澳門如何建經(jīng)濟(jì)房

紀(jì)修

澳門特區(qū)首棟由政府出資興建的“永寧廣場(chǎng)大廈”經(jīng)濟(jì)房屋﹐幾經(jīng)延誤﹐去年年中終于竣工了。但特區(qū)政府沒(méi)有立即出售，也沒(méi)有說(shuō)明售價(jià)，表示要等新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律出臺(tái)后才會(huì)出售。新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律于今年10月1日正式生效之后，澳門特區(qū)政府公報(bào)刊登行政長(zhǎng)官的批示，定出永寧經(jīng)屋均價(jià)為每平方英尺1256元（澳門元，下同）。不過(guò)，這個(gè)價(jià)錢雖然不到市價(jià)的一半，但還是比政府之前透露的每平方英尺1100元的價(jià)錢增加超過(guò)一成，因此引起社會(huì)不同意見(jiàn)。

澳門的公共房屋制度

澳門的房屋市場(chǎng)包括私人房屋和公共房屋。長(zhǎng)期以來(lái)﹐澳門以自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式運(yùn)作﹐住房資源的分配基本上是私人房屋市場(chǎng)的模式﹐政府也沒(méi)有所謂的房屋政策。隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步﹐后來(lái)才有公共房屋及公共房屋政策。

澳門的公共房屋制度在澳葡時(shí)代就建立了。澳門的公共房屋﹐包括由政府資助興建、用于出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災(zāi)的家庭的社會(huì)房屋（包含臨時(shí)房屋）﹐以及政府提供土地給發(fā)展商投資興建、以低于市場(chǎng)價(jià)格出售予低收入家庭的經(jīng)濟(jì)房屋兩大類。

1928年澳門臺(tái)山區(qū)的貧民木屋區(qū)發(fā)生大火﹐當(dāng)時(shí)澳葡政府興建了多棟廉租小平屋﹐用于安置災(zāi)民和低收入家庭。那就是最早的有社會(huì)房屋性質(zhì)的平民屋村─臺(tái)山巴波沙坊。政府后來(lái)于1936年又興建了筷子基坊﹐這就是澳門最早的社會(huì)房屋。而今年才完全拆除的青洲坊木屋區(qū)﹐是后來(lái)多個(gè)慈善團(tuán)體和熱心人士為安置受火災(zāi)影響的市民而興建的臨時(shí)房屋。

澳門最早的經(jīng)濟(jì)房屋出現(xiàn)在1980年。上世紀(jì)70年代起﹐澳門經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展﹐土地和房屋的價(jià)格上升得很高﹐很多居民買不起房子。1980年8月﹐政府為了解決居民的居住問(wèn)題﹐推出經(jīng)濟(jì)房屋政策。立法會(huì)制定了有關(guān)經(jīng)濟(jì)房屋制度的法律。1984年制定了體現(xiàn)“居者有其屋”的經(jīng)濟(jì)房屋政策。

那時(shí)，如果要購(gòu)買一個(gè)中等的居住單位﹐相當(dāng)于一個(gè)中等收入家庭8至10年的總收入，反映出有意購(gòu)買房屋的家庭需要面對(duì)很大的經(jīng)濟(jì)壓力。政府表示今后的房屋政策將會(huì)特別傾向經(jīng)濟(jì)付償能力較低的階層﹐目標(biāo)是增加經(jīng)濟(jì)及社會(huì)類型房屋的提供﹐使有需要的、經(jīng)濟(jì)付償能力較低的市民較容易獲得這類房屋。為此﹐政府推出四項(xiàng)計(jì)劃﹐其中會(huì)興建社會(huì)房屋﹐以容納貧民﹔興建經(jīng)濟(jì)房屋，以較低的價(jià)格賣給有需要的低收入家庭﹐使居者有其屋。

這次政府重新推出經(jīng)濟(jì)房屋政策的同時(shí)﹐也制定了具體措施。政府希望通過(guò)與私人發(fā)展商合作﹐緩和澳門廉價(jià)屋宇的供求﹐尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較差的居民階層﹐并扶持建筑業(yè)的發(fā)展。政府提供免稅、批地等優(yōu)惠條件。

政府希望在80年代內(nèi)協(xié)助經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱的居民能夠購(gòu)屋自住。售價(jià)約為市場(chǎng)的六成﹐由6萬(wàn)至12萬(wàn)元不等。

而真正的社會(huì)房屋政策﹐則是在以后才制定的。1988年，當(dāng)時(shí)的政府通過(guò)法令建立了社會(huì)房屋制度。在社會(huì)房屋和經(jīng)濟(jì)房屋的計(jì)劃有了初步成果后﹐公共房屋制度才算正式建立。1990年﹐政府成立統(tǒng)籌管理公共房屋的澳門房屋司，而且經(jīng)過(guò)多次修訂有關(guān)法例﹐澳門的公共房屋政策才漸漸完整。

澳門回歸后﹐特區(qū)政府基本上延續(xù)澳葡時(shí)期的的公共房屋政策。不同的是，回歸后的頭幾年﹐經(jīng)濟(jì)比較低迷﹐由于回歸前房地產(chǎn)的泡沫已爆破﹐當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上確實(shí)累積了一定數(shù)量的私人樓宇賣不掉﹐私人房屋市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)房屋市場(chǎng)的價(jià)格相差無(wú)幾﹐所以市民對(duì)于經(jīng)濟(jì)房屋和社會(huì)房屋的需求不大﹐房屋問(wèn)題因而不大。因此特區(qū)政府忽略了公共房屋的需求﹐幾乎停止發(fā)展公共房屋﹐少數(shù)繼續(xù)興建的﹐是根據(jù)回歸之前澳葡政府已經(jīng)批下的公共房屋興建合同。

后來(lái)在中央政府的大力支持下﹐內(nèi)地推出“自由行”政策﹐澳門經(jīng)濟(jì)在“非典”后很快就復(fù)蘇﹐加上博彩業(yè)開(kāi)放﹐大量外資涌入澳門﹐引起樓價(jià)不斷飆升﹐超過(guò)了市民的負(fù)擔(dān)能力﹐連中產(chǎn)人士都買不起﹐社會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定。由于樓價(jià)高不是因?yàn)榈貎r(jià)高﹐而是由于發(fā)展商暴利和炒賣嚴(yán)重﹐政府沒(méi)有監(jiān)管好。在市民強(qiáng)烈的要求下﹐在社會(huì)的壓力下，特區(qū)政府才恢復(fù)興建公共房屋﹐2006年提出3年建4000個(gè)公共房屋單位﹑5年建6000個(gè)的所謂“三四五六”計(jì)劃。后來(lái)又提出在2012年完成興建1.9萬(wàn)個(gè)公共房屋單位的承諾。而興建的模式，就由政府出地、通過(guò)與私人發(fā)展商合作興建﹐改為由政府出地及出資、通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)興建。

經(jīng)濟(jì)房屋定價(jià)引起的爭(zhēng)論

經(jīng)濟(jì)房屋的定價(jià)，是居民關(guān)注重點(diǎn)之一。經(jīng)濟(jì)房屋的用地是由政府批給﹐以前是由政府與發(fā)展商簽訂協(xié)議﹐由發(fā)展商興建﹐部分房屋交給政府作為公共設(shè)施和作為社會(huì)房屋﹐抵作為土地的溢價(jià)金，其余大部分房屋出售給低收入家庭﹐但控制發(fā)展商利潤(rùn)在低水平﹐而經(jīng)濟(jì)房屋購(gòu)買者可獲得政府減免各方面的稅費(fèi)。零土地費(fèi)用、微利潤(rùn)和低稅費(fèi)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)房屋的三大基本屬性。

以前的法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)房屋的價(jià)格是有規(guī)定的。根據(jù)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)房屋法律﹐經(jīng)濟(jì)房屋的售價(jià)不得超過(guò)有關(guān)單位交易時(shí)年租的20倍。以前私人房屋市場(chǎng)的價(jià)格與經(jīng)濟(jì)房屋相差并不大﹐并且對(duì)于經(jīng)濟(jì)房屋購(gòu)買者有些限制﹐包括經(jīng)濟(jì)房屋只能作居住用途﹐小業(yè)主在6年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售﹐申請(qǐng)者必須是合法居民﹐需要在澳門居住5年以上﹐且無(wú)擁有私人物業(yè)或不是本地區(qū)任何專有地段的承批者。因此﹐有些家庭即使是中低收入的，也寧愿買質(zhì)量較好的沒(méi)有限制的私人市場(chǎng)的房屋。

然而，澳門特區(qū)政府今年新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律并沒(méi)有對(duì)于定價(jià)規(guī)則作出明確規(guī)定，只規(guī)定由行政長(zhǎng)官以批示形式訂定。結(jié)果，在沒(méi)有討論的情況下，行政長(zhǎng)官批示永寧經(jīng)屋均價(jià)為每平方英尺1256元，按戶型不同，售價(jià)從56.5萬(wàn)至167.9萬(wàn)澳門元不等，而且將據(jù)物價(jià)每半年調(diào)整。澳門特區(qū)政府一改以前推行了30年的參考成本來(lái)定價(jià)的方式，盡管不到市價(jià)的一半，但是仍然引起社會(huì)很大的爭(zhēng)論。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于為什么不像30年來(lái)一直實(shí)行的參考成本的做法，而且，購(gòu)買者在16年不可轉(zhuǎn)讓期屆滿后，若出售需向政府補(bǔ)還50%差價(jià)。這50%的差價(jià)，是政府邀請(qǐng)3間物業(yè)估價(jià)公司評(píng)估的，認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格與政府的定價(jià)相差50%，故補(bǔ)價(jià)比率定為50%，因此人們有理由認(rèn)為政府是按照被推高、扭曲的私人房屋市場(chǎng)價(jià)格作為參照。

不過(guò)，澳門運(yùn)輸工務(wù)司司長(zhǎng)劉仕堯表示，經(jīng)濟(jì)房屋定價(jià)不與市場(chǎng)掛鉤，而是以合格經(jīng)屋輪候者負(fù)擔(dān)能力推算。至于政府出售給經(jīng)濟(jì)房屋購(gòu)買者的價(jià)錢，比政府向發(fā)展商回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)房屋的價(jià)錢（是根據(jù)以前一直沿用的與成本掛鉤的方式計(jì)算的）貴兩倍，他辯稱，政府出售經(jīng)屋所有收入均用于社會(huì)和市民，不會(huì)出現(xiàn)“賺錢”情況。

房屋局解釋，是以符合申請(qǐng)資格的2人家庭，其月收入是1.056萬(wàn)元，政府以30%作為供樓支出，來(lái)推算出可負(fù)擔(dān)樓價(jià)，可負(fù)擔(dān)之樓價(jià)約為68萬(wàn)元。由此，房屋局說(shuō)明價(jià)格并無(wú)與市場(chǎng)掛鉤。

安居樂(lè)業(yè)是每個(gè)人的希望﹐房屋問(wèn)題成為每個(gè)澳門居民關(guān)心的問(wèn)題。近年來(lái)，不論是社會(huì)團(tuán)體還是學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的民意調(diào)查結(jié)果﹐都顯示居民對(duì)于特區(qū)政府的房屋政策不滿意。這也是近年引起社會(huì)矛盾的一個(gè)重要因素。去年11月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶視察澳門﹐并出席中國(guó)-葡語(yǔ)國(guó)家論壇部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議開(kāi)幕式，其間，多次關(guān)心澳門居民的住房問(wèn)題。他指出，特區(qū)政府應(yīng)該努力保障和改善民生。澳門發(fā)展的成果，應(yīng)當(dāng)由廣大澳門居民分享。要利用特區(qū)政府財(cái)力較為雄厚的有利條件，把公共開(kāi)支更多向民生領(lǐng)域傾斜，要加快公共房屋建設(shè)。

不過(guò)，30年來(lái)一直實(shí)行的、而且有效，并得到居民支持的經(jīng)濟(jì)房屋制度，特區(qū)政府卻在多個(gè)方面修改。除了改變定價(jià)的模式，還增加了對(duì)于經(jīng)濟(jì)房屋購(gòu)買者的限制，同時(shí)，以前可獲得政府減免各方面的稅費(fèi)也沒(méi)有了。這些改變引起社會(huì)的爭(zhēng)議，這可能是特區(qū)政府始料不及的。