房價拐點乍現(xiàn)

千呼萬喚始出來，調(diào)控第二年，房價拐點終于顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局2011年11月18日公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環(huán)比下降的城市已經(jīng)高達34個，與此同時，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長，標志著房價拐點的正式確立。

在這場中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者的四方博弈中，開發(fā)商暫時臣服。

隨著史上最冷“金九銀十”的到來，萬科、中海、龍湖等龍頭企業(yè)冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發(fā)起大型促銷戰(zhàn)役搶占市場。千錘百煉的房企在融資渠道全面封閉的情況下，放慢拿地和開工，囤糧過冬，以待下一春。

地方政府財政困局、房地產(chǎn)投資增速下滑拖累GDP、供求趨于平衡等因素帶來政策拐點的浮現(xiàn)，已是2012年的大概率事件。12月1日存款準備金的近三年來首次上調(diào)，令市場重新點燃對政策拐點的渴望。

然而，如何保持調(diào)控成果，避免房價出現(xiàn)類似于2009年的報復性上漲，以及防止崩盤式下滑，將考驗調(diào)控政策退出智慧。

呼喚政策拐點

2011年地產(chǎn)調(diào)控政策進一步加碼，隨著限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障房等一系列重磅炸彈拋出之后，一些先知先覺的開發(fā)商意識到中央調(diào)控意志的不可逆轉(zhuǎn)，早在年初便率先降價暗度陳倉，一向低調(diào)的萬科上半年均價較2010年全年下降4%，并一改2010年激進的拿地策略。

經(jīng)過一年多的流動性持續(xù)全面收緊，導致外部融資渠道切斷，需求真實萎縮，存貨不斷堆積，直到金九銀十遇冷，開發(fā)商才普遍打破幻想，大規(guī)模降價潮全國蔓延。

11月，北京新開項目成交均價僅為14457元/平方米，環(huán)比下降35%。上海一手商品住宅的平均成交價格僅21140元/平方米，環(huán)比雖然只微跌0.5%，但與2010年11月份23300元的同比價格下跌了9%。

降價的同時，開工量亦有明顯放緩的跡象。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長21.7%，增速較1-9月回落2個百分點。開發(fā)商犧牲開工量以保證資金鏈的意圖明顯，未來房地產(chǎn)投資增速預計會有明顯回落。

而且，新開工數(shù)據(jù)不會因保障房而有所改善。瑞銀證券首席經(jīng)濟學家汪濤認為：保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實上有可能從2011年的1000萬套下調(diào)至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預計將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌。預計2012年商品房新開工面積將比2011年下跌10%-15%。

比起開發(fā)商的窘迫，地方政府也同樣面臨巨大考驗。在行業(yè)平均約35%的毛利率狀態(tài)下，房地產(chǎn)銷售額的30%-40%通過賣地收入和相關稅費繳納給政府。由于土地市場持續(xù)萎靡，2011年上半年16大城市土地收入占比財政收入從2010年的74%快速下滑到39%，隨著開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊張，該比值將繼續(xù)下滑。

據(jù)國泰君安測算，地方政府2012年存在4.9萬億資金缺口。佛山、成都放松限購，一些二、三線城市主動出臺 “限價令”以回避限購令，南京放松公積金貸款……地方政府的小動作已經(jīng)和開發(fā)商降價形成一股合力，驅(qū)動政策拐點的到來。

保障房亂象

“到‘十二五’期末，中國全國保障性住房覆蓋面要達到20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決?！?月30日出臺的《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》宣布。大力建設保障房，與商品房形成雙規(guī)格局，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的長期國策。然而，2011年保障房建設融資、土地、分配等環(huán)節(jié)亂象叢生，諸多問題還留待2012年解決。

針對保障房融資瓶頸問題，年中《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》的下發(fā)，意味著地方融資平臺將變相成為保障房建設融資平臺，而且，財政部公布了2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計劃，為保障房融資首次發(fā)行504億地方債，保障房建設專項融資瓶頸有望得到根本突破。2011年1000萬套保障房新開工任務提前收官。

土地來源方面，利用企事業(yè)單位自有土地建設保障房上，令保障房與福利房界限難分。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺相關政策，鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設保障房。

國有的土地性質(zhì)是確保保障房在分配環(huán)節(jié)上公平公正的物質(zhì)基礎。目前的操作路徑是，企事業(yè)單位向當?shù)亟ㄎ岢錾暾垼瑢⒐I(yè)、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用地，建設保障房。通常都會優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，剩余部分由當?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請保障房且符合條件的居民。

這種思路無異于大力發(fā)展福利房。優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，很可能仍然延續(xù)集資建房的形式，最終面向社會公開分配的會很少。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬別，在自有用地建設保障性住房的類型、產(chǎn)權所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上，均無定議。

2011年以來，北京、上海、洛陽等城市共清理出9800多戶騙保家庭。如何確保保障房公平分配，不僅牽動著整個社會的神經(jīng)，更考驗著各級政府的執(zhí)政水平。

近日，北京、上海、河南、河北等地近期密集出臺保障房管理新政，瞄準保障房資格造假、騙購騙租分配亂象重拳出擊，將保障資格審核標準、操作辦法、監(jiān)督方式和退出機制做了嚴密設計。

審核階段突出為四大改變：一是要求申請戶所在社區(qū)干部必須入戶審核；二是社區(qū)、街道、縣區(qū)和市州房管部門四級聯(lián)動審核；三是金融、車管、房管、稅務、戶籍管理等多達十多個與個人財產(chǎn)、家庭狀況密切相關部門，實行信息共享嚴密審核；四是增加公示程序。

如果說資格審核是維護住房保障制度公平性的第一關口，那么合理的退出機制就是關鍵。一直以來，退出機制是保障房管理的一大“短板”，豪車進出、出租轉(zhuǎn)售、久空閑置……這些現(xiàn)象在各地保障房住宅小區(qū)屢見報端。

退出機制已經(jīng)成為各地房管部門探索住房保障制度的一個新方向。12月1日開始實施的北京市公租房新規(guī)中明確，公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。這一內(nèi)容為租賃對象在適當條件下退出提供了政策支持。

另外，加大對騙取保障房資格者的懲處力度，河北省新出臺終身禁入制，對不符合條件的保障性住房申請人，處3萬元罰款，終身不再受理其住房保障申請；河南省2011年注重對政府機關工作人員的違規(guī)行為實行從嚴從快處理……

綠城式融資

在9月開始，受高負債率影響，一直走高端路線的綠城危機傳言不斷，如果綠城成為中國的“雷曼”，房地產(chǎn)業(yè)崩盤式下滑將難以避免。而且，更為牽動國人神經(jīng)的是，綠城所代表的聯(lián)合信托套取銀行貸款令杠桿最大化的財務模式，正大面積地運用于整個房地產(chǎn)行業(yè)，為整個金融體系埋下地雷。

從2008年引入信托合作開始，綠城一改“穩(wěn)健”的財務策略，銀行借款開始成倍增長。2007年末銀行一年期及一年以上借款總額僅為68億元，2008年末增至112.6億元；2009 年末224億元；凈負債率也攀升至100%以上。

信托公司參股項目公司，相當于定向增發(fā)，項目自有資金增加，負債率降低，產(chǎn)生更大的舉債空間，可以撬動更多的銀行貸款，將杠桿進一步放大。運用這種方式一方面規(guī)避監(jiān)管，一方面撬動銀行貸款，可謂一箭雙雕。

這種模式，在行情好的時候，即便信托融資成本高一些，有了銀行杠桿，一塊錢可以干三塊錢的事，也可以覆蓋了。然而，一旦市場低迷，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，將缺乏轉(zhuǎn)圜余地，導致整個資金鏈的崩盤，風險在銀行、信托等金融安排間傳導。人們一定沒有淡忘金融海嘯中，高杠桿導致風險在金融產(chǎn)品之間迅速傳遞從而波及全球的教訓。

宋衛(wèi)平本人也對媒體承認：“我們現(xiàn)在的情況是，這個月銀行貸款到期了，要去還掉，下個月信托到期了，要去還掉?！苯咏G城的人士稱，“綠城現(xiàn)在是最困難的時刻，如果撐過年底，有可能就活過來了?！?/p>

12月1日，存款準備金率三年來首次下調(diào)，或許是貨幣政策放松的信號。綠城也許能夠撐過這一劫，但即便如此，大規(guī)模貨幣超發(fā)的時代已經(jīng)一去不返，更為嚴格的金融監(jiān)管將推動去杠桿化進程，更大的考驗等待著“綠城們”。