淺談房建工程預(yù)算過(guò)程中存在問(wèn)題及措施

隨著我國(guó)住房建筑經(jīng)濟(jì)體系的快速發(fā)展，房建工程預(yù)算管理也面臨著許多新情況、新問(wèn)題,如造價(jià)管理政出多門(mén)、招投標(biāo)人為壓價(jià)、部分新型材料價(jià)格失控等,如何采取切實(shí)可行的對(duì)策, 建立一套完整的制約體制,使房建工程預(yù)算管理工作進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求已迫在眉睫。

1、房建工程造價(jià)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

(1)我國(guó)現(xiàn)行的房建工程預(yù)算管理大多是處于階段性的管理模式,缺乏建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程綜合管理的意識(shí)。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位缺乏統(tǒng)一的造價(jià)管理目標(biāo)和相互溝通,工程監(jiān)理單位往往只局限于房地產(chǎn)工程施工階段的質(zhì)量與進(jìn)度管理,很少介入投資決策分析。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段雖做了房建工程概算甚至細(xì)化到預(yù)算,但由于缺少對(duì)設(shè)計(jì)方案造價(jià)指標(biāo)的控制約束,導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守、投資偏高。在施工招投標(biāo)階段,標(biāo)底和標(biāo)價(jià)估價(jià)不準(zhǔn),使得工程在實(shí)施階段,或者由于資金短缺,或者成本管理不嚴(yán),導(dǎo)致投資管理失控,房地產(chǎn)建設(shè)工程不能按期完成,貸款利息不斷增加,原本緊缺的資金在惡性循環(huán)里運(yùn)行,給企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和國(guó)家都帶來(lái)了巨大的損失。

(2)我國(guó)現(xiàn)行的房建工程預(yù)算確定方法多為靜態(tài)、滯后的方法,其確定往往是以定額為依據(jù),定額單價(jià)又以幾年前人工、材料、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格的統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)。雖然各地造價(jià)管理部門(mén)也通過(guò)定期發(fā)布一些調(diào)整系數(shù)或補(bǔ)差來(lái)達(dá)到與當(dāng)前的房建工程造價(jià)管理信息,但系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用還不能及時(shí)提供造價(jià)管理人員所需的信息,難以實(shí)行與國(guó)際慣例接軌的實(shí)物法預(yù)算編制。因此,這種靜態(tài)、滯后的價(jià)格取定方法,無(wú)法滿足日益變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求。不同水平的承包商依據(jù)同一定額編制不同工程的價(jià)格,無(wú)法區(qū)別承包單位在不同地點(diǎn)、不同工程上的價(jià)格差異。

(3)預(yù)算管理人員素質(zhì)較差,不能適應(yīng)造價(jià)管理工作的需要。我國(guó)現(xiàn)有的房建工程造價(jià)顧問(wèn)或咨詢公司,其主要業(yè)務(wù)大多是依靠定額進(jìn)行房建工程預(yù)、結(jié)算的審核。其人員往往只具有從事概預(yù)算工作的資格。因此在推行預(yù)算管理工作中,暴露出來(lái)的一個(gè)最大問(wèn)題就是不適應(yīng)現(xiàn)代造價(jià)管理的要求。主要表現(xiàn)為:一是專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)差,不能獨(dú)立果斷的處理復(fù)雜的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,投資預(yù)控能力差,大量的工作仍停留在事后處理階段。二是不能組織協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目各主體間的關(guān)系。三是缺乏經(jīng)濟(jì)和法律知識(shí),處理索賠能力差,尤其是缺乏對(duì)國(guó)際工程管理中的FIDIC 合同條件的理解。

(4)設(shè)計(jì)管理制度不夠完善,限額設(shè)計(jì)未得到全面推行。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì),分析得出的結(jié)論是: 設(shè)計(jì)階段影響房建工程造價(jià)的可能性為30%~75%, 施工階段影響房建工程造價(jià)的可能性為5%~25%。在現(xiàn)行的管理體制下,設(shè)計(jì)工作沒(méi)有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督,建設(shè)單位沒(méi)有采取應(yīng)有的措施促使設(shè)計(jì)單位去精心設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)。大量的房建工程項(xiàng)目沒(méi)有推行設(shè)計(jì)招標(biāo),沒(méi)有去優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。不少設(shè)計(jì)單位管理體制不完善,片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識(shí)。于是有的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)于保守,以至出現(xiàn)肥梁、胖柱、厚板。有的平面布置不合理,結(jié)構(gòu)系數(shù)過(guò)大;有的漏項(xiàng)、錯(cuò)位等問(wèn)題大量存在。

2、加強(qiáng)房建工程建設(shè)的造價(jià)預(yù)算管理措施

(1)加強(qiáng)房建工程建設(shè)全過(guò)程的造價(jià)預(yù)算管理。通過(guò)對(duì)竣工房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算, 確定合理的房地產(chǎn)工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計(jì)概算依據(jù)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資估算管理和推行限額設(shè)計(jì),合理確定房地產(chǎn)工程的靜態(tài)投資,充分預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)投資,保證建設(shè)項(xiàng)目決策打足資金,不留缺口。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的控制工作。在房建工程建設(shè)過(guò)程中和竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)注意同設(shè)計(jì)方案對(duì)照檢查,對(duì)工程造價(jià)有較大影響的設(shè)計(jì)變更,須經(jīng)原項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)認(rèn)可。未經(jīng)批準(zhǔn)同意,擅自追加投資、改變?cè)O(shè)計(jì)、提高標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建筑面積的,審查造價(jià)時(shí)不予承認(rèn),有關(guān)部門(mén)還應(yīng)追究責(zé)任。

(2)加強(qiáng)房建工程預(yù)算環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。針對(duì)房建工程預(yù)算環(huán)節(jié)較混亂的情況,除加強(qiáng)對(duì)編審從業(yè)人員的工作管理外,還應(yīng)將此作為房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目執(zhí)法監(jiān)察的重點(diǎn),組織一次房地產(chǎn)工程預(yù)算的檢查。

(3) 動(dòng)態(tài)造價(jià)信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用是房建工程投資控制的有效工具。房建工程項(xiàng)目從開(kāi)工至竣工是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程,國(guó)家的宏觀政策以及地方性法規(guī)的變化都會(huì)影響建筑市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的供求關(guān)系,從而引起投資要素、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的調(diào)整,最終影響到房建工程的造價(jià)。因此,在造價(jià)信息系統(tǒng)的指導(dǎo)下,造價(jià)部門(mén)應(yīng)在房建工程的量?jī)r(jià)分離上進(jìn)行認(rèn)真研究。統(tǒng)一量有利于公平競(jìng)爭(zhēng),而價(jià)格則應(yīng)由現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)逐漸過(guò)渡到由市場(chǎng)形成價(jià)格為主的機(jī)制上。在招標(biāo)階段,造價(jià)管理人員除了要把握住房建工程造價(jià)具有市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征外,還應(yīng)考慮招標(biāo)方式、合同條件、工程環(huán)境和工程實(shí)施等多方面因素。在施工階段,造價(jià)人員除做好房建工程計(jì)量計(jì)價(jià)外,還要及時(shí)做好房建工程變更記錄,按時(shí)編制出詳細(xì)的月工程預(yù)結(jié)算書(shū),對(duì)合同控制所產(chǎn)生的價(jià)位偏差提出分析依據(jù),以便業(yè)主及時(shí)了解和調(diào)整投資偏差的幅度,避免出現(xiàn)竣工結(jié)算價(jià)與估算價(jià)之間出現(xiàn)懸殊過(guò)大的局面。

(4)推行限額設(shè)計(jì)。按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算,按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算,控制施工圖設(shè)計(jì)。利用價(jià)值工程的原理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分解,合理地確定設(shè)計(jì)方案。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員在選取梁、柱截面和混凝土強(qiáng)度等級(jí)及配筋方面,雖同樣滿足結(jié)構(gòu)鋼度和強(qiáng)度要求,但不同的做法會(huì)導(dǎo)致造價(jià)的差異。當(dāng)然限額設(shè)計(jì)不能一味地考慮節(jié)省投資,而應(yīng)尊重科學(xué),尊重實(shí)際, 在實(shí)行限額設(shè)計(jì)的同時(shí)注重優(yōu)化設(shè)計(jì),兼顧功能提高。結(jié)構(gòu)形式的不同導(dǎo)致工程造價(jià)成本不同的情況在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中很是普遍。

例如：某房地產(chǎn)別墅項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)單位根據(jù)8級(jí)抗震設(shè)防進(jìn)行計(jì)算,將結(jié)構(gòu)形式按異性框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),出圖后經(jīng)過(guò)測(cè)算得出如下結(jié)果:平均含鋼量約85kg/m2、砼含量0.538m3/m2,明顯高于同等抗震設(shè)防條件的類(lèi)似工程含量指標(biāo);根據(jù)建設(shè)單位要求設(shè)計(jì)單位將結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行調(diào)整,按矩形框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),開(kāi)發(fā)商根據(jù)重新設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行測(cè)算得出如下結(jié)果:平均含鋼量約69 kg/m2、砼含量約0.578m3/m2。經(jīng)過(guò)對(duì)兩次設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行比較:含鋼量減少了16kg/m2 (減少約19% ),砼含量增加了0.04m3 /m2 (增加約7%)。

如果該別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按60 000 m2 計(jì)算,優(yōu)化設(shè)計(jì)后鋼筋用量節(jié)約960t,砼用量增加2 400 m3;如果按現(xiàn)行鋼材價(jià)格4000元/t、砼單價(jià)按350元/m3 進(jìn)行測(cè)算,結(jié)構(gòu)形式的變化導(dǎo)致鋼筋砼材料價(jià)款節(jié)約投資300萬(wàn)元。

(5)改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法,實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的制度。如果設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資限額內(nèi),認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下,通過(guò)采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝,達(dá)到節(jié)約工程投資。按其節(jié)約的投資額給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì);反之,對(duì)超投資限額的設(shè)計(jì)單位給予一定的罰款,做到獎(jiǎng)罰分明。

3、結(jié)束語(yǔ)

總之,房建工程造價(jià)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理。管理中應(yīng)充分發(fā)揮激勵(lì)和約束兩種機(jī)制的功能,并不斷進(jìn)行投資管理體制的改革,實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的法人制度,改革現(xiàn)行的定額計(jì)價(jià)模式,實(shí)行量?jī)r(jià)分離,形成以量為主的企業(yè)定額系統(tǒng),建立以市場(chǎng)形成價(jià)格的價(jià)格機(jī)制。