屋不同,智慧相似

在亞洲，有兩個地方被全世界公認(rèn)為有效解決社會居住保障問題的典范:香港和新加坡。香港的公屋和居屋制度，讓一半的香港市民有安身立命之所，而新加坡的組屋，保障了八成以上新加坡公民有房住。盡管香港和新加坡的住房保障體系架構(gòu)和理念不同，名稱各異，但它們均是東方智慧的現(xiàn)實版本。

香港公屋:低收入家庭的安身之地

靠山面海，依山而建的香港九龍40層適文樓樓頂平臺上，73歲李愛玲興奮地指著北角海面說道:“我家就是望這邊海的”，向西走去，“這邊就是維多利亞港，你看，中銀大廈就在那兒”，“是啊，這邊可以看到維港煙花呢”，一旁的物管人員驕傲地說道。

不知道的人可能以為這是豪宅，其實不然，這是經(jīng)過清拆重建后的全港樓層最高的公屋屋邨——何文田邨?！斑@里我最滿意了，環(huán)境好、空氣好。”李愛玲表示。

依山而建的何文田邨交通便利，配套十分齊全，小區(qū)內(nèi)不僅有兒童游樂場所、老人中心、青少年中心、護(hù)理安老院、民政處、區(qū)議員辦事處、立法會議員辦事處、郵政局，甚至還有籃球場、排球場、健身設(shè)備，更值得稱道的是，在小區(qū)中心部位，是一個下沉式的露天劇場。

1935年出生的李愛玲在公屋中度過了人生大半歲月。她1952年從深圳寶安來到香港與父母一起租住在中環(huán)蘭桂坊，當(dāng)蘭桂坊的房屋要拆除之時，李愛玲一家搬進(jìn)了公屋，開始了她的公屋生涯，“那時的公屋沒有獨立的廁所，門前騎樓煮飯，刮風(fēng)落雨爐火就會滅掉”;結(jié)婚后，她搬入背山望海、交通便利、當(dāng)時被譽(yù)為公屋中的“高檔住宅”的九龍?zhí)K屋邨，“一房一廳五個人住”;之后，李愛玲一家又搬到了九龍山谷道邨，約25平方米的房屋里住著一家五口;2001年，李愛玲和大女兒來到了何文田邨居住，政府實行的租金核減計劃令她享受到租金減半的優(yōu)惠，每月只需繳納964港元就可租住34平方米的住宅。

盡管香港的基尼系數(shù)2006年已達(dá)到0.5333，居于發(fā)達(dá)國家和地區(qū)前列，貧富差距高達(dá)45倍以上，但在香港，不管什么角落都會有屋住。

如今，香港30%的市民、200萬人租住公屋(相當(dāng)于擴(kuò)大范圍的廉租房)，另有20%、100多萬人購買了居屋(相當(dāng)于出售的經(jīng)濟(jì)適用房)，也就是說，全香港約一半的市民住在政府保障型住宅中。從上世紀(jì)50年代發(fā)展起來的香港公屋制度已被世界公認(rèn)為有效保障居住的典范。

在香港歷史最悠久的公屋區(qū)石硤尾邨，至今仍矗立著一座已經(jīng)有50多年樓齡的“美荷樓”。事實上，這座“美荷樓”的誕生多少有點偶然性:1953年圣誕節(jié)，石硤尾木屋區(qū)一場大火令5萬香港居民無家可歸，為安置災(zāi)民，港府建起了8幢呈“H”形的公屋，廚廁公用，災(zāi)民繳納少許租金就可入住。

有了“公屋”這個起點，半個多世紀(jì)以來，香港的住房制度經(jīng)歷了初期的“應(yīng)急”階段，1972年起開始進(jìn)入住房條件改善階段，再到1978年起的“居者有其屋”階段。目前為最新階段:2003年1月，香港房委會推出新的置業(yè)資助貸款計劃;2003年下半年，居屋等“可售”類的公屋政策被全面叫停;而公屋政策每年都有新變化。

香港公屋制度的成功之處在于政府愿意投入。一開始，政府不僅免費提供土地，還提供大量資金支持公屋建設(shè)。1988年，政府注資形式正式退出，香港房屋委員會(下稱“房委會”)改為自負(fù)盈虧的機(jī)構(gòu)。因此，政府的職責(zé)轉(zhuǎn)為提供免費土地。不過不難看到，大多數(shù)黃金地段政府高價賣給私人商業(yè)和住宅開發(fā)，而絕大多數(shù)公屋所占用的不是貴重地皮。因此，政府既獲得愿意投入的美名，同時還不影響其財政增收。

但是，公屋所在地段不好并不代表公屋的交通不便。這就要說到香港公屋制度的第二個成功之處:公屋的規(guī)劃與城市規(guī)劃連為一體。房委會屬下有不同的子委員會，分別處理規(guī)劃、建筑、財務(wù)等不同領(lǐng)域的事項。在公屋投入使用前，周邊的交通設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和配套生活設(shè)施早已準(zhǔn)備就緒，絕無城市孤島現(xiàn)象。

香港公屋制度的第三項成功之處在于管理機(jī)構(gòu)的財務(wù)運(yùn)營水平很高。眾所周知，公屋租金非常之低，如果只依賴于租金收入，房委會早就會破產(chǎn)。因此，房委會開拓了兩項重要財源:一是公屋的商場租金和停車場租金。這兩項物業(yè)一年就是十幾億港元的收入。二是將公共房屋出售，也就是居屋計劃。雖然居屋售價比市場價低，但是收入也是不菲，而且還解決了許多人希望置業(yè)的夢想。此外，現(xiàn)在以商場及停車場為核心物業(yè)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金也從股市籌措大量資金。

香港公屋制度之所以能夠延續(xù)，法治保障非常重要。為了使得這樣一項公共政策真正受惠于低收入階層，港府制定了非常嚴(yán)格的公屋和居屋的申請和退出程序，一旦發(fā)現(xiàn)詐騙，處罰極其嚴(yán)厲。因此，多年來，雖然也出現(xiàn)過詐騙案，但相對來說屬于個例，微不足道。

總的來說，香港的住房體系并不是一潭死水，而是一汪能自如流動的活水?！暗褪杖氲南扔斜Ｕ?，如果努力上升，就有改善的階梯，有了實力就自覺退出對社會資源的占用?！毕愀劾砉ご髮W(xué)會計及金融學(xué)院副教授、全國人大代表劉佩瓊說自己就是一個鮮活的例子。

“我從小住在公屋里，后來考上大學(xué)開始住校，工作掙錢后先買居屋給家人住，再買商品房，現(xiàn)在還在房地產(chǎn)市場做點投資?！彼J(rèn)為居住環(huán)境的改變正是人生一步步前進(jìn)的標(biāo)志。

新加坡組屋:人民負(fù)擔(dān)得起的住房

家住大巴窯的梁彥是新加坡的一戶普通居民，但和鄰居們不同的是，近幾年到他家來的貴賓特別多。2008年11月溫家寶總理在新加坡訪問時，就曾特意造訪他家，了解新加坡的組屋制度。

梁彥是新加坡“居者有其屋”計劃的見證者和受益者。二戰(zhàn)前后，他們一家12口人擠在租來的三間平房里，沒電沒水，生活十分不便。上世紀(jì)60年代，新加坡政府推出了“居者有其屋”計劃，梁彥一家先是租了一套政府的廉租組屋，兩年后買下一套三房式組屋(相當(dāng)于中國的二室一廳)。2005年，組屋區(qū)改建，梁彥只花了三萬多新元，就住進(jìn)了現(xiàn)在的四房式新組屋。

很多新加坡人都有著和梁彥一樣的經(jīng)歷，根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局(Housing Development Board，簡稱HDB)提供的資料，目前81%的新加坡公民居住在由政府設(shè)計、建造、分配的“組屋”里，而其中95%以上的人購買了組屋(其余為租賃居住)。2008年6月，新加坡“居者有其屋”計劃獲得了聯(lián)合國公共服務(wù)獎。

在上世紀(jì)50年代，新加坡的住房問題十分突出，常常是50多人擠在一個二三層樓的商鋪房里，或是住在臨時搭建在骯臟下水道旁的棚屋里，居住環(huán)境十分惡劣。失業(yè)還使成千上萬的人無家可歸，社會問題一觸即發(fā)。

面對這種情勢，新加坡政府聰明地找到了“公共住屋”作為社會穩(wěn)定、和諧的基石。新加坡前副總理吳慶瑞曾在公開場合說，一次動亂期間，在街上看到一名老百姓把自己的摩托車往樓上搬。吳慶瑞當(dāng)時想，人民對一輛摩托車都想要保護(hù)，如果有一棟房子，就不會對動亂有興趣了。從保護(hù)自己的產(chǎn)業(yè)到保護(hù)自己的家園、祖國，組屋成了一個耐人尋味的接口。

而新加坡HDB房地行政與產(chǎn)業(yè)處處長葉振銘談到“居者有其屋”的意義時，所說的如出一轍:“新加坡組屋制度的意義是多方面的:首先，它可以增加人民的歸屬感，房子的價值將隨著國家的繁榮而增值，你買了新加坡的組屋，就會希望新加坡好;第二，房子是你的產(chǎn)業(yè)，因此你也會特別留意去照顧它，這與租賃的心態(tài)大不一樣;第三，買一套組屋通常需要貸款，而固定的工作是有能力付清房貸的基本保證，我們用這種方式鼓勵人民積極工作，自力更生;第四，房產(chǎn)有保值增值的作用，甚至可以抵消通脹帶來的壓力，是人民積聚財富的重要手段?！?/p>

組屋制度同樣也承擔(dān)了彌合種族沖突的任務(wù)。以前，不同種族居住在不同的地域，而從上世紀(jì)60年代興建組屋之初，建屋發(fā)展局已經(jīng)刻意按照各種族在總?cè)丝谥械谋壤齺戆才潘麄內(nèi)胱〗M屋。到了1989年，政府更是用立法來規(guī)定各個種族在組屋區(qū)內(nèi)的比例。這種以組屋促進(jìn)各族融合的管治方式，的確緩解了新加坡的種族沖突問題。

政府“包辦”了絕大部分人民的住房問題，新加坡可謂史無前例，那么，這一制度成功的根源在哪里?

從法律方面說，政府頒布了《建屋發(fā)展局法令》，這部法令規(guī)定了建屋發(fā)展局的職責(zé)，它可以行使的權(quán)力，包括什么樣的人可以買組屋，購買組屋的人需要遵守哪些規(guī)定，這一切都從法的意義上得到肯定。

另外一部非常重要的法律是《土地征用法令》，就是這條法律讓HDB獲得了用以發(fā)展組屋區(qū)的大量土地，而且，所有的征地成本由政府掏錢，HDB獲得的土地完全是免費的。這無疑大大降低了組屋成本。

在錢的方面，新加坡建屋局是一個不以盈利為目的的機(jī)構(gòu)，事實上，它是一個常年“虧本”的單位，然而，它從來不為錢擔(dān)心，因為背后有政府在撐腰。至今，政府已經(jīng)累計為HDB提供了數(shù)額為159 億元的補(bǔ)助金。

此外，新加坡政府的中央公積金制度是公共住屋計劃得到順利施行的又一根本保障。新加坡公民的中央公積金繳納額度非常高，個人基本工資的20%都用來繳納公積金，雇主則支付14.5%。據(jù)悉，新加坡于1955年7月創(chuàng)辦中央公積金制度，并成立了中央公積金局(法定機(jī)構(gòu))，統(tǒng)一管理和使用公積金儲蓄。

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香港公屋制度特點

租金:公屋租金價格為同地區(qū)市場價的1/4，相當(dāng)于每收1元租金，政府補(bǔ)貼3元。每年財政預(yù)算案會推出針對公屋租戶的減租安排。

編配:滿足收入和資產(chǎn)兩項限額條件的家庭才能申請公屋，依登記先后順序輪候，60歲以上人士平均輪候1.2年，其他人平均輪候1.9年。過去1年間，約有18.5萬個公屋租戶因“脫貧”遷出。

管理:濫用公屋可能坐牢，不允許分租、轉(zhuǎn)租、長期空置、做經(jīng)營用途。

新加坡組屋制度特點:

價格:組屋價格為私房價格的一半，并對出售對象給予補(bǔ)貼。

購買:購房者直接向建屋局申請購買組屋的門檻較高，不過80%的新加坡公民都符合條件。

租賃:收入少于1500新元的家庭，可以申請租賃一房式(實用面積約33平方米)或者二房式的組屋，政府最低以市場租價的10%來收取租金。

轉(zhuǎn)手:新加坡公民在購買組屋后，使用權(quán)是99年。一般來說住滿五年，組屋可轉(zhuǎn)手。

預(yù)供:政府要在哪里建一個組屋項目，提前發(fā)布信息，有意向購買的公民達(dá)到了總建設(shè)套數(shù)70%的時候，再開工建設(shè)。