保障房需政企聯(lián)動機制

　　保障房建設(shè)作為國家在社會保障領(lǐng)域的第二個“四萬億”計劃，構(gòu)筑政府與企業(yè)之間的聯(lián)動機制非常重要，同時對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型都提出新要求與新挑戰(zhàn)
　　
　　“十二五”期間，國家將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，全國保障性住房履蓋面達20%，總投資達5萬多億，2011年投資近1.38萬億元，保障性住房建設(shè)的投資規(guī)模之大，史無前例。從1998年進行房改以來，13年間，全國共開發(fā)建設(shè)商品住房約5000多萬套，平均每年不到400萬套，近幾年還要高一些，約每年建設(shè)700-800多萬套。而2011年和2012年各開工保障性住房1000萬套，形成了商品房與保障房等量齊觀的格局，建筑市場又多了一個保障房市場，建筑市場投資額增加了一倍。
　　
　　推動建筑行業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)型
　　
　　“十二五”期間，保障房的供給總量將與普通商品房供給總量相當(dāng)，對商品房市場將產(chǎn)生比較明顯的影響。供給總量的增加，將穩(wěn)定市場的預(yù)期。1998年實行房改政策以來，對保障房欠賬比較大，國家“十一五”期間和“十一五”前幾年共建保障房約2000多萬套，如果完成“十二五”保障房建設(shè)計劃，全國將有5000多萬套保障房，對應(yīng)全國2億多套城鎮(zhèn)住宅，將解決20%左右的中低收入群體的居住問題，保障性住房供應(yīng)不足的矛盾就會大為緩解，民眾的情緒就會大大緩和，商品房價格上漲的壓力就會降低。大量保障房的推出將對中低檔商品房構(gòu)成沖擊，對三、四線商品房形成壓力，但對高端商品房市場影響不大，只是期許民情穩(wěn)定了，政府政策自然也就穩(wěn)定了。
　　國家保障房建設(shè)計劃對于以建筑為核心主業(yè)的公司來講，明顯的機遇有兩個：一個是3600萬套保障房建設(shè)是國家第二個“四萬億”激勵計劃，投資規(guī)模大、持續(xù)時間長，對建筑企業(yè)的發(fā)展是巨大的機遇；另一個是保障房建設(shè)將以租為主，這對轉(zhuǎn)變建筑承包建造這種簡單經(jīng)營方式創(chuàng)造條件。
　　建筑企業(yè)一直是輕資產(chǎn)型公司，企業(yè)的發(fā)展靠一個個項目的單獨勞作，非常艱辛。3600萬套保障房建設(shè)中，大部分是公租房，如果企業(yè)借公租房政策優(yōu)勢，逐步積累企業(yè)資產(chǎn)，這是一個不小的轉(zhuǎn)變。企業(yè)如果擁有足夠的優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性資產(chǎn)，將為企業(yè)提供持續(xù)的現(xiàn)金流和收入。因此，這對建筑行業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)型是難得的機遇。
　　保障房推出后，住宅市場將會形成保障房和商品房兩個市場，保障房市場會對商品房市場形成無形壓力，有助于商品房市場更加規(guī)范和成熟，有利于商品房市場的持續(xù)健康發(fā)展。這是大家共同的目標(biāo)。
　　
　　探尋低利潤率下的企業(yè)成長模式
　　
　　無論是過去、現(xiàn)在還是將來，保障房的利潤率都會是很低的。保障房建設(shè)是利潤回報不高的行業(yè)，這是由保障房的政府政策扶持屬性決定的，否則，利潤太高，保障房成本太高，無論對政府，還是保障房受眾都不堪重負(fù)，企業(yè)在保障房開發(fā)建設(shè)中賺太多錢，對社會也不公平。低利潤率不等于低收益率。要從規(guī)模要效益，從精細化管理要效益，從企業(yè)內(nèi)外高效配置資源要效益。
　　通脹會影響建材成本和建造成本，但因為建材占比較低，對總成本影響有限。同時，承建商作為服務(wù)商，在通脹預(yù)期的情況下，工程投標(biāo)報價時就已經(jīng)考慮價格上漲的因素，并在與業(yè)主和分包商的合約中建立了成本上升的調(diào)價機制，盡管建造成本有所上升，但對承建企業(yè)影響不大。
　　
　　構(gòu)筑政府與企業(yè)的聯(lián)動機制
　　
　　企業(yè)對于一項交易主要追求三個目標(biāo)：一是交易安全，二是公平，三是有利可圖。要激發(fā)企業(yè)參與保障房建設(shè)的積極性，需要政府扮演好一個誠信和規(guī)范的交易者角色，具體說，政府要及時支付保障房項目的工程款，不要搞長期拖欠。政府信譽好，企業(yè)的交易成本就低，效益就高，自然參與保障房建設(shè)的主動性和積極性就得到保證。從目前看，各地方政府都非常有作為，想出了很多好辦法，激勵社會各方參與保障房開發(fā)建設(shè)，但長期看，還需要將政治熱情變?yōu)橹贫缺ＷC。這樣，企業(yè)才能真正在這個行當(dāng)上踏實下來，作為自身的長期戰(zhàn)略性安排。
　　在保障房建設(shè)中，政府是主導(dǎo)方，政府對社會負(fù)責(zé)，企業(yè)只是配合政府參與保障房建設(shè)，政府的主導(dǎo)行為要考慮企業(yè)的盈利需求，這樣，企業(yè)才能持久跟隨政府參與保障房建設(shè)。
　　另外，政府要有適宜的政策，使得企業(yè)參與保障房開發(fā)建設(shè)，可以獲得政府的稅收優(yōu)惠，以及信貸支持和利率優(yōu)惠，提高企業(yè)的利潤空間。
　　同時，企業(yè)在獲取商業(yè)利潤的同時，也要考慮保障房建設(shè)是民生工程，企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)部分社會責(zé)任，不能把利潤效益看得太重，企業(yè)也不能脫離政府和社會單純追求利潤，而應(yīng)在利潤和社會責(zé)任中尋求平衡。
　　
　　管控水平?jīng)Q定盈利能力
　　
　　保障房是民生工程，利潤率相對較低，這就要求建筑公司具有較強的成本控制能力和資源調(diào)配能力，也要有較強的施工技術(shù)和組織能力以保證產(chǎn)品質(zhì)量。
　　無論有無保障房市場沖擊，一家建筑公司，單純搞承包，賺一點成本利潤率，已不合時宜，應(yīng)該將全產(chǎn)業(yè)鏈變成價值鏈，要從保障房開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中挖掘價值。要做到從源頭介入，中期實施和后期保障一體化。對于區(qū)域規(guī)劃、土地整理、勘察設(shè)計、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)前期階段，要發(fā)揮公司技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢；對于融資投資、土地拍賣、招商引資環(huán)節(jié)要展現(xiàn)公司強大的資信優(yōu)勢；對于開發(fā)、建造、大興土木環(huán)節(jié)，要體現(xiàn)公司的施工建設(shè)能力；對于項目運營、保障房出租、物業(yè)管理環(huán)節(jié)，要呈現(xiàn)公司資產(chǎn)管理能力。
　　以中國建筑為例，近幾年中國建筑按“追求高端，兼顧中端，放棄低端”的思路調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，力求在“大市場、大業(yè)主、大項目”中取得更好的經(jīng)濟效益。5萬億保障房計劃推出后，中國建筑認(rèn)為保障房市場是大市場，政府是好業(yè)主，大力參與保障房建設(shè)有利于企業(yè)低成本擴張，維持足夠量的保障房建設(shè)是維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，培養(yǎng)人才隊伍，獲得穩(wěn)定收入的可靠途徑。公司旗下的中建地產(chǎn)、工程局、中海地產(chǎn)、中國建筑國際等幾十家二級企業(yè)集團，依托各自的主業(yè)，分別采用限價或混合開發(fā)、承包、酬金服務(wù)、BT投資、BOT運營、城市綜合開發(fā)等多種模式，積極參與保障房建設(shè)，做大保障房建設(shè)規(guī)模，提高綜合利潤水平。保障房將會是中國建筑的一個新的經(jīng)濟增長點。
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