分時度假——中國旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新模式的探討

一、分時度假的概念

分時度假起源于20世紀(jì)60年代。對于分時度假的定義，Real Estate Timeshares ActCH72IFlorida的解釋是這樣的；“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式作出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這～協(xié)議有效期在三年以上?！蹦壳霸趪鴥?nèi)，最為廣大學(xué)者所認(rèn)同的分時度假概念是指“開發(fā)商將度假地的房產(chǎn)分割成以周為基本度假單位，并分別將分割后的度假房產(chǎn)的使用權(quán)分別出售個多個購買者。當(dāng)消費(fèi)者購買了一周的房產(chǎn)使用權(quán)后，便成為該度假房產(chǎn)的使用權(quán)，并擁有了在其所購買年限和使用年度內(nèi)到自己的度假房產(chǎn)中住宿的權(quán)利。由于會員在購買分時度假使用權(quán)時已經(jīng)預(yù)先交納了住宿費(fèi).因此在以后的使用年限內(nèi)無須在交納住宿費(fèi)。此外，購買者還擁有自由買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、饋贈、繼承等系列權(quán)益，擁有享受公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)利。筆者認(rèn)為，分時度假其實(shí)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，是旅游企業(yè)的一種經(jīng)營模式，是旅游者的一種新興的生活方式。

二、國內(nèi)有關(guān)學(xué)者對分時度假在中國發(fā)展的困境的研究

李肖楠(2007)在《中國分時度假業(yè)的發(fā)展反思》一文里，分析了我國當(dāng)前分時度假所面臨的現(xiàn)狀，針對這些制約性因素，作者提出了發(fā)展“中國式”分時度假的建議。薛源(2008)在其《歐盟對分時度假及相關(guān)產(chǎn)品的法律規(guī)制》文章里，對歐盟的分時度假產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)制進(jìn)行了介紹和分析，總結(jié)了歐盟規(guī)制分時度假產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，指出了我國的分時度假產(chǎn)業(yè)應(yīng)該進(jìn)行法律規(guī)制和結(jié)合行業(yè)自治。徐燕(2008)在文章《我國分時度假產(chǎn)品發(fā)展中存在的問題及對策分析》里對分時度假在中國發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題如價格偏高、法律制度缺乏、購買者在產(chǎn)品的交換空間上受到限制等進(jìn)行分析，并從建安全法規(guī).建立帶薪休假制度和國內(nèi)分時度假網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)化等方面提出了若干對策。

三、中國旅游地產(chǎn)概念及概況

我國旅游房地產(chǎn)的萌芽出現(xiàn)在20世紀(jì)八九十年代，海南是其發(fā)源地。關(guān)于旅游房地產(chǎn)的定義，沈飛最早提出的觀點(diǎn)認(rèn)為：旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。司成均(2007)等認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是指主要滿足旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，以自然、人文資源為依托，在旅游景區(qū)及其緊密區(qū)域開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、景區(qū)住宅、會務(wù)中心，展覽館和旅游休闌培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱，隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，研究的深入，以及對于旅游房地產(chǎn)的理解的加深，形成了被廣大學(xué)者普遍接受的定義：旅游房地產(chǎn)簡稱旅游地產(chǎn)，是指以游客(即旅游觀光和旅游度假的人)作為最終消費(fèi)者，為游客提供各種觀光、餐飲，體驗(yàn)、居住度假、游憩購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等休閑功能的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)分支出來的一種邊緣地產(chǎn)形態(tài)，其發(fā)展速度之快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海、大連、青島、廣東、海南、福建等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了幾百個，而其中以”高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動“為主題的休閑度假住宅、別墅、就已超過了100家。目前，海南旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來的高空置率等問題日益凸顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20％左右。從全國范圍來看，旅游地產(chǎn)主要集中在東南沿海城市及主要的旅游景區(qū)，總體發(fā)展的趨勢是良好的。

四、中國分時度假與旅游房地產(chǎn)的關(guān)系

20世紀(jì)60年代在法國地中海地區(qū)，由于度假成為時尚，大量的海演別墅被開發(fā)出來。這種別墅由于房產(chǎn)價格特昂貴，很多家庭是無法單獨(dú)購買的，而部分能夠買得起的家庭，每年使用別墅的時間也不長，最多是幾周的時間，空置率很高，所以歐洲出現(xiàn)了聯(lián)合購買度假別墅在不同時間段使用的形式，這種經(jīng)營方式就是早期的分時度假概念。在20世紀(jì)九十年代的時候，我國海南島曾引進(jìn)分時度假酒店，但在當(dāng)時并沒有呈現(xiàn)燎原之勢。其主要原因是當(dāng)時發(fā)展分時度假的條件還不成熟以及管理者引進(jìn)分時度假的主要目的是利用分時度假這種模式來盡快銷售空置的樓房。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國民旅游方式的轉(zhuǎn)變，分時度假正慢慢的浮出水面，被國民所認(rèn)識。其實(shí)分時度假屬于旅游地產(chǎn)中的一種經(jīng)營模式，從實(shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。根據(jù)劉艷紅的研究成果，她認(rèn)為分時度假是旅游房地產(chǎn)系統(tǒng)(三維)創(chuàng)新，即核心產(chǎn)品創(chuàng)新、形式產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)產(chǎn)|品創(chuàng)新。在劉艷紅的著作《中國分時度假發(fā)展研究——旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新》還說明了分時度假是旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、漸進(jìn)性、根本性創(chuàng)新以及是制度的變革。

五、中國分時度假SWOT分析

1.豐富的供給土壤

大量的空置房是分時度假出現(xiàn)的的條件，分時度假無論是20世紀(jì)60年代的法國.還是20世紀(jì)70年代的美國，都是在空置率很高的環(huán)境下應(yīng)運(yùn)產(chǎn)生的。目前，中國的商品房空置率高，酒店的入住率具有季節(jié)性的波動，起伏非常的大。在中國，對GDP貢獻(xiàn)率最大的奠過于房地產(chǎn)的開發(fā)，而房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)為了巨額利潤而盲目開發(fā)的局面，出現(xiàn)了房產(chǎn)大量積壓的現(xiàn)象，而且這種盲目狀態(tài)在短時間內(nèi)是不會得到制止的。雖然高的房產(chǎn)空置率，低的酒店入住率并非是好事，但對于分時度假來說是很好的供給條件，很好的供給土壤。

2.新興的旅游生活方式

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們的生活水平的提高，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展。人們的旅游方武也在改變。分時度假作為一種新的度假方式，具有很強(qiáng)的獨(dú)特個性。從上面的GDP數(shù)字來看，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費(fèi)從生存性消費(fèi)向享受型和發(fā)展行方向發(fā)展。中國的社會結(jié)構(gòu)也在發(fā)生巨大的變化；60后70后退出社會，80后90后登上社會的舞臺。所以說，分時度假將與肯德基、麥當(dāng)勞一樣，成為人們一種生活方式。

3.擴(kuò)大投資領(lǐng)域

中國居民可投資的金融產(chǎn)品的供給是很少，股市風(fēng)險(xiǎn)大，銀行儲蓄利息少、貶值風(fēng)險(xiǎn)大。而分時度假不僅具有消費(fèi)的功能，而且還具有貯存、轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等功能。更重要點(diǎn)一點(diǎn)是，它與旅游房地產(chǎn)是掛鉤的，在房價具有抗跌的情境下，它是多余資金保值增值的好途徑。

4.經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動力

雖然在中國，分時度假對中國的經(jīng)濟(jì)作用不那么明顯，但在美國，分時度假所表現(xiàn)出來的優(yōu)勢是非常令人驚喜的。據(jù)調(diào)查證明，分時度假產(chǎn)業(yè)對2008美國經(jīng)濟(jì)的影響力巨大，因?yàn)樗苯雍烷g接地造就了770億美元的消費(fèi)，588800全職和兼職工作崗位，250多億美元的個人收入，100多萬美元的財(cái)政稅收。相比于其他行業(yè)，這一數(shù)據(jù)是很誘人的。如果中國能夠?yàn)榉謺r度假創(chuàng)造良好的環(huán)境，可想而知，這對中國的經(jīng)濟(jì)將帶來巨大的推動作用。

(二)發(fā)展劣勢(Weakness)

1.相關(guān)法律缺失，部門監(jiān)管薄弱

無規(guī)矩不成方圓，在中國是一句古話。分時度假在中國屬于新鮮事物，目前還沒有針對分時度假的專門法律、法規(guī)。造成了市場上經(jīng)常會出現(xiàn)關(guān)于分時度假業(yè)務(wù)的法律糾紛，消費(fèi)者權(quán)益無法保障等現(xiàn)象。這種局面，一方面，會挫傷消費(fèi)者的購買欲望，另一方面，會導(dǎo)致外國的分時度假企業(yè)進(jìn)入中國的積極性，影響到分時度假產(chǎn)品的對外延伸。

2.信用機(jī)制的缺失，美譽(yù)蒙陰影

造成信用缺失的原因是信息的不對稱。由于分時度假經(jīng)營模式的復(fù)雜性和獨(dú)特的銷售方式的影響，很多消費(fèi)者只知其名而不知其實(shí)，開發(fā)商在巨額的利潤刺激下對消費(fèi)者進(jìn)行投機(jī)欺詐。例如，金旅運(yùn)通(上海)度假咨詢有限公司的百余名會員的維權(quán)事件，在當(dāng)時就曾轟動整個上海灘。俗話說，一草被蛇咬，十年怕草繩。沒有良好的信用機(jī)制，企業(yè)就無法取信于消費(fèi)者，沒有消費(fèi)者的支持，企業(yè)就無法生存。

3.分時度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)滯后

我國目前存在較大的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司有天倫度假發(fā)展有限公司、泰達(dá)交換有限公司、中華分時度假交換機(jī)構(gòu)等。它們各自的交換模式是不一樣的，其還沒有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)之間的聯(lián)合與統(tǒng)一，這在很大程度上造成了會員和資源不能共享的局面，縮小了消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的范圍和方式，束縛了消費(fèi)者的靈活性。

4.提前購買，時間跨度長

分時度假的購買有一個特點(diǎn)，就是要提前購買，即先付款，后消費(fèi)的模式。另外，由于分時度假的購買可以允許在一段時間內(nèi)使用，而這個時間可能會長達(dá)十年，時間愈長，消費(fèi)者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

5.價格相對昂貴，非大眾化產(chǎn)品

從我國的人均GDP來看，我國的消費(fèi)水平對于豪華的分時度假產(chǎn)品來說還是有一定的差距的。盡管我國的很多企業(yè)正努力開發(fā)接近大眾化的分時度假產(chǎn)品，但從分時度假的特點(diǎn)來看，它并非是針對普通大眾的旅游產(chǎn)品。

(三)發(fā)展機(jī)遇(Oppotunity)

1.海南旅游國際島吹起的春風(fēng)

2010年，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，掀起了一股房地產(chǎn)討論的熱潮。中國生產(chǎn)力策劃專業(yè)委員會副主任何紅光認(rèn)為，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展方向應(yīng)該走聯(lián)合買房的道路，走分時共享的模式。在20日舉行的2010博鰲國際旅游論壇地產(chǎn)與旅游主題論壇上，專家呼吁，海南要大力發(fā)展分時度假酒店等多種形式的旅游房地產(chǎn)，使海南成為中國旅游房地產(chǎn)的樣板。

2.旅游業(yè)的迅速發(fā)展，市場規(guī)模的擴(kuò)大

“08年，全年共接待入境游客1.30億人次，實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收人408.43億美元，國內(nèi)旅游人數(shù)17.12億人次，收人8749.30億元人民幣，分別比上年增長6.3％和12.6％；中國公民出境人數(shù)達(dá)到4584.44萬人次，比上年增長11.9％，旅游業(yè)總收入1.16萬億元人民幣，比上年增長5.8％。初步統(tǒng)計(jì)2009年1—3季度出境旅游人數(shù)3500萬人次，同比：增長2.4%。”這一串?dāng)?shù)字說明了我國的旅游業(yè)正迅速發(fā)展。人們的出游需求越來越大。

3.帶薪休假制度的確立

帶薪休假制度于2008年1月1日開始實(shí)施。目前我國的節(jié)假日總體的分布是兩天雙休日、三天小長假、七天黃金周等，節(jié)假目的總天數(shù)達(dá)到了115天。假期的增多，一方面刺激國民們出游的需求，一方面，從放假的天數(shù)的長短來看，旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)傾向于個性化，精細(xì)化的方向上發(fā)展。而分時度假這種新興的旅游生活方式很符合這種趨勢。

4.旅游形式的轉(zhuǎn)變

根據(jù)國際慣例表明，以人均GDP作為劃分標(biāo)準(zhǔn)旅游業(yè)分為三個發(fā)展階段：一國人均GDP達(dá)到1000美元時，就進(jìn)入國內(nèi)旅游需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期：當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始像度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。2009年，我國的人均GDP已經(jīng)突破了3000美元大關(guān)，而且我國的經(jīng)濟(jì)每年的增長率約為8％。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)核算部門的預(yù)測，到2020年，我國的人均GDP將超越5000美元。所以度假游將成為中國的主要旅游形態(tài)。

(四)威脅因素(Threat)

1.超前消費(fèi)的觀念尚未形成熱潮

分時度假作為一種提前支付來旅游的消費(fèi)品，具有跨時期性。中國居民喜歡存錢，對于提前支付，后享受的度假模式。中國人總感覺沒有保障，有點(diǎn)上當(dāng)受騙一樣，心理上i還很保守。

2.出境旅游簽證困難

這方面主要是我國我國與世界許多國家問都沒有免簽證制度，購買分時度假產(chǎn)品的會員在出國簽證方面還可能比較麻煩以及國內(nèi)很多分時度假公司是不能代辦簽證等旅游業(yè)務(wù)的資格的影響。

3.專業(yè)人才的匱乏

分時度假的開發(fā)、管理、銷售、經(jīng)營等會涉及到很多不同的領(lǐng)域，對于人員素質(zhì)的要求比較高。在我國，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的培訓(xùn)，分時度假產(chǎn)品的管理團(tuán)隊(duì)和銷售人員還是相當(dāng)欠缺的。

4.產(chǎn)業(yè)體系不完善

分時度假產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域很多，它的發(fā)展離不開開發(fā)商、交流服務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司，銀行等進(jìn)行協(xié)調(diào)合作和配合，只有這樣把這些企業(yè)公司串連在一起，才能形成完善的體系，保障消費(fèi)者的權(quán)益。目前，在中國，還沒有專業(yè)的公司針對分時度假產(chǎn)品的業(yè)務(wù)，而在信托投資這一塊還沒有真正的實(shí)施，許多公司對分時度假的業(yè)務(wù)還不熟悉，種種原因使得分時度假未能形成一條產(chǎn)業(yè)鏈。

六、關(guān)于中國旅游房市場引進(jìn)分時度假模式的建議

(一)發(fā)展具有中國特色的分時度假

首先，改變中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式，抑制投機(jī)。這個模式應(yīng)該由三部分組成：一是30％-商品房市場這個市場既是消費(fèi)品市場又是投資市場，完全由市場價格來決定；二世20％的廉租房，這個市場完全由政府來安排；三是50％居民有支付能力的市場，這個市場完全確定為消費(fèi)品市場。其次，中國分時度假市場應(yīng)該主要先國內(nèi)市場，再到國際市場。這主要基于國與國之間的簽證制度。最后，不要拘泥干國際上已有的分時度假產(chǎn)品，要根據(jù)中國消費(fèi)者的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣，開發(fā)具有特色的度假產(chǎn)品。

(二)建立專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

當(dāng)然，這種機(jī)構(gòu)可以是分時度假公司專門設(shè)立的，也可以是其他企業(yè)設(shè)立的。這種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)主要的職責(zé)是針對分時度假產(chǎn)品的營銷和管理方面對人員加以培訓(xùn)。另外，在理論方面，有必要對分時度假人才進(jìn)行培養(yǎng)。

(三)建立“冷靜期”制度

“冷靜期”制度亦稱后悔權(quán)制度，原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨。這跟用支付寶在網(wǎng)上購物一樣，如果對商品不滿意或是賣家出現(xiàn)違約的情況下，買家可以在支付寶規(guī)定的支付期限內(nèi)，把付款退回來?！袄潇o期”制度是基于我國信用機(jī)制的不完善而建立的，也是防止強(qiáng)迫性銷售的最有效措施。

(四)建立分時度假企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟

分時度假產(chǎn)品所涉及的領(lǐng)域是廣泛的，建立分時度假企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，可以促成分時度假形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。戰(zhàn)略聯(lián)盟還可以提升企業(yè)的競爭力、降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，開拓市場防止企業(yè)過度競爭等，對企業(yè)的意義是很深遠(yuǎn)的。

(五)建立分時度假監(jiān)管部門

分時度假監(jiān)管部門，就好比如我國的證監(jiān)會一樣，主要對分時度假企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和信息公開，規(guī)范企業(yè)的銷售，對企業(yè)實(shí)行經(jīng)營資格審查，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，設(shè)立失信懲罰制度和服務(wù)質(zhì)量保證金制度等。

(六)完善國內(nèi)分時度假交換網(wǎng)絡(luò)

交換是分時度假產(chǎn)品的一大特色。組建國內(nèi)度假地交換網(wǎng)絡(luò)可以充分地利用國內(nèi)豐富的度暇資源形成配套的度假網(wǎng)絡(luò)體系，來滿足旅游者的多樣性需求。這是分時度假能夠持續(xù)發(fā)展的先決條件。

七、結(jié)束語

分時度假不僅是解決房地產(chǎn)空置率問題的良藥，而且從世界分時度假的發(fā)展來看，它儼然已成為人們一種度假形式，旅游方式。所以，分時度假在中國所遇到的問題只要政府、企業(yè)、媒體能夠正確把握和運(yùn)用它，那么分時度假在中國所進(jìn)發(fā)的力量對中國的影響將是不可估量。