淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目的質(zhì)量管理

蔡明

摘 要：工程質(zhì)量是房地產(chǎn)項目的生命力，是判斷工程項目優(yōu)劣的最重要因素。工程質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響項目的整體效果，決定著項目的成敗。作為項目的建設(shè)主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扮演著其他參建各方無法替代的重要角色，善始善終應(yīng)自覺以質(zhì)量第一的工作理念，充分協(xié)調(diào)好相關(guān)部門的關(guān)系，嚴(yán)格做好各階段工程質(zhì)量的控制工作，以實現(xiàn)建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程項目的目標(biāo)。只有這樣才能保證項目順利成功實施，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和樹立較好的企業(yè)形象。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目；質(zhì)量控制

21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷繁榮，不斷規(guī)范，市場競爭亦越趨激烈，社會各層面對項目質(zhì)量的要求也越來越苛刻。加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的嚴(yán)格監(jiān)管，特別是2007年以來，全國各省市陸續(xù)開始啟動住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場優(yōu)勝劣汰的新一輪考驗與挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)項目的實施過程中，質(zhì)量管理工作的意義和作用愈發(fā)凸顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)始終堅持以質(zhì)量控制為工作中心，始終把工程質(zhì)量管理貫穿于項目實施的全過程，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的檢查與監(jiān)督，協(xié)調(diào)好設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的工作關(guān)系，通過控制項目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個質(zhì)量控制環(huán)節(jié)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

1. 項目規(guī)劃方案階段的質(zhì)量控制

項目規(guī)劃方案的質(zhì)量是項目成敗的前提，該階段的質(zhì)量控制實質(zhì)上是項目大方向的控制。業(yè)內(nèi)人士都知道規(guī)劃是龍頭這個道理，只有對具體項目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實際的、人性化的、可執(zhí)行的項目規(guī)劃方案，才能為項目的順利成功實施打下良好的基礎(chǔ)。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要具有行業(yè)發(fā)展的前瞻性，能夠準(zhǔn)確掌握市場行情，進(jìn)而明確本項目的開發(fā)理念、市場定位。委托知名專業(yè)設(shè)計單位，按此定位進(jìn)行方案設(shè)計，并進(jìn)行多方案比選，不斷優(yōu)化規(guī)劃方案設(shè)計。

2. 施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量控制

施工圖設(shè)計工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，是項目成敗的關(guān)鍵。作為指導(dǎo)施工的技術(shù)性文件，設(shè)計的合理與否，直接影響工程質(zhì)量。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視設(shè)計階段的質(zhì)量控制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)、業(yè)績較好的設(shè)計單位進(jìn)行工程設(shè)計，以提高設(shè)計質(zhì)量。重視設(shè)計前期工作，編制好較詳細(xì)、具體的委托設(shè)計任務(wù)書，配合設(shè)計單位搞好現(xiàn)場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設(shè)的影響，使工程設(shè)計盡可能細(xì)化、準(zhǔn)確、完善，各專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，符合工程建設(shè)的需求，減少不必要的設(shè)計變更。

項目實施過程中，該階段應(yīng)盡量避免和減少，當(dāng)項目進(jìn)展到施工圖設(shè)計階段時，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只要求進(jìn)度(急于報規(guī))，設(shè)計單位為了急于完成設(shè)計任務(wù)，忙于趕工，出現(xiàn)設(shè)計深度不夠、專業(yè)不協(xié)調(diào)等設(shè)計問題，以至于在工程施工中或多或少會出現(xiàn)設(shè)計變更、影響項目進(jìn)展、設(shè)計有誤等問題。

3. 招投標(biāo)階段的質(zhì)量控制

項目招投標(biāo)管理是項目實施過程中相當(dāng)重要的選擇性環(huán)節(jié)，是項目成敗的保障。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點從以下三個方面做好質(zhì)量控制工作：

(1)重視資質(zhì)審查：工程招投標(biāo)時，注重對施工單位資質(zhì)的審查，包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗，在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過質(zhì)量控制方面的問題，是否發(fā)生過質(zhì)量事故等。

(2)重視在建項目的考察工作:在實際工程招投標(biāo)中，掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見不鮮，以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實的情況，施工過程中也會經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題?？疾爝^程中，一定要勤觀察、多提問、善思考，認(rèn)真分析投標(biāo)單位的實際經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量等，以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實際能力相符。

(3)重視合理價中標(biāo):在實際工程招投標(biāo)中，有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價，往往采取沒有標(biāo)底，低價中標(biāo)的方式，以至出現(xiàn)低價中標(biāo)，高價索賠的現(xiàn)象，最后不僅沒節(jié)省造價，反而多花了錢，同時還浪費了大量人力、物力，拖延了工期。

4. 施工階段的質(zhì)量控制

施工階段是項目質(zhì)量形成的決定性環(huán)節(jié)，決定著項目的成敗。此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把對監(jiān)理單位、施工單位的行為質(zhì)量及項目實體質(zhì)量作為質(zhì)量控制的重中之重。

(1)對監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

(2)對施工單位的質(zhì)量控制。通過招標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)，簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進(jìn)行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對工程項目實施全過程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質(zhì)量活動完全處在監(jiān)理控制之中，通過控制人員、材料、機(jī)械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素，達(dá)到控制質(zhì)量的目的。通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。成立督察組織，隨時對建設(shè)工程質(zhì)量實施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生。

5. 竣工階段的質(zhì)量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道質(zhì)量關(guān)，也是工程項目質(zhì)量控制的總結(jié)性工作，是全面考核項目施工質(zhì)量的必備環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能重形式、輕內(nèi)容，更不能走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級，使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照竣工驗收程序進(jìn)行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)令有關(guān)單位限期整改。

6. 缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制

缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問題容易暴露的時期，通過試運行，有些質(zhì)量問題會暴露出來，形成質(zhì)量缺陷。在實際工作中，要加強這一階段的質(zhì)量控制，定期或不定期進(jìn)行質(zhì)量回訪，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，明確責(zé)任，限期整改。對各種修補工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運行管理單位移交一個合格的工程。

7. 信息反饋期的質(zhì)量控制

信息反饋期是指項目完成后，對整個項目實施各階段質(zhì)量問題的匯總、整理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是做完一個樓盤交給業(yè)主、物業(yè)，就完成了任務(wù)，完成一個項目，只相當(dāng)于是完成一幅作品，每幅作品都會有不足之處。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要善于不斷總結(jié)，不斷提高。在以后的項目運作中有效克服不足，才能夠使自己的項目愈加完善、完美，企業(yè)也才能不斷進(jìn)步、不斷發(fā)展、壯大。

8. 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中，不僅要做好各項對外質(zhì)量控制工作，同時也要不斷的提高內(nèi)部管理水平，以滿足項目實施的需求。

(1)加強培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，提高企業(yè)全員素質(zhì)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常管理過程中，要加強質(zhì)量管理人員對法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，滿足要求日益嚴(yán)格的工程建設(shè)的需要。

(2)提高工作要求，企業(yè)各部門積極配合。定期召開由各部門主要負(fù)責(zé)人參加的質(zhì)量管理會議，使各部門明確控制工程質(zhì)量是工程建設(shè)的根本目的，提高各部門的質(zhì)量意識，調(diào)動各方積極性、齊抓共管。各部門要樹立全局意識，為項目的實施建言獻(xiàn)策，各司其職。

結(jié)束語：

綜上所述，項目工程質(zhì)量形成于項目實施的各個階段、各個環(huán)節(jié)，質(zhì)量控制貫穿于項目實施的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有踏實、認(rèn)真地做好各個階段的質(zhì)量控制工作，提高對外、對內(nèi)管理水平，才能建造出優(yōu)質(zhì)的精品工程。