房屋買賣合同無(wú)效是否存在信賴?yán)鎿p失

　　隨著金融法治進(jìn)步，銀行員工與銀行利益沖突事件時(shí)有發(fā)生，銀行員工以訴訟手段維權(quán)也屢見不鮮，訴訟維權(quán)更多地表現(xiàn)為銀行業(yè)勞動(dòng)法律關(guān)系的調(diào)整，而銀行管理固定資產(chǎn)的員工購(gòu)買銀行處置固定資產(chǎn)，因所謂信賴?yán)鎿p失狀告銀行實(shí)屬罕見，一起一波三折的銀行被訴案件不僅讓人思考當(dāng)事人的法律責(zé)任，也折射銀行依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)種種問(wèn)題。
　　員工告銀行一波三折
　　1993年A銀行與B保險(xiǎn)公司建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，雙方口頭約定A銀行代辦B保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，B保險(xiǎn)公司向A銀行提供面積180平方米的門市房供A銀行辦公使用，代辦費(fèi)用抵償房租，N年后房屋歸A銀行所有。2004年A銀行準(zhǔn)備上市，對(duì)上述門市房在內(nèi)一批閑置資產(chǎn)進(jìn)行處置，經(jīng)評(píng)估確認(rèn)該房產(chǎn)價(jià)值為50萬(wàn)元，該行員工賈某與主管會(huì)計(jì)工作的副行長(zhǎng)簽訂房屋買賣合同，賈某以52萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得該房產(chǎn)，隨后房產(chǎn)交付賈某使用，賈某將該房屋出租，每年租金約為3萬(wàn)～10萬(wàn)元不等。同時(shí)，賈某積極運(yùn)作辦理產(chǎn)權(quán)事宜，并出具書面承諾以無(wú)籍房辦理產(chǎn)權(quán)，出現(xiàn)后果自行承擔(dān)，該行則出具該房屋屬于無(wú)籍房的證明。2005年7月，某市房產(chǎn)管理部門為賈某頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。2008年B保險(xiǎn)公司對(duì)自有房產(chǎn)進(jìn)行清理，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)被賈某辦理產(chǎn)權(quán)登記，要求房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)撤銷錯(cuò)誤登記未果，遂訴訟至某區(qū)人民法院，同時(shí)將賈某及A銀行列為第三人，庭審中A銀行無(wú)法提供以合作方式取得B保險(xiǎn)公司該房產(chǎn)權(quán)屬的任何證據(jù)，經(jīng)一審、二審審理，賈某的房屋產(chǎn)權(quán)證書被依法撤銷。賈某遂與A銀行協(xié)商賠償事宜未能達(dá)成一致協(xié)議，2009年9月賈某起訴A銀行，要求A銀行返還購(gòu)房款52萬(wàn)元，并依據(jù)該房屋市價(jià)要求A銀行賠償經(jīng)濟(jì)損失200萬(wàn)元。2010年3月某區(qū)人民法院審理認(rèn)為：A銀行與賈某房屋買賣合同無(wú)效，A銀行存在締約過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。故依據(jù)委托評(píng)估公司對(duì)該房屋現(xiàn)值評(píng)估報(bào)告，判決A銀行返還賈某購(gòu)房款52萬(wàn)元，賠償賈某信賴?yán)鎿p失200萬(wàn)元，并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)。A銀行認(rèn)為法院判決于法有據(jù)，請(qǐng)示總行批準(zhǔn)其不上訴意見。總行法律事務(wù)部認(rèn)為人民法院判決不當(dāng)，指令A(yù)銀行上訴，并安排總行公司律師進(jìn)行上訴審代理，同時(shí)會(huì)同紀(jì)檢監(jiān)察、內(nèi)控合規(guī)等部門對(duì)A銀行資產(chǎn)處置違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行查處。2010年9月，某市中級(jí)人民法院終審判決A銀行返還賈某購(gòu)房款項(xiàng)52萬(wàn)元，并按照人民銀行同期貸款利率支付利息，無(wú)需承擔(dān)信賴?yán)鎿p失賠償責(zé)任，訴訟費(fèi)用等由賈某與A銀行共同承擔(dān)。A銀行總行有關(guān)部門對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了必要的處分。
　　A銀行通過(guò)上訴，基本上實(shí)現(xiàn)了維權(quán)目標(biāo)，一宗法律事實(shí)沒(méi)有重大變化的無(wú)效房屋買賣合同糾紛，為何兩審判決結(jié)果迥然不同？
　　信賴的利益法理依據(jù)何在？
　　該案中，一審法院以賈某存在信賴?yán)鎿p失為由，判令A(yù)銀行賠償賈某200萬(wàn)元損失，A銀行是否存在締約過(guò)錯(cuò)？一審法院判決是否符合信賴?yán)娴膬?nèi)涵？一審法院判決是否具有充分的法律依據(jù)？
　　締約過(guò)失責(zé)任是指締約人在締約過(guò)程中故意或者過(guò)失地違反先合同義務(wù)時(shí)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任，構(gòu)成要件包括先合同義務(wù)的違反、締約過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)、損失的發(fā)生、因果關(guān)系等要素。締約過(guò)失民事責(zé)任的承擔(dān)與當(dāng)事人主觀是否存在過(guò)錯(cuò)密切相關(guān)。依據(jù)民法原理，民事責(zé)任的完整構(gòu)成要件通常包括主體、客體、主觀、客觀四大要件。在主觀上，無(wú)過(guò)錯(cuò)原則明顯區(qū)別于過(guò)錯(cuò)原則，即不管行為人有無(wú)過(guò)錯(cuò)而依據(jù)法律特別規(guī)定承擔(dān)的責(zé)任，無(wú)過(guò)錯(cuò)的責(zé)任以法律的特別規(guī)定為限，沒(méi)有法律規(guī)定任何人都不承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任本身以違反先合同義務(wù)為前提而構(gòu)建，而違反先合同義務(wù)本身就是一種過(guò)失，締約存在過(guò)失是這種責(zé)任產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A銀行與B保險(xiǎn)公司口頭約定以N年保險(xiǎn)代辦費(fèi)用抵償房屋買賣合同之價(jià)款，A銀行主觀上似乎沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，主觀過(guò)錯(cuò)不以A銀行自身錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)為要義，一是支付對(duì)價(jià)沒(méi)有證據(jù)支持，既沒(méi)有書面合同約定，也未有相關(guān)證人的合格證言。二是房屋權(quán)屬確認(rèn)的法律依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)登記要式法律行為。A銀行出售沒(méi)有有效取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋給賈某，導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效，A銀行存在過(guò)錯(cuò)。作為房屋購(gòu)買人的賈某，一方面為A銀行管理固定資產(chǎn)，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)，明知所購(gòu)買房屋沒(méi)有取得有效的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)而購(gòu)買。另一方面，承諾對(duì)購(gòu)買無(wú)籍房可能出現(xiàn)的法律后果自行承擔(dān)，賈某的過(guò)錯(cuò)十分明顯。某區(qū)法院只認(rèn)定A銀行存在締約過(guò)錯(cuò)與事實(shí)不符，于法無(wú)據(jù)。
　　信賴是信任依賴，是誠(chéng)實(shí)信用民事法律原則的重要內(nèi)容，也是是私法與公法保護(hù)的重要內(nèi)容。一審法官認(rèn)為A銀行存在締約過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)民事責(zé)任，賠償原告信賴?yán)鎿p失，實(shí)際上，信賴?yán)媾c締約過(guò)錯(cuò)民事責(zé)任不能完全等同。從法理上分析，信賴應(yīng)當(dāng)具備相信他人的意思表示或外觀權(quán)利合理的善良心態(tài)，并基于內(nèi)心信賴而為一定的民事行為，同時(shí)因信賴對(duì)原先狀態(tài)的改變等三個(gè)要素。信賴?yán)嬖诒举|(zhì)上為一種既存利益，它以信賴受損導(dǎo)致履行利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)為保護(hù)前提，以將信賴者的財(cái)產(chǎn)狀況置于訂約前的狀態(tài)為目標(biāo)。賈某的損失、或利益、或房?jī)r(jià)暴漲出現(xiàn)變化、或者既存利益到底是什么？是房屋的現(xiàn)在市價(jià)與原始購(gòu)買房?jī)r(jià)的差異，還是賈某出租房屋可能帶來(lái)巨額收益？討論這個(gè)問(wèn)題的前提是必須將賈某與A銀行訂立房屋買賣合同之前該房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)作為前提。該房屋所有權(quán)公示所有人系B保險(xiǎn)公司所有，無(wú)論是A銀行還是賈某對(duì)此是明知的，賈某作為A銀行的固定資產(chǎn)崗位管理人對(duì)固定資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀態(tài)十分明晰，即便A銀行與B保險(xiǎn)公司存在口頭約定，在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿沒(méi)有記載、沒(méi)有辦理房屋權(quán)屬變更登記的情形下，該約定沒(méi)有且并不能改變房屋權(quán)屬的法律性質(zhì)。一方面，在B保險(xiǎn)公司與房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)涉及賈某房屋產(chǎn)權(quán)訴訟中，A銀行無(wú)法提供以N年保險(xiǎn)代辦費(fèi)用作為房屋購(gòu)買價(jià)款的任何證據(jù)，在賈某起訴A銀行過(guò)程中該證據(jù)同樣沒(méi)有出現(xiàn)，有關(guān)人員所述不能構(gòu)成法律事實(shí)，不能影響該房屋法律權(quán)屬的認(rèn)定。另一方面，《中華人民共和國(guó)城市房屋管理法》第三十七條明確規(guī)定：“權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的禁止轉(zhuǎn)讓?！盇銀行與賈某的房屋買賣顯屬法律禁止的行為，始終無(wú)效。
　　A銀行與賈某房屋買賣合同因法定要式程序違法而導(dǎo)致合同無(wú)效，雙方當(dāng)事人不能依約取得履行利益。因而無(wú)法產(chǎn)生信賴損害賠償責(zé)任的外觀形式，即無(wú)合法房屋權(quán)利的外觀憑證，信賴成為無(wú)源之本。信賴力來(lái)源于兩個(gè)方面，一是法律規(guī)定，二為社會(huì)經(jīng)驗(yàn)法則，換言之，賈某并非善意取得，于法于社會(huì)經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)當(dāng)知道交易的非安全性，且其承諾承擔(dān)交易可能存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，交易的安全權(quán)價(jià)值是信賴?yán)娈a(chǎn)生的基礎(chǔ)，當(dāng)事人主觀是否存在過(guò)錯(cuò)決定能否產(chǎn)生信賴?yán)妗ＹZ某主觀的過(guò)失是所謂信賴?yán)媸艿綋p害的原因之一，賈某因此無(wú)權(quán)要求A銀行承擔(dān)信賴?yán)鎿p害賠償。某法院一審判決不僅依據(jù)事實(shí)錯(cuò)誤，而且過(guò)錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定不當(dāng)。
　　我國(guó)民事法律制度深受德國(guó)民法的影響，在法律規(guī)定上，沒(méi)有對(duì)締約過(guò)失責(zé)任與信賴損害賠償責(zé)任做必要的區(qū)分，《合同法》的頒行標(biāo)志著我國(guó)締約過(guò)失責(zé)任制度已經(jīng)全面確立，法律條文蓋然性為法院司法留下了隱患。某法院在一審判決時(shí)正是依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，判決A銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)際上在《合同法》中，不僅第五十八條涉及合同無(wú)效賠償，《合同法》第四十二條規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！钡谒氖龡l規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中知悉商業(yè)秘密，無(wú)論合同是否成立，不得泄露或者不正當(dāng)使用。泄露或者不正當(dāng)使用該商業(yè)秘密給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”合同法中規(guī)定了合同相對(duì)人忠實(shí)、保密、通知、照顧、保護(hù)等附隨義務(wù)，違反合同附隨義務(wù)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，在《侵權(quán)責(zé)任法》中也有相應(yīng)的規(guī)定。只不過(guò)《合同法》第五十八條專門規(guī)定了合同無(wú)效的法律責(zé)任：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹撘?guī)定十分籠統(tǒng)，沒(méi)有區(qū)分合同不成立、合同成立但未生效、合同無(wú)效（絕對(duì)無(wú)效與相對(duì)無(wú)效）、合同有效或者被撤銷的原因，無(wú)論欺詐、脅迫，還是重大誤解、顯失公平，一律適用該條規(guī)定，因而其賠償責(zé)任范圍的界定成為類似案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。很明顯，A銀行與賈某都負(fù)有先合同義務(wù)，購(gòu)房合同因雙方混同過(guò)錯(cuò)無(wú)效，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其具體責(zé)任的界定必須考量過(guò)錯(cuò)行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。
　　
　　賈某的損失是不是A銀行惡意為之，若A銀行故意隱瞞所處置房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，提供虛假產(chǎn)權(quán)證明或者協(xié)議，則A銀行構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。信賴?yán)尜r償責(zé)任的范圍，屬于法定賠償范圍，主要限于信賴?yán)尜r償，包括直接財(cái)產(chǎn)損失和機(jī)會(huì)利益損失，不包括非財(cái)產(chǎn)上的損害。直接財(cái)產(chǎn)損失通常表現(xiàn)為基于信賴狀態(tài)而支出的締約或履約成本，而機(jī)會(huì)利益損失則表現(xiàn)為基于信賴而放棄的其他締約機(jī)會(huì)的損失。如果信賴?yán)鎿p失的產(chǎn)生系一方侵權(quán)而為，則適用《侵權(quán)責(zé)任法》有關(guān)規(guī)定，受害人喪失締約機(jī)會(huì)可能基于被迫也可能源于被惡意欺詐所產(chǎn)生的信賴，其損失則是因故意侵犯他人物權(quán)、人身權(quán)或者知識(shí)產(chǎn)權(quán)等絕對(duì)權(quán)利，致使受害人喪失與他人締約獲利的機(jī)會(huì)，或者采取欺詐、脅迫的手段致使受害人放棄與他人締約獲利的機(jī)會(huì)所造成的損失。賈某的損失不是A銀行侵權(quán)而產(chǎn)生的損失，賈某與A銀行締結(jié)房屋買賣合同直接損失主要是極少的交通費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)證書工本費(fèi)用，而間接損失系其放棄其他締約的機(jī)會(huì)損失，其損失包括資金成本以及該資金購(gòu)買其他房產(chǎn)可能帶來(lái)的收益，因賈某在房屋買賣合同中與A銀行具有同等的過(guò)錯(cuò)，故其購(gòu)買其他房產(chǎn)可能帶來(lái)的收益與賈某從占有房屋并出租取得的收益等同。同時(shí)，A銀行在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后對(duì)賈某出租房屋收益亦未主張，因此法院無(wú)需另行保護(hù)。
　　賈某所享有的返還利益為其購(gòu)房款項(xiàng)，其信賴?yán)鎰t為購(gòu)房資金比照人行同期貸款利率計(jì)算的利息，其期待利益則為購(gòu)買該房屋可能帶來(lái)的收益，包括房屋自然增值。因租金能夠反映房屋增值價(jià)值，租金收入已被賈某實(shí)際取得，法院對(duì)其請(qǐng)求賠償預(yù)期租金主張不予以支持，于理于法都有充分的依據(jù)。一審法官將賈某的信賴?yán)娴韧贏銀行的單方違約責(zé)任甚至是侵權(quán)責(zé)任，通過(guò)房屋現(xiàn)值評(píng)估把不存在的信賴?yán)嫜莼癁榈仲嚴(yán)?，屬于錯(cuò)誤理解、運(yùn)用法理。
　　通過(guò)上述分析可以看出，一審法院錯(cuò)誤認(rèn)定締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任，沒(méi)有區(qū)分合同相對(duì)無(wú)效與絕對(duì)無(wú)效，錯(cuò)誤的將混同過(guò)錯(cuò)形成損失等同于違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任形成損失，等同于信賴?yán)?，?dǎo)致判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，法律責(zé)任分配不當(dāng)，二審法院依法予以糾正，不僅符合法律規(guī)定，也符合相關(guān)法理論證。
　　銀行的啟示
　　A銀行因處置資產(chǎn)被自己內(nèi)部員工狀告，是銀行業(yè)典型的“烏龍球”事件，表面上為偶然事件，其實(shí)質(zhì)違規(guī)處理閑置資產(chǎn)必然后果，教訓(xùn)亦深刻。
　　操作風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。近年來(lái)，銀行業(yè)處置閑置資產(chǎn)和剝離不良資產(chǎn)引發(fā)的被訴案件顯著上升，其中道德風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)案的最重要原因之一。A銀行與B保險(xiǎn)公司合作關(guān)系不僅沒(méi)有合同約束，而且還存在代辦費(fèi)用收支不明等問(wèn)題。賈某作為A銀行管理固定資產(chǎn)崗位工作人員，直接購(gòu)買A銀行處置閑置資產(chǎn)，是典型的關(guān)聯(lián)交易行為。A銀行分管財(cái)務(wù)工作的行領(lǐng)導(dǎo)違反銀行內(nèi)部規(guī)定，而與賈某簽訂房屋買賣協(xié)議等等，均不同程度表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化從業(yè)職業(yè)操守與道德教育，抑制道德上的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為銀行業(yè)防范操作風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的必然選擇。
　　內(nèi)控機(jī)制嚴(yán)重缺位。健全的內(nèi)控機(jī)制建設(shè)是“好銀行”的一條重要標(biāo)準(zhǔn)。A銀行被訴之所以一波三折，一方面，該行內(nèi)部管理十分混亂，產(chǎn)權(quán)維護(hù)不利、法律文件缺失（與保險(xiǎn)公司合作協(xié)議丟失、處置資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告丟失）、印鑒管理缺失等。另一方面該行有章不循、有制不依，違規(guī)不究，對(duì)內(nèi)部人問(wèn)題缺少正確認(rèn)識(shí)，被訴案件折射出A銀行內(nèi)控建設(shè)嚴(yán)重缺位。建設(shè)現(xiàn)代化的“流程銀行”必須從內(nèi)控制度建設(shè)入手，杜絕內(nèi)控機(jī)制缺失導(dǎo)致違規(guī)事件的發(fā)生。
　　訴訟代理有失水準(zhǔn)。內(nèi)部員工起訴案件，具有一定特殊性，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求上級(jí)行指派代理人或外聘律師代理，本行員工自行代理不僅存在水平能力不足風(fēng)險(xiǎn)，而且還不容易處理員工之間可能因利益形成的對(duì)立關(guān)系。該案中，有關(guān)證據(jù)未能徹底盡職調(diào)查，在賈某代理人提出適用《合同法》第五十八條規(guī)定時(shí)，未能就過(guò)錯(cuò)問(wèn)題進(jìn)行辯論等。代理人對(duì)案件的認(rèn)識(shí)一定程度上影響了訴訟風(fēng)險(xiǎn)化解，可以說(shuō)，提升商業(yè)銀行基層機(jī)構(gòu)管理人員與法律專業(yè)人員的基本素質(zhì)刻不容緩。
　　追究責(zé)任亡羊補(bǔ)牢。依法追究違規(guī)人員的民事責(zé)任、行政責(zé)任乃至刑事責(zé)任商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范利器，無(wú)論是商業(yè)銀行民事被訴案件，還是商業(yè)銀行發(fā)生的刑事犯罪案件，核心要義是法律責(zé)任追究到位，追究責(zé)任不僅可以有效防范銀行從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠有效防范銀行業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)責(zé)任追究機(jī)制的完善，全面有序地促進(jìn)商業(yè)銀行依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。
　　（作者系吉林省銀行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)；中國(guó)工商銀行吉林省分行法律事務(wù)部副總經(jīng)理）