淺議不動產(chǎn)登記檔案管理的特點與作用

徐 穎

（哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心 黑龍江 哈爾濱 150000）

淺議不動產(chǎn)登記檔案管理的特點與作用

徐 穎

（哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心 黑龍江 哈爾濱 150000）

一、不動產(chǎn)登記檔案的內(nèi)容特點

通常情況下，不動產(chǎn)登記檔案所記錄反映的實質(zhì)內(nèi)容主要體現(xiàn)在兩個方面：一是有關(guān)事實的客觀描述：包括具體不動產(chǎn)的地理位置、質(zhì)量優(yōu)劣、面積規(guī)格等的自然狀況；二是有關(guān)權(quán)屬的真實記錄：包括特定不動產(chǎn)的所有權(quán)、限制物權(quán)以及權(quán)屬變動等的權(quán)利狀況。據(jù)此分析，不動產(chǎn)登記檔案應當具有如下明顯特點：

1.形成區(qū)域的唯一性。不動產(chǎn)登記檔案客觀真實地記載了特定不動產(chǎn)物權(quán)的自然狀況與權(quán)利歸屬狀況，是不動產(chǎn)物權(quán)公示的主要證明文件。為了體現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性原則，在一個特定區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記檔案也必須具有唯一性的特點：只能由國家不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一形成、積累、保管和開展利用。即在一個行政區(qū)域內(nèi)，要將特定的不動產(chǎn)物權(quán)及相關(guān)權(quán)利限制統(tǒng)一登記在同一份不動產(chǎn)登記檔案上，以便使一個行政區(qū)域內(nèi)特定不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的變動情況能夠得到全面、準確、及時的反映，達到適應經(jīng)濟社會的發(fā)展條件下物權(quán)流轉(zhuǎn)頻繁和保障物權(quán)交易安全的社會現(xiàn)實需要。

2.制作主體的法定性。不動產(chǎn)登記檔案是由國家授權(quán)的專門機關(guān)依法通過特別程序制作的、有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)屬的檔案文獻。盡管目前我國的《物權(quán)法》尚未頒布實施（第十屆全國人大常委會已對《物權(quán)法（草案）》進行了四次審議、并將《物權(quán)法》的制定與頒布實施列入了全國人大常委會的立法計劃之中），與之配套的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)還有待于進一步健全與完善，但根據(jù)國際上大多數(shù)國家的通行做法和我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)則辦法（如《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等）的規(guī)定可以得到這樣的認識：不動產(chǎn)登記檔案的制作主體必須是由國家授權(quán)的專門機關(guān)，所形成的不動產(chǎn)登記檔案由國家通過法律的手段強制賦予其法律推定力和社會公信力。

3.記錄內(nèi)容的規(guī)范性。不動產(chǎn)登記檔案主要是以簿冊的形式進行不動產(chǎn)物權(quán)登記的。具有嚴格統(tǒng)一的格式要求。因而，不動產(chǎn)登記檔案的記錄內(nèi)容必須具體規(guī)范、翔實準確、逐一詳列，杜絕含混不清現(xiàn)象的發(fā)生，避免因模糊遺漏而造成權(quán)屬糾紛之類的隱患，以此從根本上保障不動產(chǎn)登記檔案所應有的法律效力，維護國家的尊嚴和法律的嚴肅性。

4.查詢利用的公開性。不動產(chǎn)登記檔案是建立國家不動產(chǎn)登記制度的必然產(chǎn)物，其主要目的之一是為了實現(xiàn)“物權(quán)公示”的積極效果、維護不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人及善意第三人的合法權(quán)益、保障不動產(chǎn)物權(quán)交易的安全。因此，不動產(chǎn)登記檔案的功能效力勢必需要通過公示才能得以實現(xiàn)。記錄內(nèi)容的公開性，就是要求不動產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容必須向社會公開，允許當事人、利害關(guān)系人和相關(guān)部門進行查閱、復制等合理利用活動，這也是建立不動產(chǎn)登記檔案管理的初衷。

5.作用時效的持久性。不動產(chǎn)登記檔案是國家長久留存的一種專門檔案，其作用時效具有持久性的特點。在社會物權(quán)流轉(zhuǎn)頻繁的今天，為了有效地保護不動產(chǎn)物權(quán)交易的安全，解決不動產(chǎn)物權(quán)交易人難以自行調(diào)查有關(guān)交易相對方的權(quán)利狀況，只要不動產(chǎn)客觀存在，圍繞它的權(quán)屬問題就需要得到確切的明證。因而，不動產(chǎn)登記檔案必須相應地與不動產(chǎn)的物質(zhì)實體一道共同得到留存。

二、不動產(chǎn)登記檔案的作用效力

在經(jīng)濟社會的發(fā)展條件下，社會公眾出于維護各自利益的需要，必然要不斷地進行多種多樣的物質(zhì)交易，客觀上導致物權(quán)的流轉(zhuǎn)頻繁。交易各方的交易目的與交易動機各不相同，極易對交易的安全構(gòu)成嚴重威脅。在這種情況下，保障交易的安全甚至比交易本身顯得更為重要。不動產(chǎn)登記制度即是國家法律為了從根本上保障交易的安全而設置的。不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記制度的必然產(chǎn)物，其作用效力具體表現(xiàn)在：

1.不動產(chǎn)登記檔案是保證不動產(chǎn)物權(quán)登記社會公信力的根本途徑。不動產(chǎn)登記的目的就是實現(xiàn)物權(quán)的公示原則，通過不動產(chǎn)登記檔案的記載，翔實、準確地反映出不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬與變更情況，并向社會公開，以備當事人、利害關(guān)系人及相關(guān)業(yè)務部門進行查詢利用。因此，不動產(chǎn)登記檔案的作用效力必須通過“公示”這一途徑才能完整地表現(xiàn)出來。同時，國家法律賦予不動產(chǎn)登記檔案的這種公示方法以極強的社會公信力：也就是說，假使發(fā)生經(jīng)過登記的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況與真實的權(quán)利狀況不符合的情況時，國家法律也將對相關(guān)信賴不動產(chǎn)登記檔案社會公信力的當事人予以保護，承認并支持其交易行為的合法性與有效性。不動產(chǎn)登記檔案的這一作用效力對于構(gòu)建社會主義和諧社會、保障社會的公平正義、維護社會的持久穩(wěn)定以及不動產(chǎn)物權(quán)交易當事人的利益都具有特殊意義。

2.不動產(chǎn)登記檔案是實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的有效載體。不動產(chǎn)登記檔案作用效力的實現(xiàn)是通過公示途徑實現(xiàn)的。因而，不動產(chǎn)登記檔案具有雙重效用：既是實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記社會公信力的根本途徑；也是實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的有效載體。物權(quán)公示原則在不動產(chǎn)領(lǐng)域的實現(xiàn)方法是不動產(chǎn)登記，在不動產(chǎn)登記檔案上記錄特定不動產(chǎn)的現(xiàn)狀、權(quán)利狀況及物權(quán)的各項變動，并將這些記載向社會公示，起到風險警示的作用，以使相對的當事人切實了解到與其進行交易可能存在的風險，以便使其在“意思自治”的前提下，選擇是否進行交易，以及如何規(guī)避可預見的交易風險。由此可見，物權(quán)公示原則正是通過不動產(chǎn)登記檔案這一載體實現(xiàn)的。

3.不動產(chǎn)登記檔案是體現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)狀況最具權(quán)威性的證明文件。由于物權(quán)具有極強的排他效力，因而，在涉及物權(quán)方面的相關(guān)法律制定上大都遵循這樣一條基本原則：在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在?；诖?，法律實質(zhì)上賦予了不動產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容具有唯一性特點和最高的證據(jù)效力。同時，不動產(chǎn)登記檔案作為國家行為的登記結(jié)果和體現(xiàn)形式，也必然相應地具有最高的權(quán)威性：既可以成為不動產(chǎn)的交易當事人查詢不動產(chǎn)權(quán)利狀況的最根本途徑；也可以成為解決不動產(chǎn)權(quán)利糾紛的最高效力證據(jù)。這一特性對于其他相關(guān)文件材料來說是無法比擬的。如不動產(chǎn)權(quán)屬證書也同樣具有證據(jù)效力，但其證明力卻難以與不動產(chǎn)登記檔案相匹敵：當不動產(chǎn)權(quán)屬證書所記載的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容發(fā)生相悖的情況時，如果沒有其他絕對充分的證據(jù)可以推翻不動產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容，則國家法律的確定實施必然以不動產(chǎn)登記檔案所記載的內(nèi)容為準。

4.不動產(chǎn)登記檔案是構(gòu)成國家全部檔案的重要成分之一。從社會實踐的意義上分析，不動產(chǎn)登記檔案作為一種獨立的檔案門類，并非是一個全新的問題。只是由于在以往的社會實踐中，人們并未對不動產(chǎn)物權(quán)交易的安全問題給予足夠的重視，各級檔案行政管理部門與相關(guān)業(yè)務部門也并未將其置于突出重要的位置。伴隨著經(jīng)濟社會發(fā)展條件下物權(quán)流轉(zhuǎn)日趨頻繁的趨勢，交易安全問題日漸顯露，引起了社會各界的普遍關(guān)注，適時地開展不動產(chǎn)登記檔案工作正是順應了這種社會關(guān)注的基本需求?？梢灶A見，不動產(chǎn)登記檔案在不久的將來伴隨著我國《物權(quán)法》的制定與頒布實施而成為檔案部門及相關(guān)業(yè)務部門的重要工作內(nèi)容之一。尤其是不動產(chǎn)登記檔案所包含涉及的內(nèi)容貼近經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實需要、貼近人民群眾生產(chǎn)生活的實際利益，對其歸檔、整理、保管與利用既是經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，也是實現(xiàn)整個檔案事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑之一。開展不動產(chǎn)登記檔案工作，一方面可以有效地豐富檔案館藏、改善館藏結(jié)構(gòu)，拓寬檔案部門服務社會、服務經(jīng)濟建設的領(lǐng)域和渠道；另一方面也可以借此提高全社會的檔案意識，擴大檔案工作的影響力和覆蓋面。這對于在新的歷史時期深化檔案工作改革、促進檔案事業(yè)可持續(xù)發(fā)展都是一種強大動力和有效手段。