堵而抑之,不如疏而導(dǎo)之

汪洋

限購令之下，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。

一些知名房產(chǎn)中介機構(gòu)最近陸續(xù)發(fā)布報告稱，近期商辦物業(yè)市場呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。部分項目銷售火爆，一手的商辦物業(yè)成交套數(shù)占比連續(xù)數(shù)周大幅攀升，成交套數(shù)占比已經(jīng)接近40%，遠(yuǎn)超2010年年均占比23.3%。在限購令出臺之后，上海商辦市場交易量出現(xiàn)經(jīng)連續(xù)上揚態(tài)勢，環(huán)比上揚32.68%，與去年同期相比上漲近八成，日均成交量達(dá)1.06萬平方米，總體交易量占全市房地產(chǎn)成交比重高達(dá)五成。

得益于中國內(nèi)地的市場以及經(jīng)濟大趨勢依然被看好，人民幣升值預(yù)期和國內(nèi)通脹壓力等諸多因素，海內(nèi)外的投資者依然青睞具有保值增值功能的房地產(chǎn)投資。在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)和那些被限購和被停購的投資先行者們，都已然將重點轉(zhuǎn)移到了商辦物業(yè)領(lǐng)域。可以想見，在未來的3-5年間，隨著房地產(chǎn)企業(yè)向諸如房地產(chǎn)私募基金等的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的加快發(fā)展趨勢及老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等專業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營，將吸引到更多的房地產(chǎn)投資者。

對于準(zhǔn)備進(jìn)行商辦物業(yè)投資的投資者來說，盡早以及盡可能全面地了解商辦物業(yè)的投資要點，將有利于投資者在趨勢中占得先機并實現(xiàn)投資目的。

從投資者對于房地產(chǎn)投資的慣性操作路徑來看，商辦物業(yè)的買賣是最直接方式。買賣主體和交易成本是投資者在商辦物業(yè)投資前需要重點了解的。

首先，自2006年7月11日起，國家相關(guān)部委已明確，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。因此，對于境外投資者來說，想要通過買賣方式獲得商辦物業(yè)，必須先設(shè)立外商投資企業(yè)。對于境內(nèi)投資者而言，則沒有交易主體的限制，可以是個人，也可以是公司。

其次，從交易稅費上來看，購買商辦物業(yè)與非普通住宅所要繳納的稅費大體一致，其中占購買方支付稅費總額比重最大的契稅均為房價的3%。作為投資產(chǎn)品的商辦物業(yè)，實現(xiàn)投資目的的一種方式就是出售。出售商辦物業(yè)與非普通住宅所要繳納的稅費卻有著三處較大的區(qū)別。第一個區(qū)別在于商辦物業(yè)出售時需要按照增值額交納30%到60%不等的土地增值稅，土地增值稅按照增值額與扣除項目的比率征收，即增值額未超過扣除項目的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目的50%-100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目的100%-200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目的200%的部分，稅率為60%。第二處區(qū)別在于如果出售主體為個人，則需要按照增值額繳納20%的個人所得稅，沒有同住宅出售時的在增值額的20%或全額的1%（普通住宅）、2%（非普通住宅）兩者中選擇的余地。第三處區(qū)別在于營業(yè)稅，原則上按照差價的5.55%（境外人為5.05%）征收營業(yè)稅，且無時間要求，但有些交易中心，在出售方無法提供原始購入發(fā)票的情況下，將嚴(yán)格按照全額征收營業(yè)稅。

考慮到以上成本，商辦物業(yè)的購入主體的確定就相對重要。如果以公司名義購入商辦物業(yè)，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓中就多了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的選擇，可以合法地避開商辦物業(yè)出售時的高額稅收。

房地產(chǎn)調(diào)控如同大禹治水，應(yīng)當(dāng)采取疏而導(dǎo)之，而不是一味的堵而抑之。在商辦物業(yè)的投資領(lǐng)域配合出臺一些引導(dǎo)資金投入的優(yōu)惠政策，將有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也將有利于市場熱點的轉(zhuǎn)換。（作者系上海中建中匯律師事務(wù)所合伙人律師）▲