保障房向左走or向右走

有人用“完敗”二字形容中國的保障房，事實(shí)上，這一點(diǎn)也不為過。

在經(jīng)濟(jì)適用房剛剛出臺(tái)時(shí)，許多人將他們畢生對家的美好憧憬寄托在了它上面。然而，這個(gè)詞現(xiàn)在卻成了刺痛中低收入群體神經(jīng)的敏感詞。同它的遭遇一樣的，還有廉租房和兩限房。

住房一頭關(guān)系著增長，一頭關(guān)系著民生，如果增長永遠(yuǎn)是中國政府第一位的關(guān)注對象，那么，保障房就會(huì)越來越變形，越來越遠(yuǎn)離公眾。

保障房，聽起來很美

今年年初還誓言拿著房鑰匙迎娶新娘的黃希如今成天在唉聲嘆氣中度日子。他和眾多“北漂”的年輕人一樣，沒有殷實(shí)的家底，每月工資不足5000元，唯一讓他沒有逃離的原因是被眾人羨慕的北京戶口。

2009年年初，北京房價(jià)出現(xiàn)了久違的階段性“波谷”，位于南三環(huán)方莊地區(qū)的二手房每平方米8000元不到。就在黃希四處借錢準(zhǔn)備出手購房的時(shí)候，他得知年滿30歲、年收入8.8萬元及以下的京籍單身人士可以申請每平方米6000元以內(nèi)的兩限房。喜出望外的他在一周之內(nèi)就辦好了所有申購手續(xù)。

接下來是漫長的等待，黃希不敢結(jié)婚，不敢提加薪，擔(dān)心收入超標(biāo)。然而，如今的房價(jià)早已是當(dāng)初的3倍有余，而兩限房依然遙遙無期。

“經(jīng)濟(jì)適用房買不到，商品房買不起，‘夾心層’只能拿限價(jià)房當(dāng)作擁有住房的最后一根稻草，但我在這場賭注中輸?shù)酶筛蓛魞簟！秉S希說。

面對高企的房價(jià)，剛剛大學(xué)畢業(yè)的小潘壓根兒沒想過像黃希一樣買房子，不過他仍然為了住房問題煩惱不已。

“公司附近的單人房間基本都在1500元左右，而1000元以下的，要么是空間狹小昏暗、有很多人合住的隔板房;要么是位置偏遠(yuǎn)、沒有廚房衛(wèi)生間的破舊平房。我每個(gè)月的凈收入不到3000元，如果花費(fèi)一半在房租上，生活壓力就太大了?！毙∨苏f。

小潘曾經(jīng)寄希望于廉租房，但是他很快就失望了?！爱?dāng)初在報(bào)紙上瞥到‘廉租房’，還以為是政府為我們這些‘租房族’提供的優(yōu)惠政策，興沖沖的上網(wǎng)一查才知道，是針對具有本市城鎮(zhèn)戶籍的居民?！?/p>

像北京這樣的城市，城市住房的一般測算標(biāo)準(zhǔn)是戶籍人口，尚未考慮到流動(dòng)人口的住房需求。而北京的流動(dòng)人口規(guī)模估計(jì)已經(jīng)達(dá)到500萬人，如何解決這部分非京籍人口的住房問題，目前尚無定論。

事實(shí)上，即使是符合申請條件、有北京戶口的低收入群體，也并沒有得償所愿地住進(jìn)廉租房。在北京市公房條件有限的情況下，廉租房的房源短缺問題始終未能得到有效解決。

“現(xiàn)在租金越來越貴，一年下來租金占收入的一半，所謂的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房對我們而言毫無意義，難道只能靠黃日新老人的膠囊公寓?”黃希和小潘都很無奈。

遺憾的是，黃希和小潘并不是個(gè)例。他們身后佇立的，是成千上萬買不起商品房、住不上保障房的普通人。

政府角色失位

“歷年來，國家承諾建設(shè)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房從來沒有完成過。前年完成的是政府規(guī)劃的20%，去年是30%，今年就算完成一半300萬套，再加上以往的，總共估計(jì)有六七百萬套，每一套如果能解決5個(gè)人的住房問題，住上保障性住房的只有3500萬人，只是中低收入階層人數(shù)的極小部分?！北本├砉ご髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗給記者算了這樣一筆賬。

據(jù)了解，今年保障房政策的力度有所加大，國家推出630萬套保障性住房，地方政府承諾建保障性住房的比率要達(dá)到40%到50%，但能否兌現(xiàn)，仍是未知數(shù)。

除了數(shù)量，保障房政策在實(shí)施過程中還存在一系列問題。衡基律師事務(wù)所合伙人賀正生向《財(cái)經(jīng)文摘》細(xì)數(shù)了保障房的問題:“保障房建設(shè)用地不能得到保障，住房建設(shè)部與地方政府之間的隸屬和管理關(guān)系混亂，不能有效監(jiān)督保障性住房的建設(shè);保障性住房所應(yīng)涵蓋的人群、補(bǔ)償方式、資格審核和退出機(jī)制都不完善，導(dǎo)致了很多制度漏洞，如兩限房的特批，經(jīng)濟(jì)適用房申請的黑幕等;保障房建設(shè)和監(jiān)管不力的問責(zé)制度缺失，實(shí)際上是政府自己監(jiān)督自己;起草中的《住房保障法》目前也面臨許多難題，如對不同人群的保障力度的標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定等?！?/p>

或許用“完敗”二字，才能如實(shí)地描述在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中以被“倒逼”出臺(tái)為特色的保障房的現(xiàn)狀。

反觀發(fā)達(dá)國家，商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例一般不超過25%，保障性住房或者帶保障性特征的住房占比往往非常高。在美國，帶有保障性質(zhì)的住房占整個(gè)住房系統(tǒng)的80%以上，在新加坡更是高達(dá)97%以上。而在中國，整個(gè)城鎮(zhèn)住房體系90%以上被商品房占領(lǐng)，全世界找不出第二個(gè)與中國一樣的國家。

中國房地產(chǎn)一個(gè)非常重要的里程碑是1998年國務(wù)院出臺(tái)的23號文件，大力推行住房制度改革，但其目的卻是通過房地產(chǎn)的發(fā)展來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，所以整個(gè)方向是住房市場化，完全忽視了住房的社會(huì)保障功能。

盡管2006年是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，政府終于開始重視住房保障體系的建設(shè)，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到復(fù)雜的中央和地方關(guān)系，政績考核評價(jià)體系和信用體系建設(shè)等問題。

說到底，在住房體系方面，市場的轉(zhuǎn)型是迅速的，但政府的轉(zhuǎn)型卻是緩慢的。包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的所有保障性政策，在中國當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，它們始終只是一個(gè)配角，無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。

“如果政府不能真正從‘經(jīng)濟(jì)增長型’轉(zhuǎn)向‘公共服務(wù)型’，如果增長永遠(yuǎn)是政府第一位的關(guān)注對象，住房制度改革就會(huì)越來越變形，越來越遠(yuǎn)離公眾。”北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉說，“政府必須從每年兩位數(shù)增長的財(cái)政收入中拿出錢來，下決心完善社會(huì)住房保障體系才是解決之道?！?/p>

根在土地制度

保障房政策的推行如逆水行舟，舉步維艱，究其根本，無不直指“土地財(cái)政”。

所謂“土地財(cái)政”，是指地方政府通過出讓土地使用權(quán)而獲得收入，這項(xiàng)收入在地方政府總收入中占相當(dāng)大的比例。今年兩會(huì)上有代表委員透露，2009年全國土地出讓收入約達(dá)14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財(cái)政收入的近60%。

在這樣的游戲規(guī)則下，地方政府多多少少扮演著“生意人”角色。因此，追求利益最大化的地方政府，在發(fā)展商品房有土地出讓金和稅收的利益誘惑下，往往不愿意搞賠錢的保障性住房。

在保障房中，政府最不愿意建設(shè)的，恰恰是對窮人幫助最大的廉租房。相比之下，政府更愿意采取貨幣補(bǔ)貼的方式，這樣進(jìn)出靈活，投入少，也方便管理，不過貨幣補(bǔ)貼效果卻并不明顯。近年來，適合低收入家庭承租的小戶型、低價(jià)位租賃房源越來越少。廉租戶每月能獲得的租金補(bǔ)貼一般只有幾百元，這點(diǎn)錢要想租到面積合適、交通方便的房子，非常難。

“土地財(cái)政產(chǎn)生的原因在于扭曲的土地所有權(quán)制度，國家對土地?fù)碛挟a(chǎn)權(quán)，而不是經(jīng)營主體?！北本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授夏業(yè)良認(rèn)為，“想讓房地產(chǎn)市場真正形成一個(gè)市場，而不是政府操控的，具有一定市場性質(zhì)的準(zhǔn)市場，只有實(shí)行土地私有化?！?/p>

他還給出了土地私有制的實(shí)現(xiàn)途徑?！澳壳爸袊罅看嬖谥‘a(chǎn)權(quán)住房，就是土地私有化的突破口?！毕臉I(yè)良認(rèn)為，土地自由交易有助于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?！俺抢锏娜擞绣X可以去農(nóng)村定居買地蓋房，同樣的道理，農(nóng)民想進(jìn)城也可以通過把自己的土地以很高的價(jià)格賣給城里人，然后在城里買房進(jìn)行自己的經(jīng)營活動(dòng)，這樣反而能做到不把負(fù)擔(dān)都交給國家?！?/p>

廉租房或成最佳選擇

從最初的經(jīng)濟(jì)適用房到2007年的兩限房，社會(huì)上呼聲高了政府就出臺(tái)政策，民怨多了就再出一套方案，中國住房保障體系的發(fā)展非常耐人尋味。

經(jīng)濟(jì)適用房原本是一個(gè)解決困難群眾住房的名詞，如今卻不時(shí)跳出來刺痛人們本就脆弱的神經(jīng)。存廢之爭讓經(jīng)濟(jì)適用房一時(shí)成了輿論圍剿的對象。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾更是堅(jiān)定的取消派。他認(rèn)為經(jīng)適房既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞?！敖?jīng)適房本身就是最大的貪污腐敗?！?/p>

夏業(yè)良是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界最早反對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的:“市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府沒有義務(wù)為每一個(gè)家庭提供住房。財(cái)產(chǎn)不是饋贈(zèng)性的而是競爭性的獲得，每一個(gè)家庭都是在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中自己去創(chuàng)造財(cái)富，他購買得起才成為自己的資產(chǎn)?！?/p>

“既然認(rèn)定了市場經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該按市場經(jīng)濟(jì)的方式去做，而不是進(jìn)行計(jì)劃回歸，又回到分配住房，一部分人很輕松地得到了資產(chǎn)，另一些得不到，實(shí)際上在國民中形成歧視?！毕臉I(yè)良認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)適用房的稀缺性，得到的最終只是少數(shù)人，而少數(shù)人并不是因?yàn)闂l件符合，而是因?yàn)楦泄P(guān)能力或者說有黑箱操作的能力，所以比窮人更容易得到。

而中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，中國的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入家庭，由政府提供廉租屋或公屋保證最弱勢群體的居住權(quán)。第二層級是70%的中低收入者，在政府諸如貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收的幫助下，通過市場來解決住房。第三層級是20%的中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。這也就是如今已經(jīng)基本建立起來的由廉租房、公租房、經(jīng)適房、兩限房構(gòu)成的分層次合理銜接的住房保障體系。

“讓每個(gè)家庭都擁有一套體面住房，當(dāng)然皆大歡喜，但這不現(xiàn)實(shí)。在相當(dāng)長的歷史時(shí)期里，中國沒有辦法讓每一個(gè)家庭都獲得住房配置。我們或許必須面對這樣一個(gè)事實(shí)，相當(dāng)大一部分人口不是擁有一套體面的住房，而是要租房居住?！毕臉I(yè)良說。