當前房地產物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

摘要:本文簡要介紹了房地產與物業(yè)管理的關系，通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)?；?、市場化、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設等。

關鍵詞:物業(yè)管理房地產現(xiàn)狀對策

我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產開發(fā)與物業(yè)管理互補作用

1.房地產開發(fā)是物業(yè)管理的基礎

物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發(fā)商所形成的。因此房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務。房地產在開發(fā)階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對房地產的發(fā)展有促進作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關標準，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:(1)一些開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強烈，物業(yè)公司代人受過。(2)物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產開發(fā)在先，物業(yè)管理滯后，而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū)，缺乏切合實際的權威性的管理辦法，結果在實際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業(yè)管理的認識模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現(xiàn)代科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經營規(guī)模。而且科學技術在物業(yè)管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設備設施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。

3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標的方式，均未實行規(guī)范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制?？梢娢飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發(fā)言權。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到規(guī)劃設計、開發(fā)建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入，一方面有利于設計的優(yōu)化和房屋建設質量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系，據(jù)此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規(guī)范，更好的為住戶服務。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規(guī)模經營。

3.市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經營、自我發(fā)展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場經濟條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè)，市房管部門也要加大指導力度，促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進。由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在竟爭求生存，求發(fā)展。

總之，物業(yè)管理的實質是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質高的業(yè)主、負責高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現(xiàn)。