商鋪投資,有錢人的“游戲”

孫 欣 劉 妍

因為不能辦理營業(yè)執(zhí)照，理發(fā)店的小老板將房東——大明星蘇有朋告上了法庭。通過這場官司，我們發(fā)現(xiàn)“投資商鋪，是個風(fēng)險系數(shù)很大的游戲”。

小虎隊的蘇有朋，是演藝圈有名的“理財能手”。不久前，他卻因一處商鋪惹上了官司。

由于臺胞購買的房屋不得從事經(jīng)營活動，承租人王先生租了蘇有朋的商鋪并裝修之后，卻無法辦理營業(yè)執(zhí)照。于是，王先生將蘇有朋及中介公司北京時代之家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下稱時代之家公司）以房屋租賃合同糾紛起訴到北京市朝陽區(qū)人民法院，要求解除房屋租賃合同，返還租金和押金，并賠償經(jīng)濟損失共計44萬余元；蘇有朋提起反訴，要求王先生給付拖延的租金。

2010年歲末，朝陽法院作出判決，解除雙方簽訂的房屋租賃合同，駁回了王先生和蘇有朋的其他訴訟請求。

理發(fā)店同蘇有朋的租房糾紛

2009年7月，王先生在朝外SOHO發(fā)現(xiàn)一處商鋪。他感覺商鋪很適合開美容美發(fā)店，便按照房屋門上貼著的聯(lián)系電話，聯(lián)系上了中介公司“時代之家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”。不久，王先生決定租下這個房屋。

王先生稱，當(dāng)時中介公司的業(yè)務(wù)員說聯(lián)系一下房主蘇有朋，如果蘇有朋同意，就得交1萬元訂金。最終，王先生與房主蘇有朋就租房事宜達(dá)成一致。2009年7月20日，王先生在SOHO12層開發(fā)商的租賃部簽訂了房屋租賃合同。

合同約定，出租房用于商業(yè)用途，租期為2009年至2014年共計5年，支付方式為押二付三，押金為58238元。王先生稱，簽訂合同的時候沒有看見房主蘇有朋。事后，是中介公司找蘇有朋簽字確認(rèn)的。

合同簽訂后，王先生支付了首期租金87357元、押金58538元，并對房屋進行了裝修，繳納了房屋的水電費，購買了美容美發(fā)用品，花費了近30萬元。但在一切準(zhǔn)備就緒后，王先生卻被工商部門以“不得使用臺胞購買的房屋作為經(jīng)營場所從事經(jīng)營活動”為由，不予注冊登記。

面對營業(yè)場所已裝修好、卻不能正式開始經(jīng)營的情況，王先生懊惱萬分。他認(rèn)為，房主蘇有朋在大陸購房時，應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)法律法規(guī)對臺灣人士購房的相關(guān)規(guī)定，且時代之家公司作為專業(yè)中介公司也應(yīng)熟知上述規(guī)定，而他們在簽訂合同時卻沒有向自己作出提示。

記者看到，這家名為“容絲造型”的理發(fā)店位于D區(qū)0180號，玻璃門被鐵鏈緊鎖。朝外SOHO的物業(yè)人員告訴記者，“容絲造型”開張一個多月后就關(guān)閉了。

對這起官司，蘇有朋的助理表示“很無辜”，說蘇有朋確實不知情。

協(xié)商不成，王先生向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除租賃合同，要求房主蘇有朋返還房屋租金、押金，還要求蘇有朋和時代之家公司賠償裝修費、水電費等各項經(jīng)濟損失共計296026.8元。

在法庭上，蘇有朋的代理律師表示，出租房屋是由于中介公司的人打電話給蘇有朋的代理人，說SOHO的房子可以進行出租。該代理人表示如果符合法律規(guī)定就可以租。后來中介又來電話說房子可以租，價格已經(jīng)談好了。蘇有朋簽字的日期就是最后確認(rèn)的時間。代理人稱，本案中王先生并沒有提供工商行政管理部門出具的不予注冊登記的任何證據(jù)。蘇有朋沒有任何過錯，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還租金、押金及賠償損失等責(zé)任。

同時，蘇有朋還對王先生提起反訴稱，王先生下期的租金應(yīng)于2009年12月15日之前支付，但其至今仍未收到租金。根據(jù)合同約定，王先生未按照合同約定支付租金，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并騰退房屋，故要求解除合同，并賠償不給付租金的違約金582380元。

蘇有朋在庭審中提交了SOHO房屋的電費及水費發(fā)票，證明王先生實際上在2009年9月之后仍在經(jīng)營，訴訟目的則是因為經(jīng)營不善想轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

庭審中，王先生堅持認(rèn)為，蘇有朋違反法律法規(guī)、部門規(guī)章及政策的有關(guān)規(guī)定，將法律禁止出租的房屋出租，導(dǎo)致其無法辦理工商營業(yè)執(zhí)照，更無法實現(xiàn)經(jīng)營目的。因此，合同的解除與其沒有任何責(zé)任，完全是蘇有朋的違法過錯行為導(dǎo)致。

承辦此案的法官凌巍表示，王先生與蘇有朋簽訂的租賃合同及補充協(xié)議是雙方的真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

鑒于蘇有朋對王先生無法取得營業(yè)執(zhí)照的主張?zhí)岢霎愖h，法院向工商行政管理部門核實了《建設(shè)部等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的執(zhí)行情況。

工商行政管理部門的答復(fù)是，由于蘇有朋的身份系臺胞，且其購買的朝外SOHO的房屋時間為2006年7月18日，而該《意見》的實施時間為2006年7月11日，故該處房屋確實無法辦理營業(yè)執(zhí)照。

對此，法院認(rèn)為蘇有朋并非法律專業(yè)人士，該《意見》實施的時間僅在其購買涉訴房屋前不久，蘇有朋無法及時得知最新頒布的各項法律法規(guī)情有可原，蘇有朋對于王先生無法取得營業(yè)執(zhí)照、不能實現(xiàn)合同目的所遭受的損失不存在明顯過錯。

而王先生作為涉訴房屋的承租人，對租房的用途是明知的，在委托中介公司提供居間服務(wù)的過程中，王先生既沒有對中介公司的資質(zhì)進行審查，也沒有對租賃房屋的經(jīng)營限制加以留意，故對于無法實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的目的亦存在一定過錯。

由于王先生并未實際經(jīng)營，且客觀存在裝修經(jīng)營等損失，故法院從公平角度考慮，對王先生要求蘇有朋返還租金、押金并賠償裝修等相關(guān)損失的請求不予支持；同時，對蘇有朋要求王先生承擔(dān)違約金的主張亦予以駁回。

投資者的生意經(jīng)

有媒體報道，蘇有朋早年間也許多商鋪無人租售曾投資過股票，但不是慘賠就是被深度套牢。后來，他決定只做房地產(chǎn)投資。

蘇有朋投資成功源于他眼光獨到。據(jù)說，他在上海某處的房子剛裝修好，就有房產(chǎn)投資者慕名以高出原價一倍的高價索購。

而這次遭遇官司，有業(yè)界人士分析，其根本原因與朝外SOHO近一段時間的冷寂有關(guān)。曾經(jīng)熱鬧繁榮的朝外SOHO，以外籍尤其是韓國商戶居多，在遭遇國際性經(jīng)濟危機后，韓國商戶大批撤走，朝外SOHO一下冷清下來。由于租金前后反差較大，有的業(yè)主無法接受，不愿降低房租，導(dǎo)致部分商鋪、寫字樓處于空置狀態(tài)。

但同樣也是朝外SOHO業(yè)主的崔先生卻不認(rèn)同市場冷清的說法?！白饨鹛撸澙贰?，崔先生分析其他業(yè)主遇到的困境時如此說。

他于2001年貸款在朝外SOHO購買了一處200多平方米的寫字間，當(dāng)時的房價大概是每平方米1萬多元。“幾年了，我的租戶就沒換過”，他說，自己取的是中間價位的房租，力求穩(wěn)定，“長流水”，所以租金這幾年基本沒變過。雖然知道鄰居們租金漲了又漲，“目前已經(jīng)到離譜的地步”，自己也曾經(jīng)接到過“成千上百的許諾給出高租金的電話”，可是他從來沒動心過，所以，他的房子從來沒閑置過。

而他在深圳投資的商鋪，同樣在將近十年的時間內(nèi)也沒有變過租金，“我知道四五千元的租金對方拿去轉(zhuǎn)手就是一萬五，可是他就得承擔(dān)空置的風(fēng)險呀”。對投資理財有自己看法的崔先生說，蘇有朋之所以遇到官司，還是利益問題，“他降點房租不就什么事都沒了”。

崔先生說，投資商鋪，靠房租盈利，一般也就8%的收益。所以，他認(rèn)為投資的大頭是房價上漲的部分。他說自己投資的建外SOHO的房子，這幾年房價漲了一兩倍，折合下來每年20%，“很滿足了，不能太貪”，“房價收益更高，才能叫投資收益。租金就當(dāng)做利息，比存銀行強就行了”。

他建議朝外SOHO的鄰居們，“只要租費合理，就能租出去”。

但是，并不是降低房租就能解決空置商鋪的問題。記者在西南三環(huán)的萬年花城看到，大概有將近一半的底商商鋪是空置的，有的不停地?fù)Q租戶，有的甚至自從建好之后就從來沒有經(jīng)營過。

2011年1月10日，記者以購買人身份打電話聯(lián)系萬年花城商鋪銷售，對方很肯定地告訴記者：“全部賣完了?！睂τ谀切┛罩梅?，對方的解釋是，“也許是業(yè)主不出租吧”。

記者從相關(guān)資料中獲悉，萬年花城商鋪于2005年開始銷售。作為一個200萬平方米的大型城市社區(qū)，萬年花城的商鋪面積達(dá)到12.8萬平方米。媒體曾對當(dāng)時一期商鋪銷售的火爆場面有生動描寫：“40個全現(xiàn)房底商商鋪一小時被搶購一空?！?/p>

但是，這些底商經(jīng)營情況一直不太好，因為周邊只是生活區(qū)，基本沒有寫字樓，所以除了餐飲情況較好外，其他店常年都是冷冷清清，因此商戶越來越少。

位于六里橋北里的風(fēng)荷曲苑小區(qū)的底商商鋪也存在同樣情況。租用該底商一商鋪的美發(fā)店老板告訴記者，店里的顧客主要是小區(qū)住戶，客流少，同行競爭激烈，而且租金貴，基本掙不到什么錢，他正考慮要換到東邊發(fā)展。

曾經(jīng)想投資商鋪的栗先生說，他做過市場考察和分析，商鋪除了肯德基、麥當(dāng)勞能盈利達(dá)到10%～15%外，其他的商鋪盈利都很低，還不如其他投資渠道更可靠。再加上政策變動，比如規(guī)定住宅樓下不能開餐飲等，導(dǎo)致商鋪用途狹窄，生存困難。

一直進行房產(chǎn)投資的潘先生也說，盡管自己有上千萬元的資產(chǎn)，但從來不敢涉足“風(fēng)險大”的商鋪投資?！巴顿Y商鋪，眼光很重要”，他說，選擇商鋪必須在商業(yè)成熟地區(qū)，最好臨街，但是，大部分人并不具備這個眼光和機會。

2010年新政出臺后，住宅遇冷，商鋪銷售再次掀起高潮，包括二三線城市，都成為商鋪投資重點。有人稱，2010年為商鋪投資年，“一鋪養(yǎng)三代”成為眾多投資者，包括手中有點兒閑錢的老百姓的夢想。

業(yè)內(nèi)人士勸告，如果不是資金很雄厚，不要參與這場游戲。這種游戲一般人“玩不起”，因為它是“有錢人的游戲”。

相關(guān)鏈接：空置商鋪

2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號）規(guī)定：“（十）境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房?！?/p>

（摘自《法律與生活》半月刊2011年2月上半月期）