房產(chǎn)測量技術(shù)若干問題的思考

隨著住房制度的進(jìn)一步改革與完善，隨著近年來商品房價(jià)格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測量日益受到廣大的業(yè)主的重視。相關(guān)測量技術(shù)在旺盛市場需求的推動下得到了進(jìn)一步的快速發(fā)展。住房問題是關(guān)系到國計(jì)民生的大問題，隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價(jià)格的迅速盤升，“寸土寸金”已經(jīng)不在是神話。在此背景下房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關(guān)注的焦點(diǎn)。對當(dāng)前房產(chǎn)測量中常見的若干問題進(jìn)行研究，希望能對房產(chǎn)測量的改善有所幫助。

一、房產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計(jì)算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場秩序。

二、常見房產(chǎn)測量技術(shù)

房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：

(1)房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

(2)運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計(jì)算

房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

(3)GPs技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化。

三、房地產(chǎn)測量中存在的問題殛對策

1、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

由于房產(chǎn)測量精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測量.對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn).通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上，這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。

2、房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個點(diǎn)進(jìn)行觀測，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。

3、對稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題

在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習(xí)慣。這時(shí)就需要對勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算

4、共有面積分?jǐn)倖栴}

對于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分?jǐn)偤投嗉壏謹(jǐn)?，?yīng)按照“誰受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二級分?jǐn)傆?jì)算為例，詳細(xì)說明住宅樓的二級分?jǐn)傆?jì)算舉例如下：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個獨(dú)立的車庫。因此，需要二級分?jǐn)?。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅，車庫共同分?jǐn)?，因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟彿績r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>

房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽(yù).甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。