǎn)生了不良影響。同時(shí)，房地產(chǎn)市場開發(fā)、購買等資金主要依賴銀行貸款支持，房地產(chǎn)市場的崩潰將導(dǎo)致銀行資金回收困難，進(jìn)而引起金融波動(dòng)，對我國資本市場產(chǎn)生難以想象的影響?？梢哉f，房地產(chǎn)市場在一定程度上“綁架”了銀行業(yè)，受其影響，房地產(chǎn)市場占用了大量的社會(huì)資源，造成資源配置不當(dāng)，影響了經(jīng)濟(jì)效率。

4、難以走出保障性住房困局

保障性住房供給不足，大量中低收入家庭的住房需求得不到有效滿足，加大了商品房市場的購買壓力，促使房地產(chǎn)市場虛假繁榮。我國缺乏保障性住房相應(yīng)的法律、制度，與之匹配的個(gè)人信用制度、收入統(tǒng)計(jì)制度、監(jiān)管體系更是十分落后。雖然房地產(chǎn)商品化以來，我國解決了4000多萬戶中高收入者的住房需求，但同時(shí)也遺留了3000萬套面對中低收入人群的保障性住房欠賬，保障性住房建設(shè)相對于發(fā)達(dá)國家而言仍然相當(dāng)滯后。這種現(xiàn)象一直得不到改變的主要原因是地方政府的財(cái)政壓力以及分配制度，根本原因在于缺少立法且沒有完善的信用及監(jiān)督體系。

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（責(zé)任編輯：李文斐）