房地產(chǎn)測量與工程測量的區(qū)別

引言

房地產(chǎn)測量就是采用測繪科學技術(shù)，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，對房屋及房屋用地的位置、權(quán)屬、權(quán)界、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀進行表述的一門學科，是鍘繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量，具有較強的技術(shù)性和鮮明的政策性及法律效力。房地產(chǎn)測量已成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理中非常重要的基礎(chǔ)性、前期性工作。它為權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)管理提供準確有效的房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)。為了更好地開展房地產(chǎn)測繪工作，必須準確把握房地產(chǎn)測量的獨特之處，清楚地認識它們之間的區(qū)別。本文從幾個方面對二者的區(qū)別進行了分析。

1、測繪內(nèi)容的區(qū)別

工程測量是指依據(jù)一定比例對地貌以及各時期建筑構(gòu)造的工期情況平面位置及其高程進行表述。地形測繪不僅要詳盡測量測區(qū)內(nèi)的各種建筑物、地貌，而且對高程測量要求也較高。

房地產(chǎn)測繪內(nèi)容主要是指房屋、房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測量，對高程一般不作要求。房產(chǎn)圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息，還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查，標注房產(chǎn)編號，其中包括房產(chǎn)分區(qū)號、丘號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號，同時說明房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代、房屋用途、權(quán)屬、權(quán)源、權(quán)界及用地分類等社會屬性信息。

2、成果產(chǎn)品方面的區(qū)別

工程測量主要提供各種比例尺的分幅測繪成果圖。

房地產(chǎn)測量不僅提供分幅圖、分丘圖、分戶圖、房產(chǎn)證附圖等多種房產(chǎn)圖集，提供房屋測繪數(shù)據(jù)調(diào)查表、房屋用地調(diào)查表、有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查資料及協(xié)議文件等房產(chǎn)簿冊，同時提供房產(chǎn)平面控制點成果、界址點成果、房角點成果，房屋面積計算書，房屋分套建筑面積計算成果等房產(chǎn)數(shù)據(jù)集。房地產(chǎn)測量成果產(chǎn)品無論是在種類上，還是數(shù)量上都比工程測量多。

3、測繪內(nèi)容的區(qū)別

普通工程測量包括各種不同比例尺的地形圖測繪，有1／1萬、1／5000、1／2000，1／1 000、1／500等。圖幅規(guī)格可為40 cm×50 cm或50 cm x50 cm，也有各式樣的測繪成果報告。

房產(chǎn)測量包括分幅圖、分丘圖、分戶圖、房產(chǎn)證附圖等多種圖件測量，其比例尺各有不同。分幅圖，對于建筑物較為密集的城市地區(qū)采用1／500比例尺，其它地區(qū)采用1／1000比例尺，圖幅規(guī)格只允許使用50 cm x 50cm。分丘圖，是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，多與分幅圖比例一致，按圖幅大小可采用1／1 000或1／500。分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以1戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。要標注分戶權(quán)界線及樓梯間等公用部位尺寸，比例尺一般較大。初始登記，根據(jù)圖幅大小，一般為1／1000、1／500或1／200。房產(chǎn)證附圖比例尺較大，一般為1／200。

4、成果效用的區(qū)別

工程測量成果多為社會服務(wù)事業(yè)，一般不具備法律效力。房地產(chǎn)測量成果不僅在財經(jīng)、社會服務(wù)方面具有重要作用，而且直接面對購房人，關(guān)系到千家萬戶，涉及到百姓的切身利益。測繪成果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確權(quán)發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，責任重大。

5、測量精度的區(qū)別

工程測量，圖根點相對于起算點的點位中誤差不超過圖上0.1 mm。以最大比例尺1／500地形圖為例，即圖根點相對于起算點的點位中誤差不超過0.05 m，如果是1／1000比例尺地形圖；則圖根點相對于起算點的點位中誤差不超過0.10 m。而對相鄰控制點的相對中誤差沒有限制。

房地產(chǎn)測量，不僅在平面控制測量方面特別強調(diào)保證相鄰控制點之間的相對精度，要求末級相鄰基本控制點的相對中誤差不超過±0.025 m，即末級基本控制點的點位中誤差不超過0.018 m。同時要求房地產(chǎn)要素點和地物點相對于鄰近控制點的中誤差不超過-+0.05 m。房產(chǎn)界址點和房角點相對于鄰近-控制點的點位中誤差和相鄰界址點(房角點)點間距中誤差分別不超過，一等：±0.02 m。二等：±O.05 m，三等：+0.10 m。并對房屋面積測量限差要求為，一級：0.02 S1／2+0.006 S，二級：0.04S1／2+0.002 S，三級：0.08 s1／2+0.006S。由此可見房地產(chǎn)-測量精度要求明顯高于工程測量精度要求，而且對房產(chǎn)要素(界址點、房角點)間的相對精度要求更高。

6、測量周期的區(qū)別

工程測量的周期較長，根據(jù)各個工程情況，一般為0.5～3年不等。房地產(chǎn)測量包括初始登記測量、變更測量兩種。由于城市的擴大及老區(qū)的拆遷，需對新建房屋進行初始登記測量。同時由于城市現(xiàn)狀的不斷變更以及房屋和房屋用地的經(jīng)常轉(zhuǎn)移，如產(chǎn)權(quán)初始登記后，發(fā)生房屋買賣、交換、繼承、分割等房產(chǎn)交易活動以及法院裁決引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更，需要進行變更測量。為了保證產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的動態(tài)管理，保持圖的現(xiàn)勢性和房產(chǎn)檔案的真實性，變更測量必須及時。及時的程度不能用周期來確定，只能按需要隨時隨地的以變更為周期測量。

7、檢查與驗收標準的區(qū)別

工程測量檢查與驗收執(zhí)行CH1002—1995《測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定》。驗收工作由任務(wù)的委托單位組織實施，或由該單位委托具有檢驗資格的檢驗機構(gòu)驗收。房地產(chǎn)測量審查工作由房地產(chǎn)行政管理部門實施，實行審核制度。用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測量成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)和方法是否符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》、能否滿足房地產(chǎn)行政如房屋權(quán)屬登記的需要、能否與房地產(chǎn)行政主管部門原有的房產(chǎn)圖、數(shù)據(jù)庫對接等進行審核。同時省測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢驗中心對房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品進行行業(yè)檢查與質(zhì)量監(jiān)督。各測繪公司作為獨立的法人實體對測繪成果負責。