淺析土地登記的技術(shù)支持

張曉明

淺析土地登記的技術(shù)支持

張曉明

福建省省級(jí)土地登記中心

隨著高新技術(shù)發(fā)展突飛猛進(jìn)，各種技術(shù)和方法在土地登記中的應(yīng)用也在發(fā)展和更新，該文淺析了土地登記的四大重要技術(shù)，通過(guò)這些技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，將使土地登記逐步走向科學(xué)、高效、規(guī)范、公正，真正實(shí)現(xiàn)土地登記制度降低交易成本的核心價(jià)值。

土地登記 技術(shù)應(yīng)用 降低交易成本

技術(shù)與法律、行政均屬于土地登記的重要手段，尤其在高新技術(shù)發(fā)展突飛猛進(jìn)的時(shí)代，土地登記的準(zhǔn)確、快速、全面、方便必須依賴技術(shù)進(jìn)步，涉及土地登記的技術(shù)和方法有很多，其中地籍調(diào)查技術(shù)、地理信息系統(tǒng)技術(shù)、辦公自動(dòng)化技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是最重要的。

1 地籍調(diào)查技術(shù)

地籍調(diào)查技術(shù)是由土地登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)登記的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測(cè)量、定界、成圖等措施，查清宗地的地理位置、權(quán)利性質(zhì)、界線、面積、用途及土地權(quán)利人的有關(guān)情況，為權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)土地證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查制度是土地登記制度的重要組成部分，在一些國(guó)家和地區(qū)，地籍調(diào)查又是土地登記的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。地籍調(diào)查分為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)刹糠?。土地?quán)屬調(diào)查對(duì)宗地的各項(xiàng)情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并在現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)定土地權(quán)屬界線，繪制宗地草圖，調(diào)查土地用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測(cè)量提供工作草圖和依據(jù)。地籍測(cè)量是在土地權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上，借助測(cè)量?jī)x器，以科學(xué)方法測(cè)量宗地，界定權(quán)屬界線、標(biāo)示界址點(diǎn)位置、形狀及地類界線并計(jì)算其面積，繪制地籍圖，填寫登記表、卡、冊(cè)。地籍測(cè)繪成果包括地號(hào)、宗地圖、標(biāo)準(zhǔn)分幅地籍圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果、宗地面積等。地籍測(cè)量成果為土地登記提供圖件資料來(lái)源。數(shù)字地籍測(cè)量是目前先進(jìn)的地籍測(cè)量技術(shù)和方法，用現(xiàn)代測(cè)量?jī)x器(全站儀、衛(wèi)星定位系統(tǒng)GPS等數(shù)字化采集設(shè)備)進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)全解析采集得出地籍信息數(shù)據(jù)，傳輸?shù)接?jì)算機(jī)中，再利用相應(yīng)的應(yīng)用軟件對(duì)采集數(shù)據(jù)加以處理，最后輸出并繪制各種所需的地籍圖件和表冊(cè)。它是以計(jì)算機(jī)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)、光電測(cè)距等科技為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)，改變了過(guò)去白紙成圖的作業(yè)模式，以精確、高效的特點(diǎn)在完成地籍測(cè)量的同時(shí)還可建立地籍圖形數(shù)據(jù)庫(kù)。

2 地理信息系統(tǒng)技術(shù)

地理信息系統(tǒng)是對(duì)描述地理環(huán)境信息的地理坐標(biāo)及相關(guān)信息進(jìn)行采集、存儲(chǔ)、管理、查詢、分析、顯示和制圖的計(jì)算機(jī)軟硬件相結(jié)合的綜合性技術(shù)系統(tǒng)。由于GIS具有反映地理空間關(guān)系及綜合、統(tǒng)計(jì)各種空間和屬性信息能力的特性，可將大量的航空像片、衛(wèi)星像片和補(bǔ)充調(diào)查的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)軟硬件的運(yùn)作，建立直觀的多類型、多層次、多功能的數(shù)據(jù)庫(kù)、圖、表，為地籍調(diào)查和土地資源調(diào)查提供先進(jìn)的技術(shù)手段，以及為土地資源的演變和地籍變更等土地管理提供重要的科學(xué)基礎(chǔ)資料。GIS概念是由加拿大測(cè)量學(xué)家R·P·Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一個(gè)地理信息系統(tǒng)。國(guó)際上GIS首先應(yīng)用在資源調(diào)查和研究方面，并陸續(xù)建立了各種類型的地理和資源信息系統(tǒng)，達(dá)1000種以上。到現(xiàn)在GIS技術(shù)已進(jìn)入了成熟階段，由過(guò)去單一功能分散系統(tǒng)，已成為多功能信息共享系統(tǒng)，并致力于人工智能的研究和應(yīng)用。目前土地登記的信息化已經(jīng)取得廣泛的認(rèn)可，各國(guó)和地區(qū)設(shè)有諸多法律規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)早在1986年，即對(duì)《土地登記規(guī)則》增訂了一條：“土地登記作業(yè)，得以電子處理，另定之。”德國(guó)《土地登記條例》對(duì)土地登記簿的計(jì)算機(jī)管理作了專門的規(guī)定:計(jì)算機(jī)管理土地登記簿的范圍、內(nèi)容;用計(jì)算機(jī)自動(dòng)化數(shù)據(jù)管理的土地登記簿與傳統(tǒng)書面土地登記簿的地位和關(guān)系;數(shù)據(jù)管理的原則；開發(fā)和建立有關(guān)軟件系統(tǒng)的批準(zhǔn)要求等。加拿大安大略省《土地權(quán)利法》規(guī)定：如果登記書面記錄是以電子中介或者磁性中介記錄，并符合一定的記錄方式，就可以被認(rèn)為跟原始契約或記錄擁有同樣的效果。

3 辦公自動(dòng)化技術(shù)

辦公自動(dòng)化是20世紀(jì)70年代興起并正在飛速發(fā)展的技術(shù)，是計(jì)算機(jī)應(yīng)用的一個(gè)重要領(lǐng)域，信息化社會(huì)的主要標(biāo)志之一。主要指辦公信息處理的自動(dòng)化，它利用先進(jìn)的技術(shù)，使人的各種辦公業(yè)務(wù)活動(dòng)逐步由各種設(shè)備、各種人機(jī)信息系統(tǒng)來(lái)協(xié)助完成，達(dá)到充分利用信息、提高工作效率和工作質(zhì)量、提高生產(chǎn)率的目的。第一代OA是在20世紀(jì)80年代中期到90年代中期以個(gè)人電腦、辦公套件為主要標(biāo)志，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和文檔寫作電子化，即將辦公信息載體從原始紙介質(zhì)方式轉(zhuǎn)向電子方式。從20世紀(jì)90年代中期開始的第二代OA系統(tǒng)以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要特征，實(shí)現(xiàn)了工作流程自動(dòng)化，即將收發(fā)文從傳統(tǒng)的手工方式轉(zhuǎn)向工作流自動(dòng)化方式。第二代辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了不同職能部門間的工作流程自動(dòng)化，從而使辦公的效率得到較大的提高。第三代OA是融信息處理、業(yè)務(wù)流程和知識(shí)管理于一體的應(yīng)用系統(tǒng)。它以知識(shí)管理為核心，提供豐富的學(xué)習(xí)功能與知識(shí)共享機(jī)制。與第二代相比，第三代OA不僅模擬和實(shí)現(xiàn)了工作流的自動(dòng)化，還模擬和實(shí)現(xiàn)了工作流中每一個(gè)單元和每一個(gè)工作人員運(yùn)用知識(shí)的過(guò)程。第三代OA系統(tǒng)的突出特點(diǎn)是:實(shí)時(shí)通信、實(shí)時(shí)交流。土地登記是土地管理工作的基礎(chǔ)工作，土地登記資料不僅包括用地者提交的各種辦文材料(如土地登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)者身份證明、土地權(quán)屬來(lái)源證明)，還包括土地登記業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的各種材料(如地籍調(diào)查表、地籍圖、土地登記審批表、土地登記卡等大量表、卡、冊(cè)、簿、證書，以及與之相關(guān)的圖件)。土地登記采用手工作業(yè)方式雖然可以完成日常業(yè)務(wù)工作，但效率低下。隨著土地管理的不斷發(fā)展，日益增加的業(yè)務(wù)量，土地信息的現(xiàn)實(shí)性要求、地籍圖件的生產(chǎn)和快速更新的要求，土地登記只有從單一靠傳統(tǒng)的手工處理公文轉(zhuǎn)向辦公自動(dòng)化發(fā)展。土地登記業(yè)務(wù)需要多個(gè)業(yè)務(wù)部門的協(xié)同完成，檔案資料要在多個(gè)部門、不同地點(diǎn)之間進(jìn)行周轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)土地登記有關(guān)檔案資料的傳遞主要以手工方式在承辦人之間進(jìn)行，這種方式難以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地登記業(yè)務(wù)辦理的有效跟蹤管理，容易出現(xiàn)公文逾期未辦的現(xiàn)象。辦公自動(dòng)化利用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的辦公設(shè)備把物理的死檔案轉(zhuǎn)為電子的活檔案，建立一個(gè)自動(dòng)化、一體化的工作流，控制所有相關(guān)數(shù)據(jù)、工作內(nèi)容以及工作狀態(tài)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公自動(dòng)化和業(yè)務(wù)工作的跟蹤監(jiān)控管理。

4 互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為GIS的新的操作平臺(tái)。互聯(lián)網(wǎng)改變GIS數(shù)據(jù)信息的獲取、傳輸、發(fā)布、共享、應(yīng)用和可視化等過(guò)程和方式，為GIS數(shù)據(jù)提供者在WWW上提供方便的GIS數(shù)據(jù)信息發(fā)布與共享方式，GIS用戶界面的WWW化，WebGIS將是GIS發(fā)展的大勢(shì)所趨?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)滲透各行各業(yè)，信息高速公路上奔跑著越來(lái)越多的信息，隨著Internet技術(shù)的不斷發(fā)展和人們對(duì)地理信息系統(tǒng)(GIS)的需求，利用Internet在Web上發(fā)布和出版空間數(shù)據(jù)，為用戶提供空間數(shù)據(jù)瀏覽、查詢和分析的功能，已經(jīng)成為GIS發(fā)展的必然趨勢(shì)。于是，基于Internet技術(shù)的地理信息系統(tǒng)——webGIS就應(yīng)運(yùn)而生。webGIS應(yīng)是一個(gè)交互式的、分布式的、動(dòng)態(tài)的地理信息系統(tǒng)，是以網(wǎng)絡(luò)為中心的地理信息系統(tǒng)，它使用互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，為各種地理信息系統(tǒng)應(yīng)用提供GIS功能(如分析工具，制圖功能)和空間數(shù)據(jù)及其數(shù)據(jù)獲取能力。webGIS是web技術(shù)和GIS技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是利用Web技術(shù)來(lái)擴(kuò)展和完善地理信息系統(tǒng)的一項(xiàng)新技術(shù)。由于HTTP協(xié)議采用基于GIS的請(qǐng)求/應(yīng)答機(jī)制，具有較強(qiáng)的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數(shù)據(jù)，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現(xiàn)的空間數(shù)據(jù)，用戶通過(guò)交互操作，對(duì)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢分析。這些特點(diǎn)，使得人們完全可以利用Internet來(lái)尋找他們所需要的空間數(shù)據(jù)，并且進(jìn)行各種操作。

5 結(jié)論

正是上述四種技術(shù)的應(yīng)用和進(jìn)步在不斷推動(dòng)著土地登記朝著科學(xué)化、現(xiàn)代化、信息化發(fā)展。地籍調(diào)查是土地登記傳統(tǒng)的基礎(chǔ)技術(shù)，地籍測(cè)量技術(shù)用于精確、快速地獲取和處理土地登記的基本信息;地理信息系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用于土地登記中涉及屬性和空間的海量數(shù)據(jù)的收集、處理以及土地信息系統(tǒng)的建立；現(xiàn)代辦公自動(dòng)化技術(shù)則為提高辦公效率和辦公質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)土地登記無(wú)紙化辦公服務(wù);互聯(lián)網(wǎng)為土地登記的信息交換、信息搜索、共享和發(fā)布提供了便捷、經(jīng)濟(jì)的技術(shù)支持，為實(shí)現(xiàn)土地登記的公示作用提供更堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。這些技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，使土地登記逐步走向科學(xué)、高效、規(guī)范、公正，真正實(shí)現(xiàn)土地登記制度降低交易成本的核心價(jià)值。

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