五問房產(chǎn)稅

金姬

在“新國八條”出臺(tái)后的第二天，上海和重慶的房產(chǎn)稅“靴子”也終于落地，前者略顯“溫和”，后者相對(duì)“嚴(yán)厲”，這兩座直轄市試點(diǎn)房產(chǎn)稅的共同點(diǎn)是，表明了政府加大調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，此次房產(chǎn)稅出臺(tái)恰巧在春節(jié)前的淡季，給予市場(chǎng)各方理解與消化的時(shí)間，也為3-4月份可能出現(xiàn)的樓市反彈提前加壓，保證市場(chǎng)穩(wěn)定。而上海易居房地產(chǎn)研究院則指出，由于“新國八條”更強(qiáng)悍，房產(chǎn)稅的作用可謂相形見絀。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以擠壓短期投機(jī)房地產(chǎn)行為的套利空間，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分有限。

目前2011年新一輪樓市調(diào)控的作用尚未全部顯現(xiàn)，多多推敲房產(chǎn)稅有助看清樓市的走向。

疑問一：是否“師出無名”？

耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳志武在房產(chǎn)稅推出后第一時(shí)間質(zhì)疑其“合法性”。他表示，重慶和上海正式獲批試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，標(biāo)志著行政權(quán)力開始進(jìn)入新領(lǐng)域。但對(duì)于多數(shù)人而言，房產(chǎn)是最重要的財(cái)產(chǎn)，年年收稅的事應(yīng)該是件非常嚴(yán)肅的事，必須通過正式立法和聽證程序，而不是由行政部門單方面決定。否則，與掠奪私有財(cái)產(chǎn)有何區(qū)別？這些稅收上去后，被誰花？如何花？經(jīng)過什么民主程序？這些問題官方還沒有明確給予說明。

據(jù)悉，國務(wù)院批準(zhǔn)滬渝征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是1986年通過的《房產(chǎn)稅暫行條例》。但一些專家認(rèn)為這部條例頒行已有25年，存在的合理性需要重新斟酌。今年1月17日，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》。其中的第76條將《房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的“《稅收征收管理暫行條例》”修改為“《稅收征收管理法》”，似乎給房產(chǎn)稅提供了當(dāng)下的法理依據(jù)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建指出，1986年公布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收對(duì)象是房產(chǎn)，針對(duì)的是房屋被出租時(shí)所產(chǎn)生的收益部分；而時(shí)下熱議的“房產(chǎn)稅”其實(shí)并不在現(xiàn)有的財(cái)稅體系中存在，在征收目的上有點(diǎn)類似于“投資懲罰稅”，與國外的物業(yè)稅也不太相同。

還有專家指出，房產(chǎn)稅征稅的對(duì)象既然是房產(chǎn)，當(dāng)然就包括建筑在其上的土地，而在目前的中國，土地所有權(quán)屬于國家，個(gè)人和單位只有使用權(quán)。政府頒發(fā)的房產(chǎn)證并非完整產(chǎn)權(quán)的證明，只是一個(gè)使用期限70年的憑證。讓納稅人為只有使用權(quán)的所謂財(cái)產(chǎn)交稅，讓很多人覺得有些勉強(qiáng)。

針對(duì)以上種種質(zhì)疑，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾反駁道，房產(chǎn)稅就是對(duì)國有土地的國有資源的使用者收稅，就像取得資源開采權(quán)以后開采資源要繳納資源稅是一樣的道理，所以是“合情合理”的。

疑問二：能否打擊投機(jī)？

很多人把高房?jī)r(jià)歸罪于投機(jī)客，房產(chǎn)稅似乎是精確打擊的一種有力手段，真是如此嗎？

從稅率上看，上海分為0.4%和0.6%，分別針對(duì)單價(jià)為全市商品住宅均價(jià)2倍以下和2倍以上者，對(duì)于征稅房屋人均面積超過60平米的部分價(jià)格打七折；重慶分為0.5%、1%、1.2%，分別對(duì)應(yīng)于單價(jià)為主城區(qū)商品住房均價(jià)的3倍以下、3-4倍、4倍以上。國際上房產(chǎn)稅的稅率一般為1％-3%，因此現(xiàn)在這個(gè)稅率不算高。

獨(dú)立評(píng)論人顧海波指出，房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)制度建設(shè)的一部分，是件好事，但由于上海的房產(chǎn)稅并沒有把存量房作為征收對(duì)象，對(duì)投機(jī)客的打擊力度就受到了影響。

對(duì)于上海的投機(jī)客而言，只要沒有新購住房，那么手里房子再多也不會(huì)被征房產(chǎn)稅。而且，上海2010年全年新建商品住宅均價(jià)達(dá)22261元/平方米，兩倍均價(jià)約為45000元/平方米，按照規(guī)定，房?jī)r(jià)低于45000元/平方米，稅率為0.4%；高于45000元/平方米，稅率為0.6%。而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到22040元/平方米的歷史新高，比2009年漲了38.9%。佑威房地產(chǎn)研究中心更是指出，從2007年10556元/平方米的均價(jià)來看，上海市商品住宅成交均價(jià)已達(dá)到了3年房?jī)r(jià)翻一倍的水平。雖然2011年房?jī)r(jià)不會(huì)如此大漲，但只要房?jī)r(jià)漲幅超過自己可能所交的房產(chǎn)稅，投機(jī)客還是會(huì)考慮投資房產(chǎn)，畢竟現(xiàn)在的股市不給力，中國的投資渠道又太少了。

重慶雖然對(duì)增量房和存量房都征收房產(chǎn)稅，但政府不對(duì)平均房?jī)r(jià)2倍以下非獨(dú)棟商品住宅征收，且3倍以上商品住宅數(shù)量較少。在重慶社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)、研究員鄧濤看來，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和實(shí)施是長(zhǎng)期財(cái)稅制度的完善，征收面很小，給富人帶來的負(fù)擔(dān)也不大。就拿重慶首例房產(chǎn)稅申報(bào)入庫的個(gè)案來說，購房建筑面積為202.73平方米，屬于某高檔社區(qū)的花園洋房，交易單價(jià)13071.57元/平方米，剔除免稅面積后征收房產(chǎn)稅6154.83元。對(duì)于一個(gè)花265萬買房子的人而言，每年6000多元的房產(chǎn)稅，還真不算什么經(jīng)濟(jì)壓力。

重慶市長(zhǎng)黃奇帆曾在1月25日的重慶財(cái)稅工作會(huì)議上表示，房產(chǎn)稅到了3%以上，就沒有人炒房了。他以100萬元一套的房子為例說，炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，即使以200萬元賣出，也基本沒有利潤，因?yàn)?年的持有成本也需要100萬元?？牲S市長(zhǎng)的例子是對(duì)3%的房產(chǎn)稅而言的，目前重慶房產(chǎn)稅最高稅率只有1.2%，投機(jī)客還是頗有盈利空間，哪怕靠收租也足以抵扣每年的房產(chǎn)稅了。

當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)客的影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)。畢竟他們不太敢輕易出手購置房產(chǎn)，盈利空間也明顯縮水。天相投資首席分析師仇彥英猜測(cè)，新一輪調(diào)控政策將大大擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資空間，并迫使大批資金流入股市。兔年開市后的股市表現(xiàn)，也因此分外引人關(guān)注。

疑問三：房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？

房產(chǎn)稅出臺(tái)后，記者在上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、福美來不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)、佳商不動(dòng)產(chǎn)、德佑地產(chǎn)等房產(chǎn)中介公司部分門店看到，客戶稀少，門可羅雀。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)高加盟店延平分行一位業(yè)務(wù)員說，上海開征房產(chǎn)稅的政策還剛剛出來，市場(chǎng)需要消化，客戶、中介公司、開發(fā)商等都要慢慢解讀，前一陣子傳聞多得不得了，現(xiàn)在《暫行辦法》一公開，大家一下子平靜下來了?！爸劣陂_征房產(chǎn)稅是否會(huì)打壓居高不下的上海房?jī)r(jià)，還真不好說?！?/p>

“新國八條”和房產(chǎn)政策出臺(tái)后，重慶主城區(qū)二手房交易起碼下降三到四成。滬渝兩地的成交量在房產(chǎn)稅后明顯下滑，其中也有春節(jié)淡季的因素。黃奇帆就表示，房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，但現(xiàn)在重慶市征收房產(chǎn)稅的象征意義大于實(shí)際意義。言下之意，房產(chǎn)稅對(duì)打壓高房?jī)r(jià)的預(yù)期作用并不高。鄧濤指出，現(xiàn)在市場(chǎng)觀望氣氛很濃，如果在今后能讓手中持有多套房的人逐步釋放一部分二手房進(jìn)入市場(chǎng)，也許房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面。

也有專家從房產(chǎn)稅的另一方面看出了間接降低房?jī)r(jià)的可能性——地方政府不再單純依賴賣地來攫取財(cái)政收入。獨(dú)立評(píng)論人牛刀就在1月27日晚房產(chǎn)稅宣布后發(fā)微博表示：“開征房產(chǎn)稅……宣布地方政府土地財(cái)政即將結(jié)束，中國住宅正在逐步重返民生?！弊髸岳賱t指出，“房產(chǎn)稅”的開征短期內(nèi)將顛覆一個(gè)概念：地方政府“賣地”行為可能并不符合現(xiàn)有基本規(guī)則。

這意味著，如果地方政府有了房產(chǎn)稅這另一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收來源，可以考慮適當(dāng)降低土地成本，開發(fā)商的蓋房成本也因此減少，最終的開盤價(jià)就可能不會(huì)那么高了。但這需要一個(gè)過程，房?jī)r(jià)立竿見影下降還不太可能。

疑問四：如何征，怎么用？

雖然房產(chǎn)稅不是“劫富濟(jì)貧”，但老百姓還是很關(guān)心政府如何確保征到這筆錢。要知道，不少中國人沒有主動(dòng)納稅的習(xí)慣。

對(duì)此，上海明確表示：納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。而重慶市地稅局局長(zhǎng)劉有恒表示，存量房方面，稅務(wù)部門將根據(jù)國土房管部門提供的有檔案記載的存量房，尋找具體的征收對(duì)象；增量房方面，在買房時(shí)就對(duì)符合征稅對(duì)象進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。

至于房產(chǎn)稅的用途，老百姓也十分關(guān)心。上海在《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》中明確表示：“對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出?！敝貞c也是這個(gè)意思，黃奇帆說征收的房產(chǎn)稅都放到公租房建設(shè)中，但是大家不要以為重慶造公租房需要巨大的資金，政府手里缺錢，就想征房產(chǎn)稅來收老百姓的錢，這是兩碼事?！肮烙?jì)今年我們也就能收1.5億元左右的稅，這個(gè)量不大?！睋?jù)悉，重慶用3年時(shí)間建設(shè)4000萬平方米公租房投資需1000億元，解決60多萬戶、200余萬人的住房困難，讓更多人“住有所居”。

但牛刀有新的擔(dān)心：開征一個(gè)新稅種，稅務(wù)局就需要增加人手和經(jīng)費(fèi)，而且收上來的房產(chǎn)稅對(duì)于保障房建設(shè)需要的資金總量來說并不起眼，政府的收稅積極性是否會(huì)長(zhǎng)期保持呢？時(shí)間也許是最好的證明。

疑問五：買房還是租房？

房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定還是個(gè)未知數(shù)，但房產(chǎn)稅出臺(tái)后的副作用——租金上揚(yáng)——已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

就拿上海來說，雖然房產(chǎn)稅直接通過提高持有成本、限制大面積二套及以上購房需求，但其對(duì)剛需購房群體的心理影響卻不容小覷。出于房?jī)r(jià)回落、購房謹(jǐn)慎度增高等因素考慮，不少剛需買家選擇轉(zhuǎn)為租賃，以度過政策出臺(tái)后的觀望期，尤其是在上海工作、居住證未滿3年的外地人群，其轉(zhuǎn)租的需求迫切度更高。

每年春節(jié)前后，多是租賃期滿和合同重簽高峰期。大部分房東會(huì)選擇在重新掛牌時(shí)小幅抬高租金，一般加價(jià)幅度在100-200元/月左右。但此次房產(chǎn)稅的出臺(tái)，導(dǎo)致一些出租房一次性抬高600-700元/月，讓租客一下子難以接受。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心認(rèn)為，除有剛需買家轉(zhuǎn)租、推升租賃需求之外，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本、抵御通貨膨脹等支持租金上漲的因素也將在2011年繼續(xù)存在，這意味著上海租金上漲難以避免。

在重慶，黃奇帆曾表示，重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對(duì)高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不會(huì)增加普通百姓的購房負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，為減輕首次購房者的負(fù)擔(dān)，重慶繼續(xù)保留實(shí)施首次購房按揭貸款抵扣個(gè)稅的財(cái)政補(bǔ)貼政策，確保百姓剛性購房需求。

對(duì)于想要在房產(chǎn)稅出臺(tái)后購房的人來說，政策觀望期下，不排除部分業(yè)主可能讓價(jià)，淘得較高性價(jià)比房源的機(jī)會(huì)更多；所以買家采取觀望也不失為合理的策略。但不排除政府出于抑制需求、控制房?jī)r(jià)等目的，會(huì)進(jìn)一步提高購房成本，所以入市的點(diǎn)踩得如何，也是擺在買家面前的一道難題。

而對(duì)于打算暫時(shí)租房的人群來說，面臨房產(chǎn)稅推出的節(jié)骨眼，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)專家給出三條建議：首先，最好能就近租賃、以掌握房?jī)r(jià)的最新變化；尤其是針對(duì)想淘特價(jià)房源或高品質(zhì)房源的買家；其次，建議月租金不高于目標(biāo)購買房源月均還款額度，并爭(zhēng)取在生活開銷及租金開銷之后，仍有較多余額用于儲(chǔ)蓄；再者，盡量選擇長(zhǎng)租形式，能增加租金議價(jià)的機(jī)會(huì)；在日后租賃過程中，也不易出現(xiàn)業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)情形。建議租客多加留意急租房源信息，因此類房源急于出手，租金極有可能低于市場(chǎng)平均水平?！?/p>