我國城市住房價格合理性評價研究——以 南 昌 市 為 例

樂建明

(華東交通大學土木建筑學院，江西 南昌 330013)

我國城市住房價格合理性評價研究
——以 南 昌 市 為 例

樂建明

(華東交通大學土木建筑學院，江西 南昌 330013)

利用剩余收入法、月供款占家庭收入比例控制法、各大城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)橫向比較法這3種思路，推導出簡便易行的公式確定房價收入比的界限，并結合市場實際情況對房價收入比的相關參數(shù)進行界定，分析了房價收入比與住房負擔能力指數(shù)之間的相關性。以南昌市為例，計算分析了南昌市2004—2009年房價收入比和南昌市2004—2008年住房負擔能力指數(shù)。

房價收入比;住房負擔能力指數(shù);剩余收入法;家庭收入的比例控制法

1 問題的提出

上世紀80年代初以“提租補貼出售公房”為開端的住房制度改革，經過10多年的探索后，到90年代中后期，以1994年和1998年國務院發(fā)布的兩個重要文件為標志①，基本確立住房供應及分配的市場化方向。另一方面，70年代末以征收場地使用費為開端的土地使用權制度改革，經歷征收土地使用費及土地使用權出讓試點，到90年代也基本確立了土地有償使用制度。住房制度改革、土地使用權制度改革以及配套的金融信貸體制改革為房地產市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，我國房地產市場開始高速蓬勃地發(fā)展。然而問題開始顯現(xiàn)，房價上升太快，尤其是近幾年，各大城市房價上漲太快，太高，超出城市普通居民購房承受能力，引起社會各界的普遍關注?！胺績r問題”不僅成為老百姓高度關注的話題，也成為政府高度重視的經濟問題。從理論上探討城市住房價格合理性問題，為宏觀調控提供依據(jù)，不僅十分必要，而且十分迫切。

2 相關研究綜述

國外在上世紀60年代開始了居民住房價格方面的研究。如 Shelton(1968)[1]和 Weicher(1977)[2]利用房價收入比指標，來討論居民住宅承受能力。Bertrand Renaud(1991)發(fā)表了關于住房可支付能力和房價收入比的國際比較研究報告[3]。Bramley(1993)利用家庭收入扣除住房租金后的剩余是否高于貧困生活線的開支，來判斷家庭的住房負擔能力[4]。世界銀行(1992)探討了中國的房價收入比，并以天津為例，計算出天津的房價收入比為8∶1，超過發(fā)展中國家“4∶1～6∶1”的合理區(qū)間，認為中國城市房價收入比偏高[5]。世界銀行(2000)利用房價收入比指標，采用橫向比較的方法分析了1993年世界各國房價的合理性，并指出收入水平低時負擔住房的差異極大[6]。

國內對居民住房價格合理性的研究大致可以分為兩個階段。第一個階段集中在房價收入比標準范圍及計算口徑的討論。如包宗華(1999，2003)[7-8]，鄭睿祺、劉洪玉(2002)[9]等認為計算房價收入比的口徑可能不一致，不同國家、不同地區(qū)和城市、同一地區(qū)不同時間房價收入比均有差異，不能簡單套用4～6倍的界限去判斷我國的房價。楊文武(2003)[10]、李偉(2004)[11]認為房價收入比指標具有局限性，要統(tǒng)一價格、面積、收入等計算指標時的口徑問題。陳欣宏(2006)認為我國采用新建房平均房價與戶均家庭可支配收入計算房價收入比存在缺陷——沒有考慮舊房價格、忽視了住房市場結構對房屋價格的影響、低估了我國居民的購房支付能力[12]。孫小素(2006)通過房價收入比的中外比較，認為國際上房價收入比的3～6倍不適用于我國，并根據(jù)我國1991—2000年房價收入比的數(shù)據(jù)，定出我國的合理界限[13]。陳杰等(2008)認為傳統(tǒng)靜態(tài)房價收入比沒有考慮舊房，而且沒有考慮居民收入的增長，提出動態(tài)的房價收入比指標[14]。蘇多永、張祖國(2009)則提出考慮面積大小、存量金融資產、房價增長率、收入增長率后的改進房價收入比計算公式[15]。

第二個階段在房價收入比的基礎上引入住房負擔能力指數(shù)(House affordability Index)，并通過指標計算來研究居民住房負擔能力。虞曉芬(2004)提出以住房負擔能力指數(shù)、住房機會指數(shù)、房價收入比為房價合理性評價指標體系，并對杭州房地產市場進行了實證分析[16]。陳然方(2005)對2000—2004年上海市的房價收入比進行了測算，并以此為基礎對上海市的房價進行了預測[17]。宏觀經濟研究院投資研究所課題組(2005)對居民住房支付能力進行了分析[18]。李愛華等(2006)運用計量經濟學的方法，在收入分級、面積分級的基礎上，考慮了隱性收入和存量房、新建房的價格差異，構建了反映居民購買力的房價收入比模型，并以北京2004年的數(shù)據(jù)進行了實證研究[19]。王延龍等(2006)利用住房負擔能力指數(shù)，計算并分析了我國1998—2004年住房負擔能力[20]。向肅一、龍奮杰(2007)在房價收入比的基礎上引入住房支付性指數(shù)作為評價住房支付能力的指標，計算了我國2004年34個城市的住房支付能力[21]。

可以看出，目前國內主要采用房價收入比和住房負擔能力指數(shù)來對城市居民住房價格合理性進行評價，但房價收入比只是停留在概念界定以及相關參數(shù)討論方面，對于如何運用房價收入比缺乏合理可靠的判斷標準。住房負擔能力指數(shù)也只是將美國的公式照搬過來，沒有對其進行相應分析，其實這個指標與房價收入比具有很強的相關性，采用該指標進行房價分析，在數(shù)據(jù)選取時應與房價收入比的數(shù)據(jù)有所區(qū)別。

3 住宅價格的合理性評價指標

3.1 房價收入比

3.1.1 房價收入比的概念

房價收入比(Housing Price to Income Ratio:PIR)的概念主要有兩種觀點，第一種觀點是聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標指南》將房價收入比定義為居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。第二種觀點將房價收入比定義為住宅平均價格(或住宅價格的中位數(shù))與家庭平均收入(或家庭收入的中位數(shù))的比值[1]。從統(tǒng)計學的角度講，中等價格與中等家庭年收入、平均價格與家庭平均年收入有差異，但是筆者認為房價收入比是一個總體平均值指標，反映城市房價與居民收入水平的總體情況，采用上述兩類數(shù)據(jù)計算出來的房價收入比指標，均可以反映城市居民的住房價格承受能力。只不過前者反映的是中等收入家庭住房價格承受能力，通過中等收入家庭來觀測城市總體住房價格是否合理。后者通過平均值來反映住房價格與居民收入之間的總體水平，反映的是城市總體平均值情況。因此，兩類數(shù)據(jù)均可采用，對于住房價格差異大的城市，由于均值的離差較大，采用中等收入家庭的數(shù)據(jù)計算房價收入比能更好地反映城市居民住房價格承受能力。對于均值離差小的城市，可以采用平均值計算房價收入比。房價收入比計算公式如下:

3.1.2 房價收入比相關參數(shù)界定

目前國內學者對房價收入比批評較多的原因之一在于計算口徑的差異，導致研究結論的差異。因此，采用房價收入比指標研究房價問題有必要對計算的相關參數(shù)進行合理的界定，避免降低研究結論可信度。

住房面積，之前的研究有取50 m2、60 m2、80 m2、100 m2(楊文武 2003)[10]，到底取值多少計算出來的結果有說服力呢?筆者認為應該結合市場產品以及消費者偏好來確定。我們研究的目標是考察中等及以下收入居民住房購買能力，住房的套型面積不能太大，根據(jù)《住宅建筑規(guī)范(GB 50368—2005)以及2006年5月17日國務院常務會議(國六條)確定的中小戶型90 m2的上限，目前市場上不帶電梯兩房80 m2左右，帶電梯兩房90 m2左右，小三房100 m2左右，住房面積90 m2的取值是合理的，基本能夠滿足一家三口的需求，可以作為測算城市總體樣本的數(shù)據(jù)。

住房價格，有學者認為應該在均價的基礎上考慮住房市場結構的影響，考慮別墅、高檔公寓、一般商品住宅和經濟適用房的差異，考慮新房與舊房的差異(陳欣宏2006)[12]，聯(lián)合國人類住區(qū)中心的定義采用的是居住單元的中等價格。由于我國統(tǒng)計數(shù)據(jù)大多來自于統(tǒng)計年鑒，市場數(shù)據(jù)資料不是很充分，可以采用考慮不同檔次住房影響的加權平均的住房價格。也可以剔除別墅、高檔公寓的影響，只考慮普通商品房的平均價格，因為評價城市住房價格是否合理，主要是以中等收入以及中低收入市民為對象的。

家庭年收入，可以根據(jù)城市的差異及數(shù)據(jù)的來源，采用家庭平均年收入或中等家庭年平均收入，用PIR來考察居民住房負擔能力，應該采用家庭可支配收入進行計算。

3.1.3 房價收入比的合理界限

房價收入比指標的界限也是目前爭議的焦點，國內學者采用世界銀行提出的房價收入比4～6倍的判斷準則進行分析，由于房價收入比的地區(qū)差異性、時間變化性等特點也飽受批判(包宗華 2003，鄭睿祺 2002)[8-9]。那么如何來界定房價收入比的界限，從而采用該指標來判定我國的房價呢?筆者認為界定房價收入比的合理界限，可以采用下列計算思路:

思路一:采用月住房消費支出占月可支配收入的比例，來反算合理界限。一般認為每月按揭月供款不超過收入的1/3為合理線，國內銀行業(yè)為了控制金融風險，一般都要求月供款不得超過月收入的50%②。因此，如果月住房消費支出占月可支配收入的比例取值為50%，計算公式如下:

如果月供款占家庭月可支配收入的1/3，則房價收入比界限為:

其中，(A/P，i，n)—等額資金回收系數(shù);(P/A，i，n)—年金現(xiàn)值系數(shù)，i—貸款利率;n—計息期數(shù)，一般取20年，貸款比例取7成。

思路二:支付月供款后的生活應該不低于貧困生活水平，貧困生活水平可以用雙職工城市最低工資標準來衡量，計算公式如下:

由于式(4)和式(7)均為房價收入比的上限計算式，則兩者計算結果取交集確定房價收入比上限，如果計算出來的某城市房價收入比沒有超過上限標準，則可以認為該城市房價與居民收入相適應，房價較為合理。

思路三:利用全國各大城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算房價收入比，并以人均可支配收入為依據(jù)劃分為經濟發(fā)達城市、中等城市、經濟欠發(fā)達城市，歸類整理橫截面數(shù)據(jù)，得出三類不同城市房價收入比的合理界限，這也是Bertrand Renaud研究發(fā)達國家與發(fā)展中國家房價收入比的研究思路。經濟發(fā)達的北京、上海、廣州、深圳、溫州、杭州、蘇州等可作為的發(fā)達城市，南昌、合肥、長沙、武漢等中部省會城市可作為中等城市進行對比研究。

3.2 住房負擔能力指數(shù)

住房負擔能力指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)是國外發(fā)達國家考察城市住房價格合理性的一個常用分析指標，美國國家不動產經紀人協(xié)會(National Association of Realtors，NAR)的住房負擔能力指數(shù)計算式為[21]:

其中，MFI—中等家庭年可支配收入(Median Family Income);QI—獲得中位數(shù)價格住宅所需的家庭資格收入(Qualifying Income);PMT—獲得中位數(shù)價格住宅貸款的月付款;MP—市場上銷售房價的中位數(shù)(Median Price of Existing Home Sale);X—房屋支出占收入比的倒數(shù)，按1/3來計算，則X取3;Y—住房按揭貸款比例，按首付3成貸款7成計算，取0.7。

判斷準則:HAI≥100%，說明中等收入家庭能夠買到中位價格的住宅，數(shù)值越大，居民購房能力越強，HAI＜100%，說明中等收入家庭買不起市場上中位價格的住宅，該城市住房價格不合理。

從計算公式可以看出HAI與PIR具有很強的相關性，如果房價收入比采用中等家庭收入以及住宅中等價格，而且房價收入比的界限計算與HAI的月供款占收入的比例相同，則實質上兩者是同一個指標。因此，如果兩個指標同時采用，則在指標數(shù)據(jù)的選取上可以進行區(qū)分，如房價收入比采用平均數(shù)據(jù)而HAI采用中位數(shù)據(jù)，前者反映城市平均總體情況，后者通過中等家庭觀測城市總體情況，從兩個不同側面來反映城市房價水平。

4 南昌市住宅價格的合理性評價實證分析

4.1 數(shù)據(jù)來源與處理

南昌市城鎮(zhèn)居民家庭收支數(shù)據(jù)來源于《江西統(tǒng)計年鑒》中南昌市300戶居民的家庭年收入與支出資料，其中2004—2006年數(shù)據(jù)為月平均數(shù)據(jù)乘以12個月轉換為家庭年平均收支，平均每戶家庭年可支配收入為平均每人每年可支配收入與平均每戶家庭人口數(shù)的乘積，具體數(shù)據(jù)見表1。

南昌市住宅平均價格由住宅銷售額與實際銷售面積相除得到，其中由于缺少2004年、2006—2008年普通住宅的數(shù)據(jù)，本文采取住宅總體數(shù)據(jù)與經濟適用房和別墅、高檔公寓相減得到，進而得到其平均價格。加權平均價格由加權系數(shù)與各類住宅平均價格乘積之和，加權系數(shù)為各類住宅實際銷售額與住宅銷售總額的比值。具體數(shù)據(jù)見表2。

表1 南昌市居民家庭收支表

表2 2004—2009年南昌市住宅平均價格表 元/m2

4.2 指標計算與分析

1)房價收入比及其合理界限

房價收入比指標采用普通住宅價格計算，住房單元面積取90 m2，最低工資標準采用江西省最近調整的標準，南昌市作為一類地區(qū)為720元/月③，按揭貸款利率取當年的公積金貸款利率，2007—2008年貸款利率頻繁變動，取年度最初變動利率計算。2004—2009年PIR計算結果見表3。

表3 南昌市2004—2009年PIR計算結果

根據(jù)表3計算結果，南昌市2004—2009年的PIR指標在界限1的范圍內，但超出界限2的范圍，說明南昌市普通居民購買90 m2的兩房所需月供款，小于家庭月可支配收入1/2，但大于月可支配收入的1/3，說明從統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)反映出來的南昌市2004—2009年住房價格相對于居民收入來講偏高，但仍在可以承受的范圍之內。界限3所示的上限一直在上升，是因為最低工資標準不變，而家庭可支配收入一直上升的結果，除2007—2009年未超出界限3的上限，2004—2006年均超出界限3的界限，說明720元/月的最低工資標準相對于家庭年可支配收入設置較高，也從另一個方面反映南昌市房價相對于普通居民收入及消費來講是偏高的。

2)HAI計算與分析

HAI指標反映中等收入家庭的負擔能力，中等家庭年可支配收入數(shù)據(jù)來源于南昌統(tǒng)計年鑒300戶入戶調查資料中等偏上收入的數(shù)據(jù)。由于缺乏各年市場中位價格的數(shù)據(jù)，分別采用現(xiàn)房平均銷售價格和期房銷售平均價格進行測算。單元住宅面積取100 m2小三房作為中等收入家庭購房標準，南昌市2004—2008年HAI計算結果見表4。

從結果來看，以期房計算的HAI值低于100%，最高值只有84.49%。以現(xiàn)房計算的HAI值也普遍偏低，只有2008年達到114.5%，原因是2008年受全球經濟危機的影響房價下跌的結果。計算結果說明南昌市場100 m2的住宅單元，除2008年的現(xiàn)房價格外，期房和現(xiàn)房價格超出了中等收入家庭負擔能力。但是統(tǒng)計年鑒反映的中等家庭年可支配收入有可能偏低，如2005年與2006年相比，中等家庭年可支配收入僅提高587.53元，相對于普通家庭的年平均可支配收入，2006年僅相差1 375.92元，低估收入從而低估南昌市中等家庭的住房負擔能力。此外，統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)反映的市場房價數(shù)據(jù)也偏低。如南昌市2007—2009年市場期房均價，紅谷灘區(qū)約為4 500～5 000元/m2，青山湖區(qū)為5 000～5 500元/m2，京東片區(qū)在為4 000～4 500元/m2，西湖主城區(qū)為6 000～6 500元/m2，都遠遠高于統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，只有偏遠的南昌縣象湖區(qū)和新建縣經濟開發(fā)區(qū)為3 000～3 500元/m2。

表4 南昌市2004—2008年HAI計算結果

5 結論與展望

本文測算了南昌2004—2009年房價收入比和2004—2008年HAI指數(shù)，從結果來看，南昌市普通市民購置一套90 m2普通住宅，住宅的月供支出占家庭總收入的比例居于1/3～1/2之間，說明南昌住宅價格普通居民能夠承擔，但壓力較大。但中等收入家庭對于一套100 m2市場中等價格住宅的HAI指數(shù)卻偏低，無力承擔，部分原因是中等家庭收入采用統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)可能導致低估的結果，當然也反映出當前南昌市場住宅中位價格偏高，超出中等家庭支付能力。

本文采用當前雙倍最低生活標準作為扣除月供款后的剩余收入，最低生活標準沒有考慮經濟發(fā)展水平、市民消費生活習慣等因素，有待進一步改進。此外，月供支出占家庭總收入的比例界限1/3和1/2，也沒有與南昌市居民收入與消費水平相結合，因此存在一定的局限性。

注:本課題受江西省道路與鐵路工程重點實驗室資助。

注釋:

①1994年7月在《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出建立住房貨幣工資分配方式，建立以中低收入家庭為對象的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系;1998年9月在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中提出停止實物分房，進一步明確了住房商品化、社會化、分配貨幣化的房改方向，確立了我國住房供應的市場化地位。

②銀監(jiān)會2004年正式發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，明確規(guī)定:借款人每月交的供房款，不能超過其月收入的50%。

③2010年6月10日，中國新聞網，http://www.chinanews.com.cn/cj/cj- gncj/news/2010/06 -10/2336595.shtml。

[1]Shelton J.The Cost of Renting Versus Owning a Home[J].Land Economics，1968，44(1):59 -72.

[2]Weicher J.The Affordability of New Homes[J].AREUEA Journal，1977，5(2):209 -226.

[3]Bertrand Renaud.Affordability，Price - income Ratio and Housing Performance:An International Perspective[R].Working Paper No.52 Centre of Urban Planning and Environmental Management，University of Hong Kong，1991.

[4]Glen Bramley.Homeownership Affordability in England[J].Housing Policy Debate，1993(3):815 -830.

[5]世界銀行.中國:城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案[M].北京:中國財政經濟出版社，1992.

[6]World Bank.World Development Report 1999/2000:Entering the 21th Century[M].Oxford University Press:Oxford and New York，2000.

[7]包宗華.由房價收入比的計算問題所引出的問題[J].中國房地產，1999(12):9-13.

[8]包宗華.關于房價收入比的再研究[J].城市開發(fā)，2003(1):17-19.

[9]鄭睿琪，劉洪玉.房價收入比的性質與合理取值范圍[J].中國房地產，2002(8):34-36.

[10]楊文武.房價收入比指標研究[J].統(tǒng)計研究，2003(1):47-49.

[11]李偉.從另一種角度計算房價收入比[J].統(tǒng)計與信息論壇，2004(7):92-93.

[12]陳欣宏.我國房價收入比計算方法的缺陷及其改進研究[J].價格月刊，2006(10):19-21.

[13]孫小素.我國商品房價格合理性分析[J].理論探索，2006(1):100-102.

[14]陳杰，郝前進，鄭麓漪.動態(tài)房價收入比——判斷中國居民住房可支付能力的新思路[J].中國房地產，2008(1):25-28.

[15]蘇多永，張祖國.房價收入比研究的發(fā)展改進[J].中國房地產，2009(4):14-16.

[16]虞曉芬.基于居民住宅負擔能力的房價合理性評價研究[J].價格理論與實踐，2004(11):34 -35.

[17]陳然方.當前上海房價收入比狀況分析——兼論上海房價的未來走勢[J].價格理論與實踐，2005(11):34-35.

[18]宏觀經濟研究院投資研究所課題組.居民住房支付能力評價指標比較與分析[J].宏觀經濟研究，2005(2):35-37.

[19]李愛華，成思危，李自然.城鎮(zhèn)居民住房購買力研究[J].管理科學學報，2006(10):8-17.

[20]王延龍，宋永發(fā)，許傳斌.用可負擔能力指數(shù)分析我國城鎮(zhèn)居民購房負擔能力[J].現(xiàn)代城市研究，2006(2):33-36.

[21]向肅一，龍奮杰.中國城市居民住房支付能力研究[J].城市發(fā)展研究，2007(2):29-33.

Study on Appraisal of Rationality of Housing Price in Chinese Cities——A Case Study of Nanchang

LE Jian-ming

(School of Civil Engineering and Architecture，East China Jiaotong University，Nanchang 330013)

This paper makes use of the three methods of residual income method，monthly payments in total household income ratio，and transverse comparative statistical data in major cities to derive simple formula to define the boundaries of housing price to income ratio.It defines the parameters of it combined with the actual market situation，and analyzes the relativity of housing price to income ratio and housing affordability index.Then it calculates and analyzes the housing prices to income ratio from 2004 to 2009 and the housing affordability index from 2004 to 2008 in Nanchang.

housing price to income ratio;housing affordability index;residual income method;monthly payments in total household income ratio

F293.1

A

1671-0436(2011)02-0052-07

2011-03-28

華東交通大學校立科研基金資助(08TM13)

樂建明(1977— )，男，講師。

責任編輯:唐海燕