將房子長租到底

曾有統(tǒng)計(jì)，中國城市住房產(chǎn)權(quán)自有率在82%左右，美國城市住房產(chǎn)權(quán)自有率是68%，英國為56%，歐洲其他國家是30%到50%之間不等。

120年前恩格斯寫過一篇著名的住宅問題的文章，文中指出住宅是社會成員的基本保證，是人民的基本權(quán)利。在20世紀(jì)初，幾乎所有的歐洲國家都發(fā)展了基于這種思想的社會住宅政策。它沒有沿襲市場買賣的制度，而是將建好的房子面向社會成員出租。

在荷蘭阿姆斯特丹，80%的土地都?xì)w政府所有，它并不把地賣掉，而是以較低的價(jià)格出租給住房合作社或者私人，而且，政府采取逐年收取租金的辦法。既能調(diào)控租金也不會因?yàn)橐淮涡允杖『?，遇到地價(jià)上漲，失去獲取收益的機(jī)會。

而中國的做法恰恰相反，土地完全歸國家所有，政府卻更傾向于一次性轉(zhuǎn)讓70年使用權(quán)，一次性把70年的租金付清了。

法國

廉租房是社會的“首席穩(wěn)壓器”

在法國，HLM這三個縮寫字盡人皆知，其中文含義就是“低租金住房制度”，相當(dāng)于中國的廉租房。其相關(guān)法律的建立可以追溯到1894年，最初主要供城市工人階層使用的住房在當(dāng)時被叫做“便宜房”。而作為一種制度確立則是在上世紀(jì)50年代中期。

2000年，法國政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。截至2008年，法國共有近450萬套廉租房，占主要住房總數(shù)的17%。且房租僅為市場的一半或三分之一。加之法國購房貸款難，利率及購房后的財(cái)產(chǎn)稅偏高，更造成人們寧可租房也不買房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，法國四分之一的居民住在廉租房里，真正買房的房主比例平均僅為57%，巴黎更是不足50%，遠(yuǎn)低于歐盟國家66%的平均水平。

法律還規(guī)定，已經(jīng)享受廉租房的住戶擁有“維持權(quán)”，就是說即使這些家庭收入增加也不必搬出;只有當(dāng)家庭總收入超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上時，管理機(jī)構(gòu)可以對房租微幅上調(diào)。這一條款的目的是保持廉租房住宅區(qū)內(nèi)社會階層多樣化。

廉租房制度不僅對保持社會穩(wěn)定起到積極作用，同時成為抑制房價(jià)上漲的重要杠桿。以2004年為例，法國出售新房11萬套，而當(dāng)年在建廉租房高達(dá)40萬套。

當(dāng)然，法國廉租房制度也有不合理之處。由于租期是永久性的，有些入住者初時收入低下，但若干年后已進(jìn)入高收入階層，仍占著廉租房，造成房源緊缺。

近年來，法國政府開始鼓勵人們購房，逐步提高法國自有房主的比例，減少廉租房面臨的供求不足的壓力。

英國

公屋計(jì)劃與房價(jià)的博弈

現(xiàn)代住房制度起源于英國，世界上許多國家的住房政策都沿襲著“政府支持與居民合理的住房消費(fèi)相結(jié)合”這一理念構(gòu)建自己的住房制度。

兩次世界大戰(zhàn)是英國實(shí)行對住房市場干預(yù)的關(guān)鍵點(diǎn)。1919年，英國以立法的形式，首次確立了公共住房政策的制度安排，大規(guī)模開發(fā)公共住房。第二次世界大戰(zhàn)導(dǎo)致了更嚴(yán)重的住房短缺問題，使得英國的住房政策更進(jìn)一步轉(zhuǎn)向集體化。

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長的減緩，戰(zhàn)后實(shí)行的福利體制引起極大的爭論。1979年保守黨上臺以后，重新強(qiáng)調(diào)市場的作用。以立法的方式推動公共房屋的私有化，鼓勵私人租房領(lǐng)域的發(fā)展，從而促使以國家供給為特征的住房集體制的解體。

與中國不斷加強(qiáng)“抑制投資需求、打壓投機(jī)需求”，以及“限外政策”不同，英國提出“公屋沖擊計(jì)劃”，大建中低價(jià)住宅，把弱勢群體從高房價(jià)的泥沼中解救出來。

在英國的經(jīng)濟(jì)適用住宅體系中，一種是廉租房，也是20世紀(jì)80年代以前使用的主要辦法;另一種是折價(jià)房，以低于市場價(jià)格的價(jià)位出售給符合條件的家庭的住宅;第三類最具特色——共享產(chǎn)權(quán)住宅。購房者購買住宅的一部分產(chǎn)權(quán)，代表政府管理經(jīng)濟(jì)適用住宅的住房協(xié)會擁有剩余的產(chǎn)權(quán)。購房者擁有的部分產(chǎn)權(quán)可以出售，也可以申請購買全部的產(chǎn)權(quán)。在此模式下，每一次產(chǎn)權(quán)交易的基礎(chǔ)都是市場價(jià)格，想通過這種方式賺取差價(jià)幾乎不可能，確保了政府資源能夠真正用在有需要的人身上。

德國

房價(jià)十年未漲之謎

與中國將房地產(chǎn)作為國家“支柱產(chǎn)業(yè)”不同，德國憲法明確規(guī)定保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。

德國公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個階段:一是二戰(zhàn)后到上世紀(jì)末，德國大規(guī)模興建社會福利住房，興盛時期，約有三分之一的住房具有社會福利住房性質(zhì)。二是自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，但政府仍然通過控制房價(jià)、房租等手段保障低收入者的住房。

目前，居民租房比例約60%，年輕人中77%為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。根據(jù)法律，德國每個州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價(jià)格范圍。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過50%就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場極為穩(wěn)定。

在德國，居民拿出家庭收入的30%承擔(dān)租金，剩下的房租補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。除此之外，德國還規(guī)定用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。對于房價(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。

正是得益于強(qiáng)大的住房保障體系以及民生為導(dǎo)向的房地產(chǎn)政策，德國各級政府都不敢通過抬高地價(jià)和房價(jià)來增加稅收，民眾購房意欲也不強(qiáng)，其房價(jià)十年來幾乎沒有漲過。

小鏈接

歐洲社會住房政策的關(guān)鍵點(diǎn):

第一，土地和房屋不實(shí)行買斷;

第二，政府可以根據(jù)老百姓收入水平的提高，慢慢調(diào)整房價(jià);

第三，因?yàn)檎刂屏送恋?，控制了房租，所以政府可以間接地影響私人房地產(chǎn)的價(jià)格，市場就沒辦法狂飆，不足以造成社會問題。

第四，歐洲不把土地和住房當(dāng)作商品，而當(dāng)作人民的一種權(quán)利。