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    保障房建設(shè)不是大躍進(jìn)

    2011-05-30 00:32:34葉檀
    新民周刊 2011年24期
    關(guān)鍵詞:公積金余額體制

    葉檀

    6月11日,全國保障性安居工程工作會(huì)議在石家莊召開。會(huì)議披露的信息顯示:截至5月底,全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套,占計(jì)劃的34%。今年的保障房可能無法達(dá)到開工1000萬套的目標(biāo),有關(guān)保障房的資金、土地、收益的難題,讓保障房一再成為社會(huì)爭議的焦點(diǎn)。

    中國建設(shè)保障房體制勢在必行。一是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,必須由大規(guī)模的投資支撐經(jīng)濟(jì)增長,二是中國房地產(chǎn)高危泡沫必須依靠保障房逐步擠壓,三是中國極端不平等的住房市場必須由保障房與商品房兩輪驅(qū)動(dòng),建立正常的市場模式加以解決。

    保障房是否屬于大躍進(jìn),取決于保障房的土地來源、資金來源與分配體制。

    保障房土地問題不難解決。鑒于地方政府擁有土地的處置權(quán),在強(qiáng)大的行政壓力下,地方政府已經(jīng)將保障房建設(shè)用地納入核心范圍。對(duì)此的相應(yīng)要求是,中央政府放開商品房市場,使地方政府可以從商品房市場彌補(bǔ)保障房的虧損。

    資金缺口如何彌補(bǔ)?按照規(guī)劃,今年1000萬套保障房所需資金1.34萬億元,按照住建部的估計(jì),經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”需建設(shè)資金5000億元,主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過市場運(yùn)作方式來解決;棚戶區(qū)改造需投資5000億元;工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元。按照簡單測算,保障房每平方米建設(shè)成本僅1600元人民幣,其中主要是地方讓度土地出讓金收益,開發(fā)商降低盈利空間,維持在3%左右,即便兩項(xiàng)都能做到,保障房建設(shè)資金5000多億元的缺口也難以彌補(bǔ)。

    住建部對(duì)此信心十足。保障房常態(tài)資金來自三方面,政府給予的撥款、金融機(jī)構(gòu)的貸款、地方政府的稅費(fèi)優(yōu)惠。

    這些常態(tài)資金不足以彌補(bǔ)缺口,從目前看,一些新的方式頗受矚目,比如增加土地出讓金凈收益投向保障房的比例。2010年全國土地凈收益大約在9700億元人民幣,將10%提取為保障為建設(shè)資金,約為970億元。如果增加一倍,將是1940億元。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥所舉的例子是先行一步的河北,“比如說最近河北省為了保證建設(shè)資金,把原來按土地出讓凈收益的10%計(jì)提,調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提”,有些城市則將用于保障性安居工程建設(shè)的土地凈收益計(jì)提比例提高到20%。

    公積金增值收益將是未來保障房資金的新增長點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年公積金支援保障房建設(shè)的規(guī)模,大約在400億元左右。一些市場人士將400億元認(rèn)為是公積金的上限,但這是誤判,我國的公積金可以在保障繳納者利益的前提下,在住房保障市場大有作為。住建部的數(shù)據(jù)顯示,截至2008年末,全國住房公積金繳存總額為20699.78億元,全國住房公積金提取總額為8583.54億元,占住房公積金繳存總額的41.47%。2008年末,住房公積金使用率(個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例)為72.81%,同比降低1.78個(gè)百分點(diǎn)。住房公積金運(yùn)用率(個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)為53.54%,同比降低3.51個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)推測,我國的住房公積金有5000億元的沉淀資金,這部分資金將是保障房市場的及時(shí)雨。

    公積金在保障房市場所遭遇的難題主要是公積金的性質(zhì)與使用者的權(quán)益,在這方面政府可以建立新型的基金體制:一方面,由公積金管理者與繳納者代表建立嚴(yán)格的監(jiān)管與約束機(jī)制,保障繳納者的權(quán)益;另一方面,將沉淀資金運(yùn)用于保障房市場,不會(huì)比目前將資金用于存款收取利率的方式使用效率更低;第三,將公積金運(yùn)用于保障房信托等,以獲得較為穩(wěn)定的收益。體制安排保障繳納者的權(quán)益,即為可行。至于讓地方政府發(fā)債建設(shè)保障房、國開行貸款等,最后都會(huì)成為全體納稅人承擔(dān)的壞賬。由國企建單位房,只是福利分房的變種。

    保障房建設(shè)不可能存在暴利,不可能擁有巨大的尋租空間,卻是中國建立基本保障體制所必需。無論從土地還是資金看,這并不是一場讓人無法忍受的大躍進(jìn),而是一場為時(shí)已晚的補(bǔ)課?!?/p>

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