樓市調(diào)控或?qū)⒃俣燃哟a

◎文/關(guān)向風(fēng)

樓市成交陷入低迷，房?jī)r(jià)依舊保持高位。中國(guó)樓市正在走入市場(chǎng)與政策艱難博弈的敏感時(shí)刻。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)遲遲未現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控政策不會(huì)放松，新一輪調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。

樓市陷入高位僵持

自從今年初樓市調(diào)控組合拳出臺(tái)以來(lái)，各地成交量不同程度陷入低迷，房?jī)r(jià)快速飆漲勢(shì)頭得到遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸“退燒”，但房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”尚不明顯。

地產(chǎn)研究人士韓世同指出，限購(gòu)政策抑制了高端樓盤(pán)的成交，市場(chǎng)陷入觀望導(dǎo)致成交萎縮，而郊區(qū)樓盤(pán)則趁勢(shì)推盤(pán)，價(jià)格較低且成交量大，雖然導(dǎo)致了整體均價(jià)下滑，但實(shí)際上市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。

多項(xiàng)政策將再加碼

從管理層的各種表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控將向著更長(zhǎng)期、更縱深的方向發(fā)展。面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)居于高位，后續(xù)的調(diào)控政策，諸如房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。

收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道是減弱房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的重要手段。日前有消息稱，銀監(jiān)會(huì)可能會(huì)為此出臺(tái)新的規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，收緊房地產(chǎn)信托融資。與此同時(shí)，個(gè)人首套房貸也可能將首付提高至五成。某國(guó)有銀行信貸人員稱，雖然目前還沒(méi)有相關(guān)通知，他個(gè)人認(rèn)為首套房首付五成殺傷力較大，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)；但他同時(shí)表示，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲，這也可能成為能夠立竿見(jiàn)影的一劑猛藥。

今年以來(lái)在銀行貸款和資本市場(chǎng)再融資日益收緊的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆。3月份信托產(chǎn)品中投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品募集資金量最大，資金總額達(dá)98.31億元，環(huán)比增長(zhǎng)108.42%；4月11日至17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的共有8款，募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模的30.17%，仍是所有投資領(lǐng)域中占比最高的。

去年銀監(jiān)會(huì)就曾發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有所萎縮。今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托再次成為房企爭(zhēng)搶的香餑餑，監(jiān)管層很可能再次考慮對(duì)信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加以管束，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延到信托行業(yè)。

建立住房信息系統(tǒng)并推廣存量房稅收試點(diǎn)，也可能是新一輪調(diào)控的重要方向。國(guó)務(wù)院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號(hào)。督查組在甘肅督查時(shí)指出，“蘭州市主城區(qū)的個(gè)人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時(shí)對(duì)運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房稅收征管推廣工作作出部署”。在海南，督查組同樣提出，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理信息化建設(shè)與調(diào)控不相適應(yīng)，建議按時(shí)完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供技術(shù)支持，抓緊應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房稅收管理的試點(diǎn)和推廣。

土地政策也將作出一些調(diào)整。有消息稱，國(guó)土部將于近期下發(fā)有關(guān)“保障房供地計(jì)劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強(qiáng)化調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)。完善招拍掛制度將改變過(guò)去完全依靠?jī)r(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià)，并將出臺(tái)一些控制地價(jià)的規(guī)范性文件。另外，也不排除對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。

圖/王非

信貸調(diào)控或遭遇對(duì)沖

由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少開(kāi)發(fā)商延遲了樓盤(pán)上市時(shí)間，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期五六月份推盤(pán)量將大增，同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，屆時(shí)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢(qián)大量涌入以及前期銷(xiāo)售回款較多，開(kāi)發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價(jià)促銷(xiāo)的險(xiǎn)境，且有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)后市仍抱有幻想。

記者發(fā)現(xiàn)，一些樓盤(pán)，已開(kāi)始取消前期入市時(shí)優(yōu)惠與折扣。有些定位于普通買(mǎi)家的住宅項(xiàng)目，并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，目前僅僅屬于“滯漲”。

有開(kāi)發(fā)商稱，開(kāi)發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場(chǎng)狀況也比2008年好很多。從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的67家上市房企一季報(bào)來(lái)看，一季度末合計(jì)持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)684億元，貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)短期借款與一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預(yù)收賬款合計(jì)高達(dá)2838億元。

不僅如此，大量房企還可以通過(guò)境外融資獲得大量資金，對(duì)沖了國(guó)內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。在人民幣升值預(yù)期之下，外資仍在以各種渠道進(jìn)入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，利用外資144億元，增幅達(dá)45.2%，為各類(lèi)來(lái)源中增長(zhǎng)最快。

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控下的市場(chǎng)走勢(shì)，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸麒麟認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位，調(diào)控也將持續(xù)下去，甚至可能會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。