完善中低收入居民住房金融服務(wù)的探索和思考

作為國有控股且住房金融處于領(lǐng)先地位的建設(shè)銀行，對住房保障這一基本民生問題高度關(guān)注，并進行了深入的研究與思考。建設(shè)銀行董事長郭樹清在2008年初向國務(wù)院遞交了《關(guān)于完善中低收入居民住房保障和金融服務(wù)的若干建議》，表達了建設(shè)銀行愿在國家政策指引下率先進行住房金融服務(wù)創(chuàng)新和綜合試點，協(xié)助政府解決好中低收入居民住房困難問題的強烈意愿，并提出將自身控股子公司——中德銀行改革重組為專業(yè)住房信貸銀行的設(shè)想。在建設(shè)銀行的大力推動下，通過增資擴股、擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍，中德銀行于2008年底成功完成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，成為一家專業(yè)經(jīng)營住房信貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

轉(zhuǎn)型后的中德銀行在原有住房儲蓄業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上增加了發(fā)放個人住房貸款、發(fā)放以支持經(jīng)濟適用房、廉租房、經(jīng)濟租賃房和限價房開發(fā)建設(shè)為主的開發(fā)類貸款等業(yè)務(wù)，成為具有全面住房金融功能、提供專業(yè)化住房金融服務(wù)的商業(yè)銀行，重點為中低收入居民購買中小戶型、中低價位住房提供金融服務(wù)。在實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時，該行研發(fā)推出了個人經(jīng)濟適用住房貸款、個人限價商品住房貸款、個人中小戶型商品住房貸款、限價商品住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款、租賃型經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款等多款保障性住房信貸產(chǎn)品，并通過天津市政府給予該類產(chǎn)品的貸款貼息及財政補助優(yōu)惠，減輕中低收入居民住房貸款利息負擔、降低保障房開發(fā)企業(yè)融資成本。中德銀行在天津市政府及建設(shè)銀行的大力支持下，通過差別化的信貸政策、專業(yè)化的住房金融服務(wù)，在中國市場率先探索商業(yè)金融與國家政策扶持相結(jié)合的住房融資模式和運作機制。轉(zhuǎn)型一年來，中德銀行通過實踐，摸索出“政府切入、現(xiàn)場宣傳、樓盤受理”的保障性住房金融營銷服務(wù)新模式，并為中低收入群體開通個人住房貸款“綠色通道”，大大提高了服務(wù)效率。中德銀行不僅以自身保障性住房信貸產(chǎn)品為載體，使政府的優(yōu)惠政策能夠惠及更多中低收入居民，還充分發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，通過將住房儲蓄產(chǎn)品與個人住房貸款產(chǎn)品的有機組合，把個人住房貸款的即期消費優(yōu)勢與住房儲蓄的信用約束機制、利率風險管理優(yōu)勢結(jié)合起來，在進一步降低中低收入居民利息成本的同時幫助其鎖定利率波動的風險，受到老百姓的廣泛認同。保障性住房金融業(yè)務(wù)大有可為，關(guān)鍵是要建立起良性的運行機制和科學的業(yè)務(wù)模式。

第一，保障性住房建設(shè)是大勢所趨，是國家今后一個階段住宅建設(shè)和市場培育的重點，因此，保障房金融市場潛力巨大。近年來，國家高度重視城鎮(zhèn)居民住房保障。2007年8月7日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確規(guī)定：廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。胡錦濤總書記在黨的十七大報告中提出努力使全體人民“住有所居”的目標，溫家寶總理在政府工作報告中再次明確要求“抓緊建立住房保障體系，堅定不移地推進住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)?！?008年11月，住建部表示中央財政將在今后3年內(nèi)投資9000億元用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造；2009年底的“國四條”明確提出力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2010年初，住建部又提出了保障性住房開工建設(shè)的套數(shù)比2009年增加三分之一、安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍的2010年目標任務(wù)，可謂“政策要求環(huán)環(huán)相扣，任務(wù)指標節(jié)節(jié)攀升”。此外，2010年以來下發(fā)的“國十一條”、“國十條”也無不將“加快保障性安居工程建設(shè)”放在極其重要的地位。由此可以預見，保障性住房建設(shè)將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主旋律，保障房金融業(yè)務(wù)也將迎來前所未有的歷史性發(fā)展機遇。

第二，保障性業(yè)務(wù)不是“高?！睒I(yè)務(wù)，風險可測、可控

其一，保障性住房開發(fā)貸款，是當前相對安全的住房開發(fā)貸款類型。作為民生工程，各地政府在支持保障房建設(shè)過程中一般會選擇實力突出或有一定政府背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，客戶風險程度相對較低。而且保障房項目在土地稅收等政策方面能夠得到政府支持，房屋銷售價格具有較強的市場競爭力。更為重要的是保障房銷售往往采取定向安置、政府回購等方式，有效鎖定了市場銷售風險。從中德銀行拓展的30多家客戶來看，市場風險暴露程度要遠遠低于一般房地產(chǎn)企業(yè)客戶。

其二，個人保障性住房抵押貸款不是“中國式次貸”。首先，從保障房購買人群來看，是高于“次貸”人群的，是買得起房的人群。其次，交易的真實性有保證。保障性住房的購買者，必須持有《天津市定向購買經(jīng)濟適用住房證明》或《天津市限價商品房購買資格證明》，因此不會出現(xiàn)“假按揭”套取銀行資金的情況。三是抵押物足值且抵押率低。相對低廉的房屋價格加上較低的貸款成數(shù)，使得其風險更為可控。四是借款人還貸意愿強。保障性住房因購房資格的限定及上市交易條件的嚴苛，使得購買保障性住房的群體，購房用途基本上均為自住，許多家庭都是舉全家之力來購買一套住房，擔心因拖欠貸款而失去了自己的安身立命之所，還款意愿往往非常強烈。五是保證擔保降低風險。目前個人保障類住房貸款的擔保方式大都為保證擔保，故風險相對較小。

第三，銀行商業(yè)化運作與政策傾斜相結(jié)合是發(fā)展保障性住房金融業(yè)務(wù)的重要保證通過政府為保障性住房金融產(chǎn)品提供政策補貼，調(diào)動起多方面的積極因素，實現(xiàn)了政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、居民多方共贏的局面。一方面，政府給予的優(yōu)惠政策減輕了中低收入居民購房貸款利息負擔，使更多的住房困難群眾通過住房保障體系改善居住條件，并通過降低保障性住房開發(fā)企業(yè)融資成本，適當彌補了保障房項目低利潤率給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的“損失”，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性；另一方面通過給予一定的政策優(yōu)惠，提升了銀行的市場競爭力，調(diào)動起銀行參與保障性住房建設(shè)及消費融資的積極性。對于政府而言，通過小額的財政資金就可以“撬動”大量信貸資金為保障住房建設(shè)及消費提供持續(xù)穩(wěn)定的支持，維護了整個住房保障體系的正常運轉(zhuǎn)，可謂“四兩撥千斤”。

與此同時，國有或注入一定國家信用的擔保公司為中低收入居民住房貸款提供擔保，以分擔和轉(zhuǎn)移中低收入居民住房融資風險，也是金融機構(gòu)較大規(guī)模開展保障性住房信貸服務(wù)的前提條件。

第四，做好保障性住房金融業(yè)務(wù)必須探索適當?shù)臉I(yè)務(wù)模式。保障性住房的目標客戶群體是中低收入家庭，決定了保障性住房金融業(yè)務(wù)具有其特殊性，特別是個人客戶，基于貸款單筆金額低、客戶收入不確定性大、資信調(diào)查成本高等特點，不能簡單照搬其他商業(yè)銀行或其他個人貸款品種的營銷受理和審查發(fā)放流程。要在符合監(jiān)管規(guī)定的前提下，積極嘗試，打造適合這一業(yè)務(wù)要求和客戶特征的信貸受理、調(diào)查程序與審批標準，做到高效和嚴控風險的有機結(jié)合。