日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，中國與日本有很多相似之處，日本政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)我國具有十分重要的借鑒意義，本文主要從如下三個(gè)方面進(jìn)行分析和探討。
　　之一：防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴房地產(chǎn)，不能忽視公共住房建設(shè)
　　日本在二戰(zhàn)后的30年中經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大成功。1955～1973年，日本GDP年均增長(zhǎng)率達(dá)10%；石油危機(jī)過后，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩，但直到1991年的“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅，GDP年均增速仍維持在4%以上。
　　支持日本經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的因素之一是住房的大量建設(shè)。日本住房短缺的原因主要有兩個(gè)：一是戰(zhàn)爭(zhēng)的毀壞。在被戰(zhàn)爭(zhēng)毀壞的日本城市中，大部分存量住房被損壞了，戰(zhàn)后即面臨約420萬套的住房缺口，這也是日本20世紀(jì)70年代前半期住房一直嚴(yán)重短缺的重要原因。二是快速的城市化進(jìn)程使住房需求不斷增加。日本城市人口的比例在1950年為37.7%，1960年增長(zhǎng)到63.9%，1970年達(dá)到72.1%，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市加劇了城市住房短缺。
　　隨著新建住房數(shù)量的增加，住房建設(shè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。在整個(gè)70年代，房地產(chǎn)投資占GDP的比例始終保持在7.2%～8.9%之間的高位，并對(duì)鋼鐵、水泥和木材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響，而購買新住房的家庭也經(jīng)常會(huì)購買家具和電器。通過大量的住房建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是日本經(jīng)濟(jì)在90年代之前的重要特征。
　　維持這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式需要一系列的制度保證，日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，政府設(shè)計(jì)了刺激住房供給與需求的一整套制度體系，其核心包括“三個(gè)支柱”：1950年頒布的《住房金融公庫法案》、1951年頒布的《公共住房法案》和1955年頒布的《住房公庫法案》。住房金融公庫主要向個(gè)人建造和購買住房提供長(zhǎng)期的固定低息貸款，公共住房是由地方政府建設(shè)、擁有和管理，由中央政府提供補(bǔ)貼，低收入家庭可以很低的租金租賃的住房，而住房公庫成立的目的是為大城市中的中等收入工人提供租賃住房和公寓。
　　由于住房制度的目標(biāo)是增加住房的自有率，因而公共住房相對(duì)被忽視。這從日本的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中就能看出：由政府（中央政府和地方政府）擁有的公共租賃住房只占住房總量的7%左右；其中，由地方政府擁有的住房占住房總量的比例約為5%，由中央政府擁有的住房占住房總量的比例約為2%（見表1）。
　　由于政府強(qiáng)調(diào)住房的自有率，擁有自己的住房成為日本國民追求的目標(biāo)，而擁有獨(dú)棟的別墅成為“日本夢(mèng)”的代名詞，由此導(dǎo)致的后果是日本住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期上漲，而住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲反過來又強(qiáng)化了國民購買住房的沖動(dòng)，造成住房按揭貸款占GDP的比重迅速增加，居民購房支出占收入的比重不斷攀升。1980年，日本住房貸款占GDP的比重是19.4%，到2000年該比重增加到了37.3%，而居民歸還銀行按揭貸款額占收入的比重從1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
　　家庭負(fù)債率過高成為銀行的潛在威脅，并進(jìn)一步影響到宏觀經(jīng)濟(jì)大局。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，收入也高速增長(zhǎng)，一切都相安無事，一旦收入增長(zhǎng)減緩，很多家庭便無力償還貸款。1981～1991年，日本居民的年平均收入從554.9萬日元增加到了869.5萬日元，但隨后在90年代卻幾乎停止了增長(zhǎng)。而同期，日本居民的年平均貸款償付額從1981年的60.5萬日元增加到了1991年的92.3萬日元和2000年的143萬日元。80年代，日本居民的按揭貸款本息償還額占收入的比重保持在11%左右，到2000年時(shí)上升到16.1%。
　　90年代初，日本家庭面臨的金融形勢(shì)逐漸惡化，儲(chǔ)蓄與債務(wù)的差額從1991年的816.5萬日元減少到了2000年的776萬日元；擁有住房和土地貸款的家庭，其貸款額在1991年時(shí)為224.4萬日元，到1995年時(shí)顯著減少了112.1萬日元，到2000年時(shí)則減少了415.8萬日元。在長(zhǎng)期的衰退過程中，越來越多的家庭變得無力償付住房貸款。1995～2000年，期限在六個(gè)月以上的住房金融公庫貸款違約數(shù)從14205件增加到了33306件，違約總金額從1937億日元增加到了5002億日元，如表2所示。當(dāng)住房金融公庫的貸款無法得到償付時(shí)，金融保障協(xié)會(huì)就會(huì)接管貸款，這種案例從1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
　　由此可以看出，過分強(qiáng)調(diào)住房的自有率而忽視公共住房建設(shè)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展“一榮俱榮，一損俱損”結(jié)果的出現(xiàn)。
　　之二：靠簡(jiǎn)單增加供給的方式平抑房?jī)r(jià)并非良策
　　住房與普通消費(fèi)品的最本質(zhì)區(qū)別在于它不僅可以滿足人們的居住需要，而且可以作為投資品并獲得資本利得。商品市場(chǎng)的一般運(yùn)行規(guī)律表現(xiàn)為價(jià)格上漲時(shí)的需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。但投資品則有所不同：價(jià)格上漲時(shí)需求可能會(huì)隨之增加，且投資品交易沒有市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。因此，簡(jiǎn)單地用調(diào)控一般消費(fèi)品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能難以奏效。
　　1985年以來，日本住房?jī)r(jià)格快速上漲，基于住房供給短缺會(huì)推高房?jī)r(jià)的假設(shè)，日本政府采取了增加住房供給的應(yīng)對(duì)措施，具體做法主要是擴(kuò)大住房金融公庫貸款并降低利率。到1990財(cái)年，日本新增住房總量達(dá)到812.9萬套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。然而，由于投機(jī)性住房投資推高了土地和住房的價(jià)格，泡沫時(shí)期住房供給的增加并沒有使房?jī)r(jià)下跌，而住房金融公庫提供的資金不斷增加，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和泡沫。
　　通過增加住房供給來抑制房?jī)r(jià)的做法一直持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，即使在市場(chǎng)泡沫破滅之后，日本政府增加住房供給的努力仍沒有停止，甚至投入了更多的公共資金。1992～1997年，日本政府要求提供的補(bǔ)充貸款額度進(jìn)一步提高；1991～1995年，住房金融公庫資助下的新開工建設(shè)住房達(dá)到265.3萬套，占到新開工建設(shè)住房總數(shù)的36.3%。
　　作為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和破滅的應(yīng)對(duì)之策，日本政府仍然很重視擴(kuò)大住房建設(shè)規(guī)模，由此產(chǎn)生的結(jié)果是自有住房者陷入了沉重債務(wù)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，市場(chǎng)對(duì)住房的需求迅速減少，但供給卻仍然大量增加，從而進(jìn)一步加劇了住房?jī)r(jià)格的下跌，延長(zhǎng)了住房?jī)r(jià)格調(diào)整的時(shí)間，并將很多金融機(jī)構(gòu)“拖入”了不良資產(chǎn)大量增加的“深淵”。
　　日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤，最主要的原因是沒有區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，將房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲簡(jiǎn)單歸因?yàn)樽》抗┙o不足，而沒有充分考慮到投機(jī)因素，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上，政府一味地在增加住房供給上做文章，而沒有采取針對(duì)性的措施以遏制投機(jī)。
　　之三：住房政策調(diào)整應(yīng)充分考慮人口結(jié)構(gòu)變化
　　日本的人口結(jié)構(gòu)在過去20年中發(fā)生了劇烈變化，老年人口比例增加且出生率不斷下降。65歲及其以上人口占總?cè)丝诘谋壤龔?970年的7.1%增長(zhǎng)到了1995年的14.5%，據(jù)估計(jì)，到本世紀(jì)20年代，該比例將上升至25%以上。在老齡化問題不斷嚴(yán)重的同時(shí)，日本的人口出生率正在劇烈下降，每千人中的新出生人數(shù)從1970年的18.8個(gè)下降到了1980年的13.6個(gè)，到2000年下降的9.5個(gè)。
　　日本的家庭結(jié)構(gòu)變化也很明顯。由夫妻雙方和子女組成的家庭數(shù)占總家庭數(shù)的比例從1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%，夫妻雙方和子女所組成的家庭如今已經(jīng)不再是常態(tài)的家庭。單身者、只有老年人的家庭和配偶雙方?jīng)]有子女的家庭越來越多，單身家庭的比例從1970年的10.8%增長(zhǎng)到了1995年的23.1%。伴隨家庭結(jié)構(gòu)的變化，日本家庭的平均規(guī)模也不斷縮減，擁有四個(gè)或更多成員的家庭占總家庭的比重從1970年的54%減少到了1995年的34%。
　　
　　日本社會(huì)婚姻形式的變化加速了人口生命歷程的多樣化。日本每千人中，已婚者人數(shù)從1975年的10.5個(gè)減少到了1999年的6.1個(gè)。1995年，日本男性的平均首次結(jié)婚年齡上升到30.5歲，女性上升到27.2歲，這是世界上僅次于瑞典的次高結(jié)婚年齡。1970～1995年，30～34歲日本男性的未婚率從11.7%上升到37.3%，30～34歲女性的未婚率從7.2%上升到19.7%，選擇不結(jié)婚和結(jié)婚卻不生育孩子的人數(shù)在不斷增加。
　　“啃老族”的增加是影響日本住房消費(fèi)的重要因素之一。1995年，日本25～29歲人口中有五分之二的男性和三分之一的女性是“啃老族”，30～34歲之間人口中有五分之一的男性和八分之一的女性是“啃老族”。他們擁有免費(fèi)的住房和食物，連家務(wù)也不用做，考慮到獨(dú)立后或結(jié)婚后生活質(zhì)量會(huì)下降，他們更愿意長(zhǎng)期居住在父母家中。
　　當(dāng)社會(huì)中擁有穩(wěn)定的中產(chǎn)階級(jí)，自有住房能夠獲得資本利得時(shí)，住房梯度消費(fèi)體系就會(huì)變得十分有效。即使購買住房是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，但隨著收入的增加和住房?jī)r(jià)格的上漲，貸款的償付仍有望得到減輕。此時(shí)，自有住房的大量建設(shè)就有了強(qiáng)大的需求支撐。然而，隨著人口及家庭結(jié)構(gòu)的巨大變化，住房需求會(huì)明確減少。70年代初，日本住房總量超過了家庭總量，空置率從1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，到1998年上升到12.6%。
　　表3列示了日本更換過住房的家庭數(shù)量的變化?？梢园l(fā)現(xiàn)，更換過住房的家庭的絕對(duì)數(shù)量沒有明顯的變化，一直維持在1100萬～1220萬戶之間。然而，更換過住房的家庭占總家庭的比例卻從1978年的35.8%下降到了1998年的27.6%，該比例的下降反映出住房需求減少的趨勢(shì)。根據(jù)對(duì)日本住房需求的調(diào)查，1978～1998年，日本計(jì)劃提高住房水平的家庭從35.1%減少到了18.7%，租房者的比重從44.1%減少到了28.2%。
　　對(duì)我國的啟示
　　基于以上分析，我國可從以下方面總結(jié)和借鑒日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
　　第一，2003年以來，我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)大多數(shù)城市居民進(jìn)入商品住房市場(chǎng)，而經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給只占住房供給總量的不到5%。2009年，商品住房銷售額占社會(huì)商品零售總額的比例已經(jīng)高達(dá)37%，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過15倍，住房按揭貸款的增長(zhǎng)速度及還貸額占居民收入的比例等指標(biāo)，都超過或接近90年代的日本水平；房地產(chǎn)投資占GDP的比例已經(jīng)超過了70年代日本的最高水平（8.9%），2009年，我國房地產(chǎn)投資占GDP比重已超過10%。盡管我國尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)拖垮宏觀經(jīng)濟(jì)”的情況，但日本的教訓(xùn)仍十分值得反思。
　　第二，我國的房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲十余年，投機(jī)之風(fēng)日益盛行，投機(jī)需求在總住房需求中占相當(dāng)大的比重，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨住房供給增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象。我國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，不能簡(jiǎn)單地在增加供給上做文章，應(yīng)該采取措施遏制投機(jī)性需求。當(dāng)前，我國政府高度重視保障性住房建設(shè)，大的發(fā)展思路無疑是正確的，但若短期內(nèi)力度過大則有可能重犯日本式的錯(cuò)誤。
　　第三，由于計(jì)劃生育制度的影響，中國的人口結(jié)構(gòu)正在出現(xiàn)劇烈的變化，未來20年，中國人口結(jié)構(gòu)的變化速度可能比80年代以來的日本人口結(jié)構(gòu)變化更為劇烈。當(dāng)前，我國第一代獨(dú)生女的父母大多已接近退休年齡，“4-2-1”式結(jié)構(gòu)家庭（一對(duì)夫妻供養(yǎng)四位老人和一個(gè)子女的家庭）的比例正在迅速增加，另外，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤诮咏A(yù)期中的最高值，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移的富余勞動(dòng)力越來越少。這些變化必然會(huì)對(duì)我國住房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生重大影響，需要我們高度關(guān)注。
　　(作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所)