新政策下企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

王先杰

一、房產(chǎn)稅相關政策

1.按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

2.按照《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）的規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。注意該條由財稅[2010]121號代替。

3.按照財稅[2010]121號的規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

4.按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，國家機關、人民團體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

5.房產(chǎn)稅計算方法：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：（1）按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-減除比例）×1.2%；（2）按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）。

二、房產(chǎn)稅籌劃方案分析

1.土地核算有差異，房產(chǎn)稅籌劃思路改變

根據(jù)財稅地字第[86]文中規(guī)定，“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價?！狈慨a(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施?！秾嵤雌髽I(yè)會計制度〉及其相關準則問題解答》（財會[2001]43號）的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷。”一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度，而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應分期平均攤銷”。這樣處理，就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。

例1：甲公司土地2001年1月1日前購入，賬面土地使用權價值1500萬元，剩余攤銷年限30年，開發(fā)時的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時間價值的情況分析如下：

方案一：按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價值，30年共計征房產(chǎn)稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；

方案二：若執(zhí)行會計[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產(chǎn)原值，30年共計征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。

兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

分析：財稅[2010]121號第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等，因此上述方案不再適用。

2.房產(chǎn)整體出租房產(chǎn)稅可分解

例2：乙某公司是位于高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。由于公司巨額虧長期停產(chǎn)，后來把閑置房產(chǎn)（包括院落）整體對外出租，房產(chǎn)原值26407262.33元，2011年合同租金收入10190880.20元，按照國家稅收政策，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元，籌劃如下：

方案一：稅率選擇1.2%與12%

根據(jù)房產(chǎn)稅政策企業(yè)自用房產(chǎn)按照原值減除一定比例的1.2%繳納房產(chǎn)稅；對外出租按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。會計人員對比如下：1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值26407262.33，湖南省的減除比例為20%，計算如下26407262.33*（1-20%）*1.2%=253509.72元；房產(chǎn)出租2011年合同租金收入10190880.20，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元，兩種方法相差969395.90元。從結果看來，企業(yè)財務人員選擇了按房產(chǎn)原值計稅。

方案二：出租合同一分為二，房產(chǎn)稅劇減

該公司廠房對外出租包括庫房與場地以及物業(yè)費，場地租金和物業(yè)費不需要繳納房產(chǎn)稅，假若2011年租金收入10190880.20，房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元；若租賃合同根據(jù)實際情況分開簽訂場地租金為300萬元、物業(yè)費為100萬元、庫房租金6190880.20元，則房產(chǎn)稅為6190880.230*（1-20%）*12%=594324.50元，兩種方法相差628581.12元。