秦文艷
房地產(chǎn)行業(yè)一向被認為是高利潤、高回報的行業(yè)。近幾年,隨著國民經(jīng)濟的快速增長,我國的房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是,在市場經(jīng)濟條件下,沒有一個行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的,在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后,其所帶來的開發(fā)風險也在日益增加。本文以房地產(chǎn)開發(fā)各個階段為脈絡,對各階段的風險因素進行了識別,并提出有針對性的措施,希望能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險管理提供有益的參考。
一、房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預測未來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程,不確定性貫穿整個開發(fā)過程。房地產(chǎn)開發(fā)具有空間上的固定性、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、涉及面廣等特點,決定了其進行風險管理的必要性。通過有效的風險管理,可以減少可能發(fā)生的損失給企業(yè)造成的不良后果。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程,風險因素眾多。加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險,認清風險本質(zhì),適應現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境,以保證項目開發(fā)的成功。
(二)風險管理的整體目標在于以最少的成本實現(xiàn)最大的安全保障。通過有效的風險管理,在風險發(fā)生前采取規(guī)避措施,可以避免因風險突發(fā)事件造成的巨大損失,并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補償,以保證企業(yè)的生存和經(jīng)濟效益。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的本質(zhì)是對不確定性的管理。不確定性會給房地產(chǎn)開發(fā)帶來威脅,但同時也意味著機會,因此加強風險管理可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機會。
房地產(chǎn)開發(fā)風險管理應貫穿于各項業(yè)務的整個業(yè)務過程,包括事前、事中和事后,越早發(fā)現(xiàn)風險、越早采取措施,則風險管理的成本就越低,給企業(yè)帶來的效益也就越大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)各階段風險識別
風險識別是風險管理的基礎和重要組成部分。風險識別就是確定何種風險事件可能影響項目,并將這些風險的特性整理成文檔。通過風險識別,才能把風險管理的注意力集中在具體的項目上來。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為投資立項決策、土地獲得、項目建設和銷售管理四個階段,由于各個階段的主要任務不同,其風險表現(xiàn)也不同。
(一)投資立項階段的風險識別。投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務是通過對國家、地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究,綜合考慮市場的供應、需求等經(jīng)濟環(huán)境,制定自己的開發(fā)策略,以確定開發(fā)的區(qū)域、類型和時機,即決定在何地、何時,開發(fā)何種房地產(chǎn)。
1、宏觀經(jīng)濟政策風險。政策環(huán)境風險是指由于政策的變化可能給開發(fā)企業(yè)帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè),受國家宏觀調(diào)控政策的影響很大,國家產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規(guī)劃等從不同方面影響著房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。
2、項目定位風險。當開發(fā)企業(yè)被迫告別拿地就等于賺錢這個簡單的盈利模式之后,準確的房地產(chǎn)項目定位便成為保證項目開發(fā)成功的關鍵因素。我國城鎮(zhèn)住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化,僅僅經(jīng)歷了十幾年的時間,許多開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題,導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發(fā)的資金不能及時回收,而且會造成項目運作的艱難,甚至危及企業(yè)的生存。
(二)土地獲得階段的風險識別。在土地獲得階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨的風險是土地狀況風險、征地安置風險和融資風險。
1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;土地的社會屬性風險是指地塊的區(qū)位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度;規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。
2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況千差萬別,法規(guī)可操作性比較差;另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于各種原因不愿出售,千方百計阻撓提出大大高于原房屋實際價值的賣價。此時,開發(fā)商將面臨艱難的選擇,要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件;要么無限期拖延時間,喪失寶貴的開發(fā)時機;要么放棄開發(fā)項目,前功盡棄。
3、融資風險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集是開發(fā)商最為關切的問題?;I資手段合理,可以減少籌資成本,降低籌資風險;籌資措施不當,可能造成籌資成本大幅上升,資金周轉(zhuǎn)困難,企業(yè)面臨破產(chǎn)。
(三)項目建設階段的風險識別。項目建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段。這個階段的風險主要在設計及施工過程中由于管理不善、措施不當引起的規(guī)劃設計風險、工期拖延風險、項目質(zhì)量風險等。
1、規(guī)劃設計風險。規(guī)劃設計風險類似于項目定位風險,包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶型比例、建筑面積等風險;設計風險是指由于各專業(yè)設計(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等)方案的設計依據(jù)、設計參數(shù)、方案選擇不當,結(jié)構(gòu)和設備器材選型不合理等,導致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求,以及設計進度不能滿足工程要求。
2、工期拖延風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失,都會使工期拖延。而工期延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳銷售時機;另一方面工期延長會增加投入資金利息支出,增加管理費用。
3、項目質(zhì)量風險。房地產(chǎn)開發(fā)良好的投資效果要通過優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來實現(xiàn),地段只是誘人的手段,而地產(chǎn)質(zhì)量才是吸引客戶的法寶。影響質(zhì)量的不確定因素主要來自施工環(huán)節(jié),施工時承包商的技術(shù)水平、施工方案的選擇、建筑材料的質(zhì)量以及監(jiān)理的控制水平等都能影響項目的質(zhì)量。
(四)銷售階段的風險識別。房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要任務是通過房屋出租或出售,盡快實現(xiàn)投資的回收,并獲得利潤。這個階段的風險主要包括銷售時機風險、銷售合同風險、銷售稅收風險。
1、銷售時機風險。房地產(chǎn)租售時機一般有三種情況:預售、即時銷售和滯后銷售。采用預售可以提前回收款,節(jié)省利息,降低開發(fā)成本。但一旦房價上升,開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產(chǎn)即時銷售指房地產(chǎn)建成后即推入市場進行銷售的做法,其受銷售價格隨機波動的影響很大,這取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售指在房地產(chǎn)需求呈上升趨勢時,開發(fā)商拖延一段時間,等到繼續(xù)上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯后銷售存在不能及時收回資金,承擔較大資金成本的風險。
2、銷售合同風險。房地產(chǎn)租售交易的合同務必條文詳盡、清楚,對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范,切勿模棱兩可,因為房地產(chǎn)這種特殊商品價值量巨大,一旦遇到被侵占或被騙取,造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險,并且一旦出現(xiàn)后,風險結(jié)果也較大。
3、銷售稅收風險。房地產(chǎn)銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種風險,即納稅人在計算和繳納稅款時,因各種原因?qū)е缕髽I(yè)利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
三、房地產(chǎn)開發(fā)各階段風險應對措施
房地產(chǎn)開發(fā)風險應對的主要措施有風險回避、風險控制、風險轉(zhuǎn)移和風險承受等。
(一)投資立項階段風險的應對
1、規(guī)避國家政策環(huán)境風險,抓住開發(fā)時機。國家政策的變更是任何房地產(chǎn)企業(yè)公司都不可回避的,只能采取風險承受。因此,房地產(chǎn)開發(fā)要盡可能地及早開發(fā),及早銷售,爭取早日收回投資,避免進一步緊縮的政策環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)公司帶來更大的壓力。