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    淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目的質(zhì)量管理

    2011-05-14 16:51:13蔡明
    卷宗 2011年11期
    關(guān)鍵詞:項目房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量控制

    蔡明

    摘 要:工程質(zhì)量是房地產(chǎn)項目的生命力,是判斷工程項目優(yōu)劣的最重要因素。工程質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響項目的整體效果,決定著項目的成敗。作為項目的建設(shè)主體,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扮演著其他參建各方無法替代的重要角色,善始善終應(yīng)自覺以質(zhì)量第一的工作理念,充分協(xié)調(diào)好相關(guān)部門的關(guān)系,嚴(yán)格做好各階段工程質(zhì)量的控制工作,以實現(xiàn)建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程項目的目標(biāo)。只有這樣才能保證項目順利成功實施,創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和樹立較好的企業(yè)形象。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);項目;質(zhì)量控制

    21世紀(jì),隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷繁榮,不斷規(guī)范,市場競爭亦越趨激烈,社會各層面對項目質(zhì)量的要求也越來越苛刻。加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的嚴(yán)格監(jiān)管,特別是2007年以來,全國各省市陸續(xù)開始啟動住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)則,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場優(yōu)勝劣汰的新一輪考驗與挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)項目的實施過程中,質(zhì)量管理工作的意義和作用愈發(fā)凸顯,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)始終堅持以質(zhì)量控制為工作中心,始終把工程質(zhì)量管理貫穿于項目實施的全過程,自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的檢查與監(jiān)督,協(xié)調(diào)好設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的工作關(guān)系,通過控制項目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個質(zhì)量控制環(huán)節(jié),達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

    1. 項目規(guī)劃方案階段的質(zhì)量控制

    項目規(guī)劃方案的質(zhì)量是項目成敗的前提,該階段的質(zhì)量控制實質(zhì)上是項目大方向的控制。業(yè)內(nèi)人士都知道規(guī)劃是龍頭這個道理,只有對具體項目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究,制定正確的、科學(xué)的、符合實際的、人性化的、可執(zhí)行的項目規(guī)劃方案,才能為項目的順利成功實施打下良好的基礎(chǔ)。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要具有行業(yè)發(fā)展的前瞻性,能夠準(zhǔn)確掌握市場行情,進(jìn)而明確本項目的開發(fā)理念、市場定位。委托知名專業(yè)設(shè)計單位,按此定位進(jìn)行方案設(shè)計,并進(jìn)行多方案比選,不斷優(yōu)化規(guī)劃方案設(shè)計。

    2. 施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量控制

    施工圖設(shè)計工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作,是項目成敗的關(guān)鍵。作為指導(dǎo)施工的技術(shù)性文件,設(shè)計的合理與否,直接影響工程質(zhì)量。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視設(shè)計階段的質(zhì)量控制,委托具有相應(yīng)資質(zhì)、業(yè)績較好的設(shè)計單位進(jìn)行工程設(shè)計,以提高設(shè)計質(zhì)量。重視設(shè)計前期工作,編制好較詳細(xì)、具體的委托設(shè)計任務(wù)書,配合設(shè)計單位搞好現(xiàn)場測量和查勘,考慮各種不利因素對工程建設(shè)的影響,使工程設(shè)計盡可能細(xì)化、準(zhǔn)確、完善,各專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一,符合工程建設(shè)的需求,減少不必要的設(shè)計變更。

    項目實施過程中,該階段應(yīng)盡量避免和減少,當(dāng)項目進(jìn)展到施工圖設(shè)計階段時,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只要求進(jìn)度(急于報規(guī)),設(shè)計單位為了急于完成設(shè)計任務(wù),忙于趕工,出現(xiàn)設(shè)計深度不夠、專業(yè)不協(xié)調(diào)等設(shè)計問題,以至于在工程施工中或多或少會出現(xiàn)設(shè)計變更、影響項目進(jìn)展、設(shè)計有誤等問題。

    3. 招投標(biāo)階段的質(zhì)量控制

    項目招投標(biāo)管理是項目實施過程中相當(dāng)重要的選擇性環(huán)節(jié),是項目成敗的保障。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點從以下三個方面做好質(zhì)量控制工作:

    (1)重視資質(zhì)審查:工程招投標(biāo)時,注重對施工單位資質(zhì)的審查,包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗,在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過質(zhì)量控制方面的問題,是否發(fā)生過質(zhì)量事故等。

    (2)重視在建項目的考察工作:在實際工程招投標(biāo)中,掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見不鮮,以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實的情況,施工過程中也會經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題??疾爝^程中,一定要勤觀察、多提問、善思考,認(rèn)真分析投標(biāo)單位的實際經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量等,以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實際能力相符。

    (3)重視合理價中標(biāo):在實際工程招投標(biāo)中,有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價,往往采取沒有標(biāo)底,低價中標(biāo)的方式,以至出現(xiàn)低價中標(biāo),高價索賠的現(xiàn)象,最后不僅沒節(jié)省造價,反而多花了錢,同時還浪費了大量人力、物力,拖延了工期。

    4. 施工階段的質(zhì)量控制

    施工階段是項目質(zhì)量形成的決定性環(huán)節(jié),決定著項目的成敗。此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把對監(jiān)理單位、施工單位的行為質(zhì)量及項目實體質(zhì)量作為質(zhì)量控制的重中之重。

    (1)對監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實施以來,工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高,工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施,使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做,并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力,使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé),達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

    (2)對施工單位的質(zhì)量控制。通過招標(biāo),選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè),簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進(jìn)行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對工程項目實施全過程、全方位的監(jiān)理,施工單位的工程質(zhì)量活動完全處在監(jiān)理控制之中,通過控制人員、材料、機(jī)械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素,達(dá)到控制質(zhì)量的目的。通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗、落實檢驗方法,參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。成立督察組織,隨時對建設(shè)工程質(zhì)量實施督察,防止質(zhì)量事故的發(fā)生。

    5. 竣工階段的質(zhì)量控制

    竣工驗收是工程施工全過程的最后一道質(zhì)量關(guān),也是工程項目質(zhì)量控制的總結(jié)性工作,是全面考核項目施工質(zhì)量的必備環(huán)節(jié)??⒐を炇涨?,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能重形式、輕內(nèi)容,更不能走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場進(jìn)行查驗,發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷??陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級,使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照竣工驗收程序進(jìn)行工程驗收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,責(zé)令有關(guān)單位限期整改。

    6. 缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制

    缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問題容易暴露的時期,通過試運行,有些質(zhì)量問題會暴露出來,形成質(zhì)量缺陷。在實際工作中,要加強這一階段的質(zhì)量控制,定期或不定期進(jìn)行質(zhì)量回訪,發(fā)現(xiàn)問題,分析原因,明確責(zé)任,限期整改。對各種修補工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗收,保證修復(fù)質(zhì)量,向運行管理單位移交一個合格的工程。

    7. 信息反饋期的質(zhì)量控制

    信息反饋期是指項目完成后,對整個項目實施各階段質(zhì)量問題的匯總、整理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是做完一個樓盤交給業(yè)主、物業(yè),就完成了任務(wù),完成一個項目,只相當(dāng)于是完成一幅作品,每幅作品都會有不足之處。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要善于不斷總結(jié),不斷提高。在以后的項目運作中有效克服不足,才能夠使自己的項目愈加完善、完美,企業(yè)也才能不斷進(jìn)步、不斷發(fā)展、壯大。

    8. 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中,不僅要做好各項對外質(zhì)量控制工作,同時也要不斷的提高內(nèi)部管理水平,以滿足項目實施的需求。

    (1)加強培訓(xùn)、學(xué)習(xí),提高企業(yè)全員素質(zhì)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常管理過程中,要加強質(zhì)量管理人員對法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí),不斷改進(jìn)工作方式和方法,逐步提高管理人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平,滿足要求日益嚴(yán)格的工程建設(shè)的需要。

    (2)提高工作要求,企業(yè)各部門積極配合。定期召開由各部門主要負(fù)責(zé)人參加的質(zhì)量管理會議,使各部門明確控制工程質(zhì)量是工程建設(shè)的根本目的,提高各部門的質(zhì)量意識,調(diào)動各方積極性、齊抓共管。各部門要樹立全局意識,為項目的實施建言獻(xiàn)策,各司其職。

    結(jié)束語:

    綜上所述,項目工程質(zhì)量形成于項目實施的各個階段、各個環(huán)節(jié),質(zhì)量控制貫穿于項目實施的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有踏實、認(rèn)真地做好各個階段的質(zhì)量控制工作,提高對外、對內(nèi)管理水平,才能建造出優(yōu)質(zhì)的精品工程。

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