樓市“拐點(diǎn)”?

　　2月16日，北京市樓市調(diào)控新政正式出臺(tái)；1月26日國(guó)家第三次發(fā)布了有關(guān)控制房?jī)r(jià)的通知新“國(guó)八條”，緊接著如上海、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽(yáng)、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱等省市陸續(xù)推出了各自的“限購(gòu)令”及相關(guān)細(xì)則。這些細(xì)則，基本上是以提交戶籍門檻來(lái)限制購(gòu)房為重要手段。全國(guó)范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。
　　圍繞“限購(gòu)令”，我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題將會(huì)從體制層面調(diào)控，沿著穩(wěn)定預(yù)期和加快保障建設(shè)兩條思路同時(shí)展開(kāi)。
　　在老百姓看來(lái)，目前出臺(tái)的“限購(gòu)令”是強(qiáng)而有力的；在開(kāi)發(fā)商來(lái)看“限購(gòu)令”，堪稱“史上最強(qiáng)”，無(wú)論如何，我們都期待這能夠迎來(lái)新的樓市“拐點(diǎn)”。
　　
　　各地細(xì)則尺度有別
　　
　　在已出臺(tái)本輪調(diào)控細(xì)則的城市中，無(wú)一例外地采取對(duì)戶籍及非戶籍家庭絕對(duì)數(shù)量上的控制，均要求在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)針對(duì)本地戶籍家庭禁購(gòu)第三套，非本地戶籍禁購(gòu)第二套，且均只能新購(gòu)房一套。而在針對(duì)外地戶籍購(gòu)房需要提供的社?；蚣{稅的年限要求，以及限購(gòu)區(qū)域的范圍上，各地均有不同。
　　包括北京、上海、廣州在內(nèi)的一線城市最為嚴(yán)格。其中，北京版“限購(gòu)令”被稱為“史上最嚴(yán)厲”的限購(gòu)。對(duì)擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均采取暫停在北京市向其出售房屋。
　　在上海和廣州的細(xì)則中，則采取了能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。對(duì)不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限制購(gòu)買住房的措施。
　　在許多地方細(xì)則出臺(tái)的推動(dòng)下，“限購(gòu)令”的范圍正在逐步擴(kuò)張，由東部一線熱點(diǎn)城市向中西部城市以及二、三線城市全面鋪開(kāi)。
　　在中西部城市中，成都和貴陽(yáng)版“限購(gòu)令”均較為溫和，其中成都版“限購(gòu)令”限購(gòu)區(qū)域?yàn)楸臼兄鞒菂^(qū)，沒(méi)有涉及到郊區(qū)郊縣，而在針對(duì)非本地戶籍限購(gòu)門檻上，也沒(méi)有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。而在貴陽(yáng)版的“限購(gòu)令”中，更是僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高、一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。在其他主要二線城市中，南京、太原也均將限購(gòu)區(qū)域定為本市市區(qū)。
　　中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，在本輪調(diào)控政策落地中，呈現(xiàn)一線城市嚴(yán)格，東部偏緊、中西部偏寬的特點(diǎn)。目前還未出臺(tái)細(xì)則的中西部城市，其調(diào)控將略顯溫和，這和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。
　　
　　“限購(gòu)令”是一個(gè)過(guò)渡性政策
　　
　　近年來(lái)，老百姓常用飛字來(lái)形容房?jī)r(jià)的上漲。許多普通老百姓都無(wú)奈地表示：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了，并且也漲得太快了。比如說(shuō)太原，長(zhǎng)風(fēng)街一帶的全產(chǎn)權(quán)高層樓盤，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了6000多元每平方米。這也讓許多80后的買房族“望樓興嘆”，繼續(xù)啃老。
　　與房?jī)r(jià)的持續(xù)“飛”相對(duì)應(yīng)，國(guó)家也相應(yīng)的出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。從2010年的“國(guó)八條”到2011年元旦剛過(guò)的“新國(guó)八條”落地到2011年2月21日的太原“新國(guó)八條”落地。我們可以看到國(guó)家和各地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。可是，我們細(xì)細(xì)品味最新頒布的各地“新國(guó)八條”落地政策，無(wú)一例外地發(fā)現(xiàn)了“排外”的身影。如，北京的外地戶口者，買房需要提供5年以上的納稅證明；太原的外地戶口購(gòu)房者需要提供1年以上的納稅證明。是的，這在一定程度上限制了外地的購(gòu)房者。但是，我們要認(rèn)識(shí)到，實(shí)行限購(gòu)令政策的大多數(shù)城市，都是外來(lái)人員相對(duì)較多的城市，比如說(shuō)北京，比如說(shuō)太原。如果這一政策持續(xù)實(shí)行下去的話，“逃離北上廣的預(yù)言也許真的成真”。外來(lái)人口是城市發(fā)展的主力軍，如果外來(lái)人口都“出逃”了，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何進(jìn)行?可以肯定的是，這次“新國(guó)八條”落地只是一個(gè)過(guò)渡性的、階段性的政策。正如前幾次國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策后，各地都相應(yīng)地出臺(tái)了自己的“限購(gòu)令”，并沒(méi)有對(duì)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了決定性的影響。但是我們也要看到，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策一次比一次嚴(yán)厲、一次比一次完善。這說(shuō)明國(guó)家也在逐步地調(diào)整自己的政策，逐步地完善政策，現(xiàn)今每一次政策出臺(tái)只是起到一個(gè)試行、過(guò)渡性的作用。真正“一蹴而就、一勞永逸”的政策是不可能成功的?！案壮樾健钡膶?shí)現(xiàn)是要通過(guò)不斷的“揚(yáng)湯止沸”而來(lái)完成的。所以說(shuō)，可以預(yù)見(jiàn)，今后國(guó)家的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策還會(huì)繼續(xù)推出，而各地相應(yīng)的政策也會(huì)隨之推出。但是真正完備的調(diào)控政策還需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積累，畢竟量變?cè)诘揭欢A段后才會(huì)達(dá)到質(zhì)變的效果。
　　
　　“限購(gòu)令”的目標(biāo)和作用
　　
　　1、公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)有利于房?jī)r(jià)調(diào)控。
　　“國(guó)八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一目標(biāo)的制定，有利于地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)，但由于地方政府無(wú)法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，把握起來(lái)還是有一些困難。
　　2、改革營(yíng)業(yè)稅政收辦法將打擊投機(jī)需求。
　　“國(guó)八條”提出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
　　原本營(yíng)業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20％，另一種是房?jī)r(jià)總額的1％～2％。在一些地區(qū)，中介通過(guò)幫助客戶制定陰陽(yáng)合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會(huì)推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評(píng)估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕峭ㄟ^(guò)作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購(gòu)房者交易成本的提升。
　　3、二套房首付比例上調(diào)，重點(diǎn)在于引導(dǎo)預(yù)期。
　　“國(guó)八條”提出，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
　　二套房首付比例的上調(diào)，對(duì)于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購(gòu)房者仍會(huì)涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場(chǎng)，政府會(huì)通過(guò)各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號(hào)的釋放對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生不小影響。
　　4、通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”來(lái)壓地價(jià)。
　　“國(guó)八條”中，針對(duì)土地市場(chǎng)也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。這意味著未來(lái)推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，這種方式將大大壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間。
　　5、“限購(gòu)令”不斷升級(jí)，直接凍結(jié)部分樓市交易量。
　　“國(guó)八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。
　　而北京市2月16日正式公布的貫徹“國(guó)八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購(gòu)政策之上，對(duì)已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購(gòu)房。
　　“限購(gòu)令”對(duì)樓市究竟有什么影響
　　
　　已經(jīng)明確實(shí)施細(xì)則的“限購(gòu)令”將會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)什么影響?樓市交易氣息已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變，無(wú)論是新盤還是二手房交易，均顯現(xiàn)出明顯寒意。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市限購(gòu)細(xì)則正在極大地影響著市民的購(gòu)房行為，活躍在去年本地樓市里的投資型需求和改善型需求大大降低。
　　
　　新樓盤看多買少
　　新政首先影響到的就是一些大戶型、高房?jī)r(jià)、精裝修，滿足購(gòu)房者投資型和改善型需求的高端樓盤。銷售商溫先生說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期，對(duì)于房源量較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，采用何種方式進(jìn)行突破性營(yíng)銷，成為一個(gè)考驗(yàn)。
　　與高檔樓盤相比，較低定位、較低總價(jià)的“剛需樓盤”人氣稍高，但也是看的多買的少，持觀望態(tài)度的購(gòu)房人正在增加。在某樓盤內(nèi)，銷售人士坦言，原本以為以剛需人群為主體的樓盤受影響不大，但現(xiàn)在看來(lái)新政的影響力可能超出預(yù)估。據(jù)悉，該樓盤購(gòu)買客戶中40％是外地人，根據(jù)新政要求，外地人在這個(gè)城市購(gòu)房須出具一年以上納稅和社保證明，不少人因此受限。
　　
　　二手房“溫度”下降
　　觀察發(fā)現(xiàn)，近日二手房市場(chǎng)也格外冷清。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人顯得格外清閑。據(jù)易佳房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人介紹，以往每天平均半個(gè)小時(shí)就有一組客戶上門，但近來(lái)早上開(kāi)門兩個(gè)小時(shí)，才有兩組光臨，電話來(lái)訪量也明顯減少。
　　一家房地產(chǎn)經(jīng)銷商的銷售人員說(shuō)，最近的二手房交易相當(dāng)差勁，基本上沒(méi)有交易量。“二手房主要是賣給外地人，現(xiàn)在‘新政’要求外地人有納稅或社保證明，他們哪有啊，客戶全被卡住了。我們現(xiàn)在也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方向，把二手房暫時(shí)放放，主攻租房市場(chǎng)，等政策寬松了再說(shuō)吧?！边@位經(jīng)銷商顯得很無(wú)奈。
　　
　　供需雙方再“較勁”
　　盡管從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)看，目前明確表示出對(duì)政策擔(dān)憂的并不多，但現(xiàn)在已有一些樓盤推遲了原定的開(kāi)盤時(shí)間，顯然，他們希望能在市場(chǎng)明朗后再確定如何銷售。
　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新政出臺(tái)后，供需雙方都在看調(diào)控政策的執(zhí)行力度，市民期盼房?jī)r(jià)能降下來(lái)，開(kāi)發(fā)商在揣測(cè)市民的購(gòu)房心態(tài)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)看，新政出臺(tái)后，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇推遲開(kāi)盤。一名開(kāi)發(fā)商表示，其實(shí)從去年開(kāi)始，地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)化，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)他還是很有信心。因?yàn)樵诖蟪鞘?，炒房的人畢竟只是一小部分，大部分?gòu)房者都有剛性需求，這部分人不論政策如何調(diào)控，即使有觀望期，但總歸會(huì)購(gòu)房。
　　而大部分市民對(duì)“限購(gòu)令”的出臺(tái)拍手稱快，并希望政策能嚴(yán)格執(zhí)行。一位在某省城打工的女士說(shuō)“現(xiàn)在政府下大力氣調(diào)控樓市，我還是再等等吧，有資格買房子的人越來(lái)越少了，看看開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)?！?br/>　　
　　樓市“限購(gòu)令”會(huì)使房?jī)r(jià)明顯下跌嗎?
　　
　　根據(jù)新“國(guó)八條”中“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”范圍，預(yù)計(jì)還會(huì)有諸多大中城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”，投機(jī)者跨區(qū)域投資的難度將越來(lái)越大，投機(jī)行為可能真正受到前所未有的打擊。
　　顯然，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)決心堅(jiān)定，調(diào)控力度加大，對(duì)房地產(chǎn)商、銀行和購(gòu)房者都會(huì)產(chǎn)生重大影響?；蛟S經(jīng)過(guò)一段觀望以后，房地產(chǎn)商可能在一定程度上開(kāi)始降價(jià)促銷，但由于剛性需求過(guò)大房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大幅下跌局面。
　　對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，影響也很大，因?yàn)榘殡S著買賣交易減少，房屋信貸資金面臨“有米無(wú)鍋”局面，其整體經(jīng)濟(jì)效益會(huì)出現(xiàn)急劇下降。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于很難把握出手時(shí)機(jī)，誰(shuí)都希望“谷底”出手，但“谷底”何時(shí)出現(xiàn)卻無(wú)法預(yù)測(cè)。對(duì)于擁有二手房并原準(zhǔn)備出賣者更是無(wú)法下決心出手，不僅僅是因?yàn)閮r(jià)格“不盡理想”，最重要的是自己一旦出手再次購(gòu)房可能變得遙遙無(wú)期，因此可能寧愿“握在手中”也不出售。
　　可以肯定，今年國(guó)家樓市調(diào)控政策不會(huì)放松，政府也需要“觀望”一段時(shí)間，尤其是觀察政策效果是否如愿。預(yù)計(jì)此輪觀望期可能比以往要長(zhǎng)，或許要持續(xù)半年以上，然后是價(jià)格有所下降。但由于在觀望期，房地產(chǎn)商房屋供應(yīng)量會(huì)減少，進(jìn)而彌補(bǔ)或抵消需求量的減少，供求關(guān)系依然會(huì)保持適度平衡，因此房?jī)r(jià)暴跌的可能性不大，不大可能出現(xiàn)有些專業(yè)人士預(yù)測(cè)的那么“悲觀”。
　　
　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策還待完善
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題更多的是中長(zhǎng)期問(wèn)題，有些是體制層面的問(wèn)題。如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和管理，才能切實(shí)地滿足廣大人民群眾住房需求呢?
　　未來(lái)一個(gè)時(shí)期需要瞄準(zhǔn)主要矛盾，理清政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系和分工，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，全力推進(jìn)保障房建設(shè)，妥善解決好中低收入者、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和可持續(xù)發(fā)展。
　　1、通過(guò)征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期。
　　房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機(jī)者與真實(shí)需求自動(dòng)分化并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制”。需要提出的是，當(dāng)前在一些城市提出的試點(diǎn)方案，通過(guò)提出免征面積、免征套數(shù)之后，對(duì)于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會(huì)出現(xiàn)征管漏洞，建議通過(guò)對(duì)每一個(gè)公民名下的每套房都進(jìn)行征收，按照免征的規(guī)定對(duì)每一個(gè)公民進(jìn)行同等的返還。
　　2、通過(guò)構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制”為核心的制度建設(shè)，扎實(shí)、快速推動(dòng)保障性住房建設(shè)。
　　保障性住房推動(dòng)慢的重要原因是由于缺乏一個(gè)穩(wěn)定的建設(shè)資金來(lái)源。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”而言，盡管其購(gòu)房?jī)r(jià)要低于商品房?jī)r(jià)，但畢竟存在購(gòu)買行為才能獲得，簡(jiǎn)單稱之為“有回款”，其建設(shè)資金問(wèn)題，可以通過(guò)預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決。
　　針對(duì)公租房而言，盡管其租金要低于市場(chǎng)租金，但由于比較固定的收益，通過(guò)市場(chǎng)化的金融投資機(jī)構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問(wèn)題；實(shí)際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項(xiàng)目來(lái)對(duì)其支持，構(gòu)建一個(gè)多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制。
　　3、樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系。
　　土地問(wèn)題是保障性住房建設(shè)推動(dòng)緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財(cái)政的誘惑，必須依靠將土地價(jià)格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω?cái)政資金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時(shí)，其價(jià)格較商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則少了一大塊，在地方政府來(lái)看著實(shí)是一種“損失”。甚至有些地方政府認(rèn)為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問(wèn)題，但通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸問(wèn)題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問(wèn)題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。
　　“限購(gòu)令”下，百姓該如何買房
　　
　　老百姓最為關(guān)心的是，限購(gòu)令實(shí)施后，我們?cè)撊绾钨I房?
　　促使住房回歸消費(fèi)屬性本是此輪限購(gòu)令的題中之意。然而，趕在限購(gòu)令正式實(shí)施前搶購(gòu)房源，卻成為濟(jì)南、南寧等一些城市購(gòu)房者的“第一反應(yīng)”。與此同時(shí)，在“購(gòu)”“租”替代效應(yīng)下，“限購(gòu)”政策落地之處的房租價(jià)格也不斷迎來(lái)上漲行情。分析人士表示，“限購(gòu)”城市住房交易量、價(jià)變化有待進(jìn)一步觀察。
　　同時(shí)，細(xì)心的人們還會(huì)發(fā)現(xiàn)，住房消費(fèi)觀念也在因“限購(gòu)”而悄然發(fā)生變化。一些過(guò)去青睞小戶型的消費(fèi)者開(kāi)始打算咬咬牙“一步到位”買個(gè)大戶型；住房“剛需族”開(kāi)始擔(dān)憂信貸收緊的大環(huán)境下，個(gè)人住房按揭貸款能否繼續(xù)享受優(yōu)惠；不少打算異地投資房產(chǎn)者因此而放慢了“獵地”的步伐。
　　樓市變化一直牽動(dòng)炒房者神經(jīng)。時(shí)下，仍有一些人在煞費(fèi)苦心，各類躲避“限購(gòu)”的花招迭出：有人打算以公司名義“曲線購(gòu)房”，還有人采用“假離婚”“假結(jié)婚”等手段賺上一筆等等。上周，不斷有法律人士提醒，種種試圖“繞開(kāi)”限購(gòu)令的“歪招”實(shí)則蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)，不可鋌而走險(xiǎn)招致“人財(cái)兩空”。
　　“選擇房?jī)r(jià)可以接受的時(shí)機(jī)，隨時(shí)準(zhǔn)備出手買房。”北京市民王凱的這一想法，在不少年輕人中很有市場(chǎng)。過(guò)去一周，相繼傳來(lái)“今年保質(zhì)保量完成開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程”和“將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核和問(wèn)責(zé)”的消息，都令諸多“無(wú)房戶”更加清晰地看到了希望。
　　“房?jī)r(jià)暴漲暴跌都是不合理，也是不現(xiàn)實(shí)的。”全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海在接受記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)令前，應(yīng)進(jìn)一步降低投資炒作心態(tài)，多一些理性消費(fèi)心態(tài)，根據(jù)自身實(shí)際需求選擇恰當(dāng)?shù)木幼》绞健?br/>　　
　　各方人士說(shuō)“限購(gòu)令”
　　
　　觀望，再觀望
　　中原地產(chǎn)黃經(jīng)理說(shuō)，新調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，無(wú)論是中介還是開(kāi)發(fā)商，都在密切觀望樓市動(dòng)向，春節(jié)長(zhǎng)假后第一個(gè)工作日又啟動(dòng)了加息，別說(shuō)是投資客了，就是解決住房問(wèn)題的普通購(gòu)房者也開(kāi)始了觀望。在目前的政策形勢(shì)下，觀望是目前的“主旋律”，許多市民的購(gòu)房計(jì)劃都暫時(shí)擱置，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售受到一定的影響，節(jié)后兩周，部分樓盤甚至還沒(méi)有交易。
　　黃經(jīng)理就“是持續(xù)觀望還是果斷入市”主題電話采訪過(guò)多位咨詢市民，其實(shí)三分之二受訪者表示會(huì)觀察一段時(shí)間再說(shuō)。有的人認(rèn)為，反正最好的時(shí)機(jī)都錯(cuò)過(guò)了，現(xiàn)在這個(gè)情況還是持幣觀望為妙；有的說(shuō)，現(xiàn)在形勢(shì)很不明朗，觀望一兩個(gè)月再說(shuō)。有部分人表示不考慮買房，還是租房住吧。只有個(gè)別人表示，有便宜的小戶型打算買一套。
　　目前出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市已經(jīng)有十幾個(gè)了，而且短期內(nèi)看不到放開(kāi)的跡象，樓市調(diào)控在未來(lái)兩三年來(lái)將成為常態(tài)。在這種情況下，不少開(kāi)發(fā)商順勢(shì)而為，提前做好調(diào)整，紛紛推出各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)。黃經(jīng)理認(rèn)為，現(xiàn)在的情況與2007年、2008年差不多，開(kāi)始步入加息周期，等加息累積到一定的時(shí)候，房?jī)r(jià)必然下降，只是由于人多地少，房?jī)r(jià)下降的幅度會(huì)比其他城市小。
　　
　　高興，而又無(wú)奈
　　市民李先生說(shuō)，今年為了買房跑斷了腿，只為了女朋友一句買房再結(jié)終都跟不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。限購(gòu)令的出臺(tái)，讓李先生看到了一線希望，他認(rèn)為，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)抑制炒房，房?jī)r(jià)也會(huì)因此而得到抑制，也可能會(huì)出現(xiàn)下降的可能，而像他這樣的剛需族，買房確實(shí)是為了居住，房?jī)r(jià)下降，說(shuō)不定就能買到一個(gè)中意的房子了。但是對(duì)于限購(gòu)令所產(chǎn)生的效果何時(shí)才能顯現(xiàn)，他自己很難斷定，而現(xiàn)在女朋友催得又緊，所以他希望限購(gòu)令的作用能夠早日發(fā)揮，能讓他今年買到房結(jié)婚。
　　
　　難漲，但也不會(huì)大跌
　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商黃先生說(shuō)，2011年，針對(duì)住d4b7c54e43946aa1d516050c4bbadee2宅的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加嚴(yán)厲，更多的細(xì)化政策將出臺(tái)，一些調(diào)控的死角將被格外“關(guān)懷”。就房?jī)r(jià)而言，筆者預(yù)計(jì)2011年很難上漲，不少地區(qū)可能小幅下跌，市場(chǎng)天平將開(kāi)始向買方傾斜。
　　2010年前11個(gè)月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積大增48.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2009年全年11.54％的增速。由于新房銷售多為預(yù)售，因此2011年樓市供給將增長(zhǎng)較多。在供給增長(zhǎng)的情況下，需求則被抑制。在投資性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至還會(huì)加大；在自住需求方面，目前的房?jī)r(jià)又是多數(shù)家庭所承擔(dān)不起的。
　　數(shù)據(jù)顯示，房企去年前11個(gè)月的資金來(lái)源高達(dá)63220億元，開(kāi)發(fā)投資則僅有42697億元，資金較為寬裕。但是，商品房銷售額少于開(kāi)發(fā)投資額，為4.23萬(wàn)億元。由于全國(guó)地價(jià)短期內(nèi)難以下跌，未來(lái)房企的購(gòu)地支出將較多。同時(shí)，政府對(duì)閑置土地的清理、去年大量新開(kāi)工面積的后續(xù)投資等，都將消耗房企的資金。另外，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房企整體資金充裕，但多數(shù)上市公司的現(xiàn)金流為負(fù)，不少中小房企以企業(yè)股權(quán)質(zhì)押貸款，這或許說(shuō)明多數(shù)房企的資金并不寬裕。在2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及房地產(chǎn)信托仍將繼續(xù)收緊的情況下，僅從房企資金情況來(lái)看，也需要平價(jià)銷售以回籠資金。
　　綜上判斷，2011年房?jī)r(jià)很難上漲。不過(guò)，在通脹預(yù)期下購(gòu)房需求釋放、長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致百姓強(qiáng)烈看漲預(yù)期的背景下，房?jī)r(jià)也不大可能有大幅的下跌。
　　加息，打了我一個(gè)措手不及
　　近日接到了交房的好消息，因?yàn)殂y行馬上就可以發(fā)放貸款了。但銀行又打來(lái)電話說(shuō)以后還款從以前每個(gè)月的1300多元漲到了1900多元了，原因是取消了原來(lái)的8.5折貸款利率優(yōu)惠。這意味著我以后每個(gè)月都要多交好幾百元，再加上不菲的物業(yè)費(fèi)，以后每個(gè)月光房子的花銷就高達(dá)2500元。無(wú)形中給生活增添了很多壓力。1月26日國(guó)家新出的“國(guó)八條”又提高了商業(yè)貸款的利率，政策規(guī)定貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，本來(lái)國(guó)家出政策調(diào)控房?jī)r(jià)是好事，但是“一刀切”的方法實(shí)在不怎么明智，還沒(méi)有買房的人當(dāng)然可以選擇觀望或者考慮現(xiàn)在的利息是否可以承擔(dān)，而我們買了的人該怎么辦?只有硬著頭皮交了。準(zhǔn)備購(gòu)房的張先生似乎下了決心。