限購百日談

○ 鄒毅

（本文作者系五合智庫總經(jīng)理）

2011年遏制房價過快上漲繼續(xù)成為中央與地方兩級政府共識。春節(jié)前國務(wù)院將一年前的限貸措施升級為目前為止最為嚴(yán)厲的限購政策，地方政府紛紛響應(yīng)，或新出限購令，或在2010年基礎(chǔ)上升級，希望將房價控制在可以接受的水平。不到兩個月，住建部又要求地方城市制定2011年房價調(diào)控目標(biāo)，一場針對高房價的戰(zhàn)爭繼續(xù)升級。如今限購政策已過百日，業(yè)內(nèi)人士想知道的答案是，百日之內(nèi)到底發(fā)生了什么，未來房價會不會得到遏制，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控對房地產(chǎn)市場將會帶來怎樣的影響。深入分析房地產(chǎn)調(diào)控以來市場運(yùn)行的規(guī)律，將有助于正本清源，幫助市場認(rèn)識樓市限購的真相。

市場反應(yīng)表面平靜，實則激流涌動

從全國數(shù)據(jù)來看，一季度市場反應(yīng)平淡，受季節(jié)性影響，商品房成交量環(huán)比下降，同比小幅上升，前兩月商品房成交面積比去年同期增長13.8%，商品住宅成交量同比增長13.2%。住宅價格同比上漲較多，累計漲幅高于2010年全年5.5個百分點(diǎn)。

但是，全國市場的平淡不能掩蓋限購措施給樓市帶來的真正影響，如果觀察不同類型城市的市場數(shù)據(jù)，則一、二線城市普遍出現(xiàn)成交量大幅回落，房價漲幅停滯的態(tài)勢，尤其是北京、上海等中心城市，新建商品住宅成交量同比跌幅較大。對比之下中小城市則仍然延續(xù)了2010年的市場態(tài)勢，成交繼續(xù)火爆，房價環(huán)比仍然有所上漲。

投資客進(jìn)場淡化限貸實施效果，迫使調(diào)控政策進(jìn)一步升級

圖1：2010年成交量、房價增速與按揭貸款比例的關(guān)系

圖2：2010年住宅銷售增速與按揭貸款增速的關(guān)系

從2010年9月份起住宅銷售面積增速開始止跌回升，對樓市的限貸措施做出了負(fù)面反應(yīng)，因為市場中仍有一群活躍的投資購房者。一方面，一線城市限購措施使一部分購買力回流到三、四線城市，另一方面9月份開始供應(yīng)量的擴(kuò)大讓投資者有了更大的選擇空間，部分全款購房的投資者重回市場。反映在按揭貸款上面，下半年全款購房比例顯著提高，且投資者首付款比例一般高于普通購房者，按揭貸款在住宅銷售額中的比重下降，對開發(fā)商資金來源中的預(yù)收定金與按揭貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整即可獲知這一趨勢，而龍頭房企萬科的全年客戶數(shù)據(jù)也顯示，1-4月份貸款占銷售額比例為54%，四季度下落到41%。實際上正是投資者進(jìn)場，刺激了下半年住房成交量的回升，并加速房價的上漲，使得限貸措施實施效果打了一定的折扣，迫使政府下定決心采取更嚴(yán)格的限購政策來控制房價。

樓市成交量先抑后揚(yáng)，成為限購令出臺的催化劑

2010年商品住宅市場成交量在限貸令中走出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢。年初新建商品住宅成交延續(xù)了前一年的高位增長，在緊縮型調(diào)控氣氛中累計增速開始下降，4月份限貸措施后增速加速下滑，直到8月份跌入4.1%的全年最低點(diǎn)。5-9月份是市場觀望期，貸款發(fā)放周期的延長影響了購房者的購買決策，同時期個人按揭貸款增速處于加速下滑期。從全年數(shù)據(jù)可以看出，限貸實施伊始對樓市成交影響比較顯著，到下半年市場調(diào)整消化了政策的部分作用，銷售量增速開始回升。

政策轉(zhuǎn)換中，買賣雙方一致悲觀預(yù)期制約樓市成交量

目前省會以上中心城市與部分房價漲幅較高的三線城市都已實施限購，一季度部分投資性購房群體已經(jīng)被排除在購房者之外。與此同時，開發(fā)商對于樓市調(diào)控政策比較敏感，主動調(diào)低了新盤供應(yīng)量，主要城市新增供應(yīng)量都出現(xiàn)下降。盡管新房供需比已出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，但是房價并無明顯上升，因為購房者同樣產(chǎn)生了悲觀預(yù)期。

圖3：2010年開發(fā)商資金來源逐月增加情況表

一線城市中，北京一季度新建商品住宅供應(yīng)量下降，直接導(dǎo)致新房銷售同比大幅下降，因投資性購房被擠出，房價依然有所下滑。從二線城市中的成都、無錫可以看出，新增供應(yīng)下降已成為拉低住房成交量的主要因素。成都從2010年底開始，新批住房預(yù)售量就開始下滑，今年一季度保持了下滑趨勢，新房銷售量從去年四季度的月均12000套，下降到今年一季度的8000套，季度環(huán)比下跌30%。而無錫商品住房新增供應(yīng)季度環(huán)比下降50%，成交量下降35%。

短暫調(diào)整后，限購措施對樓市影響才剛剛開始

正如前述所言，限貸政策的執(zhí)行雖然在市場成交量上得到了一定的正面回饋，但是對于房價卻顯得有心無力。其根本原因是限貸政策還不足以改變市場供需形勢，開發(fā)商可以通過調(diào)整其推盤節(jié)奏應(yīng)對有效需求的下滑，并且在下半年踏準(zhǔn)了市場調(diào)整的節(jié)奏，即在成交量回落的情況下供需比穩(wěn)定在一個較為合理的范圍。

購房者結(jié)構(gòu)的改變對沖了限貸措施的效果，使其對房價的影響輕微，因此中央政府要求從嚴(yán)控制投資性購房，從而有了1月26日新國十條中限購政策的出臺，地方政府緊跟其后，多數(shù)省會以上城市出臺了嚴(yán)格的限購措施，一場以房價為調(diào)控目標(biāo)的戰(zhàn)爭正式打響。今年前兩月一二線城市成交量下降原因之一也在于部分剛性購房群體存在觀望，這部分被影響的需求有可能在近兩個月得到釋放，因此在短期的回落之后，限購政策的真正效果在二季度內(nèi)還不能真正發(fā)揮作用。但是其對于樓市的影響已經(jīng)開始，如果不出意外下半年將會看到成交量會進(jìn)一步萎縮，房價可能會出現(xiàn)拐點(diǎn)。

判斷下一步樓市走勢的觀察指標(biāo)

限購政策從兩方面影響市場，一是通過改變購房者結(jié)構(gòu)，將部分購買力拒之門外從而制約需求增長，二是改變買賣雙方預(yù)期，最終通過調(diào)整供需平衡影響房價走勢。如果靜態(tài)考慮，毫無疑問成交量會隨著需求的凍結(jié)而下降，但是真實情況并非如此。綜合政策與市場兩方面因素，判斷下一步樓市走勢需要觀察土地市場、資金供應(yīng)、利率等幾個指標(biāo)。

土地市場的反應(yīng)將是影響政府是否出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施的關(guān)鍵。土地供應(yīng)是政府影響房價的重要手段，通過大量推地能放緩房價漲勢，但是受保障房用地供應(yīng)擠壓影響，商品房用地供應(yīng)幾無增長空間。從目前產(chǎn)業(yè)用地需求來看，地方政府并無意愿大量出讓住宅用地，只是囿于中央高壓，才不斷推出位于郊區(qū)的低價宅地。從一季度土地市場來看，無論是土地成交量與地價都有所回落，全國土地成交面積同比下降22%，樓面地價下降8%。雖然不能就此認(rèn)定土地市場進(jìn)入低迷，但是考慮到2010年開發(fā)商土地購置面積與完成開發(fā)面積一增一減，土地儲備大幅增加，在緊縮的調(diào)控環(huán)境中開發(fā)商購地意愿不強(qiáng)。如果今年下半年成交量下滑，很可能導(dǎo)致土地市場流拍大量出現(xiàn)，盡管中央政府控制房價的決心很大，從維護(hù)地方融資平臺債務(wù)安全考慮，兩級政府都會重新考慮調(diào)控政策。

如果資金面繼續(xù)收緊，房價下降將不可避免。由于市場流動性依然較為充裕，2010年全年開發(fā)商資金狀況依然比較寬松，幾次提高存款準(zhǔn)備金率對樓市影響甚微。如果上半年繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，央行持續(xù)收緊貨幣供應(yīng)，銀行在房地產(chǎn)業(yè)惜貸將會持續(xù)，其它渠道的資金來源也會受到影響，到時候房地產(chǎn)業(yè)資金面形勢可能會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。為應(yīng)對大量新開工項目的資金需求，降價促銷將是唯一選擇。

在房價快速上漲時期，持續(xù)加息會成為壓倒房價的最后一根稻草。目前利率水平距上一次高點(diǎn)還有較大空間，會不會對樓市產(chǎn)生實質(zhì)影響，取決于今年通脹走勢與繼續(xù)加息的次數(shù)。目前來看，控制通貨膨脹非短時所能奏效，央行考慮加息將相當(dāng)謹(jǐn)慎，這使得判斷加息對房價的關(guān)系比較困難，除非央行將調(diào)控目標(biāo)指向資產(chǎn)價格。

是否直接干預(yù)房價成為下半年樓市懸念。從政府角度來看，本來地方政府直接施加于房價影響作用有限，但是中央政府控制房價上漲的決心異常堅定，目前各地均已簽下房價調(diào)控目標(biāo)的軍令狀，盡管該等手段對于改變樓市預(yù)期只有象征意義，但是留下了進(jìn)一步采取措施的想象空間，即萬一限購措施未能奏效，地方政府會直接干預(yù)房價。實際上個別城市已開始采取行動，這將是留給今年樓市的最大懸念。