樓市調(diào)控須擺脫利益集團干擾

　　實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識
　　
　　今年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布匯總資料，全國657個城市有608個城市（包括國家統(tǒng)計局重點統(tǒng)計房價指數(shù)的70個大中城市）在一季度公布了今年新建住房價格控制目標。從表面上看這是可喜的，因為這樣做的城市占比達到了92.5%；但看實際內(nèi)容公眾深感失望，因為房價控制目標“漲”聲一片，除北京提出“穩(wěn)中有降”外，不論東中西部還是大中小規(guī)模，絕大部分城市房價控制目標都是上漲10%左右。有人尖銳指出，在房價問題上地方政府與中央政府唱了一出“對臺戲”或“雙簧戲”。
　　市場經(jīng)濟規(guī)律不可抗拒。1998年我國住房制度市場化改革以來，城市住房價格總體上呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，導致工薪階層購房困難，為此政府多次進行樓市調(diào)控，然而房價不跌反漲，陷入了“屢漲屢調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈。去年樓市調(diào)控最為嚴厲，三次重拳出手，但也沒有抑制房價上漲勢頭。今年城市政府面臨上下雙重壓力，不可能不愿意讓房價“穩(wěn)中有降”，而是實在沒有把握。市場機制對房地產(chǎn)資源配置和房價形成起著基礎(chǔ)性作用，房價走勢不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移而最終由市場決定。今年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，要求“各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標”， “新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標”的要進行問責。細讀這一文件要求，不難發(fā)現(xiàn)絕大部分城市政府提出的房價控制目標與此并不矛盾。亂象背后透露出政府對市場經(jīng)濟規(guī)律客觀必然性的把握和尊重，這可以說具有一定的進步意義。
　　樓市調(diào)控不應(yīng)堅持以降房價為主要目標。實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識。現(xiàn)階段中國城市房價上漲具有非常復雜的經(jīng)濟社會因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在于，經(jīng)濟和城市居民收入總體上持續(xù)增長，政局和社會穩(wěn)定，城市化和城市現(xiàn)代化進程不斷推進，這是支持中國城市房價上漲的基本因素，這些基本因素將長期存在并發(fā)揮作用。推動房價上漲的不合理因素主要有，社會收入分配和財富分布嚴重失衡，少數(shù)富裕階層擁有絕大部分財富，購房能力極強；“大躍進”式的城市快速擴張，大拆大建，引發(fā)被動補償性購房需求倍增；流動性過剩，中長期通脹趨勢，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房產(chǎn)投資收益的超額穩(wěn)定回報預期，消除這些不合理因素無疑可以有效遏制房價泡沫，但這是一個長期而艱巨的過程，短期難以見效。
　　提高樓市調(diào)控科學性刻不容緩。關(guān)鍵在于盡快轉(zhuǎn)變樓市調(diào)控目標和方式。樓市調(diào)控目標應(yīng)從降房價為主轉(zhuǎn)變?yōu)橥七M房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地產(chǎn)過熱，促進社會各階層共享住房發(fā)展成果。與此相適應(yīng)，樓市調(diào)控方式應(yīng)實現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變：一是從短期化向長期化轉(zhuǎn)變，追求政策措施的長期效應(yīng)，不能強調(diào)政策出臺立即見效，房價一降，以為調(diào)控見效，隨即放松調(diào)控，結(jié)果是房價更快上漲，加劇房價波動，導致社會浮躁；二是從重治標向重治本轉(zhuǎn)變，中國房價高實質(zhì)是房價收入比高，為解決這一問題，應(yīng)該降低房價，但更具實質(zhì)性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購房補貼；三是從重運用行政手段直接干預市場向重經(jīng)濟手段引導市場轉(zhuǎn)變，行政手段缺乏可持續(xù)性，如“限購令”有效，實行期間房價可能會下降，但能長期實行并有效嗎？回答是否定的。提高樓市調(diào)控科學性的關(guān)鍵政策措施是，開征房產(chǎn)稅，自住房免稅，出租房減稅，現(xiàn)階段只對開發(fā)商和購房者持有的空置住房征稅，空置半年起征，空置時間越長稅率越高，這對實現(xiàn)樓市調(diào)控目標與方式轉(zhuǎn)變具有決定性意義，急需知難而進，擺脫少數(shù)利益集團干擾，果斷決策實施。
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